الرقم الأول الذي يجب التحقق منه عند إدارة الشقة هو العائد. ومع ذلك، إذا اتخذت قرار الشراء بناءً على العائد المعروض في الإعلان فقط، فقد ينتهي بك الأمر بأموال أقل من المتوقع. وذلك لأن معظم العوائد المعلن عنها هي عوائد سطحية تفترض الإشغال الكامل، ولا تعكس بشكل كامل الوظائف الشاغرة وتكاليف الإدارة وتكاليف الإصلاح والضرائب وتكاليف الاستحواذ.
العائد ليس مؤشرا بسيطا على أن الأعلى هو الأفضل. قد تشمل العقارات التي يبدو أنها ذات عوائد أعلى مخاطر الشغور، ومخاطر الإصلاح، ومخاطر انخفاض الإيجارات. ما يجب على المالكين النظر إليه هو العائد الحقيقي، وهو أقرب إلى التدفق النقدي الفعلي، وليس العائد السطحي.
النقاط الرئيسية في هذا المقال
- العائد السطحي هو مؤشر بسيط يتم حسابه عن طريق قسمة إيجار الإشغال الكامل السنوي على سعر العقار.
- العائد الحقيقي هو مؤشر يقيس الربحية، بما في ذلك النفقات وتكاليف الاستحواذ.
- يمكن أن تنخفض العائدات بشكل كبير عند أخذ معدلات الشغور وتكاليف الإصلاح والزيادات في أسعار الفائدة في الاعتبار.
- بالنسبة للعقارات ذات العائد المرتفع في المناطق المحلية، تأكد من التحقق من استراتيجية الطلب والخروج.
- قبل الشراء يجب أن تنظر إلى العائد المعلن والعائد الحقيقي والتدفق النقدي بعد السداد بشكل منفصل.
ما هو مردود إدارة الشقق؟
العائد هو النسبة المئوية للمبلغ الذي تستثمره والذي يوضح المبلغ الذي يمكنك كسبه سنويًا. في إدارة الشقق، يتم إجراء الحسابات باستخدام سعر العقار ودخل الإيجار السنوي.
ومع ذلك، هناك أنواع متعددة من العائد. إن العائد السطحي، الذي غالبا ما يستخدم في الإعلانات، والعائد الحقيقي، الذي يشمل النفقات، وعائد التدفق النقدي، الذي يقيس المبلغ المتبقي بعد سداد القرض، كلها لها معاني مختلفة.
| متري | ما يجب تضمينه في الحساب | كيفية الاستخدام |
|---|---|---|
| العائد السطحي | الإيجار السنوي للإشغال الكامل، سعر العقار | مقارنة تقريبية للخصائص |
| العائد الحقيقي | إيرادات الإيجار، مصاريف التشغيل، تكاليف الاقتناء | نظرة فاحصة على الربحية |
| العائد بعد السداد | الرصيد المتبقي بعد سداد القرض | انظر قوة الاسترداد للأموال الخاصة |
تعتبر عوائد السطح مفيدة أيضًا أثناء الفحص الأولي. ومع ذلك، عند اتخاذ قرار الشراء، من الضروري التحقق من العائد الحقيقي والتدفق النقدي بعد السداد.
صيغة حسابية للإنتاجية السطحية والإنتاجية الحقيقية
صيغة حساب العائد السطحي بسيطة.
```نص العائد السطحي = دخل الإيجار السنوي الكامل ÷ سعر العقار × 100
على سبيل المثال، إذا كان سعر العقار 80 مليون ين وكان دخل الإيجار السنوي 6.4 مليون ين، فإن العائد السطحي هو 8.0%.
```نص
6.4 مليون ين ÷ 80 مليون ين × 100 = 8.0%
ومن ناحية أخرى، يأخذ العائد الحقيقي في الاعتبار تكاليف الإدارة، وتكاليف الإصلاح، والضرائب العقارية، وأقساط التأمين، وتكاليف الإعلان، وخسائر الشواغر، وما إلى ذلك.
