„Genkyo“ (現況) sieht aus wie das gewöhnliche japanische Wort für „die derzeitige Lage“, wiegt in einem Immobilienvertrag aber weit schwerer. Eine einzige Zeile kann bedeuten, dass der Verkäufer Ihnen keinerlei Instandsetzung schuldet, dass der gezeigte Grundriss niemanden bindet oder dass Ihre Grundsteuer auf einer anderen Grundlage berechnet wird, als das Grundbuch nahelegt. Dieser Beitrag trennt die drei Verwendungen des Begriffs und führt jede auf die einschlägige Vorschrift zurück, damit Sie genau wissen, wo die Haftung entfällt und wo sie bestehen bleibt.
Das Wichtigste in Kürze
- „Genkyo“ umfasst drei nicht zusammenhängende Konzepte: (1) die Übergabe im Ist-Zustand beim Kauf, (2) den Vorrang des tatsächlichen Zustands bei der Miete und (3) die tatsächliche Grundstücksart für die Besteuerung
- Eine Ist-Zustand-Klausel beseitigt weder die Aufklärungspflicht des Verkäufers noch seine Haftung für Vertragswidrigkeit. Wer einen bekannten Mangel verschweigt, haftet weiterhin auf Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz und Rücktritt (ZGB Art. 562–564)
- Der Käufer muss binnen eines Jahres nach Entdeckung anzeigen (Art. 566). Ist der Verkäufer ein zugelassener Makler, gilt zwingend eine Mindesthaftungsfrist von zwei Jahren (Maklergesetz Art. 40)
- Bei der Miete klärt der Vorrang des tatsächlichen Zustands nur, welche Beschreibung maßgeblich ist. Er entbindet den Vermieter nicht von der gesetzlichen Instandsetzungspflicht (Art. 606)
- Die Grundsteuer folgt der tatsächlichen Grundstücksart zum 1. Januar, nicht der eingetragenen. Der Abriss eines Hauses kann die Steuer auf demselben Grundstück etwa versechsfachen
Warum das wichtig ist, wenn Sie Verträge außerhalb Japans gewohnt sind. Englischsprachige Verträge arbeiten mit „as-is“, in manchen Rechtsordnungen mit caveat emptor. Die japanische Praxis weicht in einem entscheidenden Punkt ab: Die Klausel begrenzt die Pflicht des Verkäufers, vor der Übergabe instand zu setzen, hebt aber weder die Aufklärungspflicht noch das gesetzliche Regime der Vertragswidrigkeit auf. Ein Verkäufer, der den Mangel kannte und schwieg, haftet unabhängig von der Formulierung.
Die drei Verwendungen von „Genkyo“
Das Wort verweist je nach Zusammenhang auf einen anderen Rechtsmechanismus. Diese Unterscheidung ist der Ausgangspunkt, um Streit zu vermeiden.
| Begriff | Wo er auftaucht | Was er bedeutet | Worauf er sich tatsächlich auswirkt |
|---|---|---|---|
| Genkyo-watashi / Genkyo-yushi (Übergabe im Ist-Zustand) | Kaufverträge | Die Immobilie wird im gegenwärtigen Zustand übergeben, ohne Reparatur oder Verbesserung | Die Instandsetzungspflicht des Verkäufers. Aufklärungspflicht und Haftung für Vertragswidrigkeit bleiben |
| Genkyo-yusen (der tatsächliche Zustand geht vor) | Mietinserate und Informationsblatt | Weichen Grundriss und Wohnung voneinander ab, gilt die Wohnung | Beschreibung von Aufteilung und Ausstattung. Die Instandsetzungspflicht des Vermieters bleibt |
| Genkyo-chimoku (tatsächliche Grundstücksart) | Grundsteuer und Erbschaftsbewertung | Die aus der tatsächlichen Nutzung abgeleitete Art, nicht die eingetragene | Bemessungsgrundlage und Steuerbetrag. Ändert sich auch ohne Grundbuchänderung |
Übergabe im Ist-Zustand beim Kauf
Bei Grundstücken bedeutet „Genkyo“ den Verkauf ohne jede Erschließung oder Geländeherrichtung; solche Parzellen werden als „Genkyo-yushi“-Lose vermarktet. Bei Gebäuden bedeutet es den Verkauf ohne Instandsetzung oder Sanierung. Steht im Vertrag „Genkyo yushi“, signalisiert der Verkäufer, dass die Immobilie in dem Zustand den Eigentümer wechselt, in dem sie sich bei Übergabe befindet — auch wenn sich dieser Zustand zwischen Abschluss und Übergabe verschlechtert.
