在房地产交易中，“现况”这个词会被频繁使用。若仅凭日常日语的直觉来理解，往往容易误解其含义，也常常因此引发交易后的纠纷。本文将系统梳理“现况”的准确含义、现况交付与现况优先的区别，以及2020年日本《民法》修订后发生变化的合同不符合责任的理解方式。
房地产中的“现况”到底是什么意思？
所谓现况，是指将房产“按当前状态”进行交付的房地产术语。也就是说，卖方或出租方不进行修缮、改造或整备，而是按照交付时点的状态原样完成交易。
土地买卖中的“现况”
在土地买卖中，现况是指不进行任何造成、基础设施整备等处理而直接出售。这样的土地有时也被称为“现况有姿分售地”。
建筑物买卖中的“现况”
在建筑物买卖中，是指不进行修缮或翻新，按原样出售。如果房地产买卖合同中记载有“现况有姿”，即表示即使在交付前发生变化，卖方也将按当时状态原样进行交易。
现况交付可以被允许到什么程度？
现况交付看似是对卖方有利的条件，但告知义务并不会因此免除。对于卖方已知的缺陷、事故以及修缮履历，必须向买方或承租方如实披露。
如果明知而不告知，买方就有可能以违反合同为由提出损害赔偿请求。如果不确定应告知到什么范围，建议咨询房地产公司。
什么是合同不符合责任？
随着2020年日本《民法》修订，原先的“瑕疵担保责任”被改为“合同不符合责任”。这一修订使买方保护的内容更加明确。
合同不符合责任的要点如下。
- 追完请求：当房产与合同内容不一致时，有权要求进行必要修缮
- 价款减额请求：在修缮不充分的情况下，可以请求减少价款
- 损害赔偿请求：可以请求赔偿因缺陷而产生的损失
- 解除合同：根据具体情况，也可能可以解除合同
即使约定为现况交付，只要卖方在知晓缺陷的情况下未予告知而交付，仍需承担合同不符合责任。
租赁房产中的“现况交付”与“现况优先”
当图纸与实物户型不一致时，以现况优先
在租赁房产中，如果图纸与实际户型不同，则以现况（实物）为准。对于老旧房产，出于制作成本的考虑，图纸不更新而反复使用的情况很多，因此有时会附注“现况优先”。务必进行实地看房，并亲自确认房屋的实际状态，这一点非常重要。
出现影响生活的情况时的修缮义务
既然承租人正在支付房租，对于影响正常生活的设备故障，房东负有修缮义务。即使是现况交付，入住后发现的设备缺陷，只要不是承租人的过失，原则上也应由出租方承担。
通过现况交付防止纠纷的实务要点
- 务必实地看房，并用照片记录室内状态
- 如果现况与自己无法接受的标准存在偏差，也应保留不签约这一选择
- 如果合同中记载了“现况有姿”，应事先确认其含义及影响
- 若以投资为目的，可利用专业人士的第二意见
常见问题（FAQ）
Q. 合同中写有“现况有姿”是什么意思？
这表示卖方或出租方在不进行修缮或改造的前提下，按房产当前状态进行交付。不过，告知义务依然存在，因此已知的缺陷仍必须披露。
Q. 即使是现况交付，也可以追究合同不符合责任吗？
如果卖方对已知缺陷未作告知，则可以追究。现况交付可以免除对“未知缺陷”的责任，但不适用于“明知却隐瞒的缺陷”。
Q. 租赁时如果图纸和户型不一致，应该怎么办？
根据现况优先原则，实物将构成合同内容。看房时务必确认实物，如果无法接受，选择不签约是合理的判断。
Q. 看现况交付房产时，应该重点检查什么？
重点在于确认设备是否正常运作（如水路设备、热水器、换气扇），是否存在雨渍或结露痕迹，地板、墙面、天花板的老化情况，以及收纳空间的实际尺寸。建议将照片保留下来作为记录。
