不動産取引では「現況」という言葉が頻繁に使われる。一般的な日本語の感覚だけでは意味を誤解しやすく、取引後のトラブルにつながるケースも多い。本記事では「現況」の正確な意味、現況渡し・現況優先の違い、2020年民法改正で変わった契約不適合責任の考え方を整理する。
不動産における「現況」とはどういう意味か？
現況とは、物件を「今ある状態のまま」引き渡すことを意味する不動産用語だ。売主・貸主が修繕・改修・整備を行わず、引渡し時点の状態でそのまま取引することを指す。
土地売買での「現況」
土地売買における現況とは、造成・インフラ整備などを一切行わないまま売買することを意味する。このような土地は「現況有姿分譲地」とも呼ばれる。
建物売買での「現況」
建物売買では、修繕・リフォームの手を加えないまま売買することを指す。不動産売買契約書に「現況有姿」と記載がある場合、引渡しまでに変化が生じても売主はそのまま売買するという意思表示になる。
現況渡しはどこまで許されるのか？
現況渡しは売主に有利な条件に見えるが、告知義務は免除されない。売主が知っている不具合・事故・修繕履歴については必ず買主・借主に開示しなければならない。
知っていながら告知しなかった場合、買主から契約違反を理由とした損害賠償請求を受けるリスクがある。どの範囲まで告知すべきか迷う場合は不動産会社に相談することを推奨する。
契約不適合責任とは何か？
2020年の民法改正で、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更された。この改正により買主の保護が一層明確になった。
契約不適合責任のポイントは以下の通りだ。
- 追完請求：物件が契約内容と異なる場合、必要な修繕を求める権利
- 代金減額請求：修繕が不十分な場合に代金の減額を請求できる
- 損害賠償請求：不具合によって生じた損害の賠償を求めることができる
- 契約解除：状況によっては契約を解除することも可能
現況渡しを条件とした場合でも、売主は知っていた不具合を告知せずに引き渡した場合には契約不適合責任を負うことになる。
賃貸物件における「現況渡し」と「現況優先」
図面と実物の間取りが違う場合は現況優先
賃貸物件では、図面と実際の間取りが異なる場合は現況（実物）が優先される。古い物件では作成コストの問題から図面を更新せずに使い回すケースが多く、「現況優先」という但し書きが付されていることがある。内覧を必ず行い、実物の状態を自分の目で確認することが重要だ。
生活支障が生じた場合の修繕義務
入居者が家賃を支払っている以上、生活に支障をきたす設備不良は大家が修繕する義務がある。現況渡しであっても、入居後に発覚した設備の欠陥は入居者の過失でない限り貸主負担となる。
現況渡しでトラブルを防ぐ実務ポイント
- 必ず内覧を実施し、室内の状態を写真に記録する
- 現況と許容できない乖離がある場合は契約しないという選択肢も持つ
- 契約書に「現況有姿」が記載されている場合の意味と影響を事前に確認する
- 投資目的の場合は専門家のセカンドオピニオンを活用する
よくある質問（FAQ）
Q. 「現況有姿」と書いてある契約書はどのような意味か？
売主・貸主が修繕・改修を行わず、現時点の状態のまま物件を引き渡すという条件だ。ただし告知義務は依然として発生するため、知っている不具合は開示しなければならない。
Q. 現況渡しでも契約不適合責任を問えるか？
売主が知っていた不具合を告知しなかった場合は問える。現況渡しは「知らなかった不具合」への責任免除にはなるが、「知っていて隠した不具合」には適用されない。
Q. 賃貸で図面と間取りが違った場合はどうすべきか？
現況優先の原則により実物が契約内容となる。内覧時に必ず実物を確認し、許容できない場合は契約しないことが合理的な判断だ。
Q. 現況渡し物件の内覧で何をチェックすべきか？
設備の動作確認（水回り・給湯器・換気扇）、雨染みや結露痕の有無、床・壁・天井の劣化状況、収納スペースの実寸確認が重要だ。写真を記録として残しておく。