Vorrang des tatsächlichen Zustands bei der Miete
Weichen Vermietungsgrundriss und Wohnung voneinander ab, geht die Wohnung vor. Ältere Gebäude verwenden häufig nie aktualisierte Grundrisse weiter, weil eine Neuzeichnung Geld kostet; die Inserate tragen dann den Vorbehalt „Genkyo yusen“. Praktisch erklärt diese Zeile den Grundriss zur bloßen Orientierung — und verlagert das Risiko, ohne Besichtigung zu unterschreiben, auf den Mieter.
Tatsächliche Grundstücksart im Steuerrecht
Jedes Grundstück hat eine eingetragene Art und eine aus der tatsächlichen Nutzung abgeleitete Art. Sie weichen häufiger voneinander ab als gedacht: als Ackerland eingetragen, aber als Parkplatz genutzt; als Bauland eingetragen, aber Materiallager. Die Grundsteuer folgt der tatsächlichen Art, sodass die Abweichung unmittelbar auf den Steuerbescheid durchschlägt. Einzelheiten weiter unten.
Wie weit schützt die Ist-Zustand-Klausel den Verkäufer?
Sie schließt die Pflicht aus, vor der Übergabe instand zu setzen — mehr nicht. Die Aufklärungspflicht bleibt unberührt. Jeder Mangel, jeder Schadensfall und jede Reparaturhistorie, die der Verkäufer kennt, ist dem Käufer oder Mieter mitzuteilen.
Die vier Rechtsbehelfe des Käufers (ZGB Art. 562–564)
Das seit April 2020 geltende reformierte Zivilgesetzbuch ersetzte die frühere Sachmängelhaftung durch die Haftung für Vertragswidrigkeit. Entspricht das Übergebene nach Art, Beschaffenheit oder Menge nicht dem Vertrag, stehen dem Käufer vier Rechtsbehelfe zu.
| Rechtsbehelf | Artikel | Inhalt | Voraussetzung |
|---|---|---|---|
| Nacherfüllung | Art. 562 | Nachbesserung, Ersatzlieferung oder Nachlieferung des Fehlenden verlangen | Die Vertragswidrigkeit darf nicht dem Käufer zuzurechnen sein |
| Minderung | Art. 563 | Herabsetzung des Preises entsprechend der Vertragswidrigkeit verlangen | Grundsätzlich erst nach Fristsetzung zur Nacherfüllung |
| Schadensersatz | Art. 564 (über 415) | Ersatz des durch die Vertragswidrigkeit entstandenen Schadens | Allgemeine Grundsätze der Pflichtverletzung |
| Rücktritt | Art. 564 (über 541, 542) | Auflösung des Vertrags | Grundsätzlich mit Fristsetzung; ohne Fristsetzung, wenn der Vertragszweck verfehlt wird |
Quelle: Zivilgesetzbuch (e-Gov Rechtsrecherche)
Auch unter einer Ist-Zustand-Klausel haftet ein Verkäufer, der unter Verschweigen eines bekannten Mangels übergibt. Die verbreitete Lesart „Ist-Zustand heißt keinerlei Haftung“ ist falsch. Die Klausel erfasst, was keine Partei kennen konnte; sie erfasst nicht, was der Verkäufer wusste und verschwieg.
