تبدو كلمة «غينكيو» (現況) كلمةً يابانية عادية تعني «الوضع الراهن»، لكنها في العقد العقاري أثقل من ذلك بكثير. سطر واحد قد يعني أن البائع لا يدين لك بأي إصلاح، وأن المخطط الذي عُرض عليك لا يُلزم أحدًا، وأن ضريبة أملاكك تُحتسب على أساس مختلف عمّا يوحي به السجل العقاري. نفصل في هذا المقال بين الاستخدامات الثلاثة للمصطلح، ونعيد كلًّا منها إلى النص القانوني، لتعرف بالضبط أين تسقط المسؤولية وأين تبقى.
أهم النقاط
- تشمل «غينكيو» ثلاثة مفاهيم لا رابط بينها: (١) التسليم على الحالة الراهنة في البيع، (٢) أولوية الواقع في الإيجار، (٣) صنف الأرض الفعلي المعتمد في الضريبة
- شرط البيع «على الحالة» لا يُلغي واجب الإفصاح لدى البائع ولا مسؤوليته عن عدم المطابقة. إخفاء عيب معلوم يظل يعرّضه للإصلاح وخفض الثمن والتعويض والفسخ (القانون المدني، المواد ٥٦٢–٥٦٤)
- على المشتري الإخطار خلال سنة من اكتشاف عدم المطابقة (المادة ٥٦٦). وإذا كان البائع وسيطًا مرخَّصًا، تُفرض مدة مسؤولية لا تقل عن سنتين (قانون الوساطة، المادة ٤٠)
- في الإيجار، تحسم أولوية الواقع أيَّ وصفٍ يسري، لكنها لا تُعفي المؤجر من واجب الإصلاح القانوني (المادة ٦٠٦)
- تتبع ضريبة الأملاك صنف الأرض الفعلي في الأول من يناير، لا الصنف المسجَّل. وهدم المنزل قد يضاعف الضريبة على القطعة نفسها نحو ست مرات
لماذا يهمّ ذلك إن كنت معتادًا على عقود خارج اليابان. تستخدم العقود الإنجليزية شرط «as-is»، وتستند بعض الأنظمة إلى مبدأ «على المشتري الحذر». تختلف الممارسة اليابانية في نقطة حاسمة: يحدّ الشرط من التزام البائع بـالإصلاح قبل التسليم، لكنه لا يُبطل واجب الإفصاح ولا نظام عدم المطابقة القانوني. فالبائع الذي علم بالعيب وسكت يظل مسؤولًا مهما كانت صياغة الشرط.
الاستخدامات الثلاثة لـ«غينكيو»
تشير الكلمة إلى آلية قانونية مختلفة بحسب السياق، والتمييز بينها هو نقطة البداية لتفادي النزاع.
| المصطلح | موضع الاستخدام | المعنى | نطاق الأثر الفعلي |
|---|---|---|---|
| غينكيو واتاشي / غينكيو يوشي (التسليم على الحالة) | عقود البيع | يُسلَّم العقار بحالته الراهنة دون إصلاح أو تحسين | التزام البائع بالإصلاح. واجب الإفصاح ومسؤولية عدم المطابقة يبقيان |
| غينكيو يوسِن (الواقع له الأولوية) | إعلانات الإيجار وبيان الإفصاح | عند اختلاف المخطط عن الوحدة، تسري الوحدة | وصف التوزيع والتجهيزات. واجب الإصلاح لدى المؤجر يبقى |
| غينكيو تشيموكو (صنف الأرض الفعلي) | ضريبة الأملاك وتقييم التركات | الصنف المستخلص من الاستعمال الفعلي لا من السجل | وعاء الضريبة ومقدارها. يتغيّر ولو لم يتغيّر السجل |
التسليم على الحالة في البيع
في الأراضي، تعني «غينكيو» البيع دون أي أعمال تسوية أو بنية تحتية؛ وتُسوَّق هذه القطع باسم «غينكيو يوشي». وفي المباني تعني البيع دون إصلاح أو تجديد. وحين يرد في العقد «غينكيو يوشي» يكون البائع قد أعلن أن العقار ينتقل بالحالة التي يكون عليها عند التسليم، حتى لو تدهورت تلك الحالة بين التوقيع والتسليم.
أولوية الواقع في الإيجار
عند اختلاف مخطط التسويق عن الوحدة، تكون الأولوية للوحدة. كثيرًا ما تعيد المباني القديمة استخدام مخططات لم تُحدَّث، لأن إعادة رسمها مكلفة، فتحمل الإعلانات تحفّظ «غينكيو يوسِن». وهذا التحفظ إعلانٌ بأن المخطط استرشادي فحسب، وهو ينقل إلى المستأجر مخاطرة التقديم دون معاينة.
