Defectos en una vivienda de alquiler en Japón: ¿quién paga? La obligación de reparación del propietario y los pasos a seguir

Si detecta un defecto en una vivienda de alquiler en Japón, lo primero es avisar al propietario o a la empresa de administración y documentar el estado con fotos y fecha. Los defectos del edificio o de sus instalaciones —tejado, suelo, fontanería y desagües— corresponden, por regla general, al propietario (arrendador), que asume la obligación de repararlos en virtud del artículo 606 del Código Civil japonés (民法, Minpō, la ley civil general de Japón). Conviene entender desde el principio que este reparto de responsabilidades no es idéntico al de un contrato de arrendamiento español regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ni al de los regímenes de arrendamiento latinoamericanos: en Japón la obligación legal de reparación del arrendador es amplia y está reforzada por directrices administrativas específicas, algo que a menudo sorprende al inversor extranjero. Si el defecto se deja sin tratar, empeora y, al abandonar la vivienda, puede acabar imputándose al inquilino, de modo que avisar y dejar constancia cuanto antes determina quién paga. En este artículo organizamos, desde la óptica práctica de la gestión de alquileres en Japón, el reparto de costes según el tipo de defecto, los pasos desde el aviso hasta la solución, qué hacer cuando el propietario no actúa y dónde se traza la línea en la restitución del estado original.

Puntos clave de este artículo

• Los defectos del edificio y de sus instalaciones corren, en principio, a cargo del propietario; los daños causados por dolo o negligencia del inquilino, a cargo de este.
• Cuando encuentre un defecto, actúe en este orden: avisar, documentar y encargar el trabajo a través del propietario. Como norma básica, no contrate obras por su cuenta.
• Si el propietario no repara sin motivo justificado, el inquilino puede, previo requerimiento, reparar por sí mismo (artículo 607-2 del Código Civil japonés) o solicitar una reducción de la renta (artículo 611).
• Al abandonar la vivienda, el desgaste normal y el deterioro por el paso del tiempo corren, en principio, a cargo del arrendador; para trazar la línea, las directrices del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省, MLIT) son la referencia de facto.

¿Por qué no se debe dejar sin atender un defecto en una vivienda de alquiler?

La conclusión, dicha desde el principio, es que dejarlo sin atender genera un doble riesgo: la ampliación del daño y la inversión de quién paga. Por ejemplo, si una pequeña fuga de agua se deja varios meses, el deterioro alcanza al pavimento e incluso al soporte inferior, y el alcance de la reparación se amplía. Además, en la restitución del estado original al abandonar la vivienda, ese daño puede considerarse «surgido o agravado durante la ocupación», de modo que un defecto que en origen correspondía al propietario acaba trasladándose al inquilino.

El inquilino tiene el deber de usar y conservar adecuadamente la vivienda que ocupa: es el llamado deber de diligencia (善管注意義務, zenkan chūi gimu, el deber de un buen administrador de cuidar del bien ajeno con la diligencia debida). A diferencia de muchos contratos de alquiler occidentales, donde la conservación ordinaria suele describirse en cláusulas concretas, en Japón este deber es una obligación general de origen civil que pesa sobre el inquilino durante toda la relación. Si, conociendo un defecto, no lo comunica y deja que empeore, puede reprochársele el incumplimiento de ese deber. Por eso, avisar y documentar en el momento en que se detecta el problema es el punto que decide quién soporta el coste después. Para más detalle, consulte también ¿Qué es el deber de diligencia? Cómo evitar el riesgo de incumplimiento en la gestión de alquileres.

¿Quién asume el coste según el tipo de defecto?

El reparto del coste se decide por «cuál es la causa». La regla básica es que los fallos naturales del propio edificio o de sus instalaciones corresponden al propietario, mientras que los daños derivados del uso que hace el inquilino corren a cargo de este. A continuación resumimos en una tabla los casos más representativos. Se trata únicamente de una orientación general: la conclusión concreta varía según lo pactado en el contrato y la causa real. A diferencia de mercados donde el reparto se negocia enteramente en el contrato, en Japón el marco parte de la obligación legal de reparación del arrendador, y el contrato solo lo matiza mediante cláusulas especiales.

