在不動產交易中，「現況」這個詞會被頻繁使用。若只依一般日語的直覺來理解，往往很容易誤解其含義，也常因此引發交易後的糾紛。本文將整理「現況」的準確意思、現況交付與現況優先的差異，以及2020年日本《民法》修正後改變的契約不適合責任觀念。
不動產中的「現況」是什麼意思？
所謂現況，是指將物件「以目前的狀態原樣」交付的不動產用語。也就是說，賣方或出租方不進行修繕、改修或整備，而是以交付時點的狀態直接進行交易。
土地買賣中的「現況」
在土地買賣中，現況是指不進行任何整地、基礎設施整備等作業而直接出售。這樣的土地有時也被稱為「現況有姿分譲地」。
建物買賣中的「現況」
在建物買賣中，是指不加以修繕或翻修而直接出售。如果不動產買賣契約書中記載「現況有姿」，即表示即使到交付前發生變化，賣方也會依當時的狀態原樣交易。
現況交付可以被允許到什麼程度？
現況交付看起來像是對賣方有利的條件，但告知義務並不會因此被免除。對於賣方已知的瑕疵、事故以及修繕紀錄，仍必須向買方或承租方揭露。
若明知卻未告知，買方就可能以違反契約為由提出損害賠償請求。如果不確定應該揭露到什麼範圍，建議向不動產公司諮詢。
什麼是契約不適合責任？
隨著2020年日本《民法》修正，原本的「瑕疵擔保責任」改為「契約不適合責任」。這項修正使買方保護的內容更加明確。
契約不適合責任的重點如下。
- 追完請求：當物件與契約內容不一致時，有權要求進行必要修繕
- 價金減額請求：若修繕不充分，可以請求減少價金
- 損害賠償請求：可以請求賠償因瑕疵所產生的損害
- 解除契約：視情況而定，也可能可以解除契約
即使以現況交付為條件，只要賣方在知情的情況下未告知瑕疵就交付，仍須負擔契約不適合責任。
租賃物件中的「現況交付」與「現況優先」
如果圖面與實際格局不同，則以現況優先
在租賃物件中，若圖面與實際格局不同，則以現況（實物）為優先。老舊物件常因製作成本問題而不更新圖面、反覆沿用，因此有時會附註「現況優先」。務必實地看屋，親自確認實物狀態，這一點非常重要。
發生生活妨礙時的修繕義務
既然承租人持續支付租金，對於會影響日常生活的設備故障，房東就負有修繕義務。即使是現況交付，入住後發現的設備缺陷，只要不是承租人的過失，原則上也應由出租方負擔。
在現況交付中避免糾紛的實務重點
- 務必實地看屋，並以照片記錄室內狀態
- 若現況與自己無法接受的範圍有落差，也應保留不簽約這個選擇
- 若契約書中記載「現況有姿」，應事先確認其意義與影響
- 若以投資為目的，可善用專家的第二意見
常見問題（FAQ）
Q. 契約書上寫著「現況有姿」是什麼意思？
這表示賣方或出租方不進行修繕或改修，而以目前的狀態交付物件。不過，告知義務仍然存在，因此已知的瑕疵仍必須揭露。
Q. 即使是現況交付，也可以追究契約不適合責任嗎？
如果賣方對已知瑕疵未加告知，就可以追究。現況交付可免除對「未知瑕疵」的責任，但不適用於「明知卻隱瞞的瑕疵」。
Q. 在租賃中，如果圖面與格局不同，應該怎麼做？
依現況優先原則，實物將構成契約內容。看屋時務必確認實物，若無法接受，選擇不簽約是合理的判斷。
Q. 看現況交付物件時，應該檢查哪些重點？
應重點確認設備是否正常運作（如水電設備、熱水器、換氣扇）、是否有雨漬或結露痕跡、地板、牆面與天花板的劣化情況，以及收納空間的實際尺寸。建議保留照片作為紀錄。
