Die erste Kennzahl, die es bei der Verwaltung einer Wohnung zu prüfen gilt, ist die Rendite. Wenn Sie Ihre Kaufentscheidung jedoch ausschließlich auf der Grundlage der in der Anzeige angezeigten Rendite treffen, kann es sein, dass am Ende weniger Geld übrig bleibt als erwartet. Dies liegt daran, dass es sich bei den meisten beworbenen Renditen um Flächenrenditen handelt, die eine vollständige Belegung voraussetzen und Leerstände, Verwaltungskosten, Reparaturkosten, Steuern und Anschaffungskosten nicht vollständig widerspiegeln.
Der Ertrag ist kein einfacher Indikator dafür, dass höher besser ist. Bei Immobilien mit scheinbar höheren Renditen kann es zu Leerstandsrisiken, Reparaturrisiken und dem Risiko sinkender Mieten kommen. Worauf Eigentümer achten sollten, ist die tatsächliche Rendite, die näher am tatsächlichen Cashflow liegt, als die Oberflächenrendite.
Wichtige Punkte dieses Artikels
- Der Flächenertrag ist ein einfacher Index, der durch Division der jährlichen Vollmiete durch den Immobilienpreis berechnet wird.
- Die Realrendite ist ein Indikator, der die Rentabilität einschließlich Ausgaben und Anschaffungskosten misst.
- Die Renditen können erheblich sinken, wenn Leerstandsraten, Reparaturkosten und Zinserhöhungen berücksichtigt werden.
- Bei renditestarken Immobilien in der näheren Umgebung unbedingt Nachfrage und Exit-Strategie prüfen.
- Vor dem Kauf sollten Sie sich die beworbene Rendite, die reale Rendite und den Cashflow nach der Rückzahlung separat ansehen.
Wie hoch ist der Ertrag der Wohnungsverwaltung?
Die Rendite ist der Prozentsatz des von Ihnen investierten Betrags, der angibt, wie viel Sie pro Jahr verdienen können. Bei der Wohnungsverwaltung erfolgt die Berechnung anhand des Immobilienpreises und der jährlichen Mieteinnahmen.
Es gibt jedoch mehrere Ertragsarten. Die Oberflächenrendite, die häufig in der Werbung verwendet wird, die Realrendite, die die Ausgaben umfasst, und die Cashflow-Rendite, die den Betrag misst, der nach der Rückzahlung des Kredits übrig bleibt, haben alle unterschiedliche Bedeutungen.
| Metrisch | Was ist in die Berechnung einzubeziehen | So verwenden Sie |
|---|---|---|
| Flächenertrag | Jährliche Vollmiete, Immobilienpreis | Grober Vergleich von Eigenschaften |
| Realertrag | Mieteinnahmen, Betriebskosten, Anschaffungskosten | Ein genauerer Blick auf die Rentabilität |
| Rendite nach Rückzahlung | Restsaldo nach Rückzahlung des Darlehens | Siehe Rückgewinnungskraft für Eigenmittel |
Oberflächenerträge sind auch beim ersten Screening hilfreich. Bei einer Kaufentscheidung ist es jedoch notwendig, die tatsächliche Rendite und den Cashflow nach der Rückzahlung zu prüfen.
Berechnungsformel für Flächenertrag und Realertrag
Die Formel zur Berechnung der Flächenausbeute ist einfach.
„Text Flächenrendite = Jährliche Mieteinnahmen bei Vollbelegung ÷ Immobilienpreis × 100
Wenn der Immobilienpreis beispielsweise 80 Millionen Yen beträgt und die jährlichen Mieteinnahmen 6,4 Millionen Yen betragen, beträgt die Flächenrendite 8,0 %.
„Text
6,4 Millionen Yen ÷ 80 Millionen Yen × 100 = 8,0 %
Andererseits berücksichtigt die reale Rendite Verwaltungskosten, Reparaturkosten, Grundsteuern, Versicherungsprämien, Werbungskosten, Leerstandsverluste usw.
