O primeiro número a verificar na hora de administrar um apartamento é o rendimento. No entanto, se você tomar uma decisão de compra apenas com base no rendimento exibido no anúncio, poderá acabar com menos dinheiro sobrando do que o esperado. Isso ocorre porque a maioria dos rendimentos anunciados são rendimentos superficiais que pressupõem ocupação total e não refletem totalmente as vagas, os custos de gestão, os custos de reparo, os impostos e os custos de aquisição.
O rendimento não é um simples indicador de que quanto maior, melhor. As propriedades que parecem ter rendimentos mais elevados podem incluir risco de vacância, risco de reparos e risco de queda nos aluguéis. O que os proprietários devem observar é o rendimento real, que está mais próximo do fluxo de caixa real, e não do rendimento superficial.
Pontos principais deste artigo
- O rendimento de superfície é um índice simples calculado dividindo o aluguel anual de ocupação total pelo preço do imóvel.
- O rendimento real é um indicador que mede a rentabilidade, incluindo despesas e custos de aquisição.
- Os rendimentos podem cair significativamente quando as taxas de vacância, os custos de reparo e os aumentos das taxas de juros são levados em consideração.
- Para propriedades de alto rendimento em áreas locais, certifique-se de verificar a demanda e a estratégia de saída.
- Antes de comprar, você deve observar separadamente o rendimento anunciado, o rendimento real e o fluxo de caixa após o reembolso.
Qual é o rendimento da administração de apartamentos?
O rendimento é a porcentagem do valor que você investe que mostra quanto você pode ganhar por ano. Na gestão de apartamentos, os cálculos são feitos com base no preço do imóvel e na receita anual de aluguel.
No entanto, existem vários tipos de rendimento. O rendimento superficial, frequentemente utilizado em publicidade, o rendimento real, que inclui despesas, e o rendimento do fluxo de caixa, que mede o valor que sobra após o reembolso do empréstimo, têm significados diferentes.
| Métrica | O que incluir no cálculo | Como usar |
|---|---|---|
| Rendimento superficial | Aluguel anual de ocupação total, preço do imóvel | Comparação aproximada de propriedades |
| Rendimento real | Receitas de arrendamento, despesas operacionais, custos de aquisição | Um olhar mais atento sobre a rentabilidade |
| Rendimento após reembolso | Saldo remanescente após reembolso do empréstimo | Veja poder de recuperação de fundos próprios |
Os rendimentos de superfície também são úteis durante a triagem inicial. Porém, na hora de tomar uma decisão de compra, é necessário verificar o rendimento real e o fluxo de caixa após o reembolso.
Fórmula de cálculo para rendimento superficial e rendimento real
A fórmula para calcular o rendimento superficial é simples.
```texto Rendimento de superfície = Renda anual de aluguel para ocupação total ÷ Preço do imóvel × 100
Por exemplo, se o preço do imóvel for de 80 milhões de ienes e a renda anual de aluguel for de 6,4 milhões de ienes, o rendimento superficial será de 8,0%.
```texto
6,4 milhões de ienes ÷ 80 milhões de ienes × 100 = 8,0%
Por outro lado, o rendimento real leva em consideração custos de gestão, custos de reparação, impostos sobre a propriedade, prémios de seguros, custos de publicidade, perdas de vagas, etc.
```texto Rendimento real = (receita anual de aluguel - despesas anuais) ÷ (preço do imóvel + custos de aquisição) x 100
Mesmo para a mesma propriedade, se as despesas anuais forem de 1,6 milhões de ienes e os custos de aquisição forem de 5,6 milhões de ienes, o rendimento real diminuirá da seguinte forma.
```texto
(6,4 milhões de ienes - 1,6 milhões de ienes) ÷ (80 milhões de ienes + 5,6 milhões de ienes) × 100 = aproximadamente 5,6%
Não é incomum que uma taxa anunciada de 8,0% esteja na faixa de 5% na realidade. Se você comprar sem entender essa diferença, seu fluxo de caixa será mais difícil do que você esperava.
Como o rendimento muda se você incluir a taxa de vacância?
Na gestão de apartamentos, os apartamentos nem sempre estão totalmente ocupados. As vagas podem ocorrer devido ao período entre a saída e a próxima entrada, revisão das condições de recrutamento e atrasos nos trabalhos de restauração.
| Condições | Renda anual de aluguel | Como fica o rendimento real |
|---|---|---|
| Totalmente reservado | 6,4 milhões de ienes | Próximo do rendimento anunciado |
| Taxa de vacância 5% | 6,08 milhões de ienes | Ligeira desaceleração |
| Taxa de vacância 10% | 5,76 milhões de ienes | Impacto na capacidade de reembolso |
| Taxa de vacância 20% | 5,12 milhões de ienes | Mesmo os rendimentos elevados podem atingir um nível perigoso |
Ao inserir a taxa de vagas, verifique não só a taxa de ocupação atual, mas também a frequência das vagas anteriores, os períodos de recrutamento e as rendas competitivas envolventes. Mesmo que o imóvel esteja totalmente ocupado, se a renda for fixada num valor superior ao preço de mercado, a renda poderá ser reduzida na próxima contratação.
