Beim Kauf, der Vererbung und der Nutzung von Grundstückenist die „Grundstückskategorie (chimoku)”eine grundlegende Information, die immer geprüft werden sollte. Je nach Grundstückskategorie unterscheiden sich die Zulässigkeit einer Bebauung, die Finanzierungsbedingungen der Banken und die Höhe der Grundsteuer erheblich. Wird dies übersehen, kann das später zu größeren Problemen führen. Dieser Beitrag erläutert die Arten der Grundstückskategorien, die Prüfmöglichkeiten und die Verfahren zur Änderung praxisnah.
Was ist eine Grundstückskategorie?
Eine Grundstückskategorie ist die Einstufung der „hauptsächlichen Nutzung” eines Grundstücks, die vom Registerbeamten auf Grundlage des Immobilienregistergesetzes festgelegt wird. Sie ist in 23 Arten unterteilt und im Kopfteil des Grundbuchs (Bescheinigung der Registerangaben) eingetragen.
Wichtig ist, dassdie „im Register eingetragene Grundstückskategorie” und die „tatsächliche Nutzung” voneinander abweichen können. Die Registerangaben spiegeln den Stand zum Zeitpunkt der Eintragung wider, sodass Abweichungen vom aktuellen Zustand nicht ungewöhnlich sind. Deshalb sollten sowohl der tatsächliche Zustand des Grundstücks als auch die eingetragene Grundstückskategorie geprüft werden.
Wichtige Grundstückskategorien und ihre Merkmale
Bauland
Die Grundstückskategorie, die sich am einfachsten für Wohnhäuser, Geschäfte und Fabrikstandorte nutzen lässt. Unbebautes Bauland fällt nicht unter die steuerliche Sonderregelung für Wohngrundstücke bei der Grundsteuer. Dadurch steigt die Steuerbelastung, sodass eine sinnvolle Nutzung wirtschaftlich vernünftig ist.
Reisfelder und Ackerland (landwirtschaftliche Flächen)
Diese Flächen unterliegen dem Landwirtschaftsgesetz. Für eine Umwandlung in Bauland ist eine Genehmigung des Landwirtschaftsausschusses erforderlich (Artikel 4 und 5 des Landwirtschaftsgesetzes).Die Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen ist verfahrensrechtlich komplex, und ein Wohnungsdarlehen zu erhalten, solange das Grundstück als landwirtschaftliche Fläche geführt wird, ist nahezu unmöglich. In der Praxis ist die Beauftragung eines Verwaltungsfachmanns der übliche Standard.
Waldland
Eine Bebauung ist möglich, jedochbestehen kombinierte Beschränkungen nach dem Waldgesetz, dem Stadtplanungsgesetz und dem Baugesetz. In ausgewiesenen Erdrutsch-Warnzonen kann das Bauen sogar untersagt sein. Eine Prüfung der rechtlichen Vorgaben vor dem Erwerb ist daher unverzichtbar.
Sonstiges Land
Grundstücke, die keiner anderen Grundstückskategorie zugeordnet werden (z. B. Parkplätze oder Materiallagerplätze).Eine Bebauung ist möglich, Banken verlangen für eine Finanzierung jedoch häufig eine Änderung der Grundstückskategorie in Bauland.
Ödland und Sonstiges
Auch Ödland (verwahrlostes Land) kann bebaut werden, wird aber in der Regel erst nach einer Änderung in Bauland entsprechend behandelt. Spezielle Grundstückskategorien wie Weideland, Tempel- und Schreinland oder Schutzwald unterliegen strengen Nutzungsbeschränkungen.
Welche Grundstückskategorien erlauben nach dem Immobilienregistergesetz den Bau eines Wohnhauses?
Unter den 23 Grundstückskategorien geltenBauland, Waldland, Ödland, landwirtschaftliche Flächen und sonstiges Land als für den Wohnungsbau geeignet. Allerdings ist bei Waldland und Ödland häufig zunächst eine Änderung in Bauland erforderlich, und bei landwirtschaftlichen Flächen ist eine Genehmigung zur Umwandlung Voraussetzung.
So prüfen Sie die Grundstückskategorie
- Beschaffung einer Bescheinigung der Registerangaben: Sie kann am Schalter des Rechtsamts, per Post oder über das „登記・供託オンライン申請システム” des Justizministeriums beantragt werden. Für einen Wohnungsdarlehensantrag ist eine formelle Bescheinigung erforderlich (PDF nicht zulässig).
