Ao encontrar um defeito em um imóvel alugado no Japão, o primeiro passo é comunicar o proprietário (locador) ou a administradora e registrar o estado com fotos e datas. Defeitos na estrutura ou nas instalações — telhado, piso, encanamento — são, em princípio, de responsabilidade de reparo do locador (obrigação de reparo do locador, o dever legal do proprietário de manter o imóvel em condições de uso), conforme o art. 606 do Código Civil japonês (民法, Minpō). Diferentemente do Brasil, onde a locação residencial é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e boa parte da conservação de pequenos reparos recai sobre o locatário, o marco japonês parte do pressuposto de que o desgaste natural do edifício e de seus equipamentos cabe ao proprietário. Deixar o problema sem solução tende a agravá-lo e pode fazer com que, na saída, o custo seja transferido ao inquilino — por isso a comunicação e o registro precoces determinam quem paga a conta. Neste artigo, organizamos, sob a ótica prática da gestão de locação japonesa, a divisão de custos por tipo de defeito, o passo a passo do contato até a solução, o que fazer quando o proprietário não age e a linha divisória na restituição do imóvel (原状回復).
Pontos-chave deste artigo
- Defeitos no edifício e nas instalações são, em regra, custeados pelo locador; danos causados por dolo ou culpa do inquilino são de responsabilidade do inquilino.
- Ao encontrar um defeito, aja na ordem «comunicar, registrar, contratar o serviço por meio do locador» e, como regra básica, não contrate obras por conta própria.
- Quando o proprietário não repara sem justa causa, é possível, após notificação formal, considerar o reparo pelo próprio inquilino (art. 607-2 do Código Civil, self-repair pelo locatário) ou a redução do aluguel (art. 611 do Código Civil).
- No momento da saída, o desgaste normal e a deterioração pelo tempo são, em princípio, custeados pelo locador, e a linha divisória tem como referência as diretrizes de restituição do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT).
Por que não se deve deixar um defeito sem solução em um imóvel alugado?
Indo direto ao ponto: a inação gera um risco duplo — a ampliação do dano e a inversão de quem arca com o custo. Por exemplo, um pequeno vazamento deixado por alguns meses pode danificar o piso e a sua base, ampliando a área a ser reparada. Além disso, na restituição do imóvel (原状回復, genjō-kaifuku, a devolução do imóvel ao estado acordado ao final da locação), aquilo que era originalmente de responsabilidade do locador pode ser reclassificado como «dano surgido ou ampliado durante a locação» e repassado ao inquilino.
O inquilino tem o dever de usar e conservar adequadamente o imóvel que aluga — o chamado dever de diligência (善管注意義務, zenkan chūi gimu, o dever de cuidado de um bom administrador). Se o inquilino conhecia o defeito, não comunicou e o deixou piorar, pode ser responsabilizado por violação desse dever. É um conceito análogo à obrigação de conservar o imóvel como se fosse seu e à boa-fé que a Lei do Inquilinato impõe ao locatário brasileiro, mas no Japão ele é invocado de forma mais explícita na divisão de custos. Por isso, comunicar e registrar no momento em que se percebe o problema é o ponto que decide quem paga depois. Para saber mais, veja também O que é o dever de diligência? Como prevenir riscos de violação na gestão de locação.
Quem arca com o custo conforme o tipo de defeito?
A divisão de custos é definida por «qual é a causa». O princípio básico é: falhas naturais do próprio edifício ou das instalações cabem ao locador; danos decorrentes do modo de uso do inquilino cabem ao inquilino. Resumimos os casos representativos na tabela a seguir. Trata-se de uma orientação geral: a conclusão pode mudar conforme o conteúdo do contrato e a causa real.