صنف الأرض الفعلي في الضريبة
لكل قطعة صنف مسجَّل وصنف فعلي مستخلص من الاستعمال، وتختلفان أكثر مما يُظن: أرض مسجَّلة زراعية وتُستعمل موقفًا للسيارات، وأرض مسجَّلة سكنية صارت مخزنًا للمواد. وضريبة الأملاك تتبع الصنف الفعلي، فينعكس التفاوت مباشرة على الإشعار الضريبي. التفصيل أدناه.
إلى أي مدى يحمي شرط «على الحالة» البائع؟
يُسقط الشرط التزام الإصلاح قبل التسليم، لا أكثر. أما واجب الإفصاح فيبقى كما هو. فكل عيب أو حادث أو سجل صيانة يعلمه البائع يجب إبلاغه للمشتري أو المستأجر.
حقوق المشتري الأربعة (القانون المدني، المواد ٥٦٢–٥٦٤)
استبدل القانون المدني المعدَّل، النافذ منذ أبريل ٢٠٢٠، ضمانَ العيوب السابق بـالمسؤولية عن عدم مطابقة العقد. فإذا لم يطابق المُسلَّم العقدَ في النوع أو الجودة أو الكمية، كان للمشتري أربعة حقوق.
| الحق | المادة | المضمون | الشرط |
|---|---|---|---|
| طلب الإتمام | المادة ٥٦٢ | المطالبة بالإصلاح أو بديلٍ أو تسليم الناقص | ألا يكون عدم المطابقة منسوبًا إلى المشتري |
| خفض الثمن | المادة ٥٦٣ | المطالبة بخفض يتناسب مع عدم المطابقة | كقاعدة، بعد إعذار بالإتمام خلال مهلة معقولة |
| التعويض | المادة ٥٦٤ (عبر ٤١٥) | المطالبة بالضرر الناشئ عن عدم المطابقة | القواعد العامة لعدم التنفيذ |
| فسخ العقد | المادة ٥٦٤ (عبر ٥٤١ و٥٤٢) | إنهاء العقد ذاته | الإعذار كقاعدة؛ والفسخ الفوري إذا تعذّر بلوغ غرض العقد |
المصدر: القانون المدني (بحث التشريعات e-Gov)
حتى في ظل شرط «على الحالة»، يُسأل البائع الذي سلّم مخفيًا عيبًا كان يعلمه. والقراءة الشائعة بأن «على الحالة تعني انتفاء المسؤولية» خاطئة. فالشرط يغطي ما لم يكن بوسع أي طرف معرفته، ولا يغطي ما علمه البائع وكتمه.
الإخطار خلال سنة من الاكتشاف (المادة ٥٦٦)
المهلة هي ما يُغفَل عادةً. ففي عدم المطابقة من حيث النوع أو الجودة، على المشتري إخطار البائع خلال سنة من علمه بها، وإلا سقطت الحقوق الأربعة جميعًا (المادة ٥٦٦). ولا تسري هذه المهلة إذا كان البائع يعلم بعدم المطابقة وقت التسليم أو جهلها بخطأ جسيم.
والمهم عمليًا أنه لا يلزم إتمام المطالبة خلال السنة، بل يكفي الإخطار بوجود عدم مطابقة. أما الفحص والتفاوض فيمكن أن يليا. أخطِر أولًا، كتابةً أو بالبريد الإلكتروني، ليبقى أثر موثَّق.
إذا كان البائع وسيطًا مرخَّصًا فالحد الأدنى سنتان (قانون الوساطة، المادة ٤٠)
إذا كان البائع وسيطًا عقاريًا مرخَّصًا والمشتري غير مرخَّص، فإن كل شرط أقل مواتاةً للمشتري من القانون المدني يقع باطلًا. فالمادة ٤٠ من قانون الوساطة العقارية تحظر تلك الشروط، إلا إذا حُدِّدت مدة المسؤولية بسنتين فأكثر من تاريخ التسليم.
| البائع | المشتري | مدة المسؤولية | شرط الإعفاء الكامل |
|---|---|---|---|
| وسيط مرخَّص | فرد أو شركة عادية | سنتان فأكثر من التسليم إلزامًا (المادة ٤٠) | باطل |
| فرد | فرد | بالاتفاق الحر (ثلاثة أشهر شائعة) | صحيح، عدا العيوب التي علمها البائع (المادة ٥٧٢) |
| وسيط مرخَّص | وسيط مرخَّص | بالاتفاق الحر | صحيح |
وعليه فإن شرط «المسؤولية لسنة واحدة بعد التسليم» يقع باطلًا متى كان البائع وسيطًا، فيعود تطبيق القانون المدني. ولهذا يختلف الوزن الفعلي للشراء «على الحالة» من شركة عنه من فرد اختلافًا كبيرًا.
