«Genkyo» (現況) parece a palavra japonesa comum para «a situação atual», mas num contrato imobiliário pesa muito mais. Uma única linha pode significar que o vendedor não lhe deve nenhuma reparação, que a planta que lhe mostraram não vincula ninguém, ou que o seu imposto predial é calculado sobre uma base diferente da que o registro sugere. Este artigo separa os três usos do termo e remonta cada um à norma aplicável, para que saiba exatamente onde a responsabilidade é afastada e onde ela permanece.
Pontos-chave
- «Genkyo» abrange três conceitos sem relação entre si: (1) a entrega no estado em que se encontra numa venda, (2) a prevalência do estado real no arrendamento, e (3) a categoria fundiária real usada no imposto
- Uma cláusula de venda «no estado» não elimina o dever de informação do vendedor nem a sua responsabilidade por desconformidade. Ocultar um defeito conhecido continua a expô-lo a reparação, redução do preço, indenização e resolução (Código Civil, arts. 562 a 564)
- O comprador deve notificar no prazo de um ano a contar da descoberta da desconformidade (art. 566). Se o vendedor for corretor licenciado, impõe-se um prazo mínimo de responsabilidade de dois anos (Lei de Corretagem, art. 40)
- No arrendamento, a prevalência do estado real resolve qual descrição rege. Não libera o senhorio do dever legal de reparação (art. 606)
- O imposto predial segue a categoria real do terreno em 1 de janeiro, não a registral. Demolir uma casa pode multiplicar o imposto por cerca de seis no mesmo lote
Por que isto importa se está habituado a contratos fora do Japão. Os contratos anglo-saxões usam a cláusula «as-is» e, em alguns sistemas, o princípio caveat emptor. A prática japonesa afasta-se num ponto decisivo: a cláusula limita a obrigação do vendedor de colocar em condições antes da entrega, mas não neutraliza o dever de informação nem o regime legal de desconformidade. Um vendedor que conhecia o defeito e se calou continua responsável, seja qual for a redação da cláusula.
Os três usos de «genkyo»
A palavra aponta para um mecanismo jurídico diferente conforme o contexto. Distingui-los é o ponto de partida para evitar litígios.
| Termo | Onde aparece | O que significa | O que realmente afeta |
|---|---|---|---|
| Genkyo-watashi / genkyo-yushi (entrega no estado) | Contratos de compra e venda | O imóvel é entregue no estado atual, sem reparações nem melhorias | A obrigação de reparar do vendedor. O dever de informação e a responsabilidade por desconformidade permanecem |
| Genkyo-yusen (prevalece o estado real) | Anúncios de arrendamento e nota informativa | Se a planta e o imóvel divergem, rege o imóvel | A descrição de distribuição e equipamentos. O dever de reparação do senhorio permanece |
| Genkyo-chimoku (categoria fundiária real) | Imposto predial e avaliação sucessória | A categoria derivada do uso efetivo, não do registro | A base de cálculo e o valor do imposto. Muda mesmo que o registro não mude |
A entrega no estado numa venda
Em terrenos, «genkyo» significa vender sem qualquer obra de terraplenagem ou infraestrutura; esses lotes são comercializados como «genkyo yushi». Em edificações significa vender sem reparações nem reforma. Quando o contrato registra «genkyo yushi», o vendedor sinaliza que o imóvel muda de mãos no estado em que estiver na entrega, mesmo que esse estado se deteriore entre a assinatura e a escritura.
A prevalência do estado real no arrendamento
Quando a planta comercial e o imóvel não coincidem, prevalece o imóvel. Prédios antigos reutilizam plantas nunca atualizadas, porque redesenhá-las custa dinheiro, e os anúncios trazem a ressalva «genkyo yusen». Na prática essa nota declara que a planta é apenas indicativa — e transfere ao inquilino o risco de não ter visitado.
A categoria fundiária real na tributação
Todo lote tem uma categoria registral e uma categoria real derivada do uso. Divergem mais do que se imagina: terreno registrado como agrícola mas usado como estacionamento, terreno registrado como urbano servindo de depósito de materiais. O imposto predial segue a categoria real, de modo que o descompasso vai direto para o carnê. Detalhado abaixo.
Até onde a cláusula «no estado» protege o vendedor?
Ela afasta a obrigação de reparar antes da entrega, e nada mais. O dever de informação fica intacto. Todo defeito, sinistro ou histórico de obras que o vendedor conheça deve ser comunicado ao comprador ou inquilino.