„Text Reale Rendite = (jährliche Mieteinnahmen – jährliche Ausgaben) ÷ (Immobilienpreis + Anschaffungskosten) x 100
Selbst wenn bei derselben Immobilie die jährlichen Kosten 1,6 Millionen Yen und die Anschaffungskosten 5,6 Millionen Yen betragen, sinkt die reale Rendite wie folgt.
„Text
(6,4 Millionen Yen – 1,6 Millionen Yen) ÷ (80 Millionen Yen + 5,6 Millionen Yen) × 100 = ungefähr 5,6 %
Es kommt nicht selten vor, dass ein beworbener Steuersatz von 8,0 % in Wirklichkeit im Bereich von 5 % liegt. Wenn Sie kaufen, ohne diesen Unterschied zu verstehen, wird Ihr Cashflow schwieriger sein, als Sie erwartet haben.
Wie verändert sich die Rendite, wenn man die Leerstandsquote mit einbezieht?
Bei der Wohnungsverwaltung sind Wohnungen nicht immer voll belegt. Aufgrund der Zeitspanne zwischen dem Auszug und dem nächsten Einzug, der Überprüfung der Einstellungsbedingungen und Verzögerungen bei Sanierungsarbeiten kann es zu Leerständen kommen.
| Bedingungen | Jährliche Mieteinnahmen | Wie die reale Rendite aussieht |
|---|---|---|
| Ausgebucht | 6,4 Millionen Yen | Nahe am beworbenen Ertrag |
| Leerstandsquote 5 % | 6,08 Millionen Yen | Leichter Abschwung |
| Leerstandsquote 10 % | 5,76 Millionen Yen | Auswirkungen auf die Rückzahlungsfähigkeit |
| Leerstandsquote 20 % | 5,12 Millionen Yen | Selbst hohe Erträge können ein gefährliches Niveau erreichen |
Überprüfen Sie bei der Eingabe der Leerstandsquote nicht nur die aktuelle Auslastung, sondern auch die Häufigkeit vergangener Leerstände, Einstellungszeiträume und umliegende wettbewerbsfähige Mieten. Auch wenn die Immobilie voll vermietet ist und die Miete höher als der Marktpreis angesetzt wird, kann es bei der nächsten Einstellung zu einer Senkung der Miete kommen.
Erträge ohne Reparaturkosten sind gefährlich
Bei gebrauchten Wohnungen können unmittelbar nach dem Kauf Reparaturkosten anfallen. Elemente wie Dächer, Abdichtungen, Außenwände, Wasserversorgungs- und -entsorgungsanlagen, Beleuchtung in öffentlichen Bereichen und die Innenausstattung leerstehender Räume spiegeln sich oft nicht in den beworbenen Erträgen wider.
| Reparaturartikel | Was Sie vor dem Kauf beachten sollten |
|---|---|
| Dach-/Dachabdichtung | Leckagehistorie, Bauzeit, Garantiestatus |
| Außenwände/Stahlteile | Risse, Rost, Lackierzyklus |
| Wasserversorgungs- und Entwässerungsausrüstung | Alter der Rohrleitungen, Leckhistorie, Erneuerungsplan |
| Wiederherstellung des Originalzustandes des Innenraums | Geplanter Auszug, Verschlechterung der Innenausstattung, Austausch der Ausrüstung |
| Gemeinschaftsräume | Beleuchtung, Sicherheit, Sauberkeit, Mieterzufriedenheit |
Immobilien, bei denen zum Zeitpunkt des Kaufs größere Reparaturen durchgeführt werden, scheinen möglicherweise einen hohen Flächenertrag zu haben, sind aber möglicherweise tatsächlich teurer. Reparaturkosten sollten zum Kaufpreis hinzugerechnet werden, nicht als „zukünftige Kosten“.
Wie man über regionale Erträge nachdenkt
Im Allgemeinen weisen Immobilien in städtischen Gebieten tendenziell niedrigere Renditen auf, während Immobilien in ländlichen Gebieten tendenziell höhere Renditen aufweisen. Laut einer Umfrage des Japan Real Estate Institute unter Immobilieninvestoren variiert die erwartete Rendite von Mietwohnungen je nach Region.