إلى أي مدى تسري «أولوية الواقع» في الإيجار؟
الوحدة التي عاينتها هي العقد
حين يحمل الإعلان «غينكيو يوسِن»، تصير التوزيعات والتجهيزات والأبعاد في المخطط استرشادية، وتشكّل الوحدة كما عاينتها مضمون العقد. فإن أظهر المخطط غرفة غربية والوحدة مفروشة بالتاتامي، أو وضع خزانة في موضع سخّان الماء فعليًا، صعُب المطالبة بالتصحيح استنادًا إلى المخطط. وتنتقل بذلك مخاطرة التقديم دون معاينة إلى المستأجر.
واجب الإصلاح لدى المؤجر يبقى (المادة ٦٠٦)
هذه أكثر النقاط تعرّضًا لسوء الفهم. تنص المادة ٦٠٦ على أن «المؤجر يتحمّل التزام إجراء الإصلاحات اللازمة لاستعمال العين المؤجرة والانتفاع بها». فأولوية الواقع قاعدة لحسم تعارض الأوصاف، ولا تُعفي المؤجر من إصلاح التجهيزات التي تتعطّل بعد السكن، ولا من العيوب التي تعيق الحياة اليومية.
وقد أضاف تعديل ٢٠٢٠ استثناءً: إذا نشأت الحاجة إلى الإصلاح عن سبب يُنسب إلى المستأجر، فلا يسري التزام المؤجر. فالتلف الناتج عن طريقة الاستعمال على المستأجر، والبِلى بفعل الزمن وانتهاء عمر التجهيزات على المؤجر.
خمسة أمور توثّقها عند المعاينة
- تشغيل الصنابير وسخّان الماء والشفاط والمكيّف فعليًا
- فحص الأسقف والجدران بحثًا عن آثار تسرّب وعلامات تكاثف وعفن
- اختبار صرير الأرضية وحركة الأبواب واستقامة النوافذ
- قياس خزائن التخزين بنفسك بدل الوثوق بأبعاد المخطط
- تصوير كل ما سبق بصيغة تحمل التاريخ
الصنف الفعلي مقابل الصنف المسجَّل — الضريبة تتغيّر
تُقيَّم الأراضي لأغراض ضريبة الأملاك وفق معيار التقييم الوطني الذي يحدده وزير الشؤون الداخلية والاتصالات، صنفًا صنفًا. والمعتمد ليس صنف السجل بل الصنف الفعلي في الأول من يناير، وهو تاريخ الربط. فإن غيّرت استعمال الأرض تغيّرت المعاملة الضريبية، سواء عدّلت السجل أم لا.
الأصناف التسعة المعتمدة في التقييم
| الصنف | الوصف |
|---|---|
| أرض بناء | مواقع المباني والأرض اللازمة لصيانتها |
| حقل أرز | أرض تُزرع بالري |
| حقل بعلي | أرض تُزرع دون ري |
| أرض ينابيع معدنية | منابع المياه بما فيها الحارّة والأرض اللازمة لصيانتها |
| بركة ومستنقع | تخزين مياه لغير أغراض الري |
| غابة | أرض ينمو فيها الخيزران والأشجار بغير زراعة |
| مرعى | أرض لرعي الماشية |
| أرض بور | أرض تنمو فيها الأعشاب والشجيرات بغير زراعة |
| أرض متنوعة | ما لا يندرج فيما سبق — مواقف السيارات ومخازن المواد والطرق الخاصة |
المصدر: وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، «نظرة عامة على ضريبة الأملاك»
مثال حسابي: هدم المنزل يضاعف الضريبة نحو ست مرات
أوضح ما يظهر فيه أثر الصنف الفعلي هو إعفاء أرض السكن. فالأرض التي عليها مسكن يُضغط وعاؤها الضريبي: الجزء حتى ٢٠٠ متر مربع (أرض سكن صغيرة) إلى سدس القيمة المقدَّرة، والجزء الزائد على ٢٠٠ متر مربع إلى الثلث. فإذا هُدم المسكن وصارت الأرض فضاءً أو موقفًا للسيارات سقط هذا الإعفاء.
وبافتراض ٢٠٠ متر مربع وقيمة مقدَّرة ٢٠ مليون ين ومعدل قياسي ١٫٤٪:
| الحالة الفعلية للأرض | الإعفاء | الوعاء الضريبي | الضريبة السنوية (تقريبًا) |
|---|---|---|---|
| يوجد مسكن قائم (أرض سكن صغيرة) | السدس | نحو ٣٫٣٣ مليون ين | نحو ٤٦٬٧٠٠ ين |
| أرض فضاء أو موقف سيارات (أرض متنوعة) | لا يوجد | ٢٠ مليون ين | نحو ٢٨٠٬٠٠٠ ين |
الفارق نحو ٢٣٣٬٠٠٠ ين سنويًا، أي نحو ستة أضعاف. وهذا التركيب هو سبب تكرار سؤال الهدم في ملف المنازل الشاغرة. وعمليًا تسري آلية تعديل العبء، كما تُضاف ضريبة التخطيط العمراني (المعدل القياسي ٠٫٣٪) في مناطق التحضّر. والجدول أعلاه تقدير لإظهار حجم الأثر؛ تأكّد من المبلغ الدقيق من الإشعار الضريبي ومن البلدية.