Tipo de defecto o fallo	Responsable en principio	Criterio y fundamento
Elementos estructurales (tejado, pilares, suelo, vigas)	Propietario	Reparación necesaria para el uso, obligación del arrendador (artículo 606, apartado 1, del Código Civil)
Avería de instalaciones (calentador de agua, aire acondicionado, zona de agua)	Propietario	La avería natural y el deterioro por el tiempo corresponden al arrendador; hay casos en que una cláusula especial los pasa al inquilino
Fugas de agua y goteras	Propietario	Reparación ligada al mantenimiento del edificio; la parte agravada por dejarla sin atender puede imputarse al inquilino
Termitas y moho de origen estructural	Propietario	Cuando deriva de un defecto del edificio, la regla general es que corre a cargo del arrendador
Moho por condensación no atendida	Inquilino	Cuando deriva del uso o de la falta de mantenimiento, como una ventilación insuficiente, puede recaer en el inquilino
Deterioro por el paso del tiempo y desgaste normal	Propietario	El desgaste que surge del uso ordinario corresponde al arrendador (directrices del MLIT)
Daños por dolo o negligencia del inquilino	Inquilino	Roturas por golpear objetos, daños por humedad no atendida y otros desgastes que exceden el uso normal

El moho y las fugas de agua tienden a generar disputa porque la conclusión depende de si son un «defecto del edificio» o un «problema de uso». Cuando resulte difícil separar la causa, le recomendamos no concluir por su cuenta y encargar una investigación de la causa a la empresa de administración o a un profesional especializado. Sobre el reparto de responsabilidades de las instalaciones, en ¿Qué hace un arrendador? Explicación sistemática de su papel, sus obligaciones y cómo iniciar un negocio de alquiler ordenamos las obligaciones del lado del arrendador.

¿Cómo avanza el flujo de actuación desde el hallazgo hasta la solución?

Ante un defecto conviene no lanzarse a las obras de forma impulsiva, sino respetar un orden para evitar conflictos sobre quién paga. La clave es «avanzar a través del propietario mientras se deja constancia». Si el inquilino contrata obras por su cuenta, en ocasiones no podrá reclamar el coste al propietario o quedará en desventaja en la restitución del estado original. Frente a la costumbre, habitual en otros mercados, de que el inquilino organice y descuente reparaciones menores, en Japón lo prudente es canalizarlo todo por el propietario y documentarlo.

Fase	Qué hacer	Constancia que dejar
1. Aviso	Comunicar sin demora al propietario o a la administración	Fecha, hora, destinatario y contenido (se recomienda por correo electrónico)
2. Documentación	Fotografiar el punto defectuoso y anotar la situación	Fotos con fecha y momento de aparición
3. Encargo del profesional	Coordinar a un profesional especializado a través del propietario	Presupuesto y contenido acordado del encargo
4. Reparación	Ejecutar la obra y comprobar su finalización	Contenido de la obra y fotos de la finalización
5. Negociación de la reducción	Plantear la reducción de renta por el periodo en que no pudo usarse	Periodo de inutilización y comunicaciones cruzadas

Lo más seguro es comunicar con urgencia por teléfono y, sin falta, dejar constancia también por escrito, por ejemplo por correo electrónico. Si puede acreditar de forma objetiva «cuándo, dónde, qué defecto había y cuándo avisó», la posterior negociación sobre quién paga resultará más fluida. Sobre el papel de la empresa de administración y el enfoque del punto de contacto, le será útil ¿Cuál es el papel de la empresa de administración inmobiliaria? Un profesional de la gestión explica sus funciones, los tipos de empresa y cómo elegirla.

¿Un defecto encontrado justo después de mudarse puede considerarse anterior a la entrada?

No son pocos los defectos que pasan desapercibidos en la revisión de entrada y solo se descubren tras empezar a vivir en la vivienda. En ese caso, si se avisa al propietario con rapidez, aumentan las probabilidades de que se repare a cargo de él, como defecto ya existente antes de la entrada. A la inversa, cuanto más tiempo pase desde el hallazgo, más fácil será que se sospeche que es «un daño surgido durante la ocupación».

Aquí es donde resulta decisiva la constancia del momento de entrada. Si, justo al mudarse, fotografía con fecha todo el interior y anota los arañazos, la suciedad y los fallos preexistentes, dispondrá de material para separar, al abandonar la vivienda, «los defectos anteriores a la entrada» de «los daños surgidos durante la ocupación». En general, cuantas más pruebas se conservan, más fácil es evitar cargas innecesarias. A diferencia de mercados donde un inventario de entrada firmado por ambas partes es un requisito habitual, en Japón esta documentación depende en buena medida de la iniciativa del inquilino, por lo que conviene ser especialmente meticuloso. También para la empresa de administración, sistematizar la lista de comprobación de entrada y el registro fotográfico, disponer de un canal accesible para recibir avisos y organizar un encargo ágil de profesionales son medidas básicas para reducir conflictos posteriores.

