Akiya-Sanierung in Japan: Kosten, Förderung 2026, Steuern

Das geerbte Elternhaus steht leer. Lohnt sich eine Sanierung überhaupt, was würde sie kosten, und lässt sich die Immobilie danach vermieten? Genau vor dieser Frage stehen in Japan Millionen von Eigentümern – und zunehmend auch internationale Investoren, die alte Einfamilienhäuser in ländlichen Regionen oder Vororten als Kapitalanlage prüfen.

Was in Japan akiya (空き家, wörtlich „leeres Haus") genannt wird, ist ein gesellschaftliches und immobilienwirtschaftliches Phänomen, für das es im deutschsprachigen Raum keine direkte Entsprechung gibt: Landesweit stehen mehrere Millionen Wohngebäude dauerhaft leer – vor allem eine Folge von Bevölkerungsrückgang, Landflucht in die Großstädte und einer Erbschaftskultur, in der das Elternhaus häufig ungenutzt bleibt, weil ein Verkauf emotional schwerfällt oder sich schlicht kein Käufer findet. Für ausländische Investoren bedeutet das: ein strukturell wachsendes Angebot an günstigen Bestandsimmobilien, dem aber sehr reale Sanierungs-, Vermietungs- und Rechtsrisiken gegenüberstehen, die sich von denen eines deutschen, österreichischen oder schweizerischen Altbaus deutlich unterscheiden.

Dieser Artikel richtet sich an Eigentümer, die noch unentschlossen sind, ob sich eine Sanierung lohnt, und an Investoren, die ein altes japanisches Einfamilienhaus als Anlageobjekt prüfen. Er stützt sich ausschließlich auf öffentlich zugängliche Daten japanischer Behörden und stellt die tatsächlichen Kostengrößen und die richtige Reihenfolge der Entscheidungen dar. Laut einer Erhebung des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, kurz MLIT) lagen die Sanierungskosten von Haushalten, die tatsächlich renoviert haben, im Durchschnitt bei 1,7 Millionen Yen, im Median bei 700.000 Yen. Umgerechnet zum Kurs vom 14. August 2026 (1 EUR ≈ 184 JPY) entspricht das rund 9.200 Euro im Schnitt und rund 3.800 Euro im Median. Komplettsanierungen im Bereich mehrerer zehn Millionen Yen (mehrere hunderttausend Euro) sind die Ausnahme – die Mehrheit der Fälle bewegt sich auf diesem deutlich niedrigeren Niveau. Der erste Schritt besteht deshalb darin, ehrlich einzuschätzen, welchem der beiden Fälle das eigene Objekt näherkommt.

Die Kernpunkte dieses Artikels

• Die Sanierungskosten für akiya liegen laut amtlicher Statistik im Schnitt bei 1,7 Mio. Yen (rund 9.200 €), im Median bei 700.000 Yen (rund 3.800 €). Bei Einfamilienhäusern allein liegt der Durchschnitt bei 1,72 Mio. Yen (rund 9.300 €), der Median bei 850.000 Yen (rund 4.600 €).
• Für Erdbebenertüchtigung und Wärmedämmung legt der japanische Staat amtliche Einheitspreise („kokuji", 告示) fest – multipliziert mit der Wohnfläche lässt sich die Kostengrößenordnung selbst überschlagen, ganz ohne Angebot eines Handwerksbetriebs.
• 2026 stehen vier Förderprogramme der Kampagne „Jūtaku Shō-ene 2026" (住宅省エネ2026キャンペーン, „Wohnungs-Energiesparkampagne 2026") sowie ein steuerliches Sanierungsförderprogramm zur Verfügung – die Einkommensteuerermäßigung gilt jedoch ausschließlich für selbstgenutzte Immobilien, nicht für Kapitalanlagen.
• Seit der Reform des japanischen Baugesetzes (建築基準法, Kenchiku Kijun Hō) zum 1. April 2025 benötigen umfangreiche Umbauten an zweigeschossigen Holzhäusern eine baurechtliche Genehmigung (建築確認, kenchiku kakunin).
• Sanieren, Vermieten, Verkaufen und Abreißen unterliegen völlig unterschiedlichen steuerlichen Regeln: Beim Verkauf kann ein Sonderfreibetrag von 30 Millionen Yen (rund 163.000 €) greifen, beim Abriss entfällt die Grundsteuervergünstigung für Wohnbauland – beide Effekte können die Entscheidung maßgeblich verschieben.