Allerdings sind renditestarke Immobilien in ländlichen Gebieten nicht immer vorteilhaft. Wir müssen die demografischen Trends, die Mietnachfrage, Nachfragequellen wie Universitäten, Fabriken und Krankenhäuser, die Reaktionsfähigkeit der Verwaltungsgesellschaft und sogar die Tiefe des Käufers zum Zeitpunkt des Verkaufs berücksichtigen.
| Gebietsmerkmale | Zu beobachtende Risiken |
|---|---|
| Städtische Gebiete | Die Anschaffungspreise sind hoch und die Renditen tendenziell niedrig |
| Vororte | Die Auslastungsraten variieren tendenziell je nach Bahnhofsentfernung und Komfort des Lebensstils |
| Regionale Kernstädte | Es gibt Raum für Überlegungen, wenn die Nachfragequelle stabil ist |
| Gebiete mit rückläufiger Bevölkerung | Hohe Renditen, aber hohe Leerstands- und Verkaufsrisiken |
Die Rendite spiegelt auch das Risiko wider. Vergleichen Sie nicht nur die Zahlen; Überprüfen Sie, warum die Ausbeute gleich ist.
Checkliste vor dem Kauf
Vor dem Kauf erheben wir Werbematerialien, Mietlisten, Reparaturhistorien, Grundsteuern, Verwaltungsgebühren, Versicherungsprämien und Kreditkonditionen und berechnen diese auf der Grundlage derselben Annahmen.
- Haben Sie sowohl den tatsächlichen Ertrag als auch den Flächenertrag berechnet?
- Haben Sie die Leerstandsquote mit 5 %, 10 % und 20 % berechnet?
- Haben Sie die Reparaturhistorie und die Reparaturaussichten für die nächsten 10 Jahre überprüft?
- Ist die aktuelle Miete im Vergleich zum umliegenden Marktpreis zu hoch?
- Haben Sie die Vertragsbedingungen und die Zahlungsausfälle des Mieters überprüft?
- Haben Sie Ihre Fähigkeit geprüft, den Kredit zurückzuzahlen, wenn die Zinsen steigen?
- Ist es für den Standort leicht, beim Verkauf einen Käufer zu finden?
Bei der Investition in Wohnungen ist es wichtiger, die Rendite beim Halten der Immobilie zu erhalten, als die Rendite zum Zeitpunkt des Kaufs. Lassen Sie uns eine Entscheidung treffen, indem wir uns Management, Reparaturen, Rekrutierung und Finanzierung an einem Ort ansehen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Worauf sollte ich mich konzentrieren: Oberflächenertrag oder realer Ertrag?
A. Bei Kaufentscheidungen sollten Sie sich auf den tatsächlichen Ertrag konzentrieren. Der Flächenertrag eignet sich zum Vergleich von Immobilien, spiegelt jedoch weder Ausgaben noch Leerstände wider und weicht daher von der tatsächlichen Rentabilität ab.
Q2. Welche Rendite sollte ich bei der Verwaltung einer Wohnung anstreben?
A. Das hängt von der Gegend, dem Alter des Gebäudes und den Kreditbedingungen ab. Bitte berücksichtigen Sie bei Ihrer Entscheidung nicht nur die Rendite, sondern auch die Leerstandsquote, die Reparaturkosten und den Cashflow nach der Rückzahlung.
Q3. Sollte ich renditestarke Immobilien meiden?
A. Es besteht keine Notwendigkeit, es zu vermeiden. Es gibt jedoch einen Grund für die hohe Ausbeute. Sie müssen Risiken wie Leerstand, Reparaturen, Lage, Mietrückgang und Schwierigkeiten beim Verkauf prüfen.
Q4. Sollten Reparaturkosten in die Ertragsberechnung einbezogen werden?
A. Das solltest du. Insbesondere bei gebrauchten Wohnungen haben Reparaturkosten innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf einen großen Einfluss auf die Rentabilität. Renditen ohne Reparaturkosten sind tendenziell optimistisch.
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