| Tipo de defeito ou falha | Responsável em princípio | Raciocínio e fundamento |
|---|---|---|
| Partes estruturais (telhado, pilares, piso, vigas) | Locador | Reparo necessário ao uso, obrigação do locador (art. 606, §1º, do Código Civil) |
| Falha de instalações (aquecedor de água, ar-condicionado, área hidráulica) | Locador | Falha natural e desgaste pelo tempo cabem ao locador; há casos em que cláusula especial atribui o custo ao inquilino |
| Vazamento de água e infiltração de chuva | Locador | Reparo ligado à conservação do edifício; a parte ampliada por inação pode ser imputada ao inquilino |
| Cupins e mofo de origem estrutural | Locador | Quando decorre de defeito do próprio edifício, cabe em princípio ao locador |
| Mofo por condensação deixada sem cuidado | Inquilino | Quando decorre do modo de uso ou da falta de manutenção, como ventilação insuficiente, pode caber ao inquilino |
| Deterioração pelo tempo e desgaste normal | Locador | O desgaste gerado pelo uso normal cabe ao locador (diretrizes do MLIT) |
| Dano por dolo ou culpa do inquilino | Inquilino | Quebra por impacto, água deixada sem cuidado e outros desgastes que excedem o uso normal |
Mofo e vazamentos costumam gerar disputa porque a conclusão varia entre «defeito do edifício» e «problema de uso». Quando é difícil separar a causa, recomendamos não decidir por conta própria e solicitar uma investigação de causa à administradora ou a um profissional especializado. Sobre a divisão de responsabilidade das instalações, organizamos as obrigações do lado do locador em O que faz um locador? Papéis, obrigações e como iniciar a gestão de locação, explicados de forma sistemática.
Como conduzir o fluxo de resposta, da descoberta à solução?
No trato de defeitos, avançar para as obras de forma emocional não ajuda; respeitar a ordem evita conflitos sobre custos. O ponto central é «avançar por meio do locador, mantendo registros». Se o inquilino contrata obras por conta própria, pode não conseguir cobrar o custo do locador ou ficar em desvantagem na restituição do imóvel.
| Etapa | O que fazer | Registro a manter |
|---|---|---|
| 1. Comunicar | Avisar prontamente o locador ou a administradora | Data, hora, interlocutor e conteúdo (e-mail recomendado) |
| 2. Registrar | Fotografar o local do defeito e anotar a situação | Fotos com data e época de surgimento |
| 3. Contratar serviço | Coordenar o profissional por meio do locador | Orçamento e o que foi acordado sobre a contratação |
| 4. Reparar | Execução da obra e confirmação de conclusão | Escopo executado e fotos de conclusão |
| 5. Negociar redução | Tratar da redução do aluguel referente ao período sem uso | Período de indisponibilidade e as tratativas |
É mais seguro comunicar com urgência por telefone e, sempre, deixar registro também por escrito, como e-mail. Poder demonstrar objetivamente «quando, onde, qual defeito e quando foi comunicado» torna mais fluida a futura negociação de custos. Sobre o papel da administradora e a lógica dos canais de contato, vale consultar Qual é o papel de uma administradora imobiliária? Serviços, tipos de empresa e como escolher, explicados por profissionais da gestão.
Um defeito encontrado logo após a mudança pode ser considerado anterior à entrada?
Não são raros os defeitos que passam despercebidos na vistoria de entrada e só aparecem depois de começar a morar. Nesse caso, comunicar o proprietário com rapidez aumenta a chance de o reparo ser custeado pelo locador, como defeito já existente antes da entrada. Ao contrário, quanto mais tempo se passa da descoberta, mais fácil surgir a suspeita de «dano surgido durante a locação».
É aqui que o registro de entrada faz diferença. Fotografar todo o interior com data logo após a mudança e anotar arranhões, sujeiras e falhas já existentes fornece material para, na saída, separar «defeitos anteriores à entrada» de «danos ocorridos durante a locação». Em geral, quanto mais provas guardadas, mais fácil evitar custos indevidos. Para a administradora, também são a base para reduzir conflitos futuros: rigor na lista de verificação de entrada e no registro fotográfico, uma estrutura que facilite receber comunicações e um sistema ágil de contratação de serviços.
Como o Código Civil japonês define a obrigação de reparo do proprietário (locador)?
