Ein befristeter Mietvertrag ist ein Mietverhältnis, dessen Vertragsdauer von Anfang an festgelegt ist.Da eine vorzeitige Kündigung während der Vertragslaufzeit grundsätzlich nicht möglich ist, ist es wichtig, dass sowohl Vermieter als auch Mieter den Vertragsinhalt genau verstehen.In diesem Beitrag erläutern wir die Merkmale befristeter Mietverträge, die Möglichkeiten einer vorzeitigen Kündigung und das Vorgehen, wenn eine Kündigung nicht möglich ist.
Was ist ein befristeter Mietvertrag? Unterschiede zum normalen Mietvertrag
Bei einem befristeten Mietvertrag ist die Vertragsdauer im Voraus festgelegt,und der Mieter muss die Immobilie bei Ablauf der Frist herausgeben.Anders als bei einem normalen Mietvertrag kann der Vermieter eine Verlängerung ablehnen, auch wenn der Mieter das Mietverhältnis fortsetzen möchte und kein berechtigter Grund vorliegt.
- Vorteile für Vermieter:Vorübergehende Vermietung, sinnvolle Nutzung vor einem Verkauf und Monetarisierung leerstehender Räume sind möglich
- Vorteile für Mieter:Die Miete ist oft niedriger als bei einem normalen Mietvertrag, und durch Bewohner mit ähnlichen Vertragsbedingungen treten Probleme seltener auf
Ist eine vorzeitige Kündigung eines befristeten Mietvertrags grundsätzlich nicht möglich?
Grundsätzlich ist eine vorzeitige Kündigung eines befristeten Mietvertrags nicht möglich.Der Grund dafür ist, dass der Zweck des Vertrags verloren geht, wenn bei einer fest vereinbarten Laufzeit eine Kündigung während der Laufzeit zugelassen wird. Wer den Vertrag ohne dieses Wissen abschließt, kann in Schwierigkeiten geraten, wenn unvermeidbare Umstände eintreten.
Welche Ausnahmen ermöglichen eine vorzeitige Kündigung?
Eine Klausel zum vorbehaltenen Kündigungsrecht nutzen
Eine vorzeitige Kündigung wird möglich, wenn vorab eine "Klausel zum vorbehaltenen Kündigungsrecht" in den Vertrag aufgenommen wird.Allerdings ist dies keine sichere Methode, da Gerichte solche Klauseln in manchen Fällen für unwirksam erklärt haben (Artikel 30 des Gesetzes über Land- und Gebäudemiete).Wir empfehlen, den Inhalt bei Vertragsschluss von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen.
Eine Vertragsstrafe zahlen
Als Vertragsstrafedie Miete für die verbleibende Vertragsdauer in einer Summe zahlenkann eine Kündigung erreicht werden (Beispiel: Bei 5 verbleibenden Monaten ist die Miete für 5 Monate zu zahlen). Diese Methode setzt finanziellen Spielraum voraus.
Das Recht zur vorzeitigen Kündigung ausüben
Das Recht zur vorzeitigen Kündigung kann ohne besondere Klausel nur ausgeübt werden, wenn alle drei folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
- Nutzung zu Wohnzwecken
- Weniger als 200 m² Wohnfläche
- Unvermeidbare Umstände (z. B. Krankenhausaufenthalt wegen Krankheit oder Versetzung an einen weit entfernten Ort)
Der Umfang "unvermeidbarer Umstände" ist nicht klar abgegrenzt; die endgültige Beurteilung obliegt dem Vermieter, einem Rechtsanwalt oder dem Gericht.
Aufhebung im gegenseitigen Einvernehmen
Dabei wird direkt mit dem Vermieter (Eigentümer) verhandelt, um eine Einigung zu erzielen.Besteht ein Vertrauensverhältnis, kann eine Einigung möglich sein, wenn die Gründe aufrichtig erläutert werden.Auch Rücksicht auf den Kündigungszeitpunkt (etwa im März, wenn leichter neue Mieter gefunden werden) oder die Bereitschaft, einige Monatsmieten im Voraus zu zahlen, kann als Verhandlungsgrundlage dienen.
Wie kann man vorgehen, wenn eine Kündigung unbedingt nicht möglich ist?
Das Gespräch mit dem Vermieter sorgfältig suchen
Ordnen Sie den Kündigungsgrund, den gewünschten Zeitpunkt und die finanziellen Bedingungen (etwa Vertragsstrafe oder Mietvorauszahlung) und sprechen Sie dann mit dem Eigentümer.Auch wenn eine Kündigung rechtlich nicht möglich ist, kann sie bei einer Einigung dennoch erfolgen.
Eine Wohnung mit mietfreier Anfangszeit wählen
Wenn eine vorzeitige Kündigung nicht möglich ist und dadurch doppelte Miete anfällt,kann der Umzug in eine Wohnung mit mietfreier Zeit (mehrere Monate ohne Miete) die finanzielle Belastung senken.Allerdings ist Vorsicht geboten, da auch bei solchen Wohnungen bei einer Kündigung innerhalb der Frist Vertragsstrafen anfallen können.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Was ist der größte Unterschied zwischen einem befristeten Mietvertrag und einem normalen Mietvertrag?
Bei einem normalen Mietvertrag kann der Vermieter die Verlängerung nicht ohne berechtigten Grund ablehnen, wenn der Mieter fortsetzen möchte. Ein befristeter Mietvertrag endet dagegen automatisch mit Ablauf der Frist. Auch die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung ist ein wesentlicher Unterschied.
F. Kann jeder das Recht zur vorzeitigen Kündigung ausüben?
Es kann nur ausgeübt werden, wenn die drei Voraussetzungen Wohnnutzung, weniger als 200 m² Fläche und unvermeidbare Umstände erfüllt sind. Ob unvermeidbare Umstände vorliegen, entscheiden letztlich Gerichte und andere zuständige Stellen.
F. Wie hoch ist die Vertragsstrafe in der Regel?
Häufig ist die Miete für die verbleibende Vertragsdauer in einer Summe zu zahlen. Je länger die Restlaufzeit, desto höher die Belastung.
F. Welche Vorteile hat ein befristeter Mietvertrag aus Sicht des Eigentümers?
Zu den Vorteilen zählen die vorübergehende Vermietung der eigenen Wohnung während einer Versetzung, die Monetarisierung einer Leerstandszeit vor dem Verkauf und die sichere Rückerlangung der Immobilie bei Vertragsende.