- Prüfung des Grundsteuerbescheids: Die Grundstückskategorie ist in Steuerbescheinigungen und Bewertungsbescheinigungen angegeben. Das ist eine einfache Prüfmethode, allerdings kann die steuerliche Grundstückskategorie von der im Register eingetragenen abweichen.
Verfahren zur Änderung der Grundstückskategorie und wichtige Hinweise
Die Eintragung einer Änderung der Grundstückskategorie erfolgt durch Einreichung eines Antrags beim für das Grundstück zuständigen Rechtsamt. Es fällt keine Registersteuer an; das Verfahren kann mit den tatsächlichen Kosten wie etwa Fahrtkosten durchgeführt werden.
| Fall | Verfahren | Empfehlung |
|---|---|---|
| Allgemeine Änderung der Grundstückskategorie (z. B. Umwandlung in Bauland) | Antrag und Lageplan beim Rechtsamt einreichen → Ortsbesichtigung → Eintragung abgeschlossen | Kann bei ausreichender Zeit selbst erledigt werden |
| Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen (Reisfeld/Acker → Bauland) | Ein gesonderter Genehmigungsantrag beim Landwirtschaftsausschuss ist erforderlich | Die Beauftragung eines Verwaltungsfachmanns wird empfohlen |
| Wenn Erbschaft oder Teilung eines Grundstücks hinzukommen | Es sind auch andere Eintragungen als die Änderung der Grundstückskategorie erforderlich | Beauftragung eines Justizschreibers oder Vermessungsfachmanns |
Die Pflicht zur Beantragung einer Änderung der Grundstückskategorie besteht innerhalb eines Monats ab dem Eintritt der Änderung(Artikel 37 des Immobilienregistergesetzes). Wird dies ohne berechtigten Grund versäumt, kann ein Ordnungsgeld verhängt werden.
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FAQ
Q1. Worin besteht der Unterschied zwischen Grundstückskategorie und Nutzungszone?
Die Grundstückskategorie ist die Einstufung der „gegenwärtigen Nutzung des Grundstücks” nach dem Immobilienregistergesetz. Die Nutzungszone ist die regulatorische Einstufung der „zulässigen Gebäudearten” nach dem Stadtplanungsgesetz. Beide beruhen auf unterschiedlichen Gesetzen, und auch bei Bauland gelten die Beschränkungen der Nutzungszone.
Q2. Was passiert, wenn ich die Grundstückskategorie nicht ändere?
Der Antrag muss innerhalb eines Monats ab dem Eintritt der Änderung gestellt werden (Artikel 37 des Immobilienregistergesetzes). Andernfalls kann ein Ordnungsgeld von bis zu 100.000 Yen verhängt werden.
Q3. Kann ich geerbtes Ackerland sofort in Bauland umwandeln?
Von der Beantragung der Genehmigung beim Landwirtschaftsausschuss bis zur Änderung der Grundstückskategorie in Bauland dauert es selbst in unkomplizierten Fällen etwa drei bis sechs Monate. Da die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Stadtentwicklungs-Kontrollgebieten beschränkt sein kann, ist eine vorherige Prüfung erforderlich.
Q4. Worauf ist zu achten, wenn man sonstiges Land kauft und darauf ein Haus baut?
Das Bauen selbst ist möglich, für die Nutzung eines Wohnungsdarlehens ist jedoch in den meisten Fällen eine Änderung der Grundstückskategorie in Bauland erforderlich. Zudem kann eine Entwicklungsgenehmigung nach dem Stadtplanungsgesetz erforderlich sein, weshalb eine vorherige Rücksprache mit der zuständigen Behörde empfehlenswert ist.
Q5. Welche Kosten entstehen, wenn man eine Fachperson mit der Änderung der Grundstückskategorie beauftragt?
Bei einer einfachen Änderung der Grundstückskategorie liegen die Kosten bei Beauftragung eines Verwaltungsfachmanns oder Vermessungsfachmanns in der Regel im Bereich mehrerer zehntausend Yen. In komplexeren Fällen mit Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen oder zusätzlicher Erbschaft bzw. Grundstücksteilung können sie etwa 100.000 bis 300.000 Yen betragen.
