« Genkyo » (現況) ressemble au mot japonais ordinaire signifiant « la situation actuelle », mais dans un contrat immobilier il pèse bien plus lourd. Une seule ligne peut signifier que le vendeur ne vous doit aucune réparation, que le plan qu’on vous a montré n’engage personne, ou que votre taxe foncière se calcule sur une autre base que ne le laisse penser votre titre. Cet article sépare les trois usages du terme et remonte pour chacun au texte applicable, afin que vous sachiez exactement où la responsabilité est écartée et où elle subsiste.
Points clés
- « Genkyo » recouvre trois notions sans lien entre elles : (1) la livraison en l’état dans une vente, (2) la primauté de l’état réel en location, (3) la catégorie foncière réelle retenue pour l’impôt
- Une clause « en l’état » n’efface ni l’obligation d’information du vendeur ni sa responsabilité pour non-conformité. Dissimuler un défaut connu expose toujours à la réparation, à la réduction du prix, à des dommages-intérêts et à la résolution (Code civil, art. 562 à 564)
- L’acquéreur doit notifier dans l’année suivant la découverte de la non-conformité (art. 566). Si le vendeur est un professionnel agréé, une période de responsabilité minimale de deux ans s’impose (loi sur le courtage, art. 40)
- En location, la primauté de l’état réel tranche la question de la description qui fait foi. Elle ne libère pas le bailleur de son obligation légale de réparation (art. 606)
- La taxe foncière suit la catégorie réelle du terrain au 1er janvier, et non celle du registre. Démolir une maison peut multiplier l’impôt par six environ sur la même parcelle
Pourquoi cela compte si vous êtes habitué aux contrats hors du Japon. Les contrats anglo-saxons utilisent la clause « as-is » et, dans certains systèmes, le principe caveat emptor. La pratique japonaise s’en écarte sur un point décisif : la clause en l’état limite l’obligation du vendeur de remettre en état avant la livraison, mais elle ne neutralise ni l’obligation d’information ni le régime légal de non-conformité. Un vendeur qui connaissait le défaut et s’est tu reste responsable, quelle que soit la rédaction de la clause.
Les trois usages de « genkyo »
Le mot renvoie à un mécanisme juridique différent selon le contexte. Les distinguer est le point de départ pour éviter les litiges.
| Terme | Où il apparaît | Ce qu’il signifie | Ce qu’il affecte réellement |
|---|---|---|---|
| Genkyo-watashi / genkyo-yushi (livraison en l’état) | Contrats de vente | Le bien est remis dans son état actuel, sans réparation ni amélioration | L’obligation de réparation du vendeur. L’obligation d’information et la responsabilité pour non-conformité subsistent |
| Genkyo-yusen (l’état réel prime) | Annonces locatives et notice d’information | En cas de divergence entre le plan et le logement, le logement fait foi | La description des surfaces et des équipements. L’obligation de réparation du bailleur demeure |
| Genkyo-chimoku (catégorie foncière réelle) | Taxe foncière et évaluation successorale | La catégorie déduite de l’usage effectif, et non du registre | L’assiette et le montant de l’impôt. Elle change même si le registre ne change pas |
La livraison en l’état dans une vente
Pour un terrain, « genkyo » signifie vendre sans aucun travail de viabilisation ni de nivellement ; ces parcelles sont commercialisées comme lots « genkyo yushi ». Pour un bâtiment, cela signifie vendre sans réparation ni rénovation. Lorsque le contrat porte la mention « genkyo yushi », le vendeur signale que le bien change de mains dans l’état où il se trouve à la livraison, même si cet état se dégrade entre la signature et la remise des clés.
La primauté de l’état réel en location
Lorsque le plan de commercialisation et le logement divergent, c’est le logement qui prime. Les immeubles anciens réutilisent souvent des plans jamais mis à jour, parce que les redessiner coûte cher ; les annonces portent alors la réserve « genkyo yusen ». En pratique, cette mention déclare que le plan n’est qu’indicatif — et elle transfère au locataire le risque de ne pas avoir visité.
