Nas transacoes imobiliarias, o termo "genkyo" (condicao atual) e usado com frequencia. Confiar apenas na intuicao do japones cotidiano pode levar a mal-entendidos e, em muitos casos, a problemas apos a transacao. Neste artigo, organizamos o significado exato de "genkyo", a diferenca entre entrega no estado atual e prioridade ao estado atual, e a forma de entender a responsabilidade por nao conformidade contratual, alterada pela reforma do Codigo Civil de 2020.
O que significa "genkyo" no setor imobiliario?
"Genkyo" e um termo imobiliario que significa entregar o imovel "tal como se encontra agora". Refere-se a uma transacao em que o vendedor ou locador nao realiza reparos, reformas ou ajustes, e o negocio segue no estado existente no momento da entrega.
"Genkyo" na compra e venda de terrenos
No contexto da compra e venda de terrenos, "genkyo" significa vender sem realizar qualquer terraplenagem, obras de infraestrutura ou outras melhorias. Esse tipo de terreno tambem pode ser chamado de loteamento vendido no estado atual.
"Genkyo" na compra e venda de edificacoes
Na compra e venda de edificacoes, significa vender sem fazer reparos nem reformas. Quando o contrato de compra e venda de imovel menciona "estado atual", isso indica a intencao do vendedor de negociar o imovel tal como estiver, mesmo que ocorram mudancas antes da entrega.
Ate que ponto a entrega no estado atual e permitida?
A entrega no estado atual pode parecer uma condicao favoravel ao vendedor, mas a obrigacao de divulgacao nao e dispensada. Defeitos, acidentes e historico de reparos conhecidos pelo vendedor devem ser necessariamente informados ao comprador ou locatario.
Se o vendedor souber e ainda assim nao informar, ha risco de o comprador exigir indenizacao por perdas e danos com base em violacao contratual. Se houver duvida sobre ate onde a divulgacao deve ir, recomendamos consultar uma empresa imobiliaria.
O que e a responsabilidade por nao conformidade contratual?
Com a reforma do Codigo Civil de 2020, a antiga "responsabilidade por vicios ocultos" foi alterada para "responsabilidade por nao conformidade contratual". Com essa mudanca, a protecao ao comprador ficou ainda mais clara.
Os principais pontos da responsabilidade por nao conformidade contratual sao os seguintes.
- Pedido de cumprimento complementar: direito de exigir os reparos necessarios quando o imovel diverge do conteudo do contrato
- Pedido de reducao do preco: possibilidade de exigir reducao do valor quando o reparo e insuficiente
- Pedido de indenizacao por perdas e danos: possibilidade de exigir compensacao pelos prejuizos causados pelo defeito
- Rescisao contratual: dependendo da situacao, tambem e possivel rescindir o contrato
Mesmo quando a transacao e condicionada a entrega no estado atual, se o vendedor entregar o imovel sem informar defeitos que conhecia, ele respondera por nao conformidade contratual.
"Entrega no estado atual" e "prioridade ao estado atual" em imoveis para locacao
Se a planta e a disposicao real forem diferentes, prevalece o estado atual
Em imoveis para locacao, se a planta e a disposicao real dos comodos forem diferentes, prevalece o estado atual (o imovel real). Em imoveis antigos, e comum reutilizar plantas sem atualizacao por questoes de custo, e pode haver a observacao de que "o estado atual prevalece". E importante sempre fazer a visita ao imovel e verificar pessoalmente as condicoes reais.
Obrigacao de reparo quando houver prejuizo a vida cotidiana
Como o locatario paga aluguel, o proprietario tem a obrigacao de reparar falhas em equipamentos que prejudiquem a vida cotidiana. Mesmo em entrega no estado atual, defeitos de equipamentos descobertos apos a mudanca ficam a cargo do locador, salvo se houver culpa do locatario.
Pontos praticos para evitar problemas na entrega no estado atual
- Faca sempre a visita ao imovel e registre o estado interno com fotos
- Se houver divergencia entre o estado atual e o que nao pode ser aceitavel, mantenha tambem a opcao de nao assinar o contrato
- Se o contrato mencionar "estado atual", confirme previamente o significado e os impactos dessa clausula
- Se o objetivo for investimento, utilize uma segunda opiniao especializada
Leitura complementar
- O que fazer se a desocupacao for recusada? Motivo legitimo, indenizacao de desocupacao e medidas com base na Lei de Locacao de Terrenos e Edificacoes
- Imoveis usados ja reformados sao adequados para investimento? Beneficios, riscos e pontos de verificacao antes da compra
- "Imoveis nao divulgados" nao existem? Especialistas explicam em detalhe os bastidores das informacoes imobiliarias
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. O que significa um contrato em que esta escrito "estado atual"?
E a condicao de que o vendedor ou locador entregara o imovel sem realizar reparos ou reformas, no estado em que se encontra no momento. No entanto, a obrigacao de divulgacao continua existindo, de modo que defeitos conhecidos devem ser informados.
Q. Mesmo em entrega no estado atual, e possivel questionar a responsabilidade por nao conformidade contratual?
Sim, quando o vendedor nao informou defeitos que conhecia. A entrega no estado atual pode isentar da responsabilidade por "defeitos desconhecidos", mas nao se aplica a "defeitos que eram conhecidos e foram ocultados".
Q. O que devo fazer se, em uma locacao, a planta for diferente da disposicao real?
Pelo principio da prioridade ao estado atual, o imovel real passa a ser o conteudo contratual. E racional verificar obrigatoriamente o imovel na visita e, se a diferenca nao for aceitavel, optar por nao contratar.
Q. O que deve ser verificado na visita de um imovel entregue no estado atual?
E importante verificar o funcionamento dos equipamentos (areas molhadas, aquecedor de agua, exaustor), a existencia de manchas de infiltracao ou marcas de condensacao, o nivel de desgaste de piso, paredes e teto, e as medidas reais dos espacos de armazenamento. Guarde fotos como registro.
