管理公寓時要檢查的第一個數字是收益率。但是，如果您僅根據廣告中顯示的收益做出購買決定，那麼您最終剩下的錢可能會比預期的少。這是因為大多數廣告上的收益率都是假設完全入住的表面收益率，並不能完全反映空置率、管理成本、維修成本、稅金和購置成本。
收益率並不是越高越好的簡單指標。看似收益率較高的房產可能包括空置風險、維修風險和租金下跌風險。業主應該關注的是實際收益率，它更接近實際現金流，而不是表面收益率。
本文重點
- 表面收益率是一個簡單的指數，是透過將年滿租金除以房產價格來計算。
- 實際收益率是衡量利潤能力的指標，包括費用和收購成本。
- 當考慮到空置率、維修成本和利率上漲時，收益率可能會大幅下降。
- 對於當地的高收益房產，一定要檢查需求和退出策略。
- 購買前應分別查看廣告收益率、實際收益率、還款後現金流量。
公寓管理的報酬率是多少？
收益率是您投資金額的百分比，顯示您每年可以獲得多少收入。在公寓管理中，使用房價和年租金收入進行計算。
然而，收益率有多種類型。廣告中經常使用的表面收益率、包括費用的實際收益率以及衡量償還貸款後剩餘金額的現金流量收益率都有不同的意義。
| 公制 | 計算應包括哪些內容 | 如何使用 |
|---|---|---|
| 表面產量 | 全年全租租金、樓價 | 屬性粗比較 |
| 實際收益率 | 租金收入、營運費用、購買成本 | 仔細觀察獲利能力 |
| 還款後收益率 | 還款後餘額 | 查看自有資金的回收能力 |
表面產量在初步篩選過程中也很有幫助。然而，在做出購買決定時，需要檢查實際收益率和還款後的現金流量。
表面產量和實際產量的計算公式
計算表面產率的公式很簡單。
表面收益 = 年滿租租金收入 ÷ 物業價格 × 100
例如，如果房產價格為8000萬日元，年租金收入為640萬日元，則表面收益率為8.0%。
640萬日圓 ÷ 8,000萬日圓 × 100 = 8.0%
另一方面，實際收益率考慮了管理成本、維修成本、財產稅、保險費、廣告成本、空置損失等。
實際收益率=（年租金收入-年支出)÷（房價+購置成本)x 100
即使是同一財產，如果每年費用為 160 萬日元，購置成本為 560 萬日元，則實際收益率將如下下降。
（640萬日圓-160萬日圓)÷（8,000萬日圓+560萬日圓)×100=約5.6%
廣告上的 8.0% 實際稅率在 5% 範圍內的情況並不罕見。如果你在不了解這種差異的情況下進行購買，你的現金流將會比你預想的更困難。
如果考慮空置率，殖利率會如何改變？
在公寓管理中，公寓並不總是滿員。由於搬出和下次搬入之間的時間、審查招聘條件以及恢復工作的延誤，可能會出現空缺。
| 條件 | 年租金收入 | 實際收益率如何？ |
|---|---|---|
| 已滿 | 640萬日圓 | 接近廣告收益 |
| 空置率5% | 608萬日圓 | 小幅下滑 |
| 空置率10% | 576萬日圓 | 對還款能力的影響 |
| 空置率20% | 512萬日圓 | 即使高產量也可能處於危險水準 |
輸入空置率時，不僅要檢查目前的入住率，還要檢查過去空缺的頻率、招聘週期以及週邊有競爭力的租金。即使房產已滿，如果租金定得高於市價，下次招聘時租金也可能會降低。
不包括維修費用的產量是危險的
對於二手房，購買後可能會立即產生維修費用。屋頂、防水、外牆、給予排水設備、公共區域照明、空置房間的室內設計等項目往往不會反映在廣告收益中。
| 維修項目 | 購買前需要考慮的要點 |
|---|---|
| 屋頂/屋頂防水 | 洩漏歷史、工期、保固狀況 |
| 外牆/鋼製零件 | 裂痕、生鏽、烤漆週期 |
| 給排水設備 | 管線壽命、洩漏歷史、更新計畫 |
| 內裝恢復原狀 | 預定搬出、室內陳舊、設備更換 |
| 公共區域 | 照明、安全、清潔、租戶滿意度 |
購買時正在進行大修的房產可能看起來表面產量很高，但實際上可能更貴。維修費用應添加到購買價格中，而不是作為「未來成本」。
如何考慮區域產量
一般來說，城市地區的房產收益率往往較低，而農村地區的房產收益率往往較高。日本不動產研究所對房地產投資者的調查顯示，不同地區的出租房屋的預期收益率有所不同。
然而，農村地區的高收益房產並不總是有利的。我們必須考慮人口趨勢、租賃需求、大學、工廠、醫院等需求來源、管理公司的反應能力，甚至出售時的買家深度。
| 區域特色 | 值得關注的風險 |
|---|---|
| 市區 | 收購價格高而收益率往往低 |
| 郊區 | 入住率往往會因車站距離和生活方式便利性而有所不同 |
| 區域核心城市 | 需求來源穩定還有考慮空間 |
| 人口減少的地區 | 收益率高但空置和銷售風險高 |
收益率也反映了風險。不要只比較數字；還要比較數字。檢查為什麼產量相同。
預購買清單
在購買之前，我們收集廣告資料、租金記錄、維修歷史、財產稅、管理費、保險費和借款條件，並使用相同的假設進行計算。
- 您是否計算過實際產量和表面產量？
- 你計算過5%、10%、20%的空置率嗎？
- 您是否檢查過維修歷史以及未來10年的維修前景？
- 目前的租金與週邊市場價格相比是否太高？
- 您是否檢查過租戶的合約條款和未付款記錄？
- 如果利率上升，您是否考慮過自己償還貸款的能力？
- 出售時該地點是否容易找到買家？
投資公寓時，持有房產時維持收益率比購買時的收益率更重要。讓我們在一個地方綜合考慮管理、維修、招募和融資來做決定。
常見問題（FAQ)
Q1。我應該關注哪一個，表面產量還是實際產量？
A. 在做出購買決定時，您應該注意實際產量。表面收益率便於比較房產，但它不反映費用或空置，因此與實際獲利能力不同。
Q2。管理公寓時我應該爭取多少百分比的回報？
答：這取決於面積、樓齡和貸款條件。在做出決定時，不僅要考慮收益率數字，還要考慮空置率、維修費用以及還款後的現金流。
Q3。我應該避免高收益房產嗎？
答：沒有必要避免。然而，高產量是有原因的。你需要檢查空置、維修、地點、租金下降、出售困難等風險。
Q4。維修費用是否應包含在產量計算中？
答：你應該。尤其是二手房，購買後幾年內的維修費用對獲利能力影響很大。不包括維修成本的收益率往往是樂觀的。
我也想讀
引文/參考文獻
