Bei der Suche nach Immobilien stößt man oft auf Begriffe wie "nicht gelistete Immobilien" oder "Immobilien nur für Mitglieder". Diese speziell klingenden Begriffe schüren die Erwartung des Kunden, dass es sich um eine gute Immobilie handelt, die sonst nirgendwo zu finden ist. Als Fachmann in der Immobilienbranche möchte ich Ihnen jedoch zunächst etwas sagen.Es ist eine Tatsache, dasses in der RegelkeineImmobilien gibt, die für normale Käufer völlig "unveröffentlicht" sind.
Warum also wird der Begriff "unveröffentlichte Immobilie" verwendet? Das liegt an dem "Mechanismus" und dem "Zeitunterschied", bevor Informationen über Immobilien auf dem Markt in Umlauf gebracht werden. Diesen Mechanismus richtig zu verstehen, ist der sicherste Weg, um sich nicht von Informationen täuschen zu lassen und die für Sie beste Immobilie zu finden.
Dieser Artikel informiert Sie Schritt für Schritt über den Verbreitungsmechanismus von Immobilieninformationen von der vorgelagerten bis zur nachgelagerten Stufe, um Ihnen eine intelligente Immobiliensuche zu ermöglichen.
Der Fluss der Immobilieninformationen auf dem Markt
Es gibt vier wichtige Schritte, bevor die Immobilieninformationen vom Verkäufer zum Käufer gelangen. Wenn Sie diesen Fluss verstehen, können Sie nachvollziehen, wo die Informationen entstehen und wie sie sich verbreiten.
SCHRITT 1: Verkaufsberatung durch den Verkäufer an das Immobilienunternehmen (Informationsquelle)
Alle Informationen über Immobilien entstehen, wenn der Verkäufer, der Eigentümer der Immobilie, denkt: "Ich möchte diese Immobilie verkaufen". Der Verkäufer wendet sich zunächst an das Immobilienunternehmen, um sich über den Verkauf zu informieren. Diese Phase ist der eigentliche "Vorlauf" der Immobilieninformation. Zu diesem Zeitpunkt sind die Informationen äußerst begrenzt und nur dem Verkäufer und dem Immobilienunternehmen, das konsultiert wurde, bekannt.
SCHRITT 2: Abschluss des Vermittlungsvertrags
Wenn die Verkaufsabsicht feststeht, schließt der Verkäufer einen "Vermittlungsvertrag" mit einem Immobilienunternehmen ab. Dabei handelt es sich um einen Vertrag zur förmlichen Beantragung einer Verkaufsaktivität, der hauptsächlich in die folgenden drei Arten unterteilt wird. Dies ist ein sehr wichtiger Punkt, denn je nach gewählter Vertragsform ändert sich der Umfang der anschließenden Offenlegung von Informationen erheblich.
| Vertragstyp | Verträge mit mehreren Immobiliengesellschaften | Selbstauskunftsgeschäfte (*1) | Verpflichtung zur Registrierung bei Raines (*2) | Vertragsdauer | Pflicht zur Meldung der Arbeiten an den Verkäufer |
|---|---|---|---|---|---|
| Unter-Ausschließlichkeitsvertrag Ausschließlichkeitspflicht Vermittlungsvertrag | Nicht möglich (nur ein Unternehmen) | Nicht möglich | Es besteht eine Pflicht (innerhalb von fünf Tagen nach Vertragsabschluss). | Maximal 3 Monate | Mehr als einmal pro Woche |
| Vollzeit-Vermittlungsvertrag | Nicht möglich (nur ein Unternehmen) | Möglich | Obligatorisch (innerhalb von 7 Tagen nach Vertragsabschluss) | Maximal 3 Monate | Mindestens einmal alle zwei Wochen |
| Allgemeiner Vermittlungsvertrag | Möglich | Möglich | Keine Verpflichtung | Keine gesetzliche Vorgabe (in der Regel 3 Monate) | Keine Verpflichtung |
1 Selbstfindungsgeschäft: Der Verkäufer findet den Käufer selbst und schließt direkt mit ihm einen Vertrag ab.
2 Raines: Informationsverbundsystem zwischen Immobilienunternehmen, unten beschrieben.
SCHRITT3: Registrierung von Immobilieninformationen bei Raines (REINS)
Im Rahmen von Vermittlungsverträgen ist ein Immobilienunternehmen bei Abschluss eines "Vermittlungsvertrags mit Ausschließlichkeitsbindung" oder eines "Vollzeit-Vermittlungsvertrags" verpflichtet, Immobilieninformationen in das Standard-Informationssystem für den Immobilienvertrieb namens Raines (REINS: RealEstateInformationNetworkSystem) einzutragen. Dabei handelt es sich um ein Informationsnetz ausschließlich für Immobiliengesellschaften, das vom Real Estate Information Network System betrieben wird, das vom Minister für Land, Infrastruktur und Verkehr benannt wurde.
