“现况”（げんきょう）看似只是日语里“目前状况”的意思，但写进日本的不动产合同后，分量完全不同。一行字就可能意味着卖方不承担任何修缮义务、你看到的户型图不具约束力、或者你的固定资产税并非按登记簿计算。本文把这个词的三种用法拆开，并逐一追溯到法条，让你清楚知道责任在哪里被免除、在哪里依然存在。
本文要点
- “现况”包含三个互不相干的概念：①买卖中的现况交付 ②租赁中的现况优先 ③税务上的现况地目
- 现况交付并不免除卖方的告知义务与契约不适合责任。隐瞒已知瑕疵仍会面临追完请求、减价、损害赔偿与解约（民法562〜564条）
- 买方须在知悉不适合之日起一年内通知卖方（第566条）。若卖方为持牌不动产业者，则强制适用交付起两年以上的责任期间（宅建业法第40条）
- 租赁的“现况优先”只解决图面与实物不一致时以何者为准，不免除出租人的法定修缮义务（第606条）
- 固定资产税按每年1月1日的现况地目课税，而非登记地目。拆除住宅后，同一块地的税额可能变为约六倍
给非日本读者的提示。英文合同中的“as-is”，以及部分法域的“买者自负”原则，与日本的做法有一处决定性差异：现况条款限制的是卖方在交付前“修好”的义务，但并不消灭告知义务与法定的契约不适合责任。明知瑕疵却保持沉默的卖方，无论条款怎么写都要负责。
“现况”的三种用法
同一个词在不同场景指向不同的制度。把这三者分清楚，是避免纠纷的起点。
| 用语 | 出现场景 | 含义 | 实际影响范围 |
|---|---|---|---|
| 现况交付／现况有姿 | 买卖合同 | 不做修缮或改造，按交付时的状态原样交付 | 卖方的修缮义务。告知义务与契约不适合责任不受影响 |
| 现况优先 | 租赁招租图面、重要事项说明 | 图面与实物不一致时，以实物为准 | 户型与设备的标示。出租人的修缮义务仍在 |
| 现况地目 | 固定资产税、遗产税评估 | 依实际使用状况判定的地目，而非登记簿上的地目 | 课税标准与税额。即使不变更登记也会改变 |
买卖中的现况交付
土地买卖中的现况，指不做任何造地与基础设施整备即行出售，这类土地也称为“现况有姿分让地”。建物买卖中，则指不做修缮与翻新即行出售。合同载明“现况有姿”时，即表示即使签约到交付之间状态发生变化，卖方仍按原样出售。
租赁中的现况优先
租赁物件中，图面与实际户型不一致时，以现况（实物）为准。老旧物件因制图成本问题常沿用未更新的图面，招租资料上便会加注“现况优先”。这行小字实质上是在声明“图面仅供参考”，并把不看房就申请的风险转移给承租人。
税务上的现况地目
土地同时存在登记簿上的地目与依实际使用判定的现况地目，两者不一致的情况相当常见：登记为农田却作停车场使用、登记为宅地却成为资材堆置场等等。固定资产税按现况地目课税，因此这种不一致会直接反映在税额上。详见后文。
现况交付能让卖方免责到什么程度
现况交付看似对卖方有利，但被免除的只有“修好再交付”的义务。告知义务并未免除。卖方已知的瑕疵、事故、修缮履历，必须向买方或承租人披露。
买方享有的四项权利（民法562〜564条）
2020年4月施行的修订民法，将原本的“瑕疵担保责任”改为契约不适合责任。交付标的在种类、品质或数量上不符合合同内容时，买方可行使以下四项权利。
| 权利 | 法条 | 内容 | 行使条件 |
|---|---|---|---|
| 追完请求 | 民法562条 | 请求修补、交付替代物或补足不足部分 | 不适合非因买方事由所致 |
| 减价请求 | 民法563条 | 按不适合程度请求减少价款 | 原则上须先定相当期间催告追完而未获履行 |