Akiya-Sanierungskosten: Der Ausgangspunkt sind 1,7 Mio. Yen im Schnitt, 700.000 Yen im Median

Wer die Sanierungskosten einer akiya realistisch einschätzen will, sollte nicht zuerst bei Handwerksbetrieben nach Richtpreisen fragen, sondern bei der amtlichen Statistik ansetzen. Laut dem im Juli Reiwa 8 (2026) veröffentlichten „Bericht zur Erhebung der Wohnungsmarkttrends im Geschäftsjahr Reiwa 7" (令和7年度 住宅市場動向調査報告書) des MLIT lagen die Sanierungsbudgets der Haushalte, die tatsächlich renoviert haben, im Durchschnitt bei 1,7 Mio. Yen (rund 9.200 €), im Median bei 700.000 Yen (rund 3.800 €). Dass Durchschnitt und Median hier so weit auseinanderliegen, liegt daran, dass einzelne große Komplettsanierungen den Mittelwert nach oben ziehen. Die Hälfte aller Haushalte kommt tatsächlich mit 700.000 Yen oder weniger aus.

Was die MLIT-Erhebung über die tatsächlichen Sanierungsbudgets zeigt

Betrachtet man die Finanzierungsstruktur, so stammten 1,43 Mio. Yen (rund 7.800 €) aus Eigenmitteln – das entspricht einer Eigenkapitalquote von 84,2 %. Die meisten Haushalte finanzieren ihre Sanierung also nicht über einen Kredit, sondern aus liquiden Ersparnissen. Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum, die vom eigenen Markt eher klassisch kreditfinanzierte Sanierungen über die KfW oder die Hausbank kennen, ist das ein bemerkenswerter struktureller Unterschied: In Japan ist die fremdfinanzierte akiya-Sanierung die Ausnahme, nicht die Regel – ein Indiz dafür, dass die hier verhandelten Beträge in aller Regel deutlich unter dem liegen, was man in Deutschland, Österreich oder der Schweiz für eine vergleichbare Kernsanierung veranschlagen würde. Auch der mehrjährige Verlauf bestätigt, dass es sich nicht um „Sanierung auf Pump" handelt:

Geschäftsjahr	Sanierungsbudget gesamt	davon Eigenmittel	Eigenkapitalquote
Reiwa 3 (2021)	2,01 Mio. ¥ (rund 10.900 €)	1,61 Mio. ¥ (rund 8.750 €)	80,3 %
Reiwa 4 (2022)	2,06 Mio. ¥ (rund 11.200 €)	1,53 Mio. ¥ (rund 8.300 €)	74,1 %
Reiwa 5 (2023)	1,37 Mio. ¥ (rund 7.450 €)	1,12 Mio. ¥ (rund 6.100 €)	81,9 %
Reiwa 6 (2024)	1,54 Mio. ¥ (rund 8.400 €)	1,32 Mio. ¥ (rund 7.200 €)	85,5 %
Reiwa 7 (2025)	1,70 Mio. ¥ (rund 9.200 €)	1,43 Mio. ¥ (rund 7.800 €)	84,2 %

Quelle: MLIT (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism)„Bericht zur Erhebung der Wohnungsmarkttrends Reiwa 7" (令和7年度 住宅市場動向調査報告書) (veröffentlicht im Juli Reiwa 8 / 2026). Die Erhebung zu Neubau-Eigentumswohnungen, gebrauchten Bestandsimmobilien und sanierten Wohnungen bezieht sich auf die drei großen Ballungsräume (Tokio, Osaka, Nagoya).

Nach Bauweise unterschieden, lag das Sanierungsbudget für Einfamilienhäuser im Geschäftsjahr Reiwa 7 im Durchschnitt bei 1,72 Mio. Yen (rund 9.300 €), im Median bei 850.000 Yen (rund 4.600 €). Bei Mehrfamilienhäusern/Eigentumswohnungen lag der Durchschnitt bei 1,66 Mio. Yen (rund 9.000 €), der Median bei 400.000 Yen (rund 2.200 €). Wer eine leerstehende Einfamilien-akiya saniert, sollte realistischerweise einen mittleren sechsstelligen Yen-Betrag – knapp unter 10.000 Euro – als Ausgangsgröße ansetzen, nicht die medienwirksamen Komplettsanierungen für mehrere Millionen Yen.