¿Cómo regula el Código Civil la obligación de reparación del propietario (arrendador)?

El reparto en torno a los defectos de una vivienda de alquiler descansa en varias reglas básicas del Código Civil japonés. Aquí ordenamos los puntos esenciales de los artículos. Como la aplicación del régimen cambia según el caso, la decisión concreta debe tomarse a la luz del contrato y de la situación real.

En primer lugar, la obligación de reparación del arrendador. El artículo 606, apartado 1, del Código Civil establece que el arrendador «asume la obligación de realizar las reparaciones necesarias para el uso y el disfrute del bien arrendado». No obstante, cuando la necesidad de reparación surge por una causa imputable al inquilino, esta obligación no se aplica. Es decir, el marco es: los fallos naturales del edificio y de sus instalaciones corresponden en principio al propietario y, si el inquilino los ha causado, a él. Frente a los regímenes de arrendamiento de muchos países hispanohablantes, donde la carga del mantenimiento ordinario suele recaer con más frecuencia en el inquilino, en Japón la obligación general de reparación se sitúa por defecto del lado del arrendador.

A continuación, los casos en que el propio inquilino puede reparar. El artículo 607-2, introducido en la reforma que entró en vigor en abril de 2020, dejó por escrito que, cuando es necesaria una reparación, el inquilino puede llevarla a cabo si concurre (1) que haya avisado al arrendador, o que el arrendador lo conociera, y aun así no repare en un plazo razonable, o bien (2) que exista una circunstancia de urgencia. Precisamente por este artículo, el orden de «avisar primero» resulta importante también en la práctica.

Además, el artículo 611, apartado 1, del Código Civil establece que, cuando una parte del bien arrendado deja de poder usarse o disfrutarse por una causa no imputable al inquilino, la renta se reduce de pleno derecho «en proporción a la parte que ha dejado de poder usarse y disfrutarse». Antes de la reforma se necesitaba solicitar la reducción; con la ley vigente, la reducción opera de pleno derecho, sin necesidad de reclamarla, un matiz relevante para el inversor extranjero acostumbrado a que toda rebaja de renta deba negociarse. El apartado 2 del mismo artículo añade que, si con la parte restante no puede alcanzarse la finalidad del arrendamiento, el inquilino puede resolver el contrato. Puede comprobar el contenido exacto de los artículos en e-Gov Búsqueda de Legislación, Código Civil (e-Gov 法令検索, portal oficial de legislación del Gobierno de Japón).

¿Hasta dónde se puede actuar cuando el propietario no repara?

Incluso cuando el propietario no repara sin motivo justificado, no es aconsejable saltar de golpe a la resolución del contrato o a la obra por cuenta propia. Lo básico es avanzar por fases dejando constancia. Lo siguiente es una ordenación de las fases de actuación habituales; hasta dónde se puede llegar realmente depende del caso.

Fase	Contenido	Fundamento y puntos a tener en cuenta
1. Requerimiento	Fijar un plazo razonable y reclamar la reparación por escrito	Presupuesto de trámites posteriores; en algunos casos es útil una notificación fehaciente por correo certificado con acuse de contenido
2. Reparación por uno mismo	Si no hay respuesta dentro del plazo, el inquilino repara	Artículo 607-2 del Código Civil; la reclamación del reembolso del coste se valora aparte
3. Reducción de la renta	Solicitar una reducción acorde con la parte que no puede usarse	Artículo 611, apartado 1, del Código Civil; el cálculo de la proporción se acuerda o se consulta con un especialista
4. Resolución del contrato	Valorar la resolución cuando no puede alcanzarse la finalidad	Artículo 611, apartado 2, del Código Civil; los requisitos se aprecian con cautela
5. Puntos de asesoramiento	Consultar al Centro de Vida del Consumidor o a un abogado	Acudir a un tercero antes de que se enquiste; número común nacional 188

La proporción de la reducción de renta o la viabilidad de la resolución no son cuestiones que un profano pueda fijar por su cuenta. Cuando el importe sea elevado, cuando afecte a la salud o la seguridad o cuando la negociación se haya enconado, consulte cuanto antes a un especialista, como el Centro de Vida del Consumidor (línea directa del consumidor 188, un servicio público japonés de atención a consumidores) o un abogado. El enfoque de prevención de conflictos mediante el uso de los puntos de asesoramiento se explica también en Gestión práctica de alquileres para reducir las consultas al centro del consumidor: medidas de prevención de conflictos sobre la devolución de la fianza y la restitución del estado original.

