아파트 경영 수익률이란? 표면·실질의 계산 방법과 구입 전 체크

아파트 경영에서 먼저 확인해야 할 숫자가 수익률입니다. 하지만 광고에 게재되는 수익률만으로 구매 결정을 내리면 예상보다 잔액이 줄어들 수 있습니다. 많은 광고 수익률은 만실 상정의 표면 수익률이며, 공실, 관리비, 수선비, 세금, 취득 비용을 충분히 반영하지 않기 때문입니다.

수익률은 높으면 좋다는 단순한 지표가 아닙니다. 높은 수익률로 보이는 물건일수록 공실 리스크, 수선 리스크, 임대료 하락 리스크가 포함되어 있을 수 있습니다. 소유자가 볼 수 있는 것은 표면 수익률이 아니라 실제 현금 흐름에 가까운 실질 수익률입니다.

이 기사의 포인트

표면 수익률은 연간 만실 임대료를 부동산 가격으로 나눈 간이 지표입니다.
실질 수익률은 경비 및 취득 시 비용을 포함하여 수익성을 보는 지표입니다.
공실률, 수선비, 금리 상승을 넣으면 수익률이 크게 떨어질 수 있습니다.
지방의 높은 수익률 부동산은 수요와 출구 전략을 반드시 확인합니다.
구매하기 전에 광고 수익, 실질 수익, 상환 후 현금 흐름을 나누어야합니다.

아파트 경영 수익률은 무엇입니까?

수익률은 투자한 금액에 대해 연간 수익이 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다. 아파트 경영에서는 부동산 가격과 연간 집세 수입을 사용하여 계산합니다.

그러나 수익률에는 여러 종류가 있습니다. 광고에서 자주 사용되는 표면 수익률, 경비를 포함한 실질 수익률, 차입 상환 후 잔액을 보는 현금 흐름 수익률은 각각 의미가 다릅니다.

지표	계산에 포함하는 것	사용법
표면 수익률	연간 만실 임대료, 부동산 가격	부동산 비교 비교
실질 수익률	집세 수입, 운영 경비, 취득비	수익성을 현실에 가깝게 보는
상환 후 수익률	차입 상환 후 손잡이	자기 자금에 대한 회수력보기

첫 번째 스크리닝에서는 표면 수율도 도움이 됩니다. 그러나 구매 결정은 실질 수익률과 상환 후 현금 흐름까지 확인해야합니다.

표면 수익률과 실질 수익률 공식

표면 수익률의 공식은 간단합니다.

text 표면 수익률 = 연간 만실 집세 수입 ÷ 부동산 가격 × 100

예를 들어, 물건 가격 8,000만엔, 연간 만실 집세 수입 640만엔이라면 표면 수율은 8.0%입니다.

text 640만엔 ÷ 8,000만엔 × 100 = 8.0%

한편 실질 수익률은 관리비, 수선비, 고정자산세, 보험료, 광고비, 공실손 등을 고려합니다.

text 실질 수익률 = (연간 집세 수입 - 연간 경비) ÷ (물건 가격 + 취득시 제비용) × 100

같은 물건에서도 연간 경비가 160만엔, 취득시 제비용이 560만엔 걸릴 경우, 실질 수익률은 다음과 같이 내려갑니다.

text (640만엔 - 160만엔)÷(8,000만엔 + 560만엔) × 100 = 약 5.6%

광고상은 8.0%라도, 실질적으로는 5%대가 되는 것은 드물지 않습니다. 이 차이를 이해하지 않고 구입하면, 상정보다 자금 반복이 괴로워집니다.

공실률을 넣으면 수익률은 어떻게 바뀌는가?

아파트 경영에서는 항상 만실이 아닙니다. 퇴거로부터 다음 입주까지의 기간, 모집 조건의 재검토, 원상 회복 공사의 지연 등으로 공실이 발생합니다.

조건	연간 임대 소득	실질 수익률 보이는 방법
만실	640만엔	광고 수익률에 가까운
공실률 5%	608만엔	경미한 하 흔들림
공실률 10%	576만엔	상환 여력에 영향
공실률 20%	512만엔	높은 수익률에서도 위험수준이 될

공실률을 넣을 때는 현재의 입주율뿐만 아니라 과거의 퇴거 빈도, 모집 기간, 주변 경합의 임대료도 확인합니다. 만실 중의 물건에서도 임대료가 시세보다 높게 설정되어 있는 경우, 다음 번 모집으로 임대료가 하락할 가능성이 있습니다.

