«Genkyo» (現況) parece la palabra japonesa corriente para «la situación actual», pero en un contrato inmobiliario pesa mucho más. Una sola línea puede significar que el vendedor no le debe ninguna reparación, que el plano que le enseñaron no vincula a nadie, o que su impuesto sobre bienes inmuebles se calcula sobre una base distinta de la que sugiere su título. Este artículo separa los tres usos del término y remonta cada uno a la norma aplicable, para que sepa exactamente dónde se excluye la responsabilidad y dónde subsiste.
Puntos clave
- «Genkyo» abarca tres conceptos sin relación entre sí: (1) la entrega en el estado en que se encuentra en una venta, (2) la primacía del estado real en alquiler, y (3) la categoría catastral real usada para el impuesto
- Una cláusula de venta «tal cual» no elimina el deber de información del vendedor ni su responsabilidad por falta de conformidad. Ocultar un defecto conocido sigue exponiéndole a la reparación, la rebaja del precio, los daños y la resolución (Código Civil, arts. 562 a 564)
- El comprador debe notificar dentro del año siguiente a descubrir la falta de conformidad (art. 566). Si el vendedor es un agente colegiado, se impone un plazo mínimo de responsabilidad de dos años (Ley de Intermediación, art. 40)
- En alquiler, la primacía del estado real resuelve qué descripción rige. No libera al arrendador de su deber legal de reparación (art. 606)
- El impuesto sobre bienes inmuebles sigue la categoría real del suelo a 1 de enero, no la registral. Demoler una vivienda puede multiplicar por seis el impuesto sobre la misma parcela
Por qué importa si está acostumbrado a contratos fuera de Japón. Los contratos anglosajones usan la cláusula «as-is» y, en algunos sistemas, el principio caveat emptor. La práctica japonesa se aparta en un punto decisivo: la cláusula limita la obligación del vendedor de dejarlo en condiciones antes de la entrega, pero no neutraliza el deber de información ni el régimen legal de falta de conformidad. Un vendedor que conocía el defecto y calló sigue respondiendo, se redacte como se redacte la cláusula.
Los tres usos de «genkyo»
La palabra apunta a un mecanismo jurídico distinto según el contexto. Distinguirlos es el punto de partida para evitar litigios.
| Término | Dónde aparece | Qué significa | A qué afecta realmente |
|---|---|---|---|
| Genkyo-watashi / genkyo-yushi (entrega tal cual) | Contratos de compraventa | El inmueble se entrega en su estado actual, sin reparaciones ni mejoras | La obligación de reparar del vendedor. El deber de información y la responsabilidad por falta de conformidad subsisten |
| Genkyo-yusen (prevalece el estado real) | Anuncios de alquiler y nota informativa | Si el plano y la vivienda difieren, rige la vivienda | La descripción de distribución y equipamiento. El deber de reparación del arrendador permanece |
| Genkyo-chimoku (categoría catastral real) | Impuesto inmobiliario y valoración sucesoria | La categoría derivada del uso efectivo, no del registro | La base imponible y la cuota. Cambia aunque el registro no cambie |
La entrega tal cual en una compraventa
En suelo, «genkyo» significa vender sin ninguna obra de urbanización ni nivelación; estas parcelas se comercializan como lotes «genkyo yushi». En edificación significa vender sin reparaciones ni reforma. Cuando el contrato recoge «genkyo yushi», el vendedor está señalando que el inmueble cambia de manos en el estado en que se halle en la entrega, aunque ese estado se deteriore entre la firma y la escritura.
La primacía del estado real en alquiler
Cuando el plano comercial y la vivienda no coinciden, prevalece la vivienda. Los edificios antiguos reutilizan planos nunca actualizados, porque redibujarlos cuesta dinero, y los anuncios llevan la salvedad «genkyo yusen». En la práctica esa nota declara que el plano es solo orientativo, y traslada al inquilino el riesgo de no haber visitado.
La categoría catastral real en fiscalidad
Toda parcela tiene una categoría registral y una categoría real derivada de su uso. Divergen más de lo que se cree: suelo inscrito como agrícola pero usado como aparcamiento, suelo inscrito como urbano que sirve de almacén de materiales. El impuesto sigue la categoría real, de modo que el desajuste se traslada directamente al recibo. Se detalla más abajo.
¿Hasta dónde protege al vendedor la cláusula «tal cual»?
Excluye la obligación de reparar antes de la entrega, y nada más. El deber de información queda intacto. Todo defecto, siniestro o historial de obras que el vendedor conozca debe comunicarse al comprador o al inquilino.