| 损害赔偿 | 民法564条（第415条） | 请求赔偿因不适合所生损害 | 适用债务不履行的一般原则 |
| 解除合同 | 民法564条（第541、542条） | 解除合同本身 | 原则须先催告；无法达成合同目的时可径行解除 |
即使以现况交付为条件，卖方若隐瞒已知瑕疵而交付，仍须承担契约不适合责任。“现况交付就一概不负责”的理解是错误的。被免除的是买卖双方都无从知悉的事项，明知而不告知的事项不在此列。
通知期限为“知悉之日起一年内”（第566条）
最容易被忽略的是期限。就种类或品质上的契约不适合，买方须在知悉之日起一年内通知卖方，否则追完请求、减价请求、损害赔偿与解除合同均无法主张（第566条）。但卖方在交付时已知该不适合，或因重大过失而不知的，不受此期限限制。
实务要点是：一年内不必完成权利行使，只要通知“存在不适合”这一事实即可。即便原因调查与金额协商耗时，也应先行通知。为留下证据，须以书面或电子邮件等可留存记录的方式进行。
卖方为持牌业者时强制适用“交付起两年以上”（宅建业法第40条）
卖方为宅地建物取引业者、买方为非业者的一般个人或法人时，凡较民法更不利于买方的特约一律无效。宅地建物取引业法第40条规定，除将责任期间定为自交付之日起两年以上者外，禁止订立不利于买方的特约。
| 卖方 | 买方 | 责任期间 | 全部免责特约 |
|---|---|---|---|
| 持牌业者 | 一般个人・法人 | 须为自交付起两年以上（宅建业法40条） | 无效 |
| 一般个人 | 一般个人 | 可自由约定（常见为3个月） | 有效，但卖方已知的瑕疵除外（民法572条） |
| 持牌业者 | 持牌业者 | 可自由约定 | 有效 |
因此“仅就交付后一年内负责”的特约，在卖方为业者时因未达两年下限而无效，回归民法原则。向公司购买中古物件与向个人购买，现况交付的实质分量因此大不相同。
租赁的“现况优先”有效到什么程度
图面与实物不符时以实物为合同内容
招租图面注明“现况优先”时，图面上的户型、设备与尺寸仅为参考值，实际看房所见的状态即构成合同内容。图面写洋室而实际是和室、应有收纳之处实为热水器等不一致情形，在有此注记时很难据图面主张更正。省略看房而直接申请的风险，就此转移给承租人。
现况优先也不消灭出租人的修缮义务（第606条）
这是最容易误解之处。民法第606条规定“出租人负有为使用收益所必要之修缮义务”。现况优先只是解决标示不一致时以何者为准的规则，并不免除入住后设备故障、或妨碍生活的不良状况的修缮义务。
但2020年修订新增但书：因承租人可归责事由而必须修缮时，出租人不负修缮义务。因使用方式造成的损坏由承租人负担，因老化或设备寿命所致者由出租人负担。
看房时应记录的五个项目
- 用水设备、热水器、换气扇、空调的运转确认（实际打开开关）
- 天花板与墙面有无漏水痕、结露痕、霉斑
- 地板异响、门窗开关、窗框安装状况
- 收纳空间的实际尺寸（不要相信图面上的数字）
- 以上全部拍照留存（须留有日期）
“现况地目”与“登记地目”的差异 ─ 税额会变
土地的固定资产税，依总务大臣制定的固定资产评价基准按地目分别评估。此处采用的并非登记簿上的地目，而是每年1月1日（赋课期日）的现况地目。即使未变更登记，只要实际使用状况改变，课税处理也会随之改变。
固定资产评价上的九种地目
| 地目 | 内容 |
|---|---|
| 宅地 | 建物基地及维持其所必要的土地 |
| 田 | 利用灌溉用水耕作的土地 |
| 畑（旱田） | 不利用灌溉用水耕作的土地 |
| 矿泉地 | 矿泉（含温泉）涌出口及维持其所必要的土地 |
