Die Kosten für größere Reparaturen sind aufgrund steigender Material- und Arbeitskosten schwerer abzuschätzen als früher. Für Vermieter ist es nicht nur wichtig, die Baukosten zu senken. Dadurch soll das Risiko künftiger Nacharbeiten verringert werden, indem die notwendigen Arbeiten beibehalten und unnötige Arbeiten entfernt werden.
Wenn man sich allein die Worte „30 % Ermäßigung“ anschaut, könnte es wie eine einfache Rabattverhandlung erscheinen. Was in der Praxis jedoch effektiv ist, ist die Entschlüsselung von Kostenvoranschlägen, die Vereinheitlichung von Spezifikationen, die Aufschlüsselung des Arbeitsumfangs, der Vergleich von Lieferanten und die Planung des Reparaturzeitpunkts. Der Wert eines Netzwerks liegt nicht nur darin, einen günstigen Anbieter zu finden, sondern auch darin, die Anzahl der Dinge zu erhöhen, die Sie für Ihre Entscheidungen nutzen können.
Wichtige Punkte dieses Artikels
- Die Ermittlung der Kosten für Großreparaturen erfolgt anhand einer Aufgliederung nach Bauelementen und nicht anhand des Gesamtbetrags.
- Vergleichende Schätzungen haben wenig Aussagekraft, es sei denn, sie werden auf der Grundlage derselben Spezifikationen und Mengen verglichen.
- Wenn der Kostenvoranschlag zu niedrig ist, müssen Sie prüfen, ob zusätzliche Arbeiten anfallen oder keine Garantiedeckung besteht.
- Wenn es um die Reparaturplanung geht, stabilisiert die Aufteilung der diesmal durchzuführenden und der nächsten auszuführenden Arbeiten die Finanzierung.
- Der Wert der Nutzung eines Netzwerks besteht darin, dass Sie nicht nur Informationen über Preise, sondern auch über die Bauqualität und frühere Probleme erhalten.
Warum die Kosten für Großreparaturen tendenziell steigen
Steigende Stückkosten sind nicht die einzige Ursache für umfangreiche Reparaturkosten. Ein weiterer Grund besteht darin, dass der Eigentümer Entscheidungen nur auf der Grundlage der Gesamtkosten des Kostenvoranschlags trifft, ohne den Arbeitsumfang genau zu verstehen.
Insbesondere bei älteren Immobilien werden mehrere Projekte wie Außenwände, Abdichtungen, Anstrich von Eisenteilen, Beleuchtung von Gemeinschaftsräumen, Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen usw. gleichzeitig durchgeführt. Sie scheinen alle notwendig zu sein, haben aber nicht die gleiche Dringlichkeit. Wenn Sie Verschlechterungen, die sofort angegangen werden sollten, nicht von Verbesserungen trennen, die auf den nächsten Zyklus übertragen werden können, werden Sie am Ende auf einmal einen hohen Cash-Out erleiden.
Darüber hinaus umfassen die Kostenvoranschläge von Verwaltungsgesellschaften und Baufirmen temporäre Gerüste, Bodenreparaturen, Abdichtungen, Malerarbeiten, Wasserabdichtungen, sonstige Kosten usw. Wenn Sie diese als Set erhalten, wissen Sie nicht, wo die Kosten liegen. Der erste Schritt zur Kostensenkung besteht darin, das Angebot aufzuschlüsseln, anstatt einen Rabatt zu beantragen.
Elemente, die in einem Angebot zuerst betrachtet werden sollten
Bei einem Kostenvoranschlag für eine groß angelegte Reparatur prüfen wir die Menge, den Stückpreis, die Spezifikationen, die Garantie und die zusätzlichen Arbeiten, bevor wir uns die Gesamtkosten ansehen. Selbst für den gleichen „Außenwandanstrich“ variiert der Preis je nach Umfang der Grundreparatur und Farbsorte.