Zusammen mit dem Kaufpreis betrachtet, verschiebt sich das Gesamtbild

Dieselbe Erhebung zeigt: Haushalte, die ein gebrauchtes (bestehendes) Einfamilienhaus erworben haben, zahlten dafür im Durchschnitt 29,66 Mio. Yen (rund 161.000 €), im Median 26,50 Mio. Yen (rund 144.000 €), bei einer Eigenkapitalquote von 38,1 %. Und 71,8 % der Haushalte, die ein gebrauchtes Einfamilienhaus erworben haben, führten vor oder nach dem Kauf eine Sanierung durch. Der Erwerb einer gebrauchten Immobilie in Japan endet also in der Regel nicht mit dem Kaufvertrag – die Finanzplanung schließt die Sanierung von vornherein mit ein. Das ist ein wichtiger Unterschied zu vielen westeuropäischen Märkten, wo ein „bezugsfertiger" Gebrauchtkauf eher die Regel ist.

Position	Durchschnitt	Median	Eigenkapitalquote
Kaufpreis gebrauchtes Einfamilienhaus	29,66 Mio. ¥ (rund 161.000 €)	26,50 Mio. ¥ (rund 144.000 €)	38,1 %
Kaufpreis gebrauchte Eigentumswohnung	33,21 Mio. ¥ (rund 180.500 €)	27,50 Mio. ¥ (rund 149.500 €)	40,0 %
Sanierungsbudget (gesamt)	1,70 Mio. ¥ (rund 9.200 €)	0,70 Mio. ¥ (rund 3.800 €)	84,2 %
Sanierungsbudget (Einfamilienhaus)	1,72 Mio. ¥ (rund 9.300 €)	0,85 Mio. ¥ (rund 4.600 €)	83,2 %

Die tatsächlich durchgeführten Arbeiten konzentrieren sich auf Sanitär, Innenausbau und Dach

Laut dem „Ergebnisbericht zur Erhebung unter akiya-Eigentümern Reiwa 6" (令和6年空き家所有者実態調査結果) des MLIT (veröffentlicht im August Reiwa 7 / 2025) haben lediglich 21,5 % der akiya-Eigentümerhaushalte in den letzten fünf Jahren überhaupt eine Sanierung durchgeführt. Und die Art der durchgeführten Arbeiten ist stark konzentriert:

Art der Arbeiten	Anteil der Haushalte (Mehrfachnennung)
Sanierung von Küche, WC, Bad, Waschraum	43,6 %
Innenausbau (Decke, Wände, Boden)	39,4 %
Dacheindeckung / Abdichtung	32,6 %
Fassadensanierung	31,1 %
Erneuerung Warmwasserbereitung	29,5 %
Barrierefreier Umbau	8,0 %
Anbau / Grundrissänderung	7,6 %
Fenster-/Wärmedämmung	6,8 %
Erdbebenertüchtigung	3,4 %

Die Werte von 6,8 % für Wärmedämmung und 3,4 % für Erdbebenertüchtigung bedeuten: In der Praxis wird bei kaum einer akiya überhaupt an der Bausubstanz im engeren Sinne gearbeitet. Anders gesagt: Ob man sich auch an Erdbebenertüchtigung und Wärmedämmung heranwagt, ist genau der Punkt, an dem sich entscheidet, ob das Budget im niedrigen sechsstelligen Yen-Bereich (unter 10.000 €) bleibt oder auf über 5 Mio. Yen (rund 27.000 €) springt. Zur Methodik und den Kosten einer Sanitärtrennung (z. B. Bad und WC in getrennte Räume) siehe unseren Artikel Bad und WC trennen: Methoden und Kostenrahmen.

Kosten pro Gewerk überschlagen: die amtlich festgelegten „Regelbaukosten"

Wer sich vor dem Einholen von Angeboten selbst ein Bild machen möchte, kann auf die vom japanischen Staat per Bekanntmachung (告示, kokuji) festgelegten „Regelbaukosten" (標準的な工事費用相当額) zurückgreifen. Dabei handelt es sich nicht um tatsächlich abgerechnete Beträge, sondern um behördlich definierte Einheitspreise, die mit Fläche oder Stückzahl multipliziert werden. Ursprünglich dienen sie der Berechnung von Steuerermäßigungen, eignen sich aber ebenso gut als grober Maßstab für die Größenordnung eines Bauvorhabens – vergleichbar mit den Kostenkennwerten, wie sie in Deutschland etwa aus dem BKI (Baukosteninformationszentrum) bekannt sind, nur eben staatlich und rechtlich verbindlich für die Steuerberechnung festgelegt.