수리 비용을 넣지 않는 수익률은 위험합니다.

중고 아파트에서는 구매 직후 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 지붕, 방수, 외벽, 급배수 설비, 공용부 조명, 공실 인테리어 등은 광고 수익률에 반영되지 않는 경우가 많습니다.

수리 항목	구입 전에 보는 포인트
옥상·지붕 방수	비누출 이력, 시공 시기, 보증의 유무
외벽 · 철부	균열, 녹, 도장주기
급배수 설비	배관 연수, 누수 이력, 갱신 계획
실내 원상 회복	퇴거 예정, 내장 열화, 설비 교환
공용부	조명, 방범, 청소 상태, 입주자 만족도

구입 시점에 대규모 수선이 가까운 부동산은 표면 수율이 높아 보이더라도 실질적으로 비싸다. 수리비는 '미래의 비용'이 아니라 구입 가격에 추가하여 생각해야합니다.

지역별 수익률을 볼 때의 사고 방식

일반적으로 도시 지역의 부동산은 수익률이 낮고 지방 부동산은 수익률이 높아 보이기 쉬운 경향이 있습니다. 일본 부동산 연구소의 부동산 투자자 조사에서도 임대 주택의 기대 수익률은 지역에 따라 차이가 있습니다.

다만, 지방의 고이익 주택 물건이 반드시 유리한 것은 아니다. 인구동태, 임대수요, 대학·공장·병원 등의 수요원, 관리회사의 대응력, 매각시 구매자의 두께까지 봐야 합니다.

지역 특성	볼 위험
도시 지역	취득 가격이 높고 수익률이 낮기 쉽습니다
교외	역 거리와 생활 편의성으로 가동률을 나누기 쉽다
지방중심도시	수요원이 안정되면 검토 여지가 있다
인구 감소 지역	높은 수익률에서도 공실 및 매각 위험이 크다

수익률은 위험을 뒤집는 것입니다. 숫자만 비교하는 대신 '왜 이 수익률'을 확인하세요.

구매 전 체크리스트

구매하기 전에 광고 자료, 렌트롤, 수선 내역, 고정 자산세, 관리비, 보험료, 차입 조건을 갖추어 동일한 전제로 계산합니다.

표면 수익률뿐만 아니라 실질 수익률을 계산했는가?
공실률을 5%, 10%, 20%로 시산했나
수선이력과 향후 10년의 수선 전망을 확인했는가
현재 집세가 주변 시세보다 너무 높지 않은가
입주자의 계약 조건이나 체납 이력을 확인했는가
차입금리가 오른 경우 상환 여력을 보았는가
매각시 구매자가 붙기 쉬운 입지인가

아파트 투자에서는 구입한 순간 수익률보다 보유 중에 수익률을 지킬 수 있는 것이 중요합니다. 관리, 수선, 모집, 자금 반복을 일체로 보고 판단합시다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 표면 수익률과 실질 수익률은 어느 것이 중요합니까?

A. 구매 판단에서는 실질 수익률을 중시해야 합니다. 표면 수익률은 물건 비교에는 편리하지만, 경비나 공실을 반영하지 않기 때문에, 실제의 수익성과는 차이가 나옵니다.

Q2. 아파트 경영에서 기준해야 할 수익률은 몇 %입니까?

A. 지역, 축년수, 차입 조건에 따라 다릅니다. 수익률뿐만 아니라 공실률, 수선비, 상환 후 현금 흐름을 포함하여 판단하십시오.

Q3. 높은 수익률 물건을 피하는 것이 더 좋습니까?

A. 반드시 피할 필요는 없습니다. 그러나 높은 수익률에는 이유가 있습니다. 공실, 수선, 입지, 임대료 하락, 매각 난 등의 위험을 확인해야합니다.

Q4. 수리 비용은 수익 계산에 넣어야 합니까?

A. 넣어야 합니다. 특히 중고 아파트에서는 구입 후 수년 이내의 수리비가 수익을 크게 좌우합니다. 수선비를 넣지 않는 수율은 낙관적으로 되기 쉽습니다.

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인용 · 참고 자료

일반 재단법인 일본 부동산 연구소 '부동산 투자자 조사'