في المعاملات العقارية يُستخدم مصطلح "الحالة الراهنة" بشكل متكرر. ومن السهل إساءة فهم معناه إذا اكتفينا بالإحساس اللغوي الياباني العام، مما يؤدي في كثير من الحالات إلى نزاعات بعد إتمام المعاملة. في هذا المقال ننظم المعنى الدقيق لـ"الحالة الراهنة"، والفروق بين التسليم بالحالة الراهنة وأولوية الحالة الراهنة، ومفهوم مسؤولية عدم مطابقة العقد الذي تغيّر مع تعديل القانون المدني في عام 2020.
ما معنى "الحالة الراهنة" في العقارات؟
تعني الحالة الراهنة، كمصطلح عقاري، تسليم العقار "على حالته الحالية". ويقصد بها أن يقوم البائع أو المؤجر بإتمام المعاملة دون إجراء إصلاح أو تجديد أو تجهيز، وبالحالة الموجودة وقت التسليم.
"الحالة الراهنة" في بيع الأراضي
تعني الحالة الراهنة في بيع الأراضي إجراء البيع من دون تنفيذ أي أعمال تطوير أو تجهيز بنية تحتية أو ما شابه ذلك. ويُطلق على هذا النوع من الأراضي أيضًا اسم "أراضٍ مقسمة ومباعة بحالتها الراهنة".
"الحالة الراهنة" في بيع المباني
في بيع المباني، يقصد بها إجراء البيع من دون إدخال أي أعمال إصلاح أو تجديد. وإذا ورد في عقد بيع العقار وصف "بحالته الراهنة"، فإن ذلك يعد تعبيرًا عن إرادة البائع في إتمام البيع كما هو حتى لو طرأ تغيير قبل التسليم.
إلى أي مدى يُسمح بالتسليم بالحالة الراهنة؟
قد يبدو التسليم بالحالة الراهنة شرطًا يصب في مصلحة البائع، لكن واجب الإفصاح لا يُعفى منه. فيجب على البائع الإفصاح للمشتري أو المستأجر عن العيوب أو الحوادث أو سجل الإصلاحات التي يعلم بها.
إذا كان يعلم بذلك ولم يفصح، فهناك خطر أن يتلقى من المشتري مطالبة بالتعويض عن الأضرار استنادًا إلى الإخلال بالعقد. وإذا كان من الصعب تحديد نطاق ما يجب الإفصاح عنه، فمن العملي استشارة شركة عقارية.
ما هي مسؤولية عدم مطابقة العقد؟
مع تعديل القانون المدني في عام 2020، تغيّرت "مسؤولية ضمان العيوب" السابقة إلى "مسؤولية عدم مطابقة العقد". وقد جعل هذا التعديل حماية المشتري أكثر وضوحًا.
أهم نقاط مسؤولية عدم مطابقة العقد هي كما يلي.
- المطالبة بالإكمال: حق طلب الإصلاحات اللازمة إذا كان العقار مختلفًا عن مضمون العقد
- المطالبة بخفض الثمن: يمكن طلب خفض الثمن إذا كانت الإصلاحات غير كافية
- المطالبة بالتعويض عن الأضرار: يمكن طلب التعويض عن الأضرار الناجمة عن العيوب
- فسخ العقد: يمكن أيضًا فسخ العقد بحسب الظروف
حتى إذا كان التسليم بالحالة الراهنة شرطًا في المعاملة، فإن البائع يتحمل مسؤولية عدم مطابقة العقد إذا سلّم العقار من دون الإفصاح عن العيوب التي كان يعلم بها.
"التسليم بالحالة الراهنة" و"أولوية الحالة الراهنة" في العقارات المؤجرة
إذا اختلف المخطط عن التقسيم الفعلي، فتكون الأولوية للحالة الراهنة
في العقارات المؤجرة، إذا اختلف المخطط عن التقسيم الفعلي، تكون الأولوية للحالة الراهنة (العقار الفعلي). وفي العقارات القديمة، كثيرًا ما يُعاد استخدام المخططات من دون تحديث بسبب تكلفة إعدادها، وقد يُرفق بذلك تنبيه يفيد بـ"أولوية الحالة الراهنة". ومن المهم إجراء المعاينة دائمًا والتأكد من الحالة الفعلية بعينك.
واجب الإصلاح عند حدوث عوائق في المعيشة
ما دام المستأجر يدفع الإيجار، فإن المالك ملزم بإصلاح أعطال التجهيزات التي تعيق المعيشة. وحتى في حالة التسليم بالحالة الراهنة، فإن عيوب التجهيزات التي تُكتشف بعد السكن يتحملها المؤجر ما لم تكن ناتجة عن خطأ من المستأجر.
نقاط عملية لتجنب النزاعات في التسليم بالحالة الراهنة
- احرص على إجراء المعاينة وسجّل حالة الداخل بالصور
- إذا كان هناك اختلاف لا يمكن قبوله عن الحالة الراهنة، فليكن لديك خيار عدم التعاقد
- تحقق مسبقًا من معنى وآثار ورود عبارة "بحالته الراهنة" في العقد
- إذا كان الغرض استثماريًا، فاستفد من الرأي الثاني من خبير
مقالات يُنصح بقراءتها مع هذا المقال
- ماذا تفعل إذا رُفض الإخلاء؟ شرح الأسباب القانونية المشروعة والتعويض عن الإخلاء وسبل التعامل وفق قانون الإيجارات والأراضي
- هل العقارات المستعملة التي أُعيد تأهيلها مناسبة للاستثمار؟ المزايا والمخاطر ونقاط التحقق قبل الشراء
- هل توجد بالفعل "عقارات غير معلنة"؟ خبير يشرح بدقة آلية معلومات العقارات
الأسئلة الشائعة (FAQ)
Q. ما معنى أن يُكتب في العقد "بحالته الراهنة"؟
يعني ذلك أن البائع أو المؤجر سيسلّم العقار بحالته الحالية من دون إجراء إصلاح أو تجديد. ومع ذلك، يبقى واجب الإفصاح قائمًا، لذلك يجب الكشف عن العيوب المعروفة.
Q. هل يمكن مساءلة البائع عن مسؤولية عدم مطابقة العقد حتى مع التسليم بالحالة الراهنة؟
نعم، إذا لم يفصح البائع عن عيوب كان يعلم بها. فالتسليم بالحالة الراهنة قد يعفيه من المسؤولية عن "العيوب التي لم يكن يعلم بها"، لكنه لا ينطبق على "العيوب التي كان يعلم بها وأخفاها".
Q. ماذا ينبغي فعله إذا كان المخطط مختلفًا عن التقسيم في العقار المؤجر؟
وفقًا لمبدأ أولوية الحالة الراهنة، تكون العبرة بالعقار الفعلي بوصفه مضمون العقد. ومن العملي التأكد من العقار فعليًا أثناء المعاينة، وإذا كان غير مقبول فمن المنطقي عدم التعاقد.
Q. ما الذي ينبغي التحقق منه عند معاينة عقار يُسلَّم بالحالة الراهنة؟
من المهم التحقق من عمل التجهيزات (المرافق المائية، سخان المياه، شفاط التهوية)، ووجود آثار تسرب مياه الأمطار أو التكاثف، وحالة تدهور الأرضيات والجدران والأسقف، والقياسات الفعلية لمساحات التخزين. ويفيد الاحتفاظ بالصور كسجل.
