Wenn Sie eine Grundstücksnutzung oder eine Immobilieninvestition prüfen, ist das Konzept der "Nutzungszonen" etwas, das Sie unbedingt verstehen sollten. Wenn Sie die Nutzungszonen kennen, verstehen Sie die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks, künftige Veränderungen des Stadtbilds sowie Vor- und Nachteile beim späteren Verkauf einer Immobilie. In diesem Artikel erläutern wir die Grundidee der Nutzungszonen, die Einteilung in 13 Zonen und warum die Wohnzone Typ 1 für die Grundstücksnutzung besonders geeignet ist.
Was sind Nutzungszonen?
Nutzungszonen sind Gebietseinteilungen, die auf Grundlage des Stadtplanungsgesetzes Art und Größe der zulässigen Gebäude beschränken, um eine effiziente städtebauliche Entwicklung zu ermöglichen. Landesweit gibt es 13 Zonen. Ziel ist es, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen einer guten Wohnumgebung und urbanen Funktionen zu schaffen.
Nutzungszonen lassen sich grob in drei Kategorien einteilen
| Kategorie | Anzahl der Zonen | Wesentliche Merkmale |
|---|---|---|
| Wohngebiet | 8 Zonen | Großfabriken und große Gewerbeanlagen sind nicht zulässig. Wohnumfeld hat Vorrang |
| Geschäftsgebiet | 2 Zonen | Gewerbeanlagen und Büros sind vorhanden. Hohe Bequemlichkeit |
| Industriegebiet | 3 Zonen | Lager, Fabriken und Gewerbeanlagen sind möglich. In manchen Bereichen ist Wohnen nicht zulässig |
Worin unterscheiden sich die acht Wohnzonen?
Die acht Wohnzonen unterliegen von oben nach unten zunehmend weniger strengen Vorschriften. Je weiter unten, desto lockerer sind die Bauvorgaben.
- Ausschließliches niedriggeschossiges Wohngebiet Typ 1: Die strengsten Vorschriften. Nicht einmal ein Convenience Store ist zulässig
- Ausschließliches niedriggeschossiges Wohngebiet Typ 2: Nur kleine Läden sind zulässig
- Ausschließliches mittel- bis hochgeschossiges Wohngebiet Typ 1: Mittel- und hochgeschossige Wohnanlagen sind zulässig
- Ausschließliches mittel- bis hochgeschossiges Wohngebiet Typ 2: Auch mittelgroße Gewerbeanlagen und Büros sind zulässig
- Wohngebiet Typ 1: Ein ausgewogener Typ mit guter Alltagstauglichkeit bei gleichzeitig geschütztem Wohnumfeld
- Wohngebiet Typ 2: Auch Freizeiteinrichtungen wie Pachinko oder Karaoke sind zulässig
- Quasi-Wohngebiet: Häufig entlang von Nationalstraßen und Hauptverkehrsachsen. Ausgewogenheit zwischen autoorientierten Einrichtungen und Wohnumfeld
- Ländliches Wohngebiet: Ein Gebiet zur Vereinbarkeit von Landwirtschaft und Wohnen
Warum ist es wichtig, Nutzungszonen zu verstehen?
Wenn Sie Nutzungszonen verstehen, können Sie abschätzen, welche Gebäude künftig auf einem unbebauten Grundstück entstehen könnten. Um Wertverlustrisiken nach dem Kauf zu vermeiden, etwa wenn auf Nachbargrundstücken Hochhäuser oder Vergnügungseinrichtungen entstehen, ist eine Prüfung vor dem Immobilienkauf unverzichtbar.
Warum ist die Wohnzone Typ 1 für die Grundstücksnutzung empfehlenswert?
Die Wohnzone Typ 1 ist unter den acht Wohnzonen ein Bereich, in dem die Vorschriften nicht übermäßig streng sind und eine hohe bauliche Flexibilität besteht.
Breites Spektrum zulässiger Einrichtungen
Es können Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Kindergärten, Grund- und Mittelschulen, Krankenhäuser, Geschäfte, Restaurants und Büros errichtet werden. Da Freizeiteinrichtungen (Pachinko und Karaoke) nicht zulässig sind, bleibt eine gute Wohnumgebung erhalten.
Vorteile beim Verkauf
Da es sich um ein gut bewohnbares und gefragtes Gebiet handelt, sind die Baulandpreise höher als in Industriegebieten, und Käufer lassen sich leichter finden.
Auch kleine Fabriken bis 50 m² und vielfältige Nutzungen sind möglich
Da kleine Fabriken zulässig sind, solange keine Gefahren oder Umweltschäden entstehen, ist die flexible Eignung für geschäftliche Nutzungen ebenfalls ein Vorteil für Investoren.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wo kann man Nutzungszonen prüfen?
Sie können diese beim Stadtplanungsamt der jeweiligen Kommune oder auf deren Website einsehen. Auch über das „National Land Information Web Mapping System“ des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus lassen sich Nutzungszonen prüfen.
F. Können Nutzungszonen geändert werden?
Ja. Sie können im Zuge einer Überarbeitung der Stadtplanung geändert werden. Eine regelmäßige Prüfung ist empfehlenswert.
F. Stimmt es wirklich, dass im ausschließlich niedriggeschossigen Wohngebiet Typ 1 nicht einmal ein Convenience Store gebaut werden darf?
Grundsätzlich ist das nicht zulässig. In kleinerem Umfang kann es jedoch erlaubt sein, wenn es sich um eine Kombination aus Laden und Wohnung handelt. Die Details sollten bei der jeweiligen Kommune bestätigt werden.
F. Sind Grundstücke in Industriegebieten für Immobilieninvestitionen geeignet?
Da es Bereiche gibt, in denen keine Wohngebäude errichtet werden dürfen, bestehen Einschränkungen für Wohnimmobilien. Für Investitionen in Lager- oder Logistikeinrichtungen können solche Gebiete jedoch attraktiv sein.
F. Was ist ein Quasi-Wohngebiet?
Diese Gebiete werden häufig entlang von Nationalstraßen und Hauptverkehrsachsen ausgewiesen. Sie sollen ein Gleichgewicht zwischen autoorientierten Einrichtungen und Wohnnutzung schaffen und eignen sich für Menschen, die häufig mit dem Auto unterwegs sind.
