‘현황(現況)’은 일본어로는 ‘현재 상황’이라는 평범한 단어처럼 보이지만, 부동산 계약서에 들어가는 순간 무게가 완전히 달라집니다. 한 줄로 매도인이 수선 의무를 지지 않게 되고, 본 도면이 구속력을 잃으며, 고정자산세의 계산 근거가 등기부와 달라집니다. 이 글은 이 단어의 세 가지 용법을 분리한 뒤, 각각을 조문까지 거슬러 올라가 어디까지가 면책되고 어디부터는 면책되지 않는지를 정리합니다.
이 글의 요점
- 부동산의 ‘현황’에는 ①현황 인도·현황 유자(매매) ②현황 우선(임대·도면) ③현황 지목(세무)이라는 서로 무관한 세 가지 용법이 있습니다
- ‘현황 인도’여도 고지 의무와 계약부적합책임은 사라지지 않습니다. 매도인이 알고 있던 하자를 숨기면 추완청구·대금감액·손해배상·계약해제의 대상이 됩니다(민법 562〜564조)
- 매수인의 통지 기한은 ‘부적합을 안 날로부터 1년 이내’(민법 566조). 매도인이 택지건물거래업자라면 인도일로부터 2년 이상의 책임기간이 강제됩니다(택건업법 40조)
- 임대의 ‘현황 우선’은 도면보다 실물이 계약 내용이 된다는 의미이며, 임대인의 수선 의무(민법 606조)를 면제하지 않습니다
- 고정자산세는 등기 지목이 아니라 부과기일인 1월 1일의 현황 지목으로 과세됩니다. 주택을 철거하면 같은 땅이라도 세액이 약 6배가 될 수 있습니다
일본 밖의 계약에 익숙한 분께. 영문 계약의 ‘as-is’나 일부 법역의 ‘매수인 위험부담’ 원칙과 일본의 실무에는 결정적인 차이가 하나 있습니다. 현황 조항이 제한하는 것은 인도 전에 ‘고쳐 놓을’ 의무이지, 고지 의무와 법정 계약부적합책임까지 없애지는 못합니다. 하자를 알면서 침묵한 매도인은 조항을 어떻게 쓰든 책임을 집니다.
‘현황’의 세 가지 용법
같은 단어가 장면마다 다른 제도를 가리킵니다. 이 셋을 혼동하지 않는 것이 분쟁 회피의 출발점입니다.
| 용어 | 쓰이는 장면 | 의미 | 효과가 미치는 범위 |
|---|---|---|---|
| 현황 인도 / 현황 유자 | 매매계약 | 수선·개보수 없이 인도 시점의 상태 그대로 인도 | 매도인의 수선 의무. 고지 의무·계약부적합책임은 면제되지 않음 |
| 현황 우선 | 임대 모집도면·중요사항설명 | 도면과 실물이 다르면 실물(현황)을 기준으로 함 | 구조·설비의 표시. 임대인의 수선 의무는 남음 |
| 현황 지목 | 고정자산세·상속세 평가 | 등기부의 지목이 아니라 실제 이용 상황으로 판정한 지목 | 과세표준과 세액. 등기를 바꾸지 않아도 과세는 달라짐 |
매매의 현황 인도·현황 유자
토지 매매에서 현황이란 조성·인프라 정비를 일절 하지 않은 채 매매하는 것을 의미하며, 이런 토지는 ‘현황 유자 분양지’라고도 불립니다. 건물 매매에서는 수선·리모델링에 손대지 않은 채 매매하는 것을 가리킵니다. 계약서에 ‘현황 유자’라고 기재되어 있으면, 계약부터 인도까지 상태 변화가 생겨도 매도인은 그대로 매도한다는 의사표시가 됩니다.
임대의 현황 우선
임대 물건에서는 도면과 실제 구조가 다를 경우 현황(실물)이 우선합니다. 오래된 물건은 제작 비용 문제로 도면을 갱신하지 않고 계속 쓰는 경우가 많아, 모집도면에 ‘현황 우선’이라는 단서가 붙습니다. 이 단서는 ‘도면은 참고 정보에 불과하다’는 선언이며, 내부를 보지 않고 신청하는 위험을 임차인 쪽으로 옮기는 역할을 합니다.
세무의 현황 지목
토지에는 등기부상의 지목과 실제 이용 상황에 따른 현황 지목이 있으며, 둘이 일치하지 않는 경우가 드물지 않습니다. 밭으로 등기된 채 주차장으로 쓰이는 토지, 대지로 등기된 채 자재 야적장이 된 토지 등이 전형입니다. 고정자산세는 등기 지목이 아니라 현황 지목으로 과세되므로, 이 불일치는 세액에 그대로 반영됩니다. 자세한 내용은 뒤에서 다룹니다.
‘현황 인도’로 매도인은 어디까지 면책되는가
현황 인도는 매도인에게 유리해 보이지만, 면책되는 것은 ‘수선해서 인도할 의무’까지입니다. 고지 의무는 면제되지 않습니다. 매도인이 알고 있는 하자·사고·수선 이력은 반드시 매수인·임차인에게 알려야 합니다.
매수인에게 인정되는 네 가지 권리(민법 562〜564조)
2020년 4월 시행된 개정 민법에 따라 종래의 ‘하자담보책임’은 계약부적합책임으로 바뀌었습니다. 인도된 목적물이 종류·품질·수량에서 계약 내용에 적합하지 않을 때, 매수인은 다음 네 가지를 행사할 수 있습니다.
| 권리 | 근거 조문 | 내용 | 행사 조건 |
|---|---|---|---|
| 추완청구 | 민법 562조 | 보수·대체물 인도·부족분 인도를 청구 | 부적합이 매수인의 책임 있는 사유에 의한 것이 아닐 것 |
| 대금감액청구 | 민법 563조 | 부적합의 정도에 따라 대금 감액을 청구 | 원칙적으로 상당 기간을 정해 추완을 최고했으나 이행이 없을 것 |
| 손해배상청구 | 민법 564조(415조) | 부적합으로 생긴 손해의 배상을 청구 | 채무불이행의 일반 원칙에 따름 |
| 계약해제 | 민법 564조(541·542조) | 계약 자체를 해제 | 최고해제가 원칙. 계약 목적을 달성할 수 없으면 무최고 해제도 가능 |
출처: 민법(e-Gov 법령검색)
현황 인도를 조건으로 했더라도, 매도인이 알고 있던 하자를 고지하지 않고 인도했다면 계약부적합책임을 집니다. ‘현황 인도니까 일절 책임지지 않는다’는 이해는 잘못입니다. 면책되는 것은 매도인도 매수인도 알 수 없었던 사정이며, 알면서 침묵한 사정은 대상이 아닙니다.
통지 기한은 ‘안 날로부터 1년 이내’(민법 566조)
놓치기 쉬운 것이 기한입니다. 종류 또는 품질에 관한 계약부적합은 매수인이 그 부적합을 안 날로부터 1년 이내에 매도인에게 통지하지 않으면, 추완청구·대금감액청구·손해배상청구·계약해제 중 어느 것도 주장할 수 없게 됩니다(민법 566조). 다만 매도인이 인도 시에 그 부적합을 알고 있었거나, 중대한 과실로 알지 못했던 경우에는 이 기간 제한이 적용되지 않습니다.
실무상의 요점은 1년 이내에 권리 행사까지 마칠 필요는 없고, 1년 이내에 ‘부적합이 있다’는 사실을 통지하면 충분하다는 점입니다. 원인 조사나 금액 협상에 시간이 걸리더라도 통지를 먼저 하십시오. 통지 사실을 남기기 위해 서면이나 이메일 등 기록이 남는 수단으로 합니다.
매도인이 택건업자라면 ‘인도일로부터 2년 이상’이 강제됩니다(택건업법 40조)
매도인이 택지건물거래업자, 매수인이 택건업자가 아닌 일반 개인·법인인 경우, 민법보다 매수인에게 불리한 특약은 무효가 됩니다. 택지건물거래업법 40조는 목적물 인도일로부터 2년 이상이 되는 특약을 제외하고 매수인에게 불리한 특약을 금지하고 있습니다.
| 매도인 | 매수인 | 책임기간 | 전부 면책 특약 |
|---|---|---|---|
| 택건업자 | 일반 개인·법인 | 인도일로부터 2년 이상이어야 함(택건업법 40조) | 무효 |
| 일반 개인 | 일반 개인 | 당사자 합의로 자유롭게 설정(3개월 등이 일반적) | 유효(단 매도인이 알고 있던 하자는 제외. 민법 572조) |
| 택건업자 | 택건업자 | 합의로 자유롭게 설정 | 유효 |
즉 ‘인도 후 1년간만 책임진다’는 특약은 매도인이 택건업자라면 하한인 2년에 미치지 않아 무효가 되고, 민법 원칙으로 되돌아갑니다. 중고 물건을 업자에게서 사는 경우와 개인에게서 사는 경우에 현황 인도의 실질적 무게가 크게 다른 이유입니다.
