El primer número a comprobar a la hora de gestionar un apartamento es el rendimiento. Sin embargo, si toma una decisión de compra basándose únicamente en el rendimiento que se muestra en el anuncio, es posible que le quede menos dinero del esperado. Esto se debe a que la mayoría de los rendimientos anunciados son rendimientos de superficie que suponen ocupación total y no reflejan completamente las vacantes, los costos de administración, los costos de reparación, los impuestos y los costos de adquisición.
El rendimiento no es un simple indicador de que cuanto más alto, mejor. Las propiedades que parecen tener mayores rendimientos pueden incluir riesgo de desocupación, riesgo de reparación y riesgo de caída de alquileres. Lo que los propietarios deberían tener en cuenta es el rendimiento real, que se acerca más al flujo de caja real, que al rendimiento superficial.
Puntos clave de este artículo
- El rendimiento de la superficie es un índice simple que se calcula dividiendo el alquiler anual de ocupación total por el precio de la propiedad.
- El rendimiento real es un indicador que mide la rentabilidad, incluyendo gastos y costos de adquisición.
- Los rendimientos pueden caer significativamente cuando se tienen en cuenta las tasas de desocupación, los costos de reparación y los aumentos de las tasas de interés.
- Para propiedades de alto rendimiento en áreas locales, asegúrese de verificar la demanda y la estrategia de salida.
- Antes de comprar, debe observar por separado el rendimiento anunciado, el rendimiento real y el flujo de caja después del reembolso.
¿Cuál es el rendimiento de la gestión de apartamentos?
El rendimiento es el porcentaje del monto que inviertes que muestra cuánto puedes ganar por año. En la gestión de apartamentos, los cálculos se realizan teniendo en cuenta el precio de la propiedad y los ingresos anuales por alquiler.
Sin embargo, existen varios tipos de rendimiento. El rendimiento superficial, que se utiliza a menudo en publicidad, el rendimiento real, que incluye los gastos, y el rendimiento del flujo de caja, que mide la cantidad que queda después de pagar el préstamo, tienen significados diferentes.
| Métrica | Qué incluir en el cálculo | Cómo utilizar |
|---|---|---|
| Rendimiento superficial | Alquiler anual de ocupación total, precio de la propiedad | Comparación aproximada de propiedades |
| Rendimiento real | Ingresos por alquileres, gastos de explotación, costes de adquisición | Una mirada más cercana a la rentabilidad |
| Rendimiento después del reembolso | Saldo restante después del reembolso del préstamo | Ver poder de recuperación de fondos propios |
Los rendimientos de la superficie también son útiles durante la evaluación inicial. Sin embargo, a la hora de tomar una decisión de compra, es necesario comprobar el rendimiento real y el flujo de caja tras el reembolso.
Fórmula de cálculo del rendimiento superficial y rendimiento real
La fórmula para calcular el rendimiento superficial es sencilla.
```texto Rendimiento de la superficie = Ingresos anuales por alquiler de ocupación total ÷ Precio de la propiedad × 100
Por ejemplo, si el precio de la propiedad es de 80 millones de yenes y los ingresos anuales por alquiler son de 6,4 millones de yenes, el rendimiento superficial es del 8,0%.
```texto
6,4 millones de yenes ÷ 80 millones de yenes × 100 = 8,0%
Por otro lado, el rendimiento real tiene en cuenta los costos de gestión, costos de reparación, impuestos a la propiedad, primas de seguros, costos de publicidad, pérdidas por desocupación, etc.
```texto Rendimiento real = (ingresos anuales por alquiler - gastos anuales) ÷ (precio de la propiedad + costos de adquisición) x 100
Incluso para la misma propiedad, si los gastos anuales son de 1,6 millones de yenes y los costos de adquisición son de 5,6 millones de yenes, el rendimiento real disminuirá de la siguiente manera.
```texto
(6,4 millones de yenes - 1,6 millones de yenes) ÷ (80 millones de yenes + 5,6 millones de yenes) × 100 = aproximadamente 5,6%
No es raro que una tasa anunciada del 8,0% esté en realidad en el rango del 5%. Si compra sin comprender esta diferencia, su flujo de caja será más difícil de lo que esperaba.
¿Cómo cambia el rendimiento si incluyes la tasa de desocupación?
En la gestión de apartamentos, los apartamentos no siempre están completamente ocupados. Pueden producirse vacantes debido al período entre la salida y la siguiente entrada, la revisión de las condiciones de contratación y los retrasos en los trabajos de restauración.
| Condiciones | Ingresos anuales por alquiler | Cómo se ve el rendimiento real |
|---|---|---|
| Completamente reservado | 6,4 millones de yenes | Cerca del rendimiento anunciado |
| Tasa de vacantes 5% | 6,08 millones de yenes | Ligera desaceleración |
| Tasa de vacantes 10% | 5,76 millones de yenes | Impacto en la capacidad de pago |
| Tasa de vacantes 20% | 5,12 millones de yenes | Incluso los altos rendimientos pueden alcanzar niveles peligrosos |
Al ingresar la tasa de desocupación, verifique no solo la tasa de ocupación actual, sino también la frecuencia de vacantes pasadas, los períodos de contratación y los alquileres competitivos circundantes. Incluso si el inmueble está totalmente ocupado, si el alquiler se fija por encima del precio de mercado, el alquiler podrá reducirse en la próxima contratación.