| 池沼 | 非灌溉用水的蓄水池 |
| 山林 | 非以耕作方式生长竹木的土地 |
| 牧场 | 放牧家畜的土地 |
| 原野 | 非以耕作方式生长杂草、灌木的土地 |
| 杂种地 | 不属上述任一者的土地（停车场、资材堆置场、私道等） |
出处：总务省《固定资产税概要》
计算示例：拆除住宅后同一块地的税额变为约六倍
现况地目对税额影响最典型的，就是住宅用地特例。建有住宅的土地享有课税标准的减免：200平方米以下部分（小规模住宅用地）压缩至评估额的六分之一，超过200平方米部分压缩至三分之一。拆除住宅改为空地或停车场，此项特例即告消失。
以土地200平方米、固定资产税评估额2,000万日元、标准税率1.4%试算：
| 土地现况 | 特例 | 课税标准 | 年度固定资产税（概算） |
|---|---|---|---|
| 建有住宅（小规模住宅用地） | 六分之一 | 约333万日元 | 约46,700日元 |
| 空地・停车场等（杂种地） | 无 | 2,000万日元 | 约280,000日元 |
差额每年约23万日元，倍率约为六倍。空屋是否应拆除的讨论中，必然会触及这一结构。实际税额另受负担调整措施影响，市街化区域还须另缴都市计划税（标准税率0.3%）。上表为呈现现况地目差异影响程度的概算，准确金额请以课税明细书与地方政府窗口为准。
放着登记地目不改会怎样
由于课税依现况判定，登记地目陈旧并不代表可以不课税。真正的问题在别处：登记与现况长期不一致，会使出售时的融资审查、农地法许可与否的判断、遗产税评估都增加确认工序。尤其登记仍为农地（田、旱田）的土地，即使实际早已停止耕作，仍可能需要办理农地法手续，直接影响买卖时程。
避免“现况”纠纷的实务检查清单
- 务必看房，并拍照记录室内状态（须留有日期）
- 合同载有“现况有姿”“现况优先”时，以书面确认该条款的适用范围
- 以书面向卖方・出租人查询其掌握的瑕疵、修缮履历与事故有无（口头往来不会留下记录）
- 确认卖方是否为持牌业者。责任期间的下限会因此改变
- 交付后发现瑕疵，不必等调查结束，先在一年内完成通知
- 土地交易须确认登记地目与现况地目是否一致。不一致时确认课税、融资、农地法三点
- 现况与可接受范围差距过大时，保留不签约的选项
- 投资用途请善用专业人士的第二意见
常见问题（FAQ）
Q. 合同上写着“现况有姿”是什么意思？
指卖方・出租人不做修缮改造，按现时状态交付物件。但告知义务依然存在，已知的瑕疵必须披露。
Q. 现况交付还能主张契约不适合责任吗？
卖方隐瞒已知瑕疵时可以主张。现况交付免除的是“不知情的瑕疵”，不适用于“明知而隐瞒的瑕疵”（民法572条）。
Q. 租赁写明“现况优先”，但图面与户型不符怎么办？
依现况优先原则，以实物为合同内容。看房时务必确认实物，无法接受时不签约是合理判断。但即使现况优先，入住后设备故障的出租人修缮义务（第606条）仍然存在。
Q. 发现契约不适合后，应在何时之前做什么？
须在知悉之日起一年内，通知卖方“存在不适合”（第566条）。不必在此期限内完成金额协商或修补。以可留存记录的书面・邮件通知后，再进行调查与协商。
Q. 登记地目与现况地目不同时，按哪一个课税？
按现况地目课税。固定资产税的评估不论登记簿的地目为何，一律依赋课期日（1月1日）的现况地目判定。即使未变更登记，使用状况改变税额就会改变。
Q. 看现况交付的物件时应检查什么？
设备运转确认（用水处、热水器、换气扇）、有无漏水痕与结露痕、地板墙面天花板的劣化状况、收纳空间的实际尺寸。请拍照留存作为记录。