Los cuatro remedios del comprador (Código Civil, arts. 562 a 564)
El Código Civil reformado, en vigor desde abril de 2020, sustituyó la antigua garantía por vicios por la responsabilidad por falta de conformidad con el contrato. Cuando lo entregado no se ajusta al contrato en tipo, calidad o cantidad, el comprador dispone de cuatro remedios.
| Remedio | Artículo | Contenido | Condición |
|---|---|---|---|
| Cumplimiento complementario | Art. 562 | Exigir reparación, bien sustitutivo o entrega de lo que falte | La falta de conformidad no debe ser imputable al comprador |
| Rebaja del precio | Art. 563 | Exigir una rebaja proporcional a la falta de conformidad | Por regla general, tras requerir el cumplimiento en plazo razonable |
| Indemnización | Art. 564 (vía 415) | Reclamar los daños causados por la falta de conformidad | Principios generales del incumplimiento |
| Resolución | Art. 564 (vía 541, 542) | Poner fin al contrato | Requerimiento previo por regla general; resolución inmediata si se frustra el fin |
Fuente: Código Civil (búsqueda jurídica e-Gov)
Incluso bajo una cláusula «tal cual», el vendedor que entrega ocultando un defecto conocido responde por falta de conformidad. La lectura habitual de que «tal cual significa ninguna responsabilidad» es errónea. La cláusula cubre lo que ninguna parte pudo conocer; no cubre lo que el vendedor sabía y calló.
Notificación dentro del año desde el descubrimiento (art. 566)
El plazo es lo que se pasa por alto. Ante una falta de conformidad de tipo o calidad, el comprador debe notificar al vendedor dentro del año siguiente a tener conocimiento de ella o perderá los cuatro remedios (art. 566). El límite no se aplica si el vendedor conocía la falta de conformidad en la entrega o la ignoraba por culpa grave.
En la práctica no hay que culminar la reclamación dentro del año: basta con notificar que existe una falta de conformidad. La investigación y la negociación pueden venir después. Notifique primero, por escrito o correo electrónico, para que quede constancia.
Un agente colegiado vendedor debe conceder al menos dos años (Ley de Intermediación, art. 40)
Cuando el vendedor es un agente inmobiliario colegiado y el comprador no lo es, toda estipulación menos favorable al comprador que el Código Civil es nula. El artículo 40 de la Ley de Intermediación Inmobiliaria prohíbe tales cláusulas, salvo que el plazo de responsabilidad se fije en dos años o más desde la entrega.
| Vendedor | Comprador | Plazo de responsabilidad | Cláusula de exoneración total |
|---|---|---|---|
| Agente colegiado | Particular o sociedad | Dos años o más desde la entrega, obligatorio (art. 40) | Nula |
| Particular | Particular | Libremente pactado (tres meses es habitual) | Válida, salvo defectos conocidos por el vendedor (art. 572) |
| Agente colegiado | Agente colegiado | Libremente pactado | Válida |
Así, una cláusula que limite la responsabilidad a un año tras la entrega es nula si el vendedor es profesional, y vuelve a regir el Código Civil. Por eso comprar tal cual a una empresa o a un particular tiene un peso real muy distinto.
¿Hasta dónde llega «prevalece el estado real» en alquiler?
La vivienda visitada se convierte en el contrato
Cuando un anuncio lleva «genkyo yusen», la distribución, el equipamiento y las cotas del plano son orientativos, y la vivienda tal como se visitó forma el contrato. Si el plano indica una habitación de estilo occidental y la vivienda tiene tatami, o sitúa un armario donde en realidad está el calentador, la salvedad hace difícil exigir corrección basándose en el plano. El riesgo de solicitar sin visitar pasa al inquilino.
El deber de reparación del arrendador subsiste (art. 606)
Es el punto peor entendido. El artículo 606 dispone que «el arrendador soportará la obligación de realizar las reparaciones necesarias para el uso y disfrute del bien arrendado». La primacía del estado real es una regla para resolver descripciones contradictorias; no libera al arrendador de reparar equipos que fallan tras la entrada, ni defectos que dificultan la vida diaria.
La reforma de 2020 añadió una excepción: cuando la necesidad de reparación obedece a causas imputables al inquilino, el deber del arrendador no se aplica. Los daños derivados del uso corresponden al inquilino; el desgaste por antigüedad y el fin de vida útil de los equipos, al arrendador.
Cinco cosas que registrar en la visita
- Accionar grifería, calentador, extractor y aire acondicionado — encenderlos de verdad
- Revisar techos y paredes: manchas de humedad, marcas de condensación y moho
- Comprobar crujidos del suelo, apertura de puertas y ajuste de ventanas
- Medir los armarios uno mismo en lugar de fiarse de las cotas del plano
- Fotografiar todo lo anterior, en un formato con fecha
Categoría real frente a categoría registral: cambia el impuesto
El suelo se valora para el impuesto sobre bienes inmuebles conforme al baremo nacional fijado por el Ministro del Interior y Comunicaciones, categoría por categoría. La categoría empleada no es la del registro sino la categoría real a 1 de enero, fecha de devengo. Cambie el uso del suelo y cambia el tratamiento fiscal, modifique o no el registro.