La catégorie foncière réelle en fiscalité
Chaque parcelle possède une catégorie inscrite au registre et une catégorie réelle déduite de son usage. Elles divergent plus souvent qu’on ne le croit : terrain inscrit comme agricole mais utilisé en parking, terrain inscrit comme constructible servant de dépôt de matériaux. La taxe foncière suit la catégorie réelle, si bien que l’écart se répercute directement sur l’avis d’imposition. Voir le détail plus bas.
Jusqu’où la clause « en l’état » protège-t-elle le vendeur ?
Elle écarte l’obligation de réparer avant la livraison, et rien d’autre. L’obligation d’information reste intacte. Tout défaut, sinistre ou historique de travaux connu du vendeur doit être communiqué à l’acquéreur ou au locataire.
Les quatre remèdes de l’acquéreur (Code civil, art. 562 à 564)
Le Code civil réformé, en vigueur depuis avril 2020, a remplacé l’ancienne garantie des vices par la responsabilité pour non-conformité au contrat. Lorsque le bien livré n’est pas conforme au contrat quant à sa nature, sa qualité ou sa quantité, l’acquéreur dispose de quatre remèdes.
| Remède | Article | Contenu | Condition |
|---|---|---|---|
| Exécution complémentaire | Art. 562 | Exiger la réparation, un bien de remplacement ou la livraison du manquant | La non-conformité ne doit pas être imputable à l’acquéreur |
| Réduction du prix | Art. 563 | Exiger une réduction proportionnelle à la non-conformité | En principe après mise en demeure d’exécuter dans un délai raisonnable |
| Dommages-intérêts | Art. 564 (via 415) | Réclamer le préjudice causé par la non-conformité | Principes généraux de l’inexécution |
| Résolution | Art. 564 (via 541, 542) | Mettre fin au contrat | Mise en demeure en principe ; résolution immédiate si le but est manqué |
Source : Code civil (recherche juridique e-Gov)
Même sous une clause en l’état, le vendeur qui livre en dissimulant un défaut connu engage sa responsabilité pour non-conformité. La lecture courante selon laquelle « en l’état signifie aucune responsabilité » est fausse. La clause couvre ce qu’aucune des parties ne pouvait connaître ; elle ne couvre pas ce que le vendeur savait et a tu.
Notification dans l’année suivant la découverte (art. 566)
C’est le délai que l’on oublie. Pour une non-conformité de nature ou de qualité, l’acquéreur doit notifier le vendeur dans l’année suivant le moment où il en a eu connaissance, faute de quoi les quatre remèdes lui échappent (art. 566). Le délai ne s’applique pas si le vendeur connaissait la non-conformité à la livraison ou l’ignorait par faute lourde.
En pratique, il n’est pas nécessaire d’aboutir dans l’année : il suffit de notifier l’existence d’une non-conformité. L’expertise et la négociation peuvent suivre. Notifiez d’abord, par écrit ou par courriel, pour qu’une trace subsiste.
Un professionnel vendeur doit accorder au moins deux ans (loi sur le courtage, art. 40)
Lorsque le vendeur est un agent immobilier agréé et l’acquéreur un particulier, toute stipulation moins favorable à l’acquéreur que le Code civil est nulle. L’article 40 de la loi sur le courtage immobilier interdit de telles clauses, sauf à fixer la période de responsabilité à deux ans au moins à compter de la livraison.
| Vendeur | Acquéreur | Période de responsabilité | Clause d’exonération totale |
|---|---|---|---|
| Professionnel agréé | Particulier ou société | Deux ans minimum à compter de la livraison (art. 40) | Nulle |
| Particulier | Particulier | Librement convenue (trois mois est courant) | Valable — sauf pour les défauts connus du vendeur (art. 572) |
| Professionnel agréé | Professionnel agréé | Librement convenue | Valable |
Une clause limitant la responsabilité à un an après la livraison est donc nulle si le vendeur est un professionnel, et le régime légal reprend ses droits. C’est pourquoi acheter en l’état à une société ou à un particulier n’a pas du tout le même poids concret.