| Zu überprüfende Elemente | Zu beachtende Punkte | Was passiert, wenn Sie | übersehen? |---|---|---| | Temporäre Gerüste | Fläche, Installationszeitraum, Sicherheitsmaßnahmen | Ich kann mich nicht entscheiden, ob nur die Gerüstkosten hoch oder angemessen sind | | Sockelreparatur | Anzahl der Risse, Abhebungen und Mängel | Nach dem Bau dürften zusätzliche Kosten anfallen | | Versiegelung | Ersatz oder zusätzliche Abdichtung? Es gibt einen Unterschied in der Wasserdichtigkeit und Haltbarkeit | | Lackspezifikationen | Lackart, Anzahl der Anwendungen, Garantie | Auch wenn es billig ist, kann es schnell verderben | | Abdichtungsarbeiten | Bauweise, Bauumfang, Entwässerungsverhältnisse | Das Risiko eines erneuten Auftretens von Regenlecks bleibt bestehen | | Sonstige Ausgaben | Kosten für Standortverwaltung, Abfallentsorgung, Transportkosten | Schwierig zu vergleichen, wenn als Set aufgeführt |
Wenn in der Schätzung nur „ein kompletter Satz von Außenwandsanierungen“ oder „ein kompletter Satz von Abdichtungsarbeiten“ angegeben ist, ist die Schätzung als Vergleichsbasis schwach. Der Eigentümer sollte die Mengenaufteilung und Spezifikationen mit dem Bauunternehmen bestätigen und die Räumlichkeiten für einen wettbewerbsfähigen Kostenvoranschlag vorbereiten.
So vergleichen Sie Preise, ohne Fehler zu machen
Wettbewerbsschätzungen bedeuten nicht, dass Sie Preise von mehreren Unternehmen erhalten können. Selbst wenn Sie Schätzungen mit unterschiedlichen Annahmen auflisten, können Sie nicht verstehen, warum der Preis niedrig ist.
| Vergleichsbedingungen | Passende Inhalte |
|---|---|
| Arbeitsumfang | Abdeckung von Außenwänden, Abdichtungen, Eisenteilen, öffentlichen Bereichen und Geräten |
| Spezifikationen | Farbe, Imprägniermethode, Garantiezeit, Anzahl der Installationen |
| Menge | Quadratmeterzahl, Meterzahl, Anzahl Standorte, Gerüstfläche |
| Bauzeit | Baubeginn, Fertigstellungszeitplan, Auswirkungen auf Mieter |
| Zusätzliche Arbeit | Wie viel ist im Kostenvoranschlag enthalten und wie viel ist separat? |
| Garantie | Garantieumfang, Zeitraum und Haftungsausschluss |
Das niedrigste Preisangebot ist nicht immer schlecht. Sie sollten jedoch vorsichtig sein, wenn es sich bei der Bodenreparatur um einen Kostenvoranschlag handelt, die Garantie nur von kurzer Dauer ist oder die Bedingungen für zusätzliche Arbeiten vage sind. Die oberflächlichen Einsparungen können sich mehrere Jahre später in Nacharbeitskosten niederschlagen.
Warum Netzwerke helfen, Kosten zu kontrollieren
Wenn ein einzelner Eigentümer Bauunternehmen selbst vergleicht, ist es nicht einfach, den Preis, die Qualität, die Reaktion in der Vergangenheit und die Reaktion auf Probleme nach dem Bau zu verstehen. Hier kommt die Vernetzung ins Spiel.
An Orten, an denen mehrere Eigentümer, Verwaltungsgesellschaften, Bauunternehmen und Experten täglich Informationen austauschen, können Sie lokale Marktpreise, vergangene Baubeispiele, Reaktionen nach dem Bau und sogar Beschwerdetrends überprüfen. Anstatt nur nach einem „billigen Unternehmen“ zu suchen, wird es einfacher zu beurteilen, „welches Unternehmen für diese Immobiliengröße geeignet ist“ und „ist diese Bauweise wirklich notwendig?“.
Dies ist auch der Wert, den INA Network anstrebt. Das Ziel besteht nicht darin, die Reparaturkosten per se zu senken, sondern eine Situation zu schaffen, in der Eigentümer nicht durch Informationsasymmetrie benachteiligt werden.
Priorisieren Sie, bevor Sie die Bauarbeiten einschränken
Was Sie bei größeren Reparaturen vermeiden möchten, ist, nur die visuell leicht verständlichen Arbeiten zu belassen und die Arbeiten, die das Gebäude schützen, wegzulassen. Selbst wenn Sie die Außenseite reinigen, besteht bei unzureichender Abdichtung und Fundamentreparatur die Gefahr von Undichtigkeiten und strukturellen Schäden.