Einheitspreise für Erdbebenertüchtigung (Bekanntmachung Nr. 383 des MLIT, Heisei 21 / 2009)

Art der Ertüchtigung	Preis je Einheit	Bezugsgröße
Fundament, Holzbauweise	15.400 ¥ (rund 84 €)	Bebaute Fläche (m²)
Wände, Holzbauweise	22.500 ¥ (rund 122 €)	Geschossfläche (m²)
Dach, Holzbauweise	19.300 ¥ (rund 105 €)	Bearbeitete Fläche (m²)
Sonstige Bauteile außer Fundament/Wand/Dach, Holzbauweise	33.000 ¥ (rund 179 €)	Geschossfläche (m²)
Wände, Nicht-Holzbauweise	75.500 ¥ (rund 410 €)	Geschossfläche (m²)
Stützenummantelung, Nicht-Holzbauweise	1.434.500 ¥ (rund 7.800 €)	je Stelle
Erdbebenisolierung, Nicht-Holzbauweise	591.500 ¥ (rund 3.200 €)	je Stelle

Quelle: MLIT„Sonderabzug bei der Einkommensteuer für Erdbebenertüchtigung" (耐震改修に係る所得税額の特例控除) (Bekanntmachung Nr. 383 des MLIT, Heisei 21 / 2009; Anwendungsfrist bis 31. Dezember Reiwa 10 / 2028).

Einheitspreise für Wärmedämmung und Energieeinsparung (gemeinsame Bekanntmachung Nr. 4 von METI und MLIT, Heisei 21 / 2009)

Art der Maßnahme	Preis je Einheit	Bezugsgröße
Glasaustausch (Klimazone 1–8)	6.300 ¥ (rund 34 €)	Geschossfläche (m²) × Fensteranteil
Neues Innenfenster (Klimazone 4/5/6/7)	8.100 ¥ (rund 44 €)	Geschossfläche (m²) × Fensteranteil
Neues oder ausgetauschtes Innenfenster (Klimazone 1/2/3)	11.300 ¥ (rund 61 €)	Geschossfläche (m²) × Fensteranteil
Austausch Rahmen und Glas (Klimazone 5/6/7)	15.000 ¥ (rund 82 €)	Geschossfläche (m²) × Fensteranteil
Wanddämmung	19.400 ¥ (rund 105 €)	Betroffene Fläche (m²)
Deckendämmung	2.700 ¥ (rund 15 €)	Betroffene Fläche (m²)
Bodendämmung (Klimazone 4–7)	4.600 ¥ (rund 25 €)	Betroffene Fläche (m²)
Latentwärme-Durchlauferhitzer	49.700 ¥ (rund 270 €)	je Gerät
Wärmepumpen-Warmwasserbereiter	412.200 ¥ (rund 2.240 €)	je Gerät
Klimaanlage	134.400 ¥ (rund 730 €)	je Gerät
Photovoltaikanlage	425.500 ¥ (rund 2.310 €)	je kW

Quelle: MLIT„Sonderabzug bei der Einkommensteuer für energetische Sanierung" (省エネ改修に係る所得税額の特例控除) (gemeinsame Bekanntmachung Nr. 4 von METI und MLIT, Heisei 21 / 2009; gilt für Arbeiten, die ab 1. Januar Reiwa 7 / 2025 abgeschlossen werden und bei denen der Antragsteller die Immobilie selbst bewohnt). Die Klimazonen richten sich nach Anlage 10 der Bekanntmachung Nr. 265 des MLIT, Heisei 28 / 2016 – ein Einteilungssystem, das keine direkte Entsprechung zu den deutschen Klimaregionen nach GEG hat, aber vom Prinzip her mit der energetischen Zonierung in der deutschen Energieeinsparverordnung vergleichbar ist.

Schritt für Schritt: Überschlag für ein Haus mit 100 m² Geschossfläche

Angenommen wird ein zweigeschossiges Holzhaus mit 100 m² Geschossfläche (50 m² bebaute Fläche). Da sich der Dämmpreis auf die „betroffene Fläche" bezieht, wird hier – als Obergrenze für eine Sanierung des gesamten Hauses – durchgehend mit 100 m² gerechnet. Beschränkt man Decke und Boden auf ein Geschoss, sinkt der Betrag entsprechend.