Durch die Eintragung in Raines stehen die Immobilieninformationen nicht nur dem beauftragten Immobilienunternehmen, sondern auch den angeschlossenen Immobilienunternehmen im ganzen Land zur Verfügung. Mit anderen Worten, zu diesem Zeitpunkt sind die Informationen innerhalb der Branche weit verbreitet und viele Immobilienunternehmen sind bereit, sie dem Käufer vorzustellen. Dies ist ein wichtiger Mechanismus zur Gewährleistung von Transparenz und Fairness bei Immobilientransaktionen.
SCHRITT 4: Veröffentlichung auf Immobilienportalen (Verbreitung von Informationen)
Auf der Grundlage der auf Raines geteilten Informationen veröffentlicht jedes Immobilienunternehmen Immobilieninformationen als Anzeige auf allgemeinen verbraucherorientierten Immobilienportalen wie SUUMO und HOME'S. Ein Großteil der Immobilieninformationen, die Sie normalerweise im Internet finden, befindet sich in dieser Phase. Dies ist die "nachgelagerte" Stufe der Information.
Der Trick mit der "unveröffentlichten Immobilie"
Was genau ist also eine "nicht offengelegte Immobilie"? Es gibt drei Hauptkategorien von Fällen
1. Verkaufstechniken, die die "zeitliche Lücke" in der Information ausnutzen.
Dies ist der häufigste Fall. Es handelt sich um Informationen, die während der Vorbereitungszeit verfügbar sind, d. h. von dem Zeitpunkt an, an dem das Immobilienunternehmen ein Verkaufsgesuch des Verkäufers erhält, bis zur Registrierung bei Raines oder der Veröffentlichung auf einer Portalseite in einigen Tagen.
Es ist eine Verkaufsstrategie, diese kurze Zeitspanne zu nutzen, ein besonderes Gefühl zu erzeugen, indem man sie dem Kunden als "Information, die noch nirgendwo erschienen ist" vorstellt, und selbst einen Vertrag abzuschließen. Im Falle eines Vermittlungsvertrags mit Ausschließlichkeitsbindung besteht eine Registrierungspflicht für Raines innerhalb von fünf Tagen, im Falle eines Vollzeit-Vermittlungsvertrags innerhalb von sieben Tagen, aber es ist eine Methode, die diese "Zeitspanne" von mehreren Tagen ausnutzt.
Es handelt sich keineswegs um eine illegale Verkaufsmethode, aber man muss sich darüber im Klaren sein, dass das Wort "unveröffentlicht" für den Käufer nicht unbedingt "ausgezeichnete Wohnungen" bedeutet.
2.Beschränkungen der Werbemaßnahmen nach den Wünschen des Verkäufers
Einige Verkäufer möchten nicht auf Portalseiten inserieren, z. B. aus folgenden Gründen: "Ich möchte verkaufen, ohne bei meinen Nachbarn bekannt zu sein" oder "Ich habe Widerstände dagegen, dass mein Haus in einer Anzeige veröffentlicht wird".
Insbesondere bei Verkäufen an vermögende oder bekannte Personen oder in sensiblen Situationen wie Scheidung oder Erbschaft hat der Schutz der Privatsphäre natürlich oberste Priorität. In diesen Fällen kann die Immobilie in Raines registriert werden, wird aber nicht in allgemeinen Anzeigen erscheinen.
Dies wird manchmal auch als "nicht offengelegte Immobilie" bezeichnet, kann aber auch von anderen Immobilienunternehmen über Raines abgewickelt werden. Mit anderen Worten, es handelt sich um eine Situation, in der "die Einführung durch eine Immobiliengesellschaft möglich ist, obwohl sie nicht in den allgemeinen Anzeigen erscheint".