ماذا يحدث إن تُرك الصنف المسجَّل على حاله
لمّا كان التقييم يتبع الاستعمال الفعلي، فإن قِدَم السجل لا يعني نجاة الأرض من الضريبة. غير أن التفاوت يولّد احتكاكًا في مواضع أخرى: دراسة التمويل عند البيع، ومدى لزوم ترخيص قانون الأراضي الزراعية، وتقييم التركة. وأوضح الحالات أرضٌ ما زالت مسجَّلة زراعية، إذ قد تُفعَّل إجراءات ذلك القانون رغم توقف الزراعة منذ سنوات، وهو ما يصيب جدول الصفقة مباشرة.
قائمة تحقّق عملية لتفادي نزاعات «غينكيو»
- عاين دائمًا وصوِّر حالة العقار بصيغة تحمل التاريخ
- إن ورد في العقد «غينكيو يوشي» أو «غينكيو يوسِن»، فاطلب تأكيدًا كتابيًا لنطاق الشرط فعليًا
- اسأل البائع أو المؤجر كتابةً عن العيوب المعلومة وسجل الصيانة والحوادث — فالشفهي لا يترك أثرًا
- تحقّق مما إذا كان البائع وسيطًا مرخَّصًا. فالحد الأدنى لمدة المسؤولية يتغيّر تبعًا لذلك
- إذا اكتشفت عيبًا بعد التسليم، فأخطِر خلال سنة دون انتظار انتهاء الفحص
- في صفقات الأراضي، تأكّد من تطابق الصنف المسجَّل مع الصنف الفعلي. وعند الاختلاف راجع الضريبة والتمويل وقانون الأراضي الزراعية
- أبقِ خيار عدم التعاقد قائمًا متى كانت الفجوة بين الوصف والواقع غير مقبولة
- للأغراض الاستثمارية استعن بـرأي متخصص ثانٍ
قراءات ذات صلة
الأسئلة الشائعة
س. ما معنى عقد يحمل عبارة «غينكيو يوشي»؟
يسلّم البائع أو المؤجر العقار بحالته الراهنة دون إصلاح أو تحسين. ومع ذلك يبقى واجب الإفصاح قائمًا، فالعيوب المعلومة يجب الإبلاغ عنها.
س. هل يمكن الاحتجاج بعدم المطابقة في بيع «على الحالة»؟
نعم، إذا كان البائع يعلم بالعيب ولم يفصح عنه. فالشرط يغطي العيوب التي لم يعلمها أحد، ولا يغطي ما علمه البائع وأخفاه (المادة ٥٧٢).
س. الإعلان يحمل «أولوية الواقع» والتوزيع يخالف المخطط. ماذا أفعل؟
الوحدة بحالتها هي مضمون العقد. عاين وتحقّق من الواقع، وامتنع عن التعاقد إن كانت الفجوة غير مقبولة. ويبقى واجب المؤجر بإصلاح التجهيزات التي تتعطّل بعد السكن (المادة ٦٠٦) قائمًا في كل الأحوال.
س. اكتشفت عدم مطابقة. ماذا أفعل وفي أي مهلة؟
أخطِر البائع بوجود عدم مطابقة خلال سنة من علمك بها (المادة ٥٦٦). ولا يلزم حسم المبلغ أو إنجاز الإصلاح داخل تلك المهلة. أخطِر كتابةً أو بالبريد الإلكتروني، ثم افحص وتفاوض.
س. إذا اختلف الصنف المسجَّل عن الفعلي، فبأيّهما تُحتسب الضريبة؟
بالصنف الفعلي. فتقييم ضريبة الأملاك يتبع الصنف الفعلي في الأول من يناير بصرف النظر عن السجل، فتتغيّر الضريبة بتغيّر الاستعمال ولو لم يُعدَّل التسجيل.
س. ما الذي أتحقق منه عند معاينة عقار يُباع على الحالة؟
تشغيل التجهيزات فعليًا (الماء وسخّان الماء والتهوية)، والبحث عن آثار التسرّب وعلامات التكاثف، وتقدير بِلى الأرضيات والجدران والأسقف، وقياس مساحات التخزين بنفسك. واحتفظ بالصور كدليل.