A divisão de custos em torno de defeitos em imóveis alugados tem algumas regras básicas no Código Civil japonês (民法, Minpō). Aqui organizamos os pontos essenciais dos artigos. Como a aplicação do regime muda conforme o caso, decisões concretas devem considerar o contrato e a situação real. Diferentemente do Brasil, onde a locação residencial é regida por lei própria (a Lei do Inquilinato, nº 8.245/1991), no Japão a matéria está no próprio Código Civil.
Primeiro, a obrigação de reparo do locador. O art. 606, §1º, do Código Civil estabelece que o locador «assume a obrigação de realizar os reparos necessários ao uso e à fruição do bem locado». Contudo, quando o reparo se torna necessário por causa imputável ao inquilino, essa obrigação não se aplica. Ou seja, o marco é: falhas naturais do edifício e das instalações cabem em princípio ao locador; o que o inquilino quebrou cabe ao inquilino.
Em seguida, os casos em que o próprio inquilino pode reparar. O art. 607-2 do Código Civil, criado pela reforma que entrou em vigor em abril de 2020, deixou expresso que, havendo necessidade de reparo, o inquilino pode repará-lo quando (1) tiver notificado o locador — ou este souber do fato — e o reparo não for feito em prazo razoável, ou (2) houver circunstância de urgência. Por causa desse artigo, a ordem «notificar primeiro» é importante também na prática. Para o leitor brasileiro, é uma solução parecida com a faculdade de o locatário promover reparos urgentes prevista na Lei do Inquilinato, mas aqui com requisitos codificados de notificação e prazo.
Além disso, o art. 611, §1º, do Código Civil determina que, quando parte do bem locado se torna inutilizável ou infrutífera por causa não imputável ao inquilino, o aluguel é reduzido de pleno direito «na proporção da parte que se tornou impossível de usar e fruir». Antes da reforma, era preciso pedir a redução; na lei atual, ela é automática. Ademais, o §2º do mesmo artigo prevê que, quando a parte restante sozinha não permite alcançar a finalidade da locação, o inquilino pode rescindir o contrato. O conteúdo exato dos artigos pode ser conferido no e-Gov Busca de Legislação (Código Civil) / e-Gov法令検索（民法）.
Até onde é possível ir quando o proprietário não realiza o reparo?
Mesmo quando o proprietário não repara sem justa causa, pular direto para a rescisão ou para a obra por conta própria não é o melhor caminho. O básico é avançar por etapas, mantendo registros. A seguir, organizamos as etapas gerais de resposta; até onde de fato se pode ir depende do caso.
| Etapa | Conteúdo | Fundamento e pontos de atenção |
|---|---|---|
| 1. Notificação (interpelação) | Fixar prazo razoável e exigir o reparo por escrito | Pressuposto dos passos seguintes; a notificação com conteúdo certificado (naiyō shōmei) pode ser eficaz |
| 2. Reparo próprio | Se não houver resposta no prazo, o inquilino repara | Art. 607-2 do Código Civil; o reembolso do custo é analisado à parte |
| 3. Redução do aluguel | Pedir redução proporcional à parte inutilizável | Art. 611, §1º, do Código Civil; o cálculo da proporção envolve tratativa e consulta a especialista |
| 4. Rescisão do contrato | Considerar a rescisão quando a finalidade não é alcançada | Art. 611, §2º, do Código Civil; os requisitos exigem avaliação cuidadosa |
| 5. Canais de orientação | Consultar o centro de defesa do consumidor ou um advogado | Recorrer a um terceiro antes de o conflito se agravar; número nacional comum 188 |
A proporção da redução do aluguel e a possibilidade de rescisão não são coisas que se definem com um julgamento leigo. Em casos de valor elevado, que envolvam saúde ou segurança, ou de negociação já travada, procure com antecedência o centro de defesa do consumidor (Linha do Consumidor 188) ou um advogado. A lógica de prevenir conflitos usando os canais de orientação também é explicada em Gestão de locação que reduz consultas ao centro do consumidor: prevenção de conflitos sobre devolução de caução e restituição do imóvel.
Na restituição do imóvel, como traçar a linha entre desgaste normal e responsabilidade do inquilino?