Berücksichtigen Sie die folgenden Prioritäten:
- Konstruktionen im Zusammenhang mit der Sicherheit, wie z. B. Regenaustritt, Wasseraustritt, Abblättern usw.
- Abdichtung und Fundamentreparatur im Zusammenhang mit der Lebensdauer des Gebäudes
- Verbesserung der Gemeinschaftsbereiche im Hinblick auf die Zufriedenheit der Mieter
- Verbesserungen des Erscheinungsbilds im Zusammenhang mit der Aufrechterhaltung der Miete und der Rekrutierungsfähigkeit
- Zusätzliche Investitionen zur Steigerung des zukünftigen Vermögenswerts
Wenn Sie es reduzieren möchten, denken Sie zunächst über überschüssige Spezifikationen und Verbesserungspunkte nach, die auf den nächsten Zyklus übertragen werden können. Die Reduzierung des Aufwands für die Instandhaltung eines Gebäudes mag auf kurze Sicht billig erscheinen, kann sich aber auf lange Sicht als teuer erweisen.
Reparaturpläne und Finanzierung gleichzeitig anzeigen
Wenn es um umfangreiche Reparaturen geht, wird es schwierig, die finanziellen Mittel zu berücksichtigen, sobald sie anfallen. Es ist wichtig, das Gebäudealter, die vergangene Reparaturhistorie und zukünftige Geräteaktualisierungen zu organisieren und einen Finanzplan auf 10-Jahres-Basis zu erstellen.
| Zeiteinteilung | Wichtigste zu prüfende Punkte | Konzept der Finanzplanung |
|---|---|---|
| Jedes Jahr | Störungen in öffentlichen Bereichen, Dächern, Außenwänden und Geräten | Budget für kleinere Reparaturen |
| Alle 5 Jahre | Abdichtung, Eisenteile, Wasserversorgung und -entsorgung, elektrische Ausrüstung | Einschließlich Verschlechterungsdiagnose und Aktualisierungsprioritäten |
| 10-15 Jahre | Bau von Außenwänden, Abdichtungen und Gerüsten | Sicherstellung der Mittel für Großreparaturen |
| Über 20 Jahre | Rohrleitungen, Erneuerung der Ausrüstung, Verbesserung des Grundrisses | Erwägen Sie die Ausstiegsstrategie und die Kreditaufnahme |
Ein Reparaturplan kann dazu beitragen, unerwartete Kosten zu reduzieren. Wenn Sie sich an ein Finanzinstitut wenden, ist es einfacher zu erklären, ob der Plan und der Kostenvoranschlag organisiert sind.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Inwieweit können Großreparaturkosten gesenkt werden?
A. Das hängt vom Zustand der Immobilie ab. Was reduziert werden kann, sind übertriebene Spezifikationen, Doppelarbeiten, Artikel, die über dem Marktpreis liegen, und Verbesserungsarbeiten, die auf das nächste Mal übertragen werden können. Es ist wichtig, Abstriche bei den Bauarbeiten im Hinblick auf Sicherheit und Abdichtungsleistung zu vermeiden.
Q2. Von wie vielen Unternehmen sollte ich ein Angebot einholen?
A. Der Standard liegt bei 2 bis 3 Unternehmen. Wenn Sie jedoch ein Angebot ohne übereinstimmende Spezifikationen und Mengen erhalten, ist ein Vergleich nicht möglich. Achten Sie nicht nur auf den Preis, sondern auch auf die Garantiebedingungen, die Bauzeit und die zusätzlichen Arbeiten.
Q3. Ist der Kostenvoranschlag durch die Verwaltungsgesellschaft teuer?
A. Das kann ich nicht mit Sicherheit sagen. Wenn die Verwaltungsgesellschaft für die Vor-Ort-Verwaltung oder Garantieunterstützung verantwortlich ist, können diese Kosten enthalten sein. Entscheidend ist, ob Gebühren und Kontrollumfang transparent sind.
Q4. Wie lassen sich Reparaturkosten am besten senken?
A. Der Schlüssel liegt darin, Verschlechterungen frühzeitig zu erkennen, den Arbeitsumfang aufzuschlüsseln und Aufträge geplant zu erteilen. Je dringlicher die Arbeit ist, desto weniger Optionen stehen Ihnen zur Verfügung und desto höher sind die Kosten.
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