Im Immobiliengeschäft wird der Begriff „Ist-Zustand“ häufig verwendet. Wer sich nur auf das allgemeine Sprachgefühl verlässt, missversteht die Bedeutung leicht, was nicht selten zu Problemen nach dem Abschluss der Transaktion führt. In diesem Artikel ordnen wir die genaue Bedeutung von „Ist-Zustand“, die Unterschiede zwischen Übergabe im Ist-Zustand und Vorrang des Ist-Zustands sowie das Verständnis der seit der Zivilrechtsreform 2020 geänderten Haftung bei Vertragswidrigkeit.
Was bedeutet „Ist-Zustand“ im Immobilienbereich?
Der Ist-Zustand ist ein immobilienrechtlicher Begriff und bedeutet, dass eine Immobilie „so, wie sie jetzt ist“ übergeben wird. Gemeint ist, dass Verkäufer oder Vermieter keine Reparaturen, Renovierungen oder sonstigen Instandsetzungen vornehmen und die Transaktion in dem Zustand erfolgt, der zum Zeitpunkt der Übergabe besteht.
„Ist-Zustand“ beim Grundstückskauf
Beim Grundstückskauf bedeutet der Ist-Zustand, dass das Grundstück ohne jede Erschließung, Infrastrukturmaßnahme oder sonstige Aufbereitung verkauft wird. Solche Grundstücke werden auch als „Parzellengrundstücke im Ist-Zustand“ bezeichnet.
„Ist-Zustand“ beim Gebäudekauf
Beim Gebäudekauf bedeutet dies, dass das Objekt ohne Reparaturen oder Renovierungsmaßnahmen verkauft wird. Ist im Immobilienkaufvertrag „im Ist-Zustand“ vermerkt, bringt der Verkäufer damit zum Ausdruck, dass der Verkauf selbst dann unverändert erfolgt, wenn sich bis zur Übergabe noch Änderungen ergeben.
Wie weit ist eine Übergabe im Ist-Zustand zulässig?
Die Übergabe im Ist-Zustand wirkt wie eine für den Verkäufer vorteilhafte Bedingung, doch die Offenlegungspflicht entfällt nicht. Über bekannte Mängel, Unfälle oder Reparaturhistorien muss der Verkäufer den Käufer oder Mieter in jedem Fall informieren.
Unterlässt er die Mitteilung trotz Kenntnis, besteht das Risiko, dass der Käufer Schadensersatz wegen Vertragsverletzung verlangt. Wenn unklar ist, in welchem Umfang offengelegt werden sollte, ist die Rücksprache mit einem Immobilienunternehmen empfehlenswert.
Was ist die Haftung bei Vertragswidrigkeit?
Mit der Zivilrechtsreform 2020 wurde die bisherige „Sachmängelgewährleistung“ in „Haftung bei Vertragswidrigkeit“ geändert. Durch diese Reform wurde der Schutz des Käufers noch klarer ausgestaltet.
Die wesentlichen Punkte der Haftung bei Vertragswidrigkeit sind wie folgt.
- Nacherfüllungsverlangen: Das Recht, notwendige Reparaturen zu verlangen, wenn die Immobilie vom Vertragsinhalt abweicht
- Minderung des Kaufpreises: Wenn die Reparatur unzureichend ist, kann eine Herabsetzung des Preises verlangt werden
- Schadensersatzanspruch: Es kann Ersatz für Schäden verlangt werden, die durch den Mangel entstanden sind
- Rücktritt vom Vertrag: Je nach Situation ist auch eine Vertragsauflösung möglich
Auch wenn als Bedingung eine Übergabe im Ist-Zustand vereinbart wurde, haftet der Verkäufer bei Vertragswidrigkeit, wenn er bekannte Mängel nicht offenlegt und die Immobilie dennoch übergibt.
„Übergabe im Ist-Zustand“ und „Vorrang des Ist-Zustands“ bei Mietobjekten
Weichen Grundriss und tatsächliche Aufteilung voneinander ab, gilt der Ist-Zustand
Bei Mietobjekten hat der Ist-Zustand (das tatsächliche Objekt) Vorrang, wenn der Grundriss von der realen Aufteilung abweicht. Gerade bei älteren Objekten werden Pläne aus Kostengründen häufig weiterverwendet, ohne sie zu aktualisieren, und mit einem Hinweis versehen, dass der „Ist-Zustand Vorrang hat“. Eine Besichtigung ist daher unerlässlich, damit Sie den tatsächlichen Zustand selbst prüfen können.
Reparaturpflicht bei Beeinträchtigungen des Wohnens
Da der Mieter Miete zahlt, ist der Vermieter verpflichtet, Mängel an Einrichtungen zu beheben, die das Wohnen beeinträchtigen. Auch bei einer Übergabe im Ist-Zustand trägt der Vermieter die Kosten für nach Einzug festgestellte Defekte an Einrichtungen, solange sie nicht auf ein Verschulden des Mieters zurückzuführen sind.
Praktische Punkte zur Vermeidung von Problemen bei Übergabe im Ist-Zustand
- Führen Sie unbedingt eine Besichtigung durch und dokumentieren Sie den Innenzustand mit Fotos
- Wenn eine nicht akzeptable Abweichung vom Ist-Zustand vorliegt, sollte auch die Option bestehen, den Vertrag nicht abzuschließen
- Prüfen Sie vorab die Bedeutung und die Folgen, wenn im Vertrag „im Ist-Zustand“ vermerkt ist
- Wenn der Erwerb zu Anlagezwecken erfolgt, nutzen Sie eine Zweitmeinung von Fachleuten
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Was bedeutet es, wenn im Vertrag „im Ist-Zustand“ steht?
Das bedeutet, dass Verkäufer oder Vermieter die Immobilie ohne Reparaturen oder Renovierungen im aktuellen Zustand übergeben. Die Offenlegungspflicht bleibt jedoch bestehen, daher müssen bekannte Mängel offengelegt werden.
Q. Kann auch bei einer Übergabe im Ist-Zustand eine Haftung bei Vertragswidrigkeit geltend gemacht werden?
Ja, wenn der Verkäufer bekannte Mängel nicht offengelegt hat. Die Übergabe im Ist-Zustand kann von der Verantwortung für „unbekannte Mängel“ entlasten, gilt aber nicht für „bekannte und verschwiegene Mängel“.
Q. Was ist zu tun, wenn bei einer Mietwohnung der Grundriss von der tatsächlichen Aufteilung abweicht?
Nach dem Grundsatz des Vorrangs des Ist-Zustands ist das tatsächliche Objekt maßgeblich und damit Vertragsinhalt. Es ist sinnvoll, das Objekt bei der Besichtigung unbedingt zu prüfen und bei nicht akzeptabler Abweichung auf den Vertragsabschluss zu verzichten.
Q. Was sollte bei der Besichtigung einer Immobilie im Ist-Zustand geprüft werden?
Wichtig sind die Funktionsprüfung der Ausstattung (Wasserbereiche, Warmwasserbereiter, Lüfter), das Vorhandensein von Regenspuren oder Kondensationsflecken, der Abnutzungszustand von Böden, Wänden und Decken sowie die tatsächlichen Maße der Stauraumflächen. Fotos sollten zur Dokumentation aufbewahrt werden.
