Le premier chiffre à vérifier lors de la gestion d’un appartement est le rendement. Cependant, si vous prenez une décision d'achat uniquement sur la base du rendement affiché dans l'annonce, vous risquez de vous retrouver avec moins d'argent que prévu. En effet, la plupart des rendements annoncés sont des rendements de surface qui supposent une occupation complète et ne reflètent pas pleinement les vacances, les frais de gestion, les frais de réparation, les taxes et les frais d'acquisition.
Le rendement n’est pas un simple indicateur selon lequel un rendement plus élevé est meilleur. Les propriétés qui semblent avoir des rendements plus élevés peuvent inclure un risque d'inoccupation, un risque de réparation et un risque de baisse des loyers. Ce que les propriétaires devraient examiner, c'est le rendement réel, qui est plus proche du flux de trésorerie réel, plutôt que du rendement superficiel.
Points clés de cet article
- Le rendement superficiel est un indice simple calculé en divisant le loyer annuel en pleine occupation par le prix de l'immobilier.
- Le rendement réel est un indicateur qui mesure la rentabilité, incluant les dépenses et les coûts d'acquisition.
- Les rendements peuvent chuter considérablement lorsque les taux d'inoccupation, les coûts de réparation et les augmentations des taux d'intérêt sont pris en compte.
- Pour les propriétés à haut rendement dans les zones locales, assurez-vous de vérifier la demande et la stratégie de sortie.
- Avant d'acheter, vous devez examiner séparément le rendement annoncé, le rendement réel et les flux de trésorerie après remboursement.
Quel est le rendement de la gestion d'un appartement ?
Le rendement est le pourcentage du montant que vous investissez qui indique combien vous pouvez gagner par an. En gestion d'appartements, les calculs sont effectués à partir du prix de l'immobilier et des revenus locatifs annuels.
Cependant, il existe plusieurs types de rendement. Le rendement superficiel, souvent utilisé dans la publicité, le rendement réel, qui inclut les dépenses, et le rendement de trésorerie, qui mesure le montant restant après le remboursement du prêt, ont tous des significations différentes.
| Métrique | Que faut-il inclure dans le calcul | Comment utiliser |
|---|---|---|
| Rendement surfacique | Loyer annuel en occupation complète, prix de l'immobilier | Comparaison approximative des propriétés |
| Rendement réel | Revenus locatifs, charges d'exploitation, frais d'acquisition | Un examen plus approfondi de la rentabilité |
| Rendement après remboursement | Solde restant après remboursement du prêt | Voir le pouvoir de récupération des fonds propres |
Les rendements de surface sont également utiles lors du criblage initial. Cependant, au moment de prendre une décision d’achat, il est nécessaire de vérifier le rendement réel et le flux de trésorerie après remboursement.
Formule de calcul du rendement surfacique et du rendement réel
La formule de calcul du rendement de surface est simple.
```texte Rendement superficiel = Revenu locatif annuel en pleine occupation ÷ Prix de l'immobilier × 100
Par exemple, si le prix de l'immobilier est de 80 millions de yens et que les revenus locatifs annuels sont de 6,4 millions de yens, le rendement superficiel est de 8,0 %.
```texte
6,4 millions de yens ÷ 80 millions de yens × 100 = 8,0 %
En revanche, le rendement réel prend en compte les frais de gestion, les frais de réparation, les taxes foncières, les primes d'assurance, les frais de publicité, les pertes d'inoccupation, etc.
```texte Rendement réel = (revenus locatifs annuels - dépenses annuelles) ÷ (prix immobilier + frais d'acquisition) x 100
Même pour la même propriété, si les dépenses annuelles sont de 1,6 million de yens et les frais d'acquisition de 5,6 millions de yens, le rendement réel diminuera comme suit.
```texte
(6,4 millions de yens - 1,6 million de yens) ÷ (80 millions de yens + 5,6 millions de yens) × 100 = environ 5,6 %
Il n’est pas rare qu’un taux annoncé de 8,0 % se situe en réalité dans la fourchette de 5 %. Si vous achetez sans comprendre cette différence, votre trésorerie sera plus difficile que prévu.
Comment le rendement évolue-t-il si vous incluez le taux d'inoccupation ?
En gestion d'appartements, les appartements ne sont pas toujours entièrement occupés. Des vacances peuvent survenir en raison du délai entre le déménagement et le prochain emménagement, de la révision des conditions de recrutement et des retards dans les travaux de restauration.
| Conditions | Revenu locatif annuel | À quoi ressemble le rendement réel |
|---|---|---|
| Complet | 6,4 millions de yens | Rendement proche du rendement annoncé |
| Taux de vacance 5% | 6,08 millions de yens | Léger ralentissement |
| Taux de vacance 10% | 5,76 millions de yens | Impact sur la capacité de remboursement |
| Taux de vacance 20% | 5,12 millions de yens | Même les rendements élevés peuvent atteindre un niveau dangereux |
Lors de la saisie du taux d'inoccupation, vérifiez non seulement le taux d'occupation actuel, mais également la fréquence des vacances passées, les périodes de recrutement et les loyers compétitifs environnants. Même si le bien est entièrement occupé, si le loyer est fixé à un niveau supérieur au prix du marché, le loyer pourra être réduit lors du prochain recrutement.
