Sanierte Bestandsimmobilien erhalten sowohl für Kapitalanlagen als auch für die Eigennutzung zunehmend Aufmerksamkeit. Sie sind günstiger als Neubauten und sofort bezugsfertig, zugleich bestehen aber auch verborgene Risiken. Wir erläutern die Punkte, die Sie vor einer Investitionsentscheidung kennen sollten.
Was ist eine sanierte Bestandsimmobilie?
Eine sanierte Bestandsimmobilie ist eine gebrauchte Immobilie, die in einem renovierten Zustand verkauft wird, etwa mit erneuerten Sanitärbereichen, Tapeten oder Bodenbelägen.Es gibt die folgenden zwei Typen.
- Immobilien, die nach dem Auszug des Vorbewohners renoviert wurden
- Immobilien, die ein Immobilienunternehmen ankauft, renoviert und anschließend weiterverkauft
Wenn größere Umbauten wie Grundrissänderungen oder Ausstattungs-Upgrades vorgenommen wurden, spricht man von einer „renovierten Bestandsimmobilie“ im umfassenderen Sinn.
Worin liegen die Vorteile sanierter Bestandsimmobilien?
Der größte Vorteil ist, dass man eine saubere, neubauähnliche Immobilie zu einem vernünftigen Preis beziehen kann.Da ein sofortiger Einzug möglich ist, entfällt außerdem der Aufwand für Verhandlungen mit Renovierungsfirmen und das Warten auf die Ausführungszeit, wie es bei gewöhnlichen Bestandsimmobilien oft nötig ist.
- Niedrigerer Preis als bei Neubauten
- Sofort bezugsfertig
- Kein Aufwand für Renovierungsplanung und Beauftragung
- Der Zustand kann vor dem Kauf geprüft werden
Welche Punkte und Risiken sind bei sanierten Bestandsimmobilien zu beachten?
Auch wenn die Oberfläche gepflegt aussieht, kann die Bausubstanz bereits deutlich gealtert sein.Gerade bei älteren Immobilien besteht das Risiko von Verschleiß in nicht sichtbaren Bereichen wie Fundament, Tragstützen oder Leitungen.
Prüfpunkte zur Risikovermeidung
- Prüfen Sie, ob Fotos und Pläne der Renovierungsarbeiten aufbewahrt wurden, und lassen Sie sich diese erläutern
- Wenn Unsicherheiten bleiben, beauftragen Sie eine Home Inspection (Gebäudeprüfung)
- Prüfen Sie die Einhaltung der Erdbebensicherheitsstandards
- Prüfen Sie den Stand der Instandhaltungsrücklage und den langfristigen Instandhaltungsplan der Eigentümergemeinschaft (bei Eigentumswohnungen)
Wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage prüfen, sind auch Kalkulationen zur Rentabilität und zu künftigen Instandsetzungskosten wichtig. Bitte sehen Sie sich dazu auch steuerliches, rechtliches und bauliches Wissen zur Immobilieninvestition an.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Was eignet sich besser als Kapitalanlage: eine sanierte Bestandsimmobilie oder ein Neubau?
Sanierte Bestandsimmobilien ermöglichen wegen der niedrigeren Anschaffungskosten tendenziell eher eine attraktive Rendite. Voraussetzung ist jedoch, dass mögliche Instandsetzungsrisiken vorab sorgfältig geprüft werden.
F2. Wie hoch sind die Kosten für eine Home Inspection ungefähr?
Im Regelfall liegen sie bei etwa 30.000 bis 50.000 Yen. Da eine fachkundige Prüfung strukturelle Probleme frühzeitig sichtbar machen kann, ist das Kosten-Nutzen-Verhältnis in vielen Fällen hoch.
F3. Ist auch bei sanierten Immobilien eine Preisverhandlung möglich?
Ja, das ist möglich. Vor allem bei Objekten, die ein Immobilienunternehmen angekauft und weiterverkauft hat, ist in der Regel eine gewisse Marge enthalten. Verhandeln Sie auf Basis eines vorher geprüften Marktpreisniveaus.
F4. Worin liegt der Unterschied zwischen „saniert“ und „umfassend renoviert“?
Eine Sanierung konzentriert sich vor allem auf Wiederherstellung und partielle Reparaturen. Eine umfassende Renovierung umfasst dagegen auch Grundrissänderungen und Ausstattungs-Upgrades und bezeichnet größere Maßnahmen zur deutlicheren Wertsteigerung der Immobilie.
F5. Wo kann man die Renovierungshistorie einer Bestandsimmobilie prüfen?
Bitten Sie den Verkäufer oder den Makler um Ausführungsunterlagen, Fotos und Garantienachweise. Wenn eine Versicherung für Renovierungsmängel besteht, ist das ein zusätzlicher Nachweis, der mehr Sicherheit geben kann.