Jusqu’où va « l’état réel prime » en location ?
Le logement visité devient le contrat
Lorsqu’une annonce porte « genkyo yusen », la distribution, les équipements et les cotes du plan ne sont qu’indicatifs, et le logement tel qu’il a été visité forme le contrat. Si le plan indique une pièce à l’occidentale alors que le logement est en tatami, ou situe un rangement là où se trouve en réalité le chauffe-eau, la réserve rend difficile toute demande de correction fondée sur le plan. Le risque de postuler sans visiter passe au locataire.
L’obligation de réparation du bailleur subsiste (art. 606)
C’est le point le plus souvent mal compris. L’article 606 dispose que « le bailleur supporte l’obligation d’effectuer les réparations nécessaires à l’usage et à la jouissance du bien loué ». La primauté de l’état réel est une règle de résolution des descriptions contradictoires ; elle ne libère pas le bailleur de la réparation des équipements qui tombent en panne après l’entrée dans les lieux, ni des défauts gênant la vie quotidienne.
La réforme de 2020 a ajouté une exception : lorsque la nécessité de réparer procède d’une cause imputable au locataire, l’obligation du bailleur ne s’applique pas. Les dégradations liées à l’usage incombent au locataire ; l’usure du temps et la fin de vie des équipements incombent au bailleur.
Cinq points à consigner lors de la visite
- Faire fonctionner la robinetterie, le chauffe-eau, la ventilation et la climatisation — les mettre réellement en marche
- Vérifier plafonds et murs : traces d’infiltration, marques de condensation, moisissures
- Tester les grincements du sol, l’ouverture des portes, l’alignement des menuiseries
- Mesurer les rangements soi-même plutôt que se fier aux cotes du plan
- Photographier l’ensemble, sous une forme datée
Catégorie réelle contre catégorie inscrite — l’impôt change
Les terrains sont évalués pour la taxe foncière selon le barème national fixé par le ministre de l’Intérieur et des Communications, catégorie par catégorie. La catégorie retenue n’est pas celle du registre mais la catégorie réelle au 1er janvier, date de référence. Changez l’usage du terrain et le traitement fiscal change, que vous modifiiez ou non le registre.
Les neuf catégories retenues pour l’évaluation
| Catégorie | Description |
|---|---|
| Terrain à bâtir | Assiette des constructions et terrain nécessaire à leur maintien |
| Rizière | Terre cultivée par irrigation |
| Champ | Terre cultivée sans irrigation |
| Terrain de source minérale | Émergences, sources thermales comprises, et terrain nécessaire à leur maintien |
| Étang et marais | Retenue d’eau autre que d’irrigation |
| Forêt | Terrain où poussent bambous et arbres autrement que par culture |
| Pâturage | Terrain de pacage du bétail |
| Lande | Terrain où poussent herbes et arbustes autrement que par culture |
| Terrain divers | Tout ce qui n’entre pas ci-dessus — parkings, dépôts de matériaux, voies privées |
Source : Ministère de l’Intérieur et des Communications, « Présentation de la taxe foncière »
Exemple chiffré : démolir la maison multiplie l’impôt par six environ
L’abattement pour terrain d’habitation est l’endroit où la catégorie réelle mord le plus fort. Un terrain portant un logement voit son assiette compressée : la fraction jusqu’à 200 mètres carrés (petit terrain d’habitation) au sixième de la valeur évaluée, la fraction au-delà de 200 mètres carrés au tiers. Démolissez la maison pour un terrain nu ou un parking et l’abattement disparaît.