임대의 ‘현황 우선’은 어디까지 유효한가
도면과 실물이 다르면 실물이 계약 내용이 됩니다
모집도면에 ‘현황 우선’이라고 되어 있으면 도면상의 구조·설비·치수는 참고값에 그치고, 실제로 본 상태가 계약 내용으로 다뤄집니다. 도면에는 양실이라고 적혀 있는데 실제로는 다다미방이거나, 수납이 있어야 할 위치에 급탕 설비가 있는 식의 불일치가 생겨도, 현황 우선 단서가 있으면 도면을 근거로 시정을 요구하기 어렵습니다. 내부를 보지 않고 신청하는 위험이 그대로 임차인에게 옮겨집니다.
현황 우선이어도 임대인의 수선 의무는 사라지지 않습니다(민법 606조)
가장 오해하기 쉬운 지점입니다. 민법 606조는 ‘임대인은 임대물의 사용 및 수익에 필요한 수선을 할 의무를 진다’고 정하고 있습니다. 현황 우선은 어디까지나 ‘표시의 불일치를 무엇으로 해결하는가’의 규칙이며, 입주 후 발생한 설비 고장이나 생활에 지장을 주는 결함의 수선 의무를 면제하는 것이 아닙니다.
다만 2020년 개정으로 임차인의 책임 있는 사유로 수선이 필요해진 경우에는 임대인의 수선 의무가 발생하지 않는다는 단서가 추가되었습니다. 입주자의 사용 방법이 원인인 파손은 임차인 부담, 경년열화나 설비 수명에 의한 것은 임대인 부담으로 나뉩니다.
내부를 볼 때 기록해야 할 다섯 가지
- 수도 주변·급탕기·환기팬·에어컨의 작동 확인(실제로 스위치를 켜 볼 것)
- 천장·벽의 누수 자국, 결로 흔적, 곰팡이 유무
- 바닥 삐걱임, 문 개폐, 새시 설치 상태
- 수납의 실제 치수(도면의 수치를 믿지 말 것)
- 위 전부의 사진 기록(날짜가 남는 형태로 촬영)
‘현황 지목’과 ‘등기 지목’의 차이 ─ 세액이 달라집니다
토지의 고정자산세는 총무대신이 정하는 고정자산평가기준에 따라 지목별로 평가됩니다. 여기서 사용되는 것은 등기부상의 지목이 아니라 부과기일인 매년 1월 1일 시점의 현황 지목입니다. 등기를 변경하지 않았더라도 실제 이용 상황이 바뀌면 과세 취급도 바뀝니다.
고정자산 평가상의 9개 지목
| 지목 | 내용 |
|---|---|
| 대지 | 건물의 부지 및 그 유지에 필요한 토지 |
| 논 | 용수를 이용해 경작하는 토지 |
| 밭 | 용수를 이용하지 않고 경작하는 토지 |
| 광천지 | 광천(온천 포함)의 용출구 및 그 유지에 필요한 토지 |
| 지소(池沼) | 관개용수가 아닌 물의 저류지 |
| 산림 | 경작 방법에 의하지 않고 죽목이 자라는 토지 |
| 목장 | 가축을 방목하는 토지 |
| 원야 | 경작 방법에 의하지 않고 잡초·관목류가 자라는 토지 |
| 잡종지 | 위 어느 것에도 해당하지 않는 토지(주차장·자재 야적장·사도 등) |
출처: 총무성 ‘고정자산세의 개요’
계산 예: 주택을 철거하면 같은 땅의 세액이 약 6배가 됩니다
현황 지목이 세액에 직결되는 전형이 주택용지 특례입니다. 주택이 서 있는 토지에는 과세표준 경감이 있어, 200제곱미터 이하 부분(소규모 주택용지)은 평가액의 6분의 1, 200제곱미터를 초과하는 부분(일반 주택용지)은 3분의 1로 압축됩니다. 주택을 철거해 나대지나 주차장으로 만들면 이 특례가 사라집니다.