Las nueve categorías de valoración
| Categoría | Descripción |
|---|---|
| Suelo urbano | Solares edificados y suelo necesario para su mantenimiento |
| Arrozal | Tierra cultivada mediante riego |
| Campo de secano | Tierra cultivada sin riego |
| Terreno de manantial mineral | Surgencias, termales incluidas, y suelo necesario para su mantenimiento |
| Estanque y marisma | Almacenamiento de agua distinto del de riego |
| Bosque | Suelo donde crecen bambúes y árboles al margen del cultivo |
| Pastizal | Suelo destinado al pastoreo de ganado |
| Erial | Suelo donde crecen hierbas y arbustos al margen del cultivo |
| Suelo diverso | Lo que no encaja arriba: aparcamientos, almacenes de materiales, viales privados |
Fuente: Ministerio del Interior y Comunicaciones, «Panorama del impuesto sobre bienes inmuebles»
Ejemplo numérico: demoler la vivienda multiplica el impuesto por seis
La bonificación por suelo residencial es donde más muerde la categoría real. El suelo con vivienda ve comprimida su base imponible: la parte hasta 200 metros cuadrados (suelo residencial de pequeña escala) a un sexto del valor catastral, y la parte por encima de 200 metros cuadrados a un tercio. Demuela la vivienda para dejar solar o aparcamiento y la bonificación desaparece.
Con 200 metros cuadrados, un valor catastral de 20 millones de yenes y el tipo estándar del 1,4 %:
| Estado real del suelo | Bonificación | Base imponible | Cuota anual (aprox.) |
|---|---|---|---|
| Con vivienda en pie (suelo residencial de pequeña escala) | Un sexto | aprox. 3,33 M¥ | aprox. 46.700 ¥ |
| Solar o aparcamiento (suelo diverso) | Ninguna | 20 M¥ | aprox. 280.000 ¥ |
Unos 233.000 ¥ de diferencia al año, alrededor de seis veces. Esta estructura es la razón por la que la cuestión de demoler reaparece siempre con las viviendas vacías. En la práctica opera un mecanismo de ajuste de carga y, en zonas de urbanización, se añade el impuesto de planeamiento urbano (tipo estándar 0,3 %). La tabla es una aproximación para mostrar la magnitud del efecto; confirme el importe exacto con su recibo y en el ayuntamiento.
Qué ocurre si deja la categoría registral sin tocar
Como la valoración sigue el uso real, un registro desfasado no libra al suelo del impuesto. El desajuste genera fricción en otro sitio: el estudio de financiación en el momento de la venta, la necesidad o no de autorización conforme a la Ley de Suelo Agrícola, y la valoración sucesoria. El caso más claro es el suelo aún inscrito como agrícola: los trámites de esa ley pueden activarse aunque no se cultive nada desde hace años, y eso afecta directamente al calendario de la operación.
Lista de comprobación para evitar litigios por «genkyo»
- Visite siempre y fotografíe el estado del inmueble, en un formato con fecha
- Si el contrato recoge «genkyo yushi» o «genkyo yusen», confirme por escrito el alcance real de la cláusula
- Pregunte por escrito al vendedor o arrendador por defectos conocidos, historial de obras y siniestros: lo verbal no deja rastro
- Determine si el vendedor es agente colegiado. El mínimo del plazo de responsabilidad depende de ello
- Si detecta un defecto tras la entrega, notifique dentro del año sin esperar a cerrar la investigación
- En suelo, compruebe que categoría registral y real coinciden. Si no, revise impuesto, financiación y Ley de Suelo Agrícola
- Mantenga sobre la mesa la opción de no firmar cuando la distancia entre lo descrito y lo real sea inaceptable
- Para inversión, recurra a una segunda opinión especializada
Lecturas relacionadas
Preguntas frecuentes
P. ¿Qué significa un contrato con la mención «genkyo yushi»?
El vendedor o arrendador entrega el inmueble en su estado actual, sin reparaciones ni mejoras. El deber de información sigue vigente, así que los defectos conocidos deben comunicarse.
P. ¿Se puede reclamar por falta de conformidad en una venta tal cual?
Sí, cuando el vendedor conocía el defecto y no lo comunicó. La cláusula cubre los defectos que nadie conocía; no cubre los que el vendedor conocía y ocultó (art. 572).
P. El alquiler decía «prevalece el estado real» y la distribución difiere del plano. ¿Qué hago?
La vivienda tal cual forma el contrato. Visítela, compruebe la realidad física y renuncie si la diferencia es inaceptable. El deber del arrendador de reparar los equipos que fallen tras la entrada (art. 606) subsiste en cualquier caso.
P. He detectado una falta de conformidad. ¿Qué debo hacer y en qué plazo?
Notifique al vendedor que existe una falta de conformidad dentro del año siguiente a conocerla (art. 566). No hace falta cerrar el importe ni completar la reparación en ese plazo. Notifique por escrito o correo electrónico y después investigue y negocie.
P. Si difieren la categoría registral y la real, ¿cuál tributa?
La real. La valoración del impuesto sigue la categoría real a 1 de enero al margen del registro, de modo que la cuota cambia cuando cambia el uso, aun sin modificar la inscripción.
P. ¿Qué revisar al visitar un inmueble vendido tal cual?
Accionar los equipos (agua, calentador, ventilación), buscar manchas de humedad y marcas de condensación, valorar el desgaste de suelos, paredes y techos, y medir usted mismo los armarios. Conserve fotografías como prueba.
