Es gibt in der Vermietungspraxis Situationen, in denen Mieter wegen Alterung des Gebäudes oder eines Neubau- beziehungsweise Ersatzneubauplans zum Auszug aufgefordert werden müssen. Allerdings schützt das japanische Land- und Gebäudemietrecht die Rechte von Mietern sehr stark, sodass ein Auszug ohne ordnungsgemäßes Verfahren nicht erzwungen werden kann. In diesem Beitrag erläutern wir die praktische Vorgehensweise und die rechtlichen Grundlagen, die Wohnungseigentümer und Hausverwaltungen bei Räumungsverhandlungen kennen sollten.
In welchen Fällen kann ein Eigentümer von einem Mieter den Auszug verlangen?
Ein Mietvertrag wird rechtlich mit der Annahme geschlossen, dass er verlängert wird. Wenn der Eigentümer die Verlängerung ablehnen oder während der Laufzeit kündigen möchte, ist ein „berechtigter Grund“ nach Artikel 28 des japanischen Land- und Gebäudemietgesetzes erforderlich. Die Anforderungen an einen solchen berechtigten Grund sind sehr streng. Typische Fälle sind die folgenden.
- Sicherheitsprobleme infolge der Alterung des Gebäudes (einschließlich der Nichteinhaltung geltender Erdbebenstandards)
- Notwendigkeit des Abrisses aufgrund von Stadtplanung oder Stadterneuerungsprojekten
- Berechtigter Eigenbedarf des Eigentümers selbst oder seiner Familie
Liegt auf Seiten des Mieters hingegen ein Vertragsverstoß wie Mietrückstand von 3 Monaten oder mehr, Lärmbelästigung oder Schädlingsprobleme vor, kann eine Kündigung und die Beantragung einer Zwangsräumung auch ohne berechtigten Grund möglich sein.
Was ist eine Räumungsentschädigung? Übliche Höhe und Bestandteile
Eine Räumungsentschädigung ist eine Entschädigungszahlung, die der Eigentümer dem Mieter freiwillig anbietet, wenn er den Auszug verlangt. Eine gesetzliche Zahlungspflicht besteht nicht. Durch das Angebot einer Räumungsentschädigung kann jedoch ein fehlender Teil des berechtigten Grundes ergänzt und die Verhandlung reibungsloser gestaltet werden.
Als Richtwert gelten häufig 6 Monatsmieten bis 1 Jahresmiete. In die Berechnung fließen typischerweise die folgenden Kosten ein.
- Umzugskosten
- Kaution, Schlüsselgeld und Maklergebühr für die neue Wohnung
- Feuerversicherungsprämie
- Kosten für die erneute Einrichtung von Telefon und Internet
Die konkrete Höhe variiert je nach Vertrauensverhältnis zum Mieter und dem Verlauf der Verhandlungen. Wir empfehlen, die angemessene Höhe gemeinsam mit Fachleuten wie Rechtsanwälten oder Justizschreibern zu ermitteln.
Wie sollte eine Räumungsverhandlung konkret ablaufen?
Wichtig ist, die Verhandlung stufenweise zu führen. Vermeiden Sie emotionale Konfrontationen und dokumentieren Sie den Ablauf fortlaufend.
Schritt 1: Schriftliche Mitteilung und mündliche Erläuterung
Zunächst wird der Grund für den Auszug sowie der geplante Zeitpunkt schriftlich mitgeteilt. Anschließend sollte ruhig und nachvollziehbar erläutert werden, warum der Auszug erforderlich ist. In seltenen Fällen kommt bereits in dieser Phase eine Einigung zustande, sodass die Angelegenheit auch ohne Räumungsentschädigung gelöst werden kann.
Schritt 2: Verhandlung über die Räumungsentschädigung
Die tatsächlichen Umzugskosten werden geschätzt und ein konkreter Betrag vorgeschlagen. Auch die Vermittlung einer Ersatzwohnung, um dem Mieter die Suche nach neuem Wohnraum zu erleichtern, ist ein sehr wirksames Mittel für erfolgreiche Verhandlungen. Besonders sinnvoll ist es, bereits im Vorfeld eine Immobilienfirma zu beauftragen, geeignete Objekte mit vergleichbarer Miete, ähnlichem Grundriss und ähnlicher Lage auszuwählen.