토지 200제곱미터·고정자산세 평가액 2,000만 엔·표준세율 1.4%로 시산하면 다음과 같습니다.
| 토지의 현황 | 특례 | 과세표준 | 연간 고정자산세(개산) |
|---|---|---|---|
| 주택이 서 있음(소규모 주택용지) | 6분의 1 | 약 333만 엔 | 약 46,700엔 |
| 나대지·주차장 등(잡종지) | 없음 | 2,000만 엔 | 약 280,000엔 |
차이는 연간 약 23만 엔, 배율로 약 6배입니다. 빈집을 철거할지 고민하는 장면에서 반드시 논점이 되는 것이 이 구조입니다. 실제 세액에는 부담조정조치가 작용하고, 시가화구역이라면 도시계획세(표준세율 0.3%)가 별도로 부과됩니다. 위 표는 현황 지목의 차이가 세액에 주는 영향을 보여 주기 위한 개산이며, 정확한 금액은 과세명세서와 지자체 창구에서 확인하십시오.
등기 지목을 바꾸지 않고 두면 어떻게 되는가
과세는 현황으로 판정되므로, 등기 지목이 옛날 그대로여도 ‘과세되지 않는다’는 일은 일어나지 않습니다. 한편 등기 지목과 현황이 어긋난 채로 두면 매각 시의 융자 심사, 농지법 허가 요부의 판단, 상속세 평가의 장면에서 확인 작업이 늘어납니다. 특히 등기가 농지(논·밭) 그대로인 토지는 실제로 경작하지 않아도 농지법 절차가 필요해지는 경우가 있어, 매매 일정에 직접 영향을 줍니다.
‘현황’을 둘러싼 분쟁을 막는 실무 체크리스트
- 반드시 내부를 보고 실내 상태를 사진으로 기록합니다(날짜가 남는 형태로)
- 계약서에 ‘현황 유자’ ‘현황 우선’이 기재되어 있으면 어느 범위에 미치는 조항인지 서면으로 확인합니다
- 매도인·임대인에게 파악하고 있는 하자·수선 이력·사고 유무를 서면으로 조회합니다(구두 대화는 남지 않습니다)
- 매도인이 택건업자인지 확인합니다. 책임기간의 하한이 달라집니다
- 인도 후 결함을 발견하면 조사 완료를 기다리지 말고 1년 이내에 통지합니다
- 토지 거래에서는 등기 지목과 현황 지목의 일치를 확인합니다. 불일치라면 과세·융자·농지법 세 가지를 확인합니다
- 현황과 허용할 수 없는 괴리가 있으면 계약하지 않는 선택지도 가집니다
- 투자 목적이라면 전문가의 세컨드 오피니언을 활용합니다
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. ‘현황 유자’라고 적힌 계약서는 어떤 의미입니까?
매도인·임대인이 수선·개보수를 하지 않고 현시점의 상태 그대로 물건을 인도한다는 조건입니다. 다만 고지 의무는 여전히 발생하므로, 알고 있는 하자는 알려야 합니다.
Q. 현황 인도여도 계약부적합책임을 물을 수 있습니까?
매도인이 알고 있던 하자를 고지하지 않은 경우에는 물을 수 있습니다. 현황 인도는 ‘몰랐던 하자’에 대한 책임 면제이지, ‘알면서 숨긴 하자’에는 적용되지 않습니다(민법 572조).
Q. ‘현황 우선’이라고 적힌 임대에서 도면과 구조가 달랐다면 어떻게 해야 합니까?
현황 우선 원칙에 따라 실물이 계약 내용이 됩니다. 내부를 볼 때 반드시 실물을 확인하고, 허용할 수 없다면 계약하지 않는 것이 합리적입니다. 다만 현황 우선이어도 입주 후 설비 고장에 대한 임대인의 수선 의무(민법 606조)는 남습니다.
Q. 계약부적합을 발견하면 언제까지 무엇을 해야 합니까?
부적합을 안 날로부터 1년 이내에 매도인에게 ‘부적합이 있다’는 취지를 통지합니다(민법 566조). 이 기한 안에 금액 협상이나 보수까지 마칠 필요는 없습니다. 기록이 남는 서면·이메일로 통지한 뒤 조사와 협상을 진행합니다.
Q. 등기 지목과 현황 지목이 다르면 어느 쪽으로 과세됩니까?
현황 지목으로 과세됩니다. 고정자산세 평가는 등기부의 지목과 관계없이 부과기일(1월 1일) 시점의 현황 지목으로 판정됩니다. 등기를 변경하지 않아도 이용 상황이 바뀌면 세액은 달라집니다.
Q. 현황 인도 물건을 볼 때 무엇을 확인해야 합니까?
설비 작동 확인(수도 주변·급탕기·환기팬), 누수 자국이나 결로 흔적 유무, 바닥·벽·천장의 열화 상황, 수납 공간의 실제 치수가 중요합니다. 사진을 기록으로 남겨 두십시오.