Os quatro remédios do comprador (Código Civil, arts. 562 a 564)
O Código Civil reformado, em vigor desde abril de 2020, substituiu a antiga garantia por vícios pela responsabilidade por desconformidade com o contrato. Quando o entregue não se ajusta ao contrato em tipo, qualidade ou quantidade, o comprador dispõe de quatro remédios.
| Remédio | Artigo | Conteúdo | Condição |
|---|---|---|---|
| Cumprimento complementar | Art. 562 | Exigir reparo, bem substituto ou entrega do que falta | A desconformidade não pode ser imputável ao comprador |
| Redução do preço | Art. 563 | Exigir redução proporcional à desconformidade | Em regra, após notificar para cumprir em prazo razoável |
| Indenização | Art. 564 (via 415) | Reclamar os danos causados pela desconformidade | Princípios gerais do inadimplemento |
| Resolução | Art. 564 (via 541, 542) | Pôr fim ao contrato | Notificação prévia em regra; resolução imediata se a finalidade se frustra |
Fonte: Código Civil (busca jurídica e-Gov)
Mesmo sob cláusula «no estado», o vendedor que entrega ocultando defeito conhecido responde por desconformidade. A leitura corrente de que «no estado significa nenhuma responsabilidade» está errada. A cláusula cobre o que nenhuma das partes podia conhecer; não cobre o que o vendedor sabia e calou.
Notificação em um ano a contar da descoberta (art. 566)
O prazo é o que passa despercebido. Havendo desconformidade de tipo ou qualidade, o comprador deve notificar o vendedor no prazo de um ano a contar de quando dela tomou conhecimento, sob pena de perder os quatro remédios (art. 566). O limite não se aplica se o vendedor conhecia a desconformidade na entrega ou a ignorava por culpa grave.
Na prática não é preciso concluir a reclamação dentro do ano: basta notificar que existe uma desconformidade. A perícia e a negociação podem vir depois. Notifique primeiro, por escrito ou e-mail, para que fique registro.
Corretor licenciado como vendedor deve conceder ao menos dois anos (Lei de Corretagem, art. 40)
Quando o vendedor é corretor imobiliário licenciado e o comprador não é, toda estipulação menos favorável ao comprador do que o Código Civil é nula. O artigo 40 da Lei de Corretagem Imobiliária proíbe tais cláusulas, salvo se o prazo de responsabilidade for fixado em dois anos ou mais a contar da entrega.
| Vendedor | Comprador | Prazo de responsabilidade | Cláusula de exoneração total |
|---|---|---|---|
| Corretor licenciado | Pessoa física ou jurídica comum | Dois anos ou mais a contar da entrega, obrigatório (art. 40) | Nula |
| Pessoa física | Pessoa física | Livremente pactuado (três meses é comum) | Válida, salvo defeitos conhecidos pelo vendedor (art. 572) |
| Corretor licenciado | Corretor licenciado | Livremente pactuado | Válida |
Assim, uma cláusula que limite a responsabilidade a um ano após a entrega é nula se o vendedor for profissional, voltando a valer o Código Civil. Por isso comprar no estado de uma empresa ou de um particular tem peso concreto bem diferente.
Até onde vai «prevalece o estado real» no arrendamento?
O imóvel visitado torna-se o contrato
Quando um anúncio traz «genkyo yusen», a distribuição, os equipamentos e as medidas da planta são apenas indicativos, e o imóvel tal como visitado forma o contrato. Se a planta indica um quarto ocidental e o imóvel tem tatami, ou coloca um armário onde na verdade está o aquecedor, a ressalva torna difícil exigir correção com base na planta. O risco de se candidatar sem visitar passa ao inquilino.
O dever de reparação do senhorio permanece (art. 606)
É o ponto mais mal compreendido. O artigo 606 dispõe que «o locador suporta a obrigação de realizar as reparações necessárias ao uso e fruição do bem locado». A prevalência do estado real é regra para resolver descrições contraditórias; não libera o senhorio de reparar equipamentos que falham após a entrada, nem defeitos que atrapalham a vida diária.
A reforma de 2020 acrescentou uma exceção: quando a necessidade de reparo decorre de causa imputável ao inquilino, o dever do senhorio não se aplica. Danos ligados ao uso cabem ao inquilino; desgaste por tempo e fim de vida útil dos equipamentos cabem ao senhorio.
Cinco itens a registrar na visita
- Acionar torneiras, aquecedor, exaustor e ar-condicionado — ligá-los de fato
- Verificar tetos e paredes: manchas de infiltração, marcas de condensação e mofo
- Testar rangidos do piso, abertura de portas e alinhamento das esquadrias
- Medir os armários por conta própria, sem confiar nas medidas da planta
- Fotografar tudo, em formato com data
Categoria real versus categoria registral — o imposto muda
Os terrenos são avaliados para o imposto predial conforme o critério nacional fixado pelo Ministro dos Assuntos Internos e Comunicações, categoria por categoria. A categoria usada não é a do registro, mas a categoria real em 1 de janeiro, data de referência. Mude o uso do terreno e o tratamento tributário muda, altere ou não o registro.