3. böswillige "Einschließung".
Hierbei handelt es sich um einen böswilligen Fall, in dem ein Immobilienunternehmen absichtlich Informationen verschweigt. Bei der "zweiseitigen Vermittlung", die sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer eine Vermittlungsgebühr erhält, werden die Informationen nicht in Raines registriert, oder die Verweigerung einer Wohnungseinführung durch die Lüge, dass für eine Anfrage eines anderen Unternehmens "bereits ein Antrag gestellt wurde", wird als "Klausur" bezeichnet.
Obwohl die zweiseitige Vermittlung an sich nicht illegal ist, ist die Handlung, die den Gewinn des Verkäufers zu diesem Zweck beeinträchtigt, eine äußerst unehrliche Handlung, die gegen das Gesetz über den Handel mit Baugrundstücken und Gebäuden verstoßen kann. Für den Verkäufer wird die Gelegenheit verpasst, zu einem höheren Preis und schneller zu verkaufen, und für den Käufer entsteht der Nachteil, dass er die Immobilie nicht in Empfang nehmen kann, die er hätte nehmen sollen.
Fünf Punkte für eine intelligente Immobiliensuche
Nachdem Sie nun verstanden haben, was eine "nicht offengelegte Immobilie" ist, wie sollten Sie bei Ihrer Immobiliensuche konkret vorgehen? Im Folgenden haben wir die unserer Meinung nach wichtigsten Punkte für eine "intelligente Immobiliensuche" zusammengefasst.
Punkt 1: Wählen Sie ein zuverlässiges Immobilienunternehmen
Das Wichtigste ist, dass Sie sich für ein Immobilienunternehmen entscheiden, das Ihre Interessen in den Vordergrund stellt und mit Ihnen in gutem Glauben zusammenarbeitet. Treffen Sie eine Gesamtentscheidung auf der Grundlage Ihrer Sympathie für die zuständige Person, der Höflichkeit ihrer Erklärungen und der Schnelligkeit, mit der sie auf Ihre Fragen antwortet.
Es ist wichtig, dass Sie ein Unternehmen nicht nur anhand der Aussage "nicht börsennotierte Immobilien sind verfügbar" beurteilen, sondern auch seine Einstellung und seine Erfolgsbilanz bewerten.
Punkt 2: Nennen Sie klar und deutlich Ihre Präferenzen.
Anstelle vager Wünsche sollten Sie konkrete Bedingungen wie "Budget", "Fläche", "Grundriss", "Alter" und "Entfernung zum Bahnhof" formulieren und mitteilen, damit der zuständige Mitarbeiter einen präziseren Vorschlag machen kann.
Es ist auch wichtig, die Bedingungen zu priorisieren. Es ist selten, eine Immobilie zu finden, die alle Bedingungen erfüllt. Daher ist es wichtig, die "nicht verhandelbaren Bedingungen" und die "Bedingungen, bei denen man Kompromisse eingehen kann" zu klären.
Punkt 3: Kommunizieren Sie regelmäßig.
Hören Sie nicht auf, sobald Sie sich mit Ihrer Kontaktperson beraten haben, sondern bauen Sie eine Beziehung auf, die es Ihnen ermöglicht, schnell neue Informationen zu erhalten, indem Sie regelmäßig mit Ihrer Kontaktperson in Kontakt bleiben.
Ihre Kontaktperson wird auch Kunden, die mehr wissen wollen, vorrangig informieren wollen. Der Aufbau einer guten Beziehung wird zu guten Immobilienkontakten führen.
Punkt 4: Nutzen Sie mehrere Informationsquellen.
Es ist sinnvoll, neben einem Immobilienbüro auch Portale zu prüfen und sich in der Gegend, die Sie interessiert, umzusehen.
Indem Sie das Spektrum der von Ihnen gesammelten Informationen erweitern, verschaffen Sie sich einen Überblick über den Markt und entwickeln die Fähigkeit, zu beurteilen, ob die vorgeschlagene Immobilie wirklich geeignet ist.
Punkt 5: Treffen Sie Entscheidungen in aller Ruhe und ohne Eile.
Es ist wichtig, sich nicht von Verkaufsgesprächen verleiten zu lassen, die zur Ungeduld ermutigen, wie z. B. "Wenn Sie sich jetzt nicht entscheiden, wird es jemand anderes nehmen".