Um dos pontos que mais geram atrito na divisão de custos da saída é o alcance da restituição do imóvel (原状回復, genjō-kaifuku, a devolução do imóvel ao estado acordado). A ideia básica é simples: sujeiras e arranhões que surgem naturalmente da vida cotidiana (desgaste normal e deterioração pelo tempo) cabem ao locador; dolo ou culpa do inquilino e desgaste que excede o uso normal cabem ao inquilino. Essa linha divisória tem como referência prática as diretrizes de restituição «Problemas em torno da restituição do imóvel e diretrizes» (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン) do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT). Diferentemente do Brasil, onde a Lei do Inquilinato prevê a devolução «no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal» e a caução (o depósito de garantia, chamado shikikin no Japão) responde por eventuais danos, o Japão dispõe de diretrizes administrativas detalhadas que tabelam a divisão item a item.
| Exemplo de estado | Responsável em princípio |
|---|---|
| Descoloração do papel de parede por insolação, marcas de afundamento deixadas por móveis | Locador (desgaste normal) |
| Furos de parede rasos, do tipo tachinha, que não atingem a base | Locador (desgaste normal) |
| Mofo e manchas na parede ampliados por condensação deixada sem cuidado | Inquilino (violação do dever de diligência) |
| Nicotina e odor de cigarro; furos de prego que atingem a base | Inquilino (desgaste que excede o uso normal) |
As diretrizes indicam que, para impor o desgaste normal ao inquilino, são necessários uma cláusula especial clara no contrato e a concordância do inquilino. Para o raciocínio detalhado sobre a divisão de custos, confira O que são desgaste e deterioração pelo tempo? Os custos de restituição na saída, explicados a fundo sob a ótica da administradora e as diretrizes «Problemas em torno da restituição do imóvel e diretrizes» (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン) do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT). Comunicar cedo e registrar os defeitos surgidos durante a locação fornece o material para, na saída, separar «defeitos anteriores à entrada» de «danos ocorridos durante a locação».
Perguntas frequentes (FAQ)
P. De quem é a responsabilidade por defeitos em paredes e teto?
R. Defeitos em paredes, teto e piso decorrentes de deterioração pelo tempo são, em princípio, custeados pelo locador. Contudo, se o inquilino conhecia o defeito, o deixou sem solução e permitiu que piorasse, pode ser responsabilizado por violação do dever de diligência. A comunicação precoce, no momento em que se percebe, é essencial.
P. Como devo comunicar o proprietário?
R. Havendo administradora, avise primeiro por telefone e, em paralelo, deixe registro por escrito, como e-mail. Anexar fotos com data transmite a situação com precisão e serve de prova na futura negociação de custos. O básico é guardar o registro da data, da hora e do conteúdo da comunicação.
P. Se o ar-condicionado ou o aquecedor de água quebrar, o inquilino pode consertar?
R. Em regra, a contratação é feita por meio do locador. Como instalações com falha natural são, por princípio, custeadas pelo locador, consertar ou trocar por conta própria pode impedir a cobrança do custo. Contudo, se não houver resposta em prazo razoável após a notificação, ou se houver circunstância de urgência, o art. 607-2 do Código Civil abre margem para que o inquilino faça o reparo.
P. E o aluguel do período em que o imóvel ficou inutilizável durante o reparo?
R. Quando parte se torna inutilizável por causa não imputável ao inquilino, o art. 611, §1º, do Código Civil reduz o aluguel de pleno direito, na proporção da parte que não pôde ser usada. É comum definir a proporção da redução por acordo; quando o cálculo é difícil, consulte um especialista.
P. A quem recorrer quando o proprietário simplesmente não realiza o reparo?
R. Primeiro, notifique por escrito fixando prazo razoável; se ainda assim não houver ação, considere consultar o centro de defesa do consumidor (Linha do Consumidor 188) ou um advogado. Quanto mais grave o caso — envolvendo saúde e segurança, ou de valor elevado —, mais recomendável recorrer a um terceiro antes de o conflito se agravar.