Anzeige binnen eines Jahres nach Entdeckung (Art. 566)
Übersehen wird meist die Frist. Bei Vertragswidrigkeit nach Art oder Beschaffenheit muss der Käufer den Verkäufer binnen eines Jahres ab Kenntnis unterrichten, sonst verliert er alle vier Rechtsbehelfe (Art. 566). Die Frist gilt nicht, wenn der Verkäufer die Vertragswidrigkeit bei Übergabe kannte oder grob fahrlässig nicht kannte.
Praktisch muss der Anspruch nicht innerhalb des Jahres durchgesetzt werden — es genügt, das Bestehen einer Vertragswidrigkeit anzuzeigen. Begutachtung und Verhandlung können folgen. Zeigen Sie zuerst an, schriftlich oder per E-Mail, damit ein Nachweis bleibt.
Ist der Verkäufer Makler, gelten zwingend mindestens zwei Jahre (Maklergesetz Art. 40)
Ist der Verkäufer ein zugelassener Immobilienmakler und der Käufer nicht, ist jede für den Käufer ungünstigere Abrede als das Zivilgesetzbuch nichtig. Artikel 40 des Maklergesetzes verbietet solche Klauseln, außer die Haftungsfrist wird auf mindestens zwei Jahre ab Übergabe festgelegt.
| Verkäufer | Käufer | Haftungsfrist | Vollständiger Haftungsausschluss |
|---|---|---|---|
| Zugelassener Makler | Privatperson oder Unternehmen | Mindestens zwei Jahre ab Übergabe zwingend (Art. 40) | Nichtig |
| Privatperson | Privatperson | Frei vereinbar (drei Monate sind üblich) | Wirksam — nicht jedoch für dem Verkäufer bekannte Mängel (Art. 572) |
| Zugelassener Makler | Zugelassener Makler | Frei vereinbar | Wirksam |
Eine Klausel, die die Haftung auf ein Jahr nach Übergabe begrenzt, ist somit nichtig, wenn der Verkäufer Makler ist; es gilt wieder das Gesetz. Deshalb hat ein Kauf im Ist-Zustand von einem Unternehmen ein ganz anderes tatsächliches Gewicht als von einer Privatperson.
Wie weit reicht „der tatsächliche Zustand geht vor“ bei der Miete?
Die besichtigte Wohnung wird zum Vertrag
Trägt ein Inserat „Genkyo yusen“, sind Aufteilung, Ausstattung und Maße im Grundriss nur Richtwerte, und die Wohnung, wie sie besichtigt wurde, bildet den Vertrag. Zeigt der Grundriss ein westliches Zimmer, hat die Wohnung aber Tatami, oder sitzt an der Stelle des eingezeichneten Schranks tatsächlich der Warmwasserbereiter, lässt sich auf Basis des Grundrisses kaum Abhilfe verlangen. Das Risiko, ohne Besichtigung zu unterschreiben, geht auf den Mieter über.
Die Instandsetzungspflicht des Vermieters bleibt (Art. 606)
Das ist der am häufigsten missverstandene Punkt. Artikel 606 bestimmt: „Der Vermieter trägt die Pflicht, die für Gebrauch und Nutzung der Mietsache erforderlichen Instandsetzungen vorzunehmen.“ Der Vorrang des tatsächlichen Zustands ist eine Regel zur Auflösung widersprüchlicher Beschreibungen; er entbindet den Vermieter nicht davon, nach Einzug ausfallende Ausstattung oder das tägliche Leben beeinträchtigende Mängel zu beheben.
Die Reform von 2020 fügte eine Ausnahme hinzu: Beruht die Erforderlichkeit der Instandsetzung auf einem vom Mieter zu vertretenden Umstand, greift die Pflicht des Vermieters nicht. Nutzungsbedingte Schäden trägt der Mieter; Alterung und Ende der Lebensdauer von Geräten trägt der Vermieter.
Fünf Punkte, die Sie bei der Besichtigung festhalten sollten
- Armaturen, Warmwasserbereiter, Lüftung und Klimagerät tatsächlich einschalten
- Decken und Wände auf Wasserflecken, Kondensspuren und Schimmel prüfen
- Knarren des Bodens, Türgängigkeit und Fensteranschlag testen
- Stauraum selbst nachmessen, statt den Maßen im Grundriss zu vertrauen
- All das fotografieren, in einer Form mit Datum
Tatsächliche gegen eingetragene Grundstücksart — die Steuer ändert sich
Grundstücke werden für die Grundsteuer nach dem vom Minister für Inneres und Kommunikation festgelegten landesweiten Bewertungsmaßstab je Grundstücksart bewertet. Maßgeblich ist nicht die eingetragene, sondern die tatsächliche Art zum Stichtag 1. Januar. Ändern Sie die Nutzung, ändert sich die steuerliche Behandlung — ob Sie das Grundbuch berichtigen oder nicht.
Die neun Bewertungsarten
| Art | Beschreibung |
|---|---|
| Bauland | Gebäudegrundflächen und das zu ihrer Erhaltung nötige Land |
| Nassfeld | Mit Bewässerung bewirtschaftetes Land |
| Trockenfeld | Ohne Bewässerung bewirtschaftetes Land |
| Mineralquellengrundstück | Quellaustritte einschließlich Thermalquellen und das zu ihrer Erhaltung nötige Land |
| Teich und Sumpf | Wasserspeicher außerhalb der Bewässerung |
| Wald | Land, auf dem Bambus und Bäume nicht durch Anbau wachsen |
| Weide | Land zur Beweidung von Vieh |
| Ödland | Land, auf dem Gräser und Sträucher nicht durch Anbau wachsen |
| Sonstiges Land | Alles Übrige — Parkplätze, Materiallager, Privatwege |
Quelle: Ministerium für Inneres und Kommunikation, „Überblick über die Grundsteuer“
Rechenbeispiel: Der Abriss versechsfacht die Steuer ungefähr
Am stärksten wirkt sich die tatsächliche Art bei der Vergünstigung für Wohnbauland aus. Bei bebautem Wohnbauland wird die Bemessungsgrundlage gestaucht: der Anteil bis 200 Quadratmeter (kleinflächiges Wohnbauland) auf ein Sechstel des Einheitswerts, der Anteil über 200 Quadratmeter auf ein Drittel. Wird das Haus abgerissen und daraus ein unbebautes Grundstück oder ein Parkplatz, entfällt die Vergünstigung.
Bei 200 Quadratmetern, einem Einheitswert von 20 Millionen Yen und dem Regelsatz von 1,4 %:
| Tatsächlicher Zustand | Vergünstigung | Bemessungsgrundlage | Jährliche Grundsteuer (ca.) |
|---|---|---|---|
| Wohnhaus vorhanden (kleinflächiges Wohnbauland) | Ein Sechstel | ca. 3,33 Mio. ¥ | ca. 46.700 ¥ |
| Unbebaut oder Parkplatz (sonstiges Land) | Keine | 20 Mio. ¥ | ca. 280.000 ¥ |
Rund 233.000 ¥ Unterschied im Jahr, etwa das Sechsfache. Diese Struktur ist der Grund, warum die Abrissfrage bei leerstehenden Häusern immer wieder auftaucht. In der Praxis greift zusätzlich ein Lastenausgleichsmechanismus, und in Siedlungsgebieten kommt die Stadtplanungssteuer (Regelsatz 0,3 %) hinzu. Die Tabelle ist eine Näherung, um die Größenordnung zu zeigen; den genauen Betrag entnehmen Sie dem Steuerbescheid und der Gemeinde.
Was passiert, wenn die eingetragene Art unverändert bleibt
Da die Bewertung der tatsächlichen Nutzung folgt, entgeht das Grundstück der Steuer nicht, nur weil das Grundbuch veraltet ist. Die Abweichung erzeugt Reibung an anderer Stelle: Kreditprüfung beim Verkauf, Genehmigungsbedürftigkeit nach dem Agrarlandgesetz und Erbschaftsbewertung. Am deutlichsten ist der Fall eines noch als Agrarland eingetragenen Grundstücks — Verfahren nach dem Agrarlandgesetz können ausgelöst werden, obwohl seit Jahren nichts angebaut wird, und das schlägt direkt auf den Zeitplan der Transaktion durch.
Praxis-Checkliste gegen „Genkyo“-Streitigkeiten
- Immer besichtigen und den Zustand fotografieren, in einer Form mit Datum
- Steht „Genkyo yushi“ oder „Genkyo yusen“ im Vertrag, lassen Sie sich die tatsächliche Reichweite der Klausel schriftlich bestätigen
- Fragen Sie Verkäufer oder Vermieter schriftlich nach bekannten Mängeln, Reparaturhistorie und Schadensfällen — Mündliches hinterlässt nichts
- Klären Sie, ob der Verkäufer zugelassener Makler ist. Davon hängt die Mindesthaftungsfrist ab
- Entdecken Sie nach der Übergabe einen Mangel, zeigen Sie binnen eines Jahres an, ohne das Gutachten abzuwarten
- Bei Grundstücken prüfen, ob eingetragene und tatsächliche Art übereinstimmen. Wenn nicht: Steuer, Finanzierung und Agrarlandgesetz prüfen
- Halten Sie die Option offen, nicht zu unterschreiben, wenn die Abweichung zwischen Beschreibung und Wirklichkeit inakzeptabel ist
- Bei Anlageobjekten nutzen Sie eine fachliche Zweitmeinung
Weiterführende Beiträge
Häufige Fragen
F. Was bedeutet ein Vertrag mit dem Vermerk „Genkyo yushi“?
Verkäufer oder Vermieter übergibt die Immobilie im gegenwärtigen Zustand, ohne Reparatur oder Verbesserung. Die Aufklärungspflicht besteht fort, bekannte Mängel sind offenzulegen.
F. Kann man bei einem Ist-Zustand-Verkauf noch Vertragswidrigkeit geltend machen?
Ja, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und nicht offengelegt hat. Die Klausel erfasst Mängel, die niemand kannte; sie erfasst nicht solche, die der Verkäufer kannte und verschwieg (Art. 572).
F. Die Anzeige trug „der tatsächliche Zustand geht vor“ und die Aufteilung weicht vom Grundriss ab. Was tun?
Die Wohnung, wie sie ist, bildet den Vertrag. Besichtigen, die tatsächliche Lage prüfen und bei inakzeptabler Abweichung nicht abschließen. Die Instandsetzungspflicht des Vermieters für nach Einzug ausfallende Ausstattung (Art. 606) besteht in jedem Fall fort.
F. Ich habe eine Vertragswidrigkeit entdeckt. Was ist bis wann zu tun?
Zeigen Sie dem Verkäufer binnen eines Jahres ab Kenntnis an, dass eine Vertragswidrigkeit vorliegt (Art. 566). Betrag und Nachbesserung müssen in dieser Frist nicht abgeschlossen sein. Schriftlich oder per E-Mail anzeigen, danach begutachten und verhandeln.
F. Wenn eingetragene und tatsächliche Art abweichen, wonach wird besteuert?
Nach der tatsächlichen Art. Die Bewertung für die Grundsteuer folgt unabhängig vom Grundbuch der tatsächlichen Art zum 1. Januar; die Steuer ändert sich also mit der Nutzung, auch ohne Grundbuchberichtigung.
F. Worauf ist bei der Besichtigung einer im Ist-Zustand verkauften Immobilie zu achten?
Ausstattung tatsächlich in Betrieb nehmen (Wasser, Warmwasser, Lüftung), auf Wasserflecken und Kondensspuren achten, Abnutzung von Böden, Wänden und Decken beurteilen und den Stauraum selbst nachmessen. Fotos als Nachweis aufbewahren.