Un rendement qui n'inclut pas les frais de réparation est dangereux
Pour les appartements d'occasion, des frais de réparation peuvent être engagés immédiatement après l'achat. Les éléments tels que les toits, l'étanchéité, les murs extérieurs, les équipements d'approvisionnement en eau et de drainage, l'éclairage des espaces communs et l'aménagement intérieur des pièces vacantes ne sont souvent pas reflétés dans les rendements annoncés.
| Articles de réparation | Points à considérer avant d'acheter |
|---|---|
| Imperméabilisation de toiture/toiture | Historique des fuites, période de construction, état de la garantie |
| Murs extérieurs/pièces en acier | Fissures, rouille, cycle de peinture |
| Matériel d'adduction d'eau et d'évacuation des eaux | Âge des canalisations, historique des fuites, plan de renouvellement |
| Restauration de l'intérieur à l'état d'origine | Déménagement prévu, détérioration intérieure, remplacement d'équipement |
| Espaces communs | Éclairage, sécurité, propreté, satisfaction des locataires |
Les propriétés qui font l'objet de réparations majeures au moment de l'achat peuvent sembler avoir un rendement superficiel élevé, mais peuvent en réalité être plus chères. Les frais de réparation doivent être ajoutés au prix d’achat et non comme « coûts futurs ».
Comment penser les rendements régionaux
En général, les propriétés situées dans les zones urbaines ont tendance à avoir des rendements plus faibles, tandis que les propriétés situées dans les zones rurales ont tendance à avoir des rendements plus élevés. Selon une enquête menée auprès d'investisseurs immobiliers par l'Institut japonais de l'immobilier, le rendement attendu des logements locatifs varie selon les régions.
Cependant, les propriétés à haut rendement situées en zone rurale ne sont pas toujours avantageuses. Il faut regarder les tendances démographiques, la demande locative, les sources de demande telles que les universités, les usines et les hôpitaux, la réactivité de la société de gestion, ou encore la profondeur de l'acheteur au moment de la vente.
| Caractéristiques de la zone | Risques à surveiller |
|---|---|
| Zones urbaines | Les prix d'acquisition sont élevés et les rendements ont tendance à être faibles |
| Banlieue | Les taux d'occupation ont tendance à différer en fonction de la distance entre les gares et de la commodité du style de vie |
| Villes-centres régionaux | Il y a matière à réflexion si la source de demande est stable |
| Zones en déclin démographique | Des rendements élevés mais des risques de vacance et de vente élevés |
Le rendement reflète également le risque. Ne vous contentez pas de comparer les chiffres ; vérifiez pourquoi le rendement est le même.
Liste de contrôle pré-achat
Avant d'acheter, nous collectons le matériel publicitaire, les loyers, l'historique des réparations, les taxes foncières, les frais de gestion, les primes d'assurance et les conditions d'emprunt et les calculons en utilisant les mêmes hypothèses.
- Avez-vous calculé le rendement réel ainsi que le rendement superficiel ?
- Avez-vous calculé le taux d'inoccupation à 5 %, 10 % et 20 % ?
- Avez-vous vérifié l'historique des réparations et les perspectives de réparation pour les 10 prochaines années ?
- Le loyer actuel est-il trop élevé par rapport au prix du marché environnant ?
- Avez-vous vérifié les termes du contrat du locataire et son historique de non-paiement ?
- Avez-vous examiné votre capacité à rembourser le prêt si les taux d'intérêt augmentent ?
- L'emplacement est-il facile de trouver un acheteur lors de la vente ?
Lorsqu’on investit dans des appartements, il est plus important de maintenir le rendement tout en détenant le bien que le rendement au moment de l’achat. Prenons une décision en examinant la gestion, les réparations, le recrutement et le financement en un seul endroit.
Questions fréquemment posées (FAQ)
Q1. Sur quoi dois-je me concentrer : le rendement superficiel ou le rendement réel ?
R. Lorsque vous prenez des décisions d'achat, vous devez vous concentrer sur le rendement réel. Le rendement superficiel est pratique pour comparer les propriétés, mais il ne reflète ni les dépenses ni les logements vacants, il diffère donc de la rentabilité réelle.
Q2. Quel pourcentage de rendement dois-je viser lors de la gestion d’un appartement ?
R. Cela dépend de la zone, de l’âge du bâtiment et des conditions du prêt. Lors de votre décision, veuillez tenir compte non seulement du rendement, mais également du taux d'inoccupation, des frais de réparation et du flux de trésorerie après remboursement.
Q3. Dois-je éviter les propriétés à haut rendement ?
R. Il n’est pas nécessaire de l’éviter. Cependant, ce rendement élevé a une raison. Vous devez vérifier les risques tels que l'inoccupation, les réparations, l'emplacement, la baisse du loyer et les difficultés de vente.
Q4. Les frais de réparation doivent-ils être inclus dans le calcul du rendement ?
R. Vous devriez. Surtout dans le cas des appartements d'occasion, les coûts de réparation quelques années après l'achat ont un impact important sur la rentabilité. Les rendements qui n’incluent pas les coûts de réparation ont tendance à être optimistes.
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Citations/Références