O rendimento que não inclui custos de reparo é perigoso
Para apartamentos usados, os custos de reparação podem ser incorridos imediatamente após a compra. Itens como telhados, impermeabilização, paredes exteriores, equipamentos de abastecimento de água e drenagem, iluminação em áreas comuns e design de interiores de quartos vagos muitas vezes não são refletidos nos rendimentos anunciados.
| Itens de reparo | Pontos a considerar antes de comprar |
|---|---|
| Impermeabilização de coberturas/coberturas | Histórico de vazamentos, período de construção, status de garantia |
| Paredes externas/peças de aço | Rachaduras, ferrugem, ciclo de pintura |
| Equipamento de abastecimento e drenagem de água | Idade da tubulação, histórico de vazamentos, plano de renovação |
| Restauração do interior ao estado original | Mudança programada, deterioração interior, substituição de equipamentos |
| Áreas comuns | Iluminação, segurança, limpeza, satisfação dos inquilinos |
Propriedades que estão passando por grandes reparos no momento da compra podem parecer ter um alto rendimento superficial, mas na verdade podem ser mais caras. Os custos de reparo devem ser adicionados ao preço de compra e não como “custos futuros”.
Como pensar nos rendimentos regionais
Em geral, as propriedades nas áreas urbanas tendem a ter rendimentos mais baixos, enquanto as propriedades nas áreas rurais tendem a ter rendimentos mais elevados. De acordo com uma pesquisa com investidores imobiliários realizada pelo Japan Real Estate Institute, o rendimento esperado do aluguel de imóveis varia dependendo da área.
Contudo, as propriedades de alto rendimento nas áreas rurais nem sempre são vantajosas. Devemos olhar para as tendências demográficas, a procura de aluguer, as fontes de procura, como universidades, fábricas e hospitais, a capacidade de resposta da sociedade gestora e até mesmo a profundidade do comprador no momento da venda.
| Características da área | Riscos a serem observados |
|---|---|
| Áreas urbanas | Os preços de aquisição são elevados e os rendimentos tendem a ser baixos |
| Subúrbios | As taxas de ocupação tendem a diferir dependendo da distância da estação e da conveniência do estilo de vida |
| Cidades centrais regionais | Há espaço para consideração se a fonte de demanda for estável |
| Áreas com população em declínio | Altos rendimentos, mas elevados riscos de vacância e venda |
O rendimento também reflete o risco. Não compare apenas os números; verifique por que o rendimento é o mesmo.
Lista de verificação pré-compra
Antes de comprar, coletamos materiais publicitários, listas de aluguel, histórico de reparos, impostos sobre a propriedade, taxas de administração, prêmios de seguro e condições de empréstimo e os calculamos usando as mesmas premissas.
- Você calculou o rendimento real e também o rendimento superficial?
- Você calculou a taxa de vacância em 5%, 10% e 20%?
- Você verificou o histórico de reparos e as perspectivas de reparos para os próximos 10 anos?
- A renda actual é demasiado elevada em comparação com o preço de mercado circundante?
- Você verificou os termos do contrato do inquilino e o histórico de inadimplência?
- Você analisou sua capacidade de pagar o empréstimo se as taxas de juros subirem?
- O local é fácil de encontrar comprador na hora de vender?
Ao investir em apartamentos, é mais importante manter o rendimento na posse do imóvel do que o rendimento no momento da compra. Vamos tomar uma decisão analisando gestão, reparos, recrutamento e financiamento, tudo em um só lugar.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Em que devo me concentrar, rendimento superficial ou rendimento real?
R. Ao tomar decisões de compra, você deve focar no rendimento real. O rendimento superficial é conveniente para comparar imóveis, mas não reflete despesas ou vagas, por isso difere da rentabilidade real.
Q2. Que percentagem de retorno devo procurar ao gerir um apartamento?
R. Depende da área, idade da construção e condições do empréstimo. Ao tomar sua decisão, considere não apenas o valor do rendimento, mas também a taxa de vacância, os custos de reparo e o fluxo de caixa após o reembolso.
Q3. Devo evitar propriedades de alto rendimento?
Resposta: Não há necessidade de evitá-lo. No entanto, há uma razão para o alto rendimento. É preciso verificar riscos como vaga, reparos, localização, queda no aluguel e dificuldade de venda.
Q4. Os custos de reparação devem ser incluídos no cálculo do rendimento?
Resposta: Você deveria. Especialmente no caso de apartamentos usados, os custos de reparação poucos anos após a compra têm um grande impacto na rentabilidade. Os rendimentos que não incluem custos de reparo tendem a ser otimistas.
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Citações/Referências