• Erdbebenertüchtigung Wände: 22.500 ¥ × 100 m² = 2,25 Mio. ¥ (rund 12.200 €)
• Neue Innenfenster (alle Fenster, Anteil 1,0): 8.100 ¥ × 100 m² = 810.000 ¥ (rund 4.400 €)
• Wanddämmung: 19.400 ¥ × 100 m² = 1,94 Mio. ¥ (rund 10.500 €)
• Deckendämmung: 2.700 ¥ × 100 m² = 270.000 ¥ (rund 1.470 €)
• Bodendämmung: 4.600 ¥ × 100 m² = 460.000 ¥ (rund 2.500 €)
• Zwischensumme Dämmung = 3,48 Mio. ¥ (rund 18.900 €)

Werden Erdbebenertüchtigung und Wärmedämmung auf das gesamte Haus angewendet, ergibt sich auf Basis der amtlichen Einheitspreise ein Betrag von rund 5,73 Mio. Yen (rund 31.100 €). Im MLIT-Portal „Erdbebensicherheit für Wohnhäuser" (住まいの耐震化) wird für ein 50 Jahre altes, zweigeschossiges Holzhaus mit rund 100 m² Geschossfläche ein Modellfall mit Erdbebenertüchtigungskosten von rund 2,24 Mio. Yen (rund 12.200 €) genannt – das deckt sich fast genau mit den oben berechneten 2,25 Mio. Yen für die Wände. Das bestätigt: Die amtlichen Einheitspreise liegen nicht realitätsfern.

Diese 5,73 Mio. Yen enthalten allerdings weder Sanitär noch Innenausbau – die amtlichen Einheitspreise decken ausschließlich Erdbeben- und Energiesparmaßnahmen ab. In der Praxis kommen Küche, Bad, WC, Waschraum und Innenausbau noch hinzu. Genau diese Struktur erklärt, warum eine Sanierung im niedrigen sechsstelligen Yen-Bereich sprunghaft auf über 5 Millionen Yen (rund 27.000 €) ansteigen kann, sobald man an Bausubstanz und Energieeffizienz herangeht.

Rechenbeispiel: Rendite bei Sanierung eines 50 Jahre alten, zweigeschossigen Holzhauses mit 100 m²

Auch auf der Einnahmenseite lassen sich amtliche Zahlen ansetzen. Laut der „Wohnungs- und Grundstückserhebung Reiwa 5" (令和5年住宅・土地統計調査) des Statistikamtes (総務省統計局) liegt die Monatsmiete für privat vermietete Holzhäuser landesweit im Schnitt bei 54.409 Yen (rund 296 €) (nicht-Holzbauweise: 68.548 ¥ / rund 373 €; Mietwohnungen insgesamt: 59.656 ¥ / rund 324 €). Aufs Jahr gerechnet ergibt das 652.908 Yen (rund 3.550 €).

Zusammenhang zwischen Gesamtinvestition, Brutto- und Nettorendite

Hält man die Miete bei 54.409 Yen/Monat konstant und variiert die Gesamtinvestition (Kaufpreis + Baukosten + Nebenkosten), ergibt sich folgendes Bild. Die Nettorendite ist ein Näherungswert, der jährliche Betriebskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung) in Höhe von 20 % der Mieteinnahmen unterstellt – ein in Japan gängiger Pauschalansatz, grob vergleichbar mit der deutschen Bewirtschaftungskostenpauschale, die je nach Objekt und Baujahr aber deutlich höher liegen kann.

Gesamtinvestition	Jahresmieteinnahme	Bruttorendite	Nettorendite (20 % Betriebskosten unterstellt)
5 Mio. ¥ (rund 27.200 €)	652.908 ¥ (rund 3.550 €)	13,1 %	10,4 %
8 Mio. ¥ (rund 43.500 €)	652.908 ¥ (rund 3.550 €)	8,2 %	6,5 %
10 Mio. ¥ (rund 54.300 €)	652.908 ¥ (rund 3.550 €)	6,5 %	5,2 %
15 Mio. ¥ (rund 81.500 €)	652.908 ¥ (rund 3.550 €)	4,4 %	3,5 %
20 Mio. ¥ (rund 108.700 €)	652.908 ¥ (rund 3.550 €)	3,3 %	2,6 %
30 Mio. ¥ (rund 163.000 €)	652.908 ¥ (rund 3.550 €)	2,2 %	1,7 %

Die durchgängige Simulation

Angenommen werden ein Kaufpreis von 3 Mio. Yen (rund 16.300 €, etwa bei einem günstigen Erwerb über eine akiya-Bank), Baukosten von 5,7 Mio. Yen (rund 31.000 €, entsprechend der zuvor berechneten Erdbebenertüchtigung plus Wärmedämmung auf Basis der amtlichen Einheitspreise) sowie Nebenkosten von 600.000 Yen (rund 3.260 €, Platzhalter für Maklerprovision, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer u. Ä.). Die Gesamtinvestition beläuft sich damit auf 9,3 Mio. Yen (rund 50.500 €).

• Jahresmieteinnahme: 54.409 ¥ × 12 Monