Dans les transactions immobilières, le terme « genkyo » est fréquemment utilisé. Si l’on s’en tient uniquement au sens courant du japonais, il est facile d’en mal comprendre la portée, ce qui conduit souvent à des litiges après la transaction. Cet article clarifie le sens exact de « genkyo », la différence entre la remise en l’état actuel et la priorité à l’état actuel, ainsi que la notion de responsabilité pour non-conformité contractuelle modifiée par la réforme du Code civil de 2020.
Que signifie « genkyo » dans l’immobilier ?
Dans l’immobilier, « genkyo » signifie qu’un bien est remis « dans son état actuel ». Il s’agit d’effectuer la transaction dans l’état où se trouve le bien au moment de la remise, sans que le vendeur ou le bailleur n’effectue de réparation, de rénovation ou de remise en état.
« Genkyo » dans la vente de terrains
Dans la vente de terrains, « genkyo » signifie que le bien est vendu sans aucun aménagement ni travaux d’infrastructure. Ce type de terrain est également appelé « lotissement vendu en l’état ».
« Genkyo » dans la vente de bâtiments
Dans la vente de bâtiments, cela désigne une vente sans réparations ni travaux de rénovation. Lorsque le contrat de vente immobilière mentionne « en l’état », cela signifie que le vendeur entend maintenir la vente telle quelle, même si des changements surviennent avant la remise.
Jusqu’où la remise en l’état actuel est-elle permise ?
La remise en l’état actuel peut sembler favorable au vendeur, mais l’obligation d’information n’est pas exonérée. Le vendeur doit nécessairement informer l’acheteur ou le locataire des défauts, incidents et historiques de réparation dont il a connaissance.
S’il ne les divulgue pas alors qu’il en a connaissance, il s’expose au risque d’une demande de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle de la part de l’acheteur. En cas d’hésitation sur l’étendue des informations à communiquer, il est recommandé de consulter une société immobilière.
Qu’est-ce que la responsabilité pour non-conformité contractuelle ?
Avec la réforme du Code civil de 2020, l’ancienne « garantie des vices cachés » a été remplacée par la « responsabilité pour non-conformité contractuelle ». Cette réforme a encore clarifié la protection de l’acheteur.
Les principaux points de la responsabilité pour non-conformité contractuelle sont les suivants.
- Demande d’exécution en nature : droit d’exiger les réparations nécessaires lorsque le bien diffère du contenu du contrat
- Demande de réduction du prix : possibilité de demander une réduction du prix si les réparations sont insuffisantes
- Demande de dommages-intérêts : possibilité d’obtenir réparation du préjudice causé par le défaut
- Résiliation du contrat : selon la situation, il est également possible de résilier le contrat
Même lorsqu’une remise en l’état actuel a été convenue, le vendeur engage sa responsabilité pour non-conformité contractuelle s’il remet le bien sans avoir divulgué des défauts qu’il connaissait.
« Remise en l’état actuel » et « priorité à l’état actuel » dans les biens locatifs
Si le plan et la disposition réelle diffèrent, l’état actuel prévaut
Dans les biens locatifs, si le plan et la disposition réelle diffèrent, c’est l’état actuel (le bien réel) qui prévaut. Dans les biens anciens, il est fréquent que les plans soient réutilisés sans mise à jour en raison des coûts de réalisation, et une mention « priorité à l’état actuel » peut y être ajoutée. Il est important d’effectuer systématiquement une visite et de vérifier l’état réel du bien par soi-même.
Obligation de réparation en cas de gêne pour la vie quotidienne
Dès lors que le locataire paie un loyer, le propriétaire a l’obligation de réparer les équipements défectueux qui nuisent à la vie quotidienne. Même en cas de remise en l’état actuel, les défauts d’équipement découverts après l’entrée dans les lieux restent à la charge du bailleur, sauf s’ils résultent d’une faute du locataire.
Points pratiques pour prévenir les litiges lors d’une remise en l’état actuel
- Effectuez toujours une visite et consignez l’état intérieur en photos
- En cas d’écart inacceptable avec l’état actuel, gardez également la possibilité de ne pas conclure le contrat
- Si la mention « en l’état » figure dans le contrat, vérifiez à l’avance sa signification et ses effets
- Dans une optique d’investissement, faites appel à un second avis d’expert
À lire également
- Que faire en cas de refus d’expulsion ? Motifs légitimes, indemnité d’éviction et réponses prévues par la loi sur les baux fonciers et immobiliers
- Un bien d’occasion déjà rénové convient-il à l’investissement ? Avantages, risques et points à vérifier avant l’achat
- Les « biens non publiés » n’existent-ils pas ? Un expert explique en détail les coulisses de l’information immobilière
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Que signifie un contrat portant la mention « en l’état » ?
Il s’agit d’une condition selon laquelle le vendeur ou le bailleur remet le bien dans son état actuel, sans effectuer de réparation ni de rénovation. Toutefois, l’obligation d’information demeure, et les défauts connus doivent donc être divulgués.
Q. Peut-on invoquer la responsabilité pour non-conformité contractuelle même en cas de remise en l’état actuel ?
Oui, si le vendeur n’a pas divulgué des défauts qu’il connaissait. La remise en l’état actuel peut exonérer de responsabilité pour des « défauts inconnus », mais elle ne s’applique pas aux « défauts connus et dissimulés ».
Q. Que faut-il faire si, dans une location, le plan diffère de la disposition réelle ?
Conformément au principe de priorité à l’état actuel, c’est le bien réel qui fait foi dans le contrat. Il est rationnel de vérifier systématiquement le bien lors de la visite et, s’il n’est pas acceptable, de renoncer au contrat.
Q. Que faut-il vérifier lors de la visite d’un bien remis en l’état actuel ?
Il est important de contrôler le fonctionnement des équipements (pièces d’eau, chauffe-eau, ventilation), la présence éventuelle de traces d’humidité ou de condensation, l’état d’usure des sols, murs et plafonds, ainsi que les dimensions réelles des espaces de rangement. Il convient de conserver des photos comme preuve.