```نص العائد الحقيقي = (دخل الإيجار السنوي - المصاريف السنوية) ÷ (سعر العقار + تكاليف الاستملاك) × 100
حتى بالنسبة لنفس العقار، إذا كانت النفقات السنوية 1.6 مليون ين وتكاليف الاستحواذ 5.6 مليون ين، فإن العائد الحقيقي سينخفض على النحو التالي.
```نص
(6.4 مليون ين - 1.6 مليون ين) ÷ (80 مليون ين + 5.6 مليون ين) × 100 = 5.6% تقريبًا
ليس من غير المألوف أن يكون المعدل المعلن عنه وهو 8.0% في نطاق 5% في الواقع. إذا قمت بالشراء دون فهم هذا الفرق، فسيكون التدفق النقدي الخاص بك أكثر صعوبة مما كنت تتوقع.
كيف يتغير العائد إذا قمت بتضمين معدل الشغور؟
في إدارة الشقق، لا تكون الشقق مشغولة بالكامل دائمًا. قد تحدث وظائف شاغرة بسبب الفترة بين الخروج والانتقال التالي، ومراجعة شروط التوظيف، والتأخير في أعمال الترميم.
| الشروط | دخل الإيجار السنوي | كيف يبدو العائد الحقيقي |
|---|---|---|
| محجوزة بالكامل | 6.4 مليون ين | قريب من العائد المعلن |
| معدل الشغور 5% | 6.08 مليون ين | تراجع طفيف |
| نسبة الشغور 10% | 5.76 مليون ين | التأثير على القدرة على السداد |
| نسبة الشغور 20% | 5.12 مليون ين | حتى العوائد المرتفعة يمكن أن تكون عند مستوى خطير |
عند إدخال معدل الشواغر، لا تتحقق من معدل الإشغال الحالي فحسب، بل تحقق أيضًا من تكرار الوظائف الشاغرة السابقة وفترات التوظيف والإيجارات التنافسية المحيطة. حتى لو كان العقار مشغولاً بالكامل، إذا تم تحديد الإيجار أعلى من سعر السوق، فقد يتم تخفيض الإيجار في التوظيف التالي.
العائد الذي لا يشمل تكاليف الإصلاح أمر خطير
بالنسبة للشقق المستعملة، قد يتم تكبد تكاليف الإصلاح مباشرة بعد الشراء. غالبًا ما لا تنعكس عناصر مثل الأسطح والعزل المائي والجدران الخارجية وإمدادات المياه ومعدات الصرف الصحي والإضاءة في المناطق المشتركة والتصميم الداخلي للغرف الشاغرة في العائدات المعلن عنها.
| عناصر الإصلاح | نقاط يجب مراعاتها قبل الشراء |
|---|---|
| عزل الأسطح/السقف | تاريخ التسرب، فترة البناء، حالة الضمان |
| جدران خارجية/أجزاء فولاذية | تشققات صدأ دورة دهان |
| معدات إمدادات المياه والصرف الصحي | عمر الأنابيب، تاريخ التسرب، خطة التجديد |
| استعادة الداخلية إلى حالتها الأصلية | المقرر للخروج، والتدهور الداخلي، واستبدال المعدات |
| المناطق المشتركة | إنارة، أمن، نظافة، رضا المستأجر |
قد تبدو العقارات التي تخضع لإصلاحات كبيرة في وقت الشراء ذات عائد سطحي مرتفع، ولكنها قد تكون في الواقع أكثر تكلفة. يجب إضافة تكاليف الإصلاح إلى سعر الشراء، وليس باعتبارها "تكاليف مستقبلية".
كيف نفكر في العائدات الإقليمية
بشكل عام، تميل العقارات في المناطق الحضرية إلى تحقيق عوائد أقل، في حين تميل العقارات في المناطق الريفية إلى تحقيق عوائد أعلى. وفقاً لدراسة استقصائية للمستثمرين العقاريين أجراها معهد العقارات الياباني، فإن العائد المتوقع من المساكن المستأجرة يختلف باختلاف المنطقة.