Sur la base de 200 mètres carrés, d’une valeur évaluée de 20 millions de yens et du taux standard de 1,4 % :
| État réel du terrain | Abattement | Assiette | Taxe foncière annuelle (approx.) |
|---|---|---|---|
| Logement debout (petit terrain d’habitation) | Un sixième | environ 3,33 M¥ | environ 46 700 ¥ |
| Terrain nu ou parking (terrain divers) | Aucun | 20 M¥ | environ 280 000 ¥ |
Soit environ 233 000 ¥ d’écart par an, un rapport d’environ six. C’est cette structure qui revient systématiquement dans la question de la démolition des logements vacants. En pratique, un mécanisme d’ajustement de charge s’applique et la taxe d’urbanisme (taux standard 0,3 %) s’ajoute dans les zones d’urbanisation. Le tableau ci-dessus est une approximation destinée à montrer l’ampleur de l’effet ; vérifiez le montant exact sur votre avis d’imposition et auprès de la commune.
Que se passe-t-il si l’on laisse la catégorie inscrite en l’état
Puisque l’évaluation suit l’usage réel, un registre périmé ne fait pas échapper le terrain à l’impôt. L’écart crée en revanche des frictions ailleurs : instruction du financement au moment de la vente, nécessité ou non d’une autorisation au titre de la loi sur les terres agricoles, évaluation successorale. Le cas le plus net est celui d’un terrain toujours inscrit comme agricole : les procédures de la loi sur les terres agricoles peuvent s’enclencher même si plus rien n’est cultivé depuis des années, et cela pèse directement sur le calendrier de la transaction.
Liste de contrôle pour éviter les litiges liés au « genkyo »
- Toujours visiter et photographier l’état des lieux, sous une forme datée
- Si le contrat porte « genkyo yushi » ou « genkyo yusen », faites préciser par écrit la portée exacte de la clause
- Interrogez par écrit le vendeur ou le bailleur sur les défauts connus, l’historique des travaux et les sinistres — l’oral ne laisse aucune trace
- Déterminez si le vendeur est un professionnel agréé. Le plancher de la période de responsabilité en dépend
- Si vous découvrez un défaut après la livraison, notifiez dans l’année sans attendre la fin de l’expertise
- Pour un terrain, vérifiez la concordance entre catégorie inscrite et catégorie réelle. En cas d’écart, contrôlez impôt, financement et loi sur les terres agricoles
- Gardez l’option de renoncer lorsque l’écart entre la description et la réalité est inacceptable
- Pour un investissement, recourez à un second avis spécialisé
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Questions fréquentes
Q. Que signifie un contrat portant la mention « genkyo yushi » ?
Le vendeur ou le bailleur remet le bien dans son état actuel, sans réparation ni amélioration. L’obligation d’information demeure : les défauts connus doivent être communiqués.
Q. Peut-on encore invoquer la non-conformité dans une vente en l’état ?
Oui, lorsque le vendeur connaissait le défaut et ne l’a pas communiqué. La clause couvre les défauts que nul ne connaissait ; elle ne couvre pas ceux que le vendeur connaissait et a dissimulés (art. 572).
Q. La location portait « l’état réel prime » et la distribution diffère du plan. Que faire ?
Le logement tel quel forme le contrat. Visitez, constatez la réalité physique et renoncez si l’écart est inacceptable. L’obligation de réparation du bailleur pour les équipements défaillants après l’entrée dans les lieux (art. 606) subsiste en tout état de cause.
Q. J’ai découvert une non-conformité. Que faire, et dans quel délai ?
Notifiez au vendeur l’existence d’une non-conformité dans l’année suivant sa découverte (art. 566). Vous n’avez pas à régler le montant ni à achever les travaux dans ce délai. Notifiez par écrit ou par courriel, puis expertisez et négociez.
Q. Si catégorie inscrite et catégorie réelle diffèrent, laquelle est imposée ?
La catégorie réelle. L’évaluation pour la taxe foncière suit la catégorie réelle au 1er janvier indépendamment du registre : l’impôt change dès que l’usage change, même sans modification de l’inscription.
Q. Que vérifier lors de la visite d’un bien vendu en l’état ?
Faire fonctionner les équipements (eau, chauffe-eau, ventilation), rechercher traces d’infiltration et marques de condensation, apprécier l’usure des sols, murs et plafonds, et mesurer soi-même les rangements. Conservez des photographies comme preuve.
