管理公寓时要检查的第一个数字是收益率。但是，如果您仅根据广告中显示的收益做出购买决定，那么您最终剩下的钱可能会比预期的少。这是因为大多数广告上的收益率都是假设完全入住的表面收益率，并不能完全反映空置率、管理成本、维修成本、税收和购置成本。
收益率并不是越高越好的简单指标。看似收益率较高的房产可能包括空置风险、维修风险和租金下跌风险。业主应该关注的是实际收益率，它更接近实际现金流，而不是表面收益率。
本文要点
- 表面收益率是一个简单的指数，通过将年满租租金除以房产价格来计算。
- 实际收益率是衡量盈利能力的指标，包括费用和收购成本。
- 当考虑到空置率、维修成本和利率上涨时，收益率可能会大幅下降。
- 对于当地的高收益房产，一定要检查需求和退出策略。
- 购买前应分别查看广告收益率、实际收益率、还款后现金流。
公寓管理的收益率是多少？
收益率是您投资金额的百分比，显示您每年可以获得多少收入。在公寓管理中，使用房价和年租金收入进行计算。
然而，收益率有多种类型。广告中经常使用的表面收益率、包括费用的实际收益率以及衡量偿还贷款后剩余金额的现金流收益率都有不同的含义。
| 公制 | 计算中应包括哪些内容 | 如何使用 |
|---|---|---|
| 表面产量 | 全年全租租金、楼价 | 属性粗略比较 |
| 实际收益率 | 租金收入、运营费用、购置成本 | 仔细观察盈利能力 |
| 还款后收益率 | 还款后余额 | 查看自有资金的回收能力 |
表面产量在初始筛选过程中也很有帮助。然而，在做出购买决定时，需要检查实际收益率和还款后的现金流。
表面产量和实际产量的计算公式
计算表面产率的公式很简单。
表面收益 = 年满租租金收入 ÷ 物业价格 × 100
例如，如果房产价格为8000万日元，年租金收入为640万日元，则表面收益率为8.0%。
640万日元 ÷ 8000万日元 × 100 = 8.0%
另一方面，实际收益率考虑了管理成本、维修成本、财产税、保险费、广告成本、空置损失等。
实际收益率=（年租金收入-年支出)÷（房价+购置成本)x 100
即使对于同一财产，如果每年费用为 160 万日元，购置成本为 560 万日元，则实际收益率将如下下降。
（640万日元-160万日元)÷（8000万日元+560万日元)×100=约5.6%
广告上的 8.0% 实际税率在 5% 范围内的情况并不罕见。如果你在不了解这种差异的情况下进行购买，你的现金流将会比你预想的更加困难。
如果考虑空置率，收益率会如何变化？
在公寓管理中，公寓并不总是满员。由于搬出和下次搬入之间的时间、审查招聘条件以及恢复工作的延误，可能会出现空缺。
| 条件 | 年租金收入 | 实际收益率如何？ |
|---|---|---|
| 已满 | 640万日元 | 接近广告收益 |
| 空置率5% | 608万日元 | 小幅下滑 |
| 空置率10% | 576万日元 | 对还款能力的影响 |
| 空置率20% | 512万日元 | 即使高产量也可能处于危险水平 |
输入空置率时，不仅要检查当前的入住率，还要检查过去空缺的频率、招聘周期以及周边有竞争力的租金。即使房产已满，如果租金定得高于市场价，下次招聘时租金也可能会降低。
不包括维修费用的产量是危险的
对于二手房，购买后可能会立即产生维修费用。屋顶、防水、外墙、给排水设备、公共区域照明、空置房间的室内设计等项目往往不会反映在广告收益中。
| 维修项目 | 购买前需要考虑的要点 |
|---|---|
| 屋顶/屋面防水 | 泄漏历史、工期、保修状况 |
| 外墙/钢制件 | 裂纹、生锈、喷漆周期 |
| 给排水设备 | 管道寿命、泄漏历史、更新计划 |
| 内饰恢复原状 | 预定搬出、室内陈旧、设备更换 |
| 公共区域 | 照明、安全、清洁、租户满意度 |
购买时正在进行大修的房产可能看起来表面产量很高，但实际上可能更贵。维修费用应添加到购买价格中，而不是作为“未来成本”。
如何考虑区域产量
一般来说，城市地区的房产收益率往往较低，而农村地区的房产收益率往往较高。日本不动产研究所对房地产投资者的调查显示，不同地区的出租房屋的预期收益率有所不同。
然而，农村地区的高收益房产并不总是有利的。我们必须考虑人口趋势、租赁需求、大学、工厂、医院等需求来源、管理公司的响应能力，甚至出售时的买家深度。
| 区域特色 | 值得关注的风险 |
|---|---|
| 市区 | 收购价格高而收益率往往低 |
| 郊区 | 入住率往往会因车站距离和生活方式便利性而有所不同 |
| 区域核心城市 | 需求来源稳定还有考虑空间 |
| 人口减少的地区 | 收益率高但空置和销售风险高 |
收益率也反映了风险。不要只比较数字；还要比较数字。检查为什么产量相同。
预购买清单
在购买之前，我们收集广告材料、租金记录、维修历史、财产税、管理费、保险费和借款条件，并使用相同的假设进行计算。
- 您是否计算过实际产量和表面产量？
- 你计算过5%、10%、20%的空置率吗？
- 您是否检查过维修历史以及未来10年的维修前景？
- 目前的租金与周边市场价格相比是否太高？
- 您是否检查过租户的合同条款和未付款历史记录？
- 如果利率上升，您是否考虑过自己偿还贷款的能力？
- 出售时该地点是否容易找到买家？
投资公寓时，持有房产时保持收益率比购买时的收益率更重要。让我们在一个地方综合考虑管理、维修、招聘和融资来做出决定。
常见问题（FAQ)
Q1。我应该关注哪一个，表面产量还是实际产量？
A. 在做出购买决定时，您应该关注实际产量。表面收益率便于比较房产，但它不反映费用或空置，因此与实际盈利能力不同。
Q2。管理公寓时我应该争取多少百分比的回报？
答：这取决于面积、楼龄和贷款条件。做出决定时，不仅要考虑收益率数字，还要考虑空置率、维修费用以及还款后的现金流。
Q3。我应该避免高收益房产吗？
答：没有必要避免。然而，高产量是有原因的。你需要检查空置、维修、位置、租金下降、出售困难等风险。
Q4。维修费用是否应包含在产量计算中？
答：你应该。尤其是二手房，购买后几年内的维修费用对盈利能力影响很大。不包括维修成本的收益率往往是乐观的。
我也想读
引文/参考文献