ومع ذلك، فإن العقارات ذات العائد المرتفع في المناطق الريفية ليست دائما مفيدة. يجب أن ننظر إلى الاتجاهات الديموغرافية، والطلب على الإيجار، ومصادر الطلب مثل الجامعات والمصانع والمستشفيات، ومدى استجابة شركة الإدارة، وحتى عمق المشتري وقت البيع.
| خصائص المنطقة | مخاطر يجب مراقبتها |
|---|---|
| المناطق الحضرية | أسعار الاستحواذ مرتفعة والعوائد تميل إلى الانخفاض |
| الضواحي | تميل معدلات الإشغال إلى الاختلاف اعتمادًا على مسافة المحطة وراحة نمط الحياة |
| المدن الأساسية الإقليمية | هناك مجال للنظر إذا كان مصدر الطلب مستقرا |
| المناطق التي ينخفض فيها عدد السكان | عوائد عالية ولكن مخاطر الشغور والبيع عالية |
العائد يعكس أيضا المخاطر. لا تقارن الأرقام فقط؛ تحقق لماذا العائد هو نفسه.
قائمة مراجعة ما قبل الشراء
قبل الشراء، نقوم بجمع المواد الإعلانية، وقوائم الإيجار، وتاريخ الإصلاح، والضرائب العقارية، ورسوم الإدارة، وأقساط التأمين، وشروط الاقتراض وحسابها باستخدام نفس الافتراضات.
- هل قمت بحساب المحصول الحقيقي وكذلك المحصول السطحي؟
- هل حسبت نسبة الشغور 5%، 10%، 20%؟
- هل قمت بفحص تاريخ الإصلاح وآفاق الإصلاح للسنوات العشر القادمة؟
- هل الإيجار الحالي مرتفع جدًا مقارنة بسعر السوق المحيط؟
- هل قمت بفحص شروط عقد المستأجر وتاريخ عدم السداد؟
- هل نظرت إلى قدرتك على سداد القرض إذا ارتفعت أسعار الفائدة؟
- هل الموقع سهل العثور على مشتري عند البيع؟
عند الاستثمار في الشقق، من المهم الحفاظ على العائد أثناء الاحتفاظ بالعقار أكثر من العائد في لحظة الشراء. دعونا نتخذ قرارًا من خلال النظر في الإدارة والإصلاحات والتوظيف والتمويل، كل ذلك في مكان واحد.
الأسئلة المتداولة (الأسئلة الشائعة)
س1. ما الذي يجب أن أركز عليه، العائد السطحي أم العائد الحقيقي؟
ج: عند اتخاذ قرارات الشراء يجب التركيز على العائد الحقيقي. يعتبر العائد السطحي مناسبًا لمقارنة العقارات، ولكنه لا يعكس النفقات أو الوظائف الشاغرة، لذلك فهو يختلف عن الربحية الفعلية.
س2. ما هي نسبة العائد التي يجب أن أهدف إليها عند إدارة الشقة؟
ج: يعتمد ذلك على المساحة وعمر البناء وشروط القرض. يرجى مراعاة ليس فقط رقم العائد ولكن أيضًا معدل الشغور وتكاليف الإصلاح والتدفق النقدي بعد السداد عند اتخاذ قرارك.
س3. هل يجب أن أتجنب العقارات ذات العائد المرتفع؟
ج: ليست هناك حاجة لتجنب ذلك. ومع ذلك، هناك سبب لارتفاع العائد. تحتاج إلى التحقق من المخاطر مثل الشواغر والإصلاحات والموقع وانخفاض الإيجار وصعوبة البيع.
س4. هل ينبغي إدراج تكاليف الإصلاح في حساب العائد؟
أ. يجب عليك. خاصة بالنسبة للشقق المستعملة، فإن تكاليف الإصلاح في غضون سنوات قليلة بعد الشراء لها تأثير كبير على الربحية. تميل العوائد التي لا تشمل تكاليف الإصلاح إلى التفاؤل.
أريد أيضًا أن أقرأ
- كيف يمكن تقليل تكلفة الإصلاحات واسعة النطاق؟ نقاط عملية يجب على أصحاب الإيجار مراعاتها عند تقدير الطلبات وتقديمها
- أهمية الإدارة المتكاملة/عملية الوساطة لتحسين معدل الإشغال
- ما هي المخاطر التسعة الرئيسية لإدارة الشقق؟ التدابير المضادة للمخاطر المنهجية التي يجب على المستثمرين ممارستها
الاستشهادات/المراجع
