En las transacciones inmobiliarias, la palabra "genkyo" se utiliza con frecuencia. Si se interpreta solo según el sentido habitual del japonés, es fácil malentenderla, y en muchos casos eso puede derivar en problemas después de la operación. En este artículo organizamos el significado preciso de "genkyo", las diferencias entre la entrega en el estado actual y la prioridad del estado actual, y el enfoque de la responsabilidad por incumplimiento contractual que cambió con la reforma del Código Civil de 2020.
¿Qué significa "genkyo" en el sector inmobiliario?
"Genkyo" es un término inmobiliario que significa entregar la propiedad "tal como se encuentra ahora". Se refiere a realizar la operación en el estado existente al momento de la entrega, sin que el vendedor o arrendador lleve a cabo reparaciones, reformas o acondicionamientos.
"Genkyo" en la compraventa de terrenos
En la compraventa de terrenos, "genkyo" significa vender sin realizar en absoluto obras de urbanización ni acondicionamiento de infraestructuras. A este tipo de terreno también se le denomina "solar comercializado en su estado actual".
"Genkyo" en la compraventa de edificios
En la compraventa de edificios, se refiere a vender sin realizar reparaciones ni reformas. Si en el contrato de compraventa inmobiliaria figura la expresión "en su estado actual", ello indica la intención del vendedor de mantener la operación tal cual incluso si se producen cambios antes de la entrega.
¿Hasta dónde se permite la entrega en el estado actual?
Aunque la entrega en el estado actual puede parecer una condición favorable para el vendedor, la obligación de informar no queda exenta. El vendedor debe revelar necesariamente al comprador o arrendatario los defectos, accidentes y antecedentes de reparación que conozca.
Si no los comunica a pesar de conocerlos, existe el riesgo de que el comprador reclame una indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento contractual. Si tiene dudas sobre hasta qué alcance debe informar, es recomendable consultar con una empresa inmobiliaria.
¿Qué es la responsabilidad por incumplimiento contractual?
Con la reforma del Código Civil de 2020, la antigua "responsabilidad por vicios ocultos" pasó a denominarse "responsabilidad por incumplimiento contractual". Esta reforma dejó aún más clara la protección del comprador.
Los puntos clave de la responsabilidad por incumplimiento contractual son los siguientes.
- Reclamación de cumplimiento: derecho a exigir las reparaciones necesarias cuando el inmueble difiere de lo pactado en el contrato
- Reclamación de reducción del precio: posibilidad de solicitar una reducción del precio si la reparación es insuficiente
- Reclamación de daños y perjuicios: posibilidad de exigir la indemnización por los daños ocasionados por el defecto
- Resolución del contrato: según la situación, también es posible resolver el contrato
Incluso cuando se acuerda la entrega en el estado actual, el vendedor asumirá responsabilidad por incumplimiento contractual si entrega el inmueble sin revelar defectos que conocía.
"Entrega en el estado actual" y "prioridad del estado actual" en inmuebles en alquiler
Si el plano y la distribución real son diferentes, prevalece el estado actual
En los inmuebles en alquiler, si el plano y la distribución real son diferentes, prevalece el estado actual (el inmueble real). En propiedades antiguas, es común reutilizar planos sin actualizarlos por una cuestión de coste de elaboración, y a veces se añade la nota de "prioridad del estado actual". Es importante realizar siempre una visita y comprobar con sus propios ojos el estado real del inmueble.
Obligación de reparación cuando se producen dificultades para la vida diaria
Dado que el inquilino paga alquiler, el propietario tiene la obligación de reparar los fallos de instalaciones que dificulten la vida cotidiana. Incluso en una entrega en el estado actual, los defectos de instalaciones detectados después de la ocupación corren a cargo del arrendador, salvo que se deban a negligencia del inquilino.
Puntos prácticos para evitar problemas en una entrega en el estado actual
- Realice siempre una visita y registre con fotografías el estado interior
- Si existe una diferencia con el estado actual que no pueda aceptarse, contemple también la opción de no contratar
- Si el contrato indica "en su estado actual", confirme con antelación su significado y sus efectos
- Si el objetivo es la inversión, utilice una segunda opinión de un especialista
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Qué significa un contrato en el que figura "en su estado actual"?
Es una condición por la que el vendedor o arrendador entrega el inmueble en el estado actual, sin realizar reparaciones ni reformas. No obstante, la obligación de informar sigue existiendo, por lo que debe revelar los defectos que conozca.
Q. ¿Puede exigirse responsabilidad por incumplimiento contractual incluso en una entrega en el estado actual?
Sí, puede exigirse si el vendedor no informó de defectos que conocía. La entrega en el estado actual puede eximir de responsabilidad por "defectos desconocidos", pero no se aplica a "defectos que conocía y ocultó".
Q. ¿Qué debe hacerse si en un alquiler el plano y la distribución son diferentes?
Conforme al principio de prioridad del estado actual, el inmueble real constituye el contenido del contrato. Es razonable comprobar siempre el inmueble durante la visita y, si no resulta aceptable, optar por no contratar.
Q. ¿Qué debe comprobarse en la visita de un inmueble entregado en el estado actual?
Es importante verificar el funcionamiento de las instalaciones (zonas húmedas, calentador de agua, extractor), la existencia de manchas de humedad o rastros de condensación, el estado de deterioro de suelos, paredes y techos, y las dimensiones reales del espacio de almacenamiento. Conviene conservar fotografías como registro.