As nove categorias de avaliação
| Categoria | Descrição |
|---|---|
| Terreno urbano | Base das construções e terreno necessário à sua manutenção |
| Arrozal | Terra cultivada com irrigação |
| Lavoura de sequeiro | Terra cultivada sem irrigação |
| Terreno de fonte mineral | Nascentes, inclusive termais, e terreno necessário à sua manutenção |
| Lagoa e pântano | Armazenamento de água que não seja para irrigação |
| Floresta | Terreno onde crescem bambus e árvores fora do cultivo |
| Pastagem | Terreno destinado ao pastoreio |
| Terreno bruto | Terreno onde crescem ervas e arbustos fora do cultivo |
| Terreno diverso | O que não se enquadra acima — estacionamentos, depósitos de materiais, vias privadas |
Fonte: Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações, «Panorama do imposto predial»
Exemplo numérico: demolir a casa multiplica o imposto por cerca de seis
O benefício para terreno residencial é onde a categoria real mais pesa. O terreno com moradia tem a base de cálculo comprimida: a parcela até 200 metros quadrados (terreno residencial de pequena escala) a um sexto do valor avaliado, e a parcela acima de 200 metros quadrados a um terço. Demolida a casa para virar lote vago ou estacionamento, o benefício desaparece.
Com 200 metros quadrados, valor avaliado de 20 milhões de ienes e alíquota padrão de 1,4 %:
| Estado real do terreno | Benefício | Base de cálculo | Imposto anual (aprox.) |
|---|---|---|---|
| Com moradia em pé (terreno residencial de pequena escala) | Um sexto | aprox. ¥3,33 mi | aprox. ¥46.700 |
| Lote vago ou estacionamento (terreno diverso) | Nenhum | ¥20 mi | aprox. ¥280.000 |
Cerca de ¥233.000 de diferença por ano, aproximadamente seis vezes. É essa estrutura que faz a questão da demolição voltar sempre nos imóveis vazios. Na prática incide um mecanismo de ajuste de carga, e nas áreas de urbanização soma-se o imposto de planejamento urbano (alíquota padrão 0,3 %). A tabela é uma aproximação para mostrar a magnitude do efeito; confirme o valor exato no carnê e na prefeitura.
O que acontece se deixar a categoria registral como está
Como a avaliação segue o uso real, um registro defasado não livra o terreno do imposto. O descompasso cria atrito em outro lugar: a análise de financiamento no momento da venda, a necessidade ou não de autorização pela Lei de Terras Agrícolas, e a avaliação sucessória. O caso mais nítido é o terreno ainda registrado como agrícola: os trâmites dessa lei podem ser acionados mesmo sem cultivo há anos, e isso atinge diretamente o cronograma da transação.
Lista de verificação para evitar litígios de «genkyo»
- Visite sempre e fotografe o estado do imóvel, em formato com data
- Se o contrato registra «genkyo yushi» ou «genkyo yusen», confirme por escrito o alcance real da cláusula
- Pergunte por escrito ao vendedor ou senhorio sobre defeitos conhecidos, histórico de obras e sinistros — o verbal não deixa rastro
- Verifique se o vendedor é corretor licenciado. O piso do prazo de responsabilidade depende disso
- Se encontrar defeito após a entrega, notifique dentro de um ano sem esperar a perícia terminar
- Em terrenos, confira se categoria registral e real coincidem. Se não, verifique imposto, financiamento e Lei de Terras Agrícolas
- Mantenha a opção de não assinar quando a distância entre o descrito e o real for inaceitável
- Para investimento, recorra a uma segunda opinião especializada
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Perguntas frequentes
P. O que significa um contrato com a menção «genkyo yushi»?
O vendedor ou senhorio entrega o imóvel no estado atual, sem reparações nem melhorias. O dever de informação continua valendo, então defeitos conhecidos devem ser comunicados.
P. Ainda é possível reclamar desconformidade numa venda no estado?
Sim, quando o vendedor conhecia o defeito e não o comunicou. A cláusula cobre defeitos que ninguém conhecia; não cobre os que o vendedor conhecia e ocultou (art. 572).
P. O anúncio dizia «prevalece o estado real» e a distribuição difere da planta. O que faço?
O imóvel tal como está forma o contrato. Visite, confirme a realidade física e desista se a diferença for inaceitável. O dever do senhorio de reparar equipamentos que falhem após a entrada (art. 606) permanece de qualquer forma.
P. Encontrei uma desconformidade. O que devo fazer e em que prazo?
Notifique o vendedor de que existe desconformidade no prazo de um ano a contar de quando soube dela (art. 566). Não é preciso fechar o valor nem concluir o reparo nesse prazo. Notifique por escrito ou e-mail e depois investigue e negocie.
P. Se categoria registral e real divergem, qual é tributada?
A real. A avaliação do imposto segue a categoria real em 1 de janeiro independentemente do registro, então o valor muda quando o uso muda, mesmo sem alteração registral.
P. O que verificar ao visitar um imóvel vendido no estado?
Acionar os equipamentos (água, aquecedor, exaustor), procurar manchas de infiltração e marcas de condensação, avaliar o desgaste de pisos, paredes e tetos, e medir os armários você mesmo. Guarde fotografias como registro.