El rendimiento que no incluye los costos de reparación es peligroso
En el caso de apartamentos de segunda mano, los costes de reparación pueden surgir inmediatamente después de la compra. Elementos como techos, impermeabilización, paredes exteriores, equipos de suministro y drenaje de agua, iluminación en áreas comunes y diseño interior de habitaciones vacías a menudo no se reflejan en los rendimientos anunciados.
| Artículos de reparación | Puntos a considerar antes de comprar |
|---|---|
| Impermeabilización de tejados/tejados | Historial de fugas, período de construcción, estado de la garantía |
| Paredes exteriores/piezas de acero | Grietas, óxido, ciclo de pintura |
| Abastecimiento y drenaje de agua: equipos | Antigüedad de las tuberías, historial de fugas, plan de renovación |
| Restauración del interior a su estado original | Programado para mudarse, deterioro interior, reemplazo de equipos |
| Zonas comunes | Iluminación, seguridad, limpieza, satisfacción del inquilino |
Las propiedades que están siendo sometidas a reparaciones importantes en el momento de la compra pueden parecer tener un alto rendimiento superficial, pero en realidad pueden ser más caras. Los costos de reparación deben agregarse al precio de compra, no como "costos futuros".
Cómo pensar en los rendimientos regionales
En general, las propiedades en áreas urbanas tienden a tener rendimientos más bajos, mientras que las propiedades en áreas rurales tienden a tener rendimientos más altos. Según una encuesta realizada entre inversores inmobiliarios por el Instituto Japonés de Bienes Raíces, el rendimiento esperado de las viviendas en alquiler varía según la zona.
Sin embargo, las propiedades de alto rendimiento en zonas rurales no siempre son ventajosas. Debemos observar las tendencias demográficas, la demanda de alquiler, las fuentes de demanda como universidades, fábricas y hospitales, la capacidad de respuesta de la empresa gestora e incluso la profundidad del comprador en el momento de la venta.
| Características de la zona | Riesgos a tener en cuenta |
|---|---|
| Zonas urbanas | Los precios de adquisición son altos y los rendimientos tienden a ser bajos |
| Suburbios | Las tasas de ocupación tienden a diferir según la distancia de la estación y la conveniencia del estilo de vida |
| Ciudades centrales regionales | Hay margen para considerar si la fuente de demanda es estable |
| Zonas con población en descenso | Altos rendimientos pero altos riesgos de desocupación y venta |
El rendimiento también refleja el riesgo. No se limite a comparar los números; compruebe por qué el rendimiento es el mismo.
Lista de verificación previa a la compra
Antes de comprar, recopilamos materiales publicitarios, listas de alquileres, historial de reparaciones, impuestos a la propiedad, tarifas de gestión, primas de seguros y condiciones de préstamo y los calculamos utilizando los mismos supuestos.
- ¿Habéis calculado el rendimiento real además del rendimiento superficial?
- ¿Ha calculado la tasa de desocupación en 5%, 10% y 20%?
- ¿Ha consultado el historial de reparaciones y las perspectivas de reparación para los próximos 10 años?
- ¿El alquiler actual es demasiado alto en comparación con el precio del mercado circundante?
- ¿Has revisado los términos del contrato del inquilino y su historial de impagos?
- ¿Ha analizado su capacidad para pagar el préstamo si suben los tipos de interés?
- ¿Es fácil encontrar un comprador en la ubicación a la hora de vender?
Al invertir en apartamentos, es más importante mantener el rendimiento mientras se mantiene la propiedad que el rendimiento en el momento de la compra. Tomemos una decisión analizando la gestión, las reparaciones, la contratación y la financiación, todo en un solo lugar.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿En qué debería centrarme, el rendimiento superficial o el rendimiento real?
R. Al tomar decisiones de compra, debes centrarte en el rendimiento real. El rendimiento superficial es conveniente para comparar propiedades, pero no refleja gastos ni desocupaciones, por lo que difiere de la rentabilidad real.
Q2. ¿A qué porcentaje de rentabilidad debo aspirar al gestionar un apartamento?
R. Depende de la zona, la antigüedad del edificio y las condiciones del préstamo. Al tomar una decisión, tenga en cuenta no sólo la cifra de rendimiento, sino también la tasa de desocupación, los costes de reparación y el flujo de caja después del reembolso.
Q3. ¿Debo evitar las propiedades de alto rendimiento?
R. No hay necesidad de evitarlo. Sin embargo, hay una razón para el alto rendimiento. Debe verificar riesgos como desocupación, reparaciones, ubicación, disminución del alquiler y dificultad para vender.
Q4. ¿Deben incluirse los costes de reparación en el cálculo del rendimiento?
R. Deberías. Especialmente en el caso de los apartamentos de segunda mano, los costes de reparación a los pocos años de la compra tienen un gran impacto en la rentabilidad. Los rendimientos que no incluyen los costos de reparación tienden a ser optimistas.
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Citas/Referencias