Schritt 3: Räumungsverfahren und Abschluss einer Vereinbarung
Wenn eine Einigung erzielt wurde, sollte eine schriftliche Vereinbarung abgeschlossen werden, in der das Auszugsdatum, die Bedingungen für die Zahlung der Räumungsentschädigung und die Art der Übergabe festgehalten sind. Da rein mündliche Absprachen leicht zu Streit führen, sollte die Vereinbarung unbedingt schriftlich dokumentiert werden.
Was geschieht, wenn keine Einigung zustande kommt?
Scheitern die Verhandlungen, ist eine Räumungsklage bei Gericht erforderlich. Erkennt das Gericht den Auszugsgrund als berechtigten Grund an, ist eine Zwangsvollstreckung möglich. In manchen Fällen dauert eine Lösung jedoch mehrere Monate bis mehrere Jahre. Eine frühzeitige Beratung durch einen Rechtsanwalt ist daher unverzichtbar.
Außerdem kann die Nutzung eines Schlichtungsverfahrens in manchen Fällen zu einer schnelleren Lösung führen als ein Gerichtsverfahren.
Drei Punkte, die Räumungsverhandlungen erfolgreicher machen
1. Frühzeitig informieren
Sobald der Bauzeitenplan feststeht, ist es wichtig, die schriftliche Mitteilung mindestens ein Jahr im Voraus zu versenden. Wenn dem Mieter ausreichend Zeit für die Vorbereitung des Umzugs bleibt, lässt sich leichter eine Einigung erzielen.
2. Einen klaren und nachvollziehbaren Auszugsgrund vorbereiten
Es ist ratsam, Gründe mit objektiv belegbarer Grundlage aufzubereiten, etwa „Die Erdbebensicherheit des Gebäudes erfüllt die aktuellen Standards nicht“ oder „Es besteht Einsturzgefahr aufgrund der Alterung“. Unklare Erklärungen erzeugen Misstrauen und erschweren die Verhandlung.
3. Eine Ersatzwohnung vermitteln
Wenn die Belastung des Mieters bei der Suche nach neuem Wohnraum reduziert wird, sinkt auch die psychologische Hürde für den Auszug. Passende Objekte im Voraus vorzubereiten, ist ein wesentlicher Schlüssel zum Verhandlungserfolg.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Kann ohne berechtigten Grund unter keinen Umständen ein Auszug verlangt werden?
A. Ohne berechtigten Grund kann ein Auszug rechtlich nicht erzwungen werden. Es gibt jedoch Fälle, in denen durch das Angebot einer Räumungsentschädigung eine einvernehmliche Lösung zustande kommt und so fehlende Elemente des berechtigten Grundes ergänzt werden.
F. Muss eine Räumungsentschädigung in jedem Fall gezahlt werden?
A. Eine gesetzliche Pflicht besteht nicht. Wird jedoch ohne Zahlung verhandelt, ist eine Einigung oft schwerer zu erreichen, und am Ende können die Prozesskosten höher ausfallen.
F. Ist auch bei Mietern mit Mietrückstand eine Räumungsentschädigung erforderlich?
A. Bei einer Kündigung wegen Vertragsverstoßes besteht keine Pflicht zur Zahlung einer Räumungsentschädigung. Um einen freiwilligen Auszug zu fördern, kann das Angebot eines bestimmten Betrags die Verhandlung jedoch erleichtern.
F. Wie kurz kann der Zeitraum von der Mitteilung bis zum Auszug mindestens sein?
A. Gesetzlich ist eine Mitteilung 6 Monate im Voraus erforderlich. In der Praxis wird jedoch empfohlen, mehr als ein Jahr Vorlauf einzuplanen, um Verhandlungen, Wohnungssuche und Umzugsvorbereitung angemessen zu berücksichtigen.
F. Wann sollte ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden, wenn die Verhandlungen stocken?
A. Wir empfehlen, frühzeitig einen Rechtsanwalt einzuschalten, sobald der Mieter nach Zugang der schriftlichen Mitteilung klar seine Ablehnung erklärt. Verzögerungen in der Anfangsphase können die Dauer eines Gerichtsverfahrens verlängern.