Eine Immobilie ist eine der größten Anschaffungen in Ihrem Leben. Scheuen Sie sich nicht, den Kauf so lange in Betracht zu ziehen, bis Sie zufrieden sind und Zeit haben, eine ruhige Entscheidung zu treffen. Wenn die Immobilie wirklich gut ist, lohnt es sich, sich ein wenig Zeit zu nehmen.
Fazit: Der wahre Wert liegt nicht in den Informationen, sondern in einem vertrauenswürdigen Partner
Wie wir bereits erläutert haben, gibt es für den durchschnittlichen Käufer praktisch keine völlig abgeschlossene "nicht börsennotierte Immobilie". Es ist nur der "Zeitunterschied" und der "Unterschied im Ausmaß der Offenlegung" im Prozess der Informationsverbreitung, der zu dem Begriff "nicht offengelegt" führt.
Das Wichtigste bei der Suche nach einer Immobilie ist es, die Struktur der Immobilieninformationen richtig zu verstehen, ohne sich durch den Begriff "nicht offengelegt" in die Irre führen zu lassen. Noch wichtiger ist es, ein zuverlässiges Immobilienunternehmen als Partner zu wählen, das Ihre besten Interessen im Auge hat und integer handelt.
Ein gutes Immobilienunternehmen verfügt nicht nur über eine Vielzahl von Immobilieninformationen. Sie kennen die Bedürfnisse jedes einzelnen Kunden genau, schlagen mit ihrem Fachwissen aus der Fülle der auf dem Markt zirkulierenden Informationen die am besten geeigneten Objekte vor und gewährleisten die Sicherheit der Transaktionen bis zum Schluss. Wir glauben, dass Qualität der wahre Wert unserer Dienstleistungen ist.
Wir von INA & Associates Ltd. sind bestrebt, der beste Partner für unsere Kunden zu sein. Bitte zögern Sie nicht, uns bei allen Fragen zu Immobilienangelegenheiten zu kontaktieren.
Häufig gestellte Fragen (Q&A)
Q1: Werden wirklich gute Immobilien verkauft, bevor sie im Internet erscheinen?
A1: Das ist nicht immer der Fall. Sicherlich kann ein Käufer für eine Immobilie mit guten Konditionen gefunden werden, nachdem sie bei Raines registriert wurde und bevor sie auf einer Portalseite erscheint. Dies ist jedoch das Ergebnis der Konsultation eines zuverlässigen Immobilienbüros und der rechtzeitigen Mitteilung des Käufers über seine Wunschbedingungen. Wichtiger als die Geschwindigkeit der Informationsweitergabe ist der Aufbau einer Beziehung zu einer zuverlässigen Kontaktperson.
F2: Wären Sie in der Lage, gute Informationen zu erhalten, wenn Sie mehrere Immobilienfirmen aufsuchen?
A2: Es ist zwar möglich, im Rahmen eines "allgemeinen Vermittlungsvertrags" schnell Informationen über Immobilien zu erhalten, doch ist dies nicht unbedingt effizient. Wenn es sich um einen "Vollzeit-Vermittlungsvertrag" oder einen "Vermittlungsvertrag mit Ausschließlichkeitsanspruch" handelt, werden die Informationen über das Raines-Verfahren von jedem Immobilienunternehmen weitergegeben. Vielmehr erhöht sich dadurch die Möglichkeit, eine gute Wohnung zu finden, weil die zuständige Person die Wohnungssuche ernster nimmt, wenn sie sie auf einen zuverlässigen Partner eingrenzt und eng mit ihm kommuniziert.
F3: Gibt es eine Möglichkeit, eine Immobiliengesellschaft zu erkennen, die eine Immobilie "einschließt"?
A3: Es ist für den Käufer schwierig, sie direkt zu identifizieren. Wenn sie jedoch zum Beispiel auf unnatürliche Weise betonen: "Diese Wohnung kann nur von unserem Unternehmen vermittelt werden", oder wenn sie Sie zu einem Vertragsabschluss drängen, ohne Ihnen die Möglichkeit zu geben, sie mit anderen Immobilien zu vergleichen, sollten Sie vorsichtig sein. Wenn Sie Zweifel haben, können Sie sich bei einem anderen Immobilienunternehmen nach demselben Objekt erkundigen. Ein ehrliches Unternehmen würde so etwas nie tun.