¿Cómo se traza, al abandonar la vivienda, la línea entre el desgaste normal y lo que corre a cargo del inquilino?

Entre las cargas del momento de salida, la que más disputa genera es el alcance de la restitución del estado original. El criterio básico es sencillo: la suciedad y los arañazos que surgen de forma natural de la vida ordinaria (desgaste normal y deterioro por el paso del tiempo) corren a cargo del arrendador, mientras que el dolo o la negligencia del inquilino, y el desgaste que excede el uso normal, corren a cargo del inquilino. Para trazar esta línea, las directrices del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省, MLIT) tituladas «Conflictos en torno a la restitución del estado original y directrices» (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン, las directrices administrativas japonesas sobre restitución de viviendas de alquiler) son la referencia de facto en la práctica. A diferencia de países donde el reparto depende sobre todo de lo pactado y de la jurisprudencia, en Japón existe una guía administrativa detallada que estandariza estos criterios en todo el país.

Ejemplo de estado	Responsable en principio
Decoloración del papel pintado por la luz solar; hundimientos por las marcas de los muebles	Propietario (desgaste normal)
Agujeros en la pared que no alcanzan el soporte, del tamaño de una chincheta	Propietario (desgaste normal)
Moho y manchas en la pared por dejar que la condensación se agravara	Inquilino (incumplimiento del deber de diligencia)
Nicotina y olor de tabaco; agujeros de clavo que alcanzan el soporte	Inquilino (desgaste que excede el uso normal)

Las directrices sostienen que, para imponer el desgaste normal al inquilino, se necesita una cláusula especial clara en el contrato y el consentimiento del inquilino. El criterio detallado del reparto de cargas se explica en ¿Qué son el desgaste y el deterioro por el paso del tiempo? Una empresa de administración explica a fondo los costes de restitución al abandonar la vivienda; puede comprobar las propias directrices en el documento del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省, MLIT) «Conflictos en torno a la restitución del estado original y directrices». Avisar pronto de los defectos surgidos durante la ocupación y dejar constancia de ellos proporciona el material para separar, al abandonar la vivienda, «los defectos anteriores a la entrada» de «los daños surgidos durante la ocupación».

Preguntas frecuentes (FAQ)

P. ¿A cargo de quién están los defectos de las paredes o el techo?

R. Los defectos de las paredes, el techo y el suelo por deterioro debido al paso del tiempo corren, en principio, a cargo del propietario. No obstante, si, conociendo el defecto, se deja sin atender y se agrava, puede reprocharse al inquilino su coste como incumplimiento del deber de diligencia. Avisar pronto, en el momento en que se detecta, es lo importante.

P. ¿Cómo debo avisar al propietario?

R. Si hay una empresa de administración, comuníquelo primero por teléfono a esa empresa y deje además constancia por escrito, por ejemplo por correo electrónico. Si adjunta fotos con fecha, la situación se transmite con exactitud y sirve de prueba en la posterior negociación sobre quién paga. Lo básico es conservar el registro de la fecha, la hora y el contenido del aviso.

P. Si se averían el aire acondicionado o el calentador de agua, ¿puede repararlos el inquilino?

R. En principio, se gestiona a través del propietario. Como las instalaciones con avería natural corren, por norma, a cargo del propietario, si las repara o las sustituye por su cuenta puede ocurrir que no pueda reclamar el coste. Ahora bien, si tras avisar no hay respuesta dentro de un plazo razonable, o si existe una circunstancia de urgencia, el artículo 607-2 del Código Civil deja margen para que el inquilino repare.

P. ¿Qué pasa con la renta del periodo en que la vivienda no pudo usarse durante la reparación?

R. Cuando una parte deja de poder usarse por una causa no imputable al inquilino, el artículo 611, apartado 1, del Código Civil reduce la renta de pleno derecho, en proporción a la parte que no pudo usarse. Lo habitual es fijar la proporción de la reducción por acuerdo y, cuando el cálculo resulte difícil, conviene consultar a un especialista.

P. ¿A quién acudir cuando el propietario no repara de ninguna manera?

R. Primero, requiera por escrito fijando un plazo razonable y, si aun así no actúa, valore consultar al Centro de Vida del Consumidor (línea directa del consumidor 188) o a un abogado. Cuanto más grave sea el caso —porque afecte a la salud o la seguridad, o porque el importe sea elevado—, más recomendable es acudir a un tercero antes de que se enquiste.