Lors du départ d’un locataire d’un bien locatif, le point qui génère le plus de litiges concerne l’étendue de la prise en charge des « frais de remise en état ». Pour qu’une société de gestion réponde de manière appropriée, il est nécessaire de bien connaître les coûts moyens et de comprendre avec précision les règles de répartition entre le locataire et le bailleur. Dans cet article, nous expliquons le niveau de prix des frais de remise en état par zone concernée ainsi que le processus opérationnel de gestion.
Qu’est-ce que la remise en état ? Définition dans la gestion opérationnelle
La remise en état consiste à réparer les dégradations causées par le locataire du fait d’un acte intentionnel, d’une négligence ou d’un usage dépassant l’usage normal. Selon les lignes directrices du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, l’usure naturelle liée au temps (usure normale) est à la charge du bailleur.
Les éléments concernés sont principalement les finitions intérieures, comme le papier peint, les revêtements de sol, les tatamis, les shoji et les fusuma. En règle générale, les murs extérieurs, les balcons et les équipements communs relèvent d’un entretien périodique assuré par le bailleur.
Quel est le coût moyen de la remise en état selon les zones concernées ?
Nettoyage et réparation du revêtement de sol
- Nettoyage (du studio au 2LDK) : 15 000 à 25 000 yens
- Réparation d’une rayure ou d’un enfoncement (1 emplacement) : 8 000 à 10 000 yens
- Remplacement du revêtement de sol (1 pièce) : selon le matériau, environ 30 000 à 100 000 yens
Remplacement et réparation des tatamis
- Retournement (mise en surface du revers du tatami) : environ 4 000 yens par pièce
- Remplacement de la natte de surface (goza neuve) : environ 5 000 yens par pièce (repère de 6 ans)
- Remplacement complet du tatami : à partir de 12 000 yens par pièce (repère de 10 ans)
Remplacement du papier peint et réparation des trous
- Remplacement du papier peint : 750 à 1 500 yens par mètre carré. Environ 30 000 à 40 000 yens pour une pièce entière
- En cas d’encrassement dû au goudron de cigarette jusqu’au plafond, le coût du plafond s’ajoute également
- Petit trou (réparable avec un autocollant de réparation) : moins de 1 000 yens
- Grand trou (nécessitant le remplacement d’une plaque de plâtre) : 10 000 à 60 000 yens
Nettoyage du calcaire et des moisissures
- De 5 000 à 20 000 yens selon l’étendue et l’état
- Le remplacement du joint d’encadrement de fenêtre entraîne des frais supplémentaires
- La salle de bains, les toilettes et le lavabo font l’objet d’un contrôle strict, car leur état a un fort impact sur le prochain occupant
Graisse et nettoyage de la cuisine
- Nettoyage autour de la cuisinière et de la hotte : 15 000 à 25 000 yens
- Les salissures dues à la rouille sont souvent difficiles à éliminer et les frais de réparation ont tendance à être plus élevés
Quels sont, pour une société de gestion, les points clés de l’état des lieux de sortie et du règlement des frais ?
- La comparaison avec le document de constat de l’état initial à l’entrée (check-list) est l’élément le plus important
- Distinguer clairement l’usure naturelle des dégradations dues à un acte intentionnel ou à une négligence
- Plus la durée d’occupation est longue, plus la part à la charge du bailleur augmente (notion de valeur résiduelle)
- Le détail des frais doit être présenté au locataire dans un document précisant les fondements de chaque poste
- Toute demande excédant le dépôt de garantie doit être effectuée après obtention de l’accord du locataire
Améliorer la qualité de l’état des lieux de sortie permet de réduire fortement les litiges ultérieurs. Nous vous invitons également à consulter le guide complet du contrôle avant emménagement.
Quels sont les points à connaître pour qu’un locataire réduise ses frais ?
- Prévenir au quotidien les moisissures et assurer une bonne ventilation
- Nettoyer immédiatement autour de la cuisinière et de la hotte dès qu’il y a des salissures
- Réparer rapidement les rayures ou trous dans les murs à l’aide de matériaux de réparation
- Effectuer soi-même le nettoyage qui peut l’être avant le départ
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Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Est-il possible de facturer l’intégralité des frais de remise en état au locataire ?
La part correspondant à la vétusté est à la charge du bailleur. Sur la base des lignes directrices du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, les frais sont répartis selon la proportion de valeur résiduelle en fonction de la durée d’occupation. Seules les dégradations dues à un acte intentionnel ou à une négligence du locataire peuvent être facturées en totalité.
Q2. Si une partie du revêtement de sol est endommagée, peut-on exiger le remplacement de toute la pièce ?
En principe, seule la zone endommagée est à la charge du locataire. Toutefois, lorsque le matériau rend une réparation partielle difficile, il peut être demandé de remplacer le revêtement de l’ensemble de la pièce.
Q3. Les traces de nicotine dues au tabac sont-elles à la charge du locataire ?
Oui. Les salissures causées par la nicotine du tabac sont considérées comme dépassant l’usage normal et sont donc à la charge du locataire. Si le plafond est également encrassé, son traitement entre lui aussi dans le champ de la facturation.
Q4. Que faut-il faire si le locataire demande le remboursement du dépôt de garantie au moment de son départ ?
Il convient de présenter un relevé détaillé indiquant clairement le fondement des frais, puis de restituer rapidement le solde. Les demandes de frais sans fondement créent des litiges ; une réponse appropriée fondée sur les lignes directrices est donc essentielle.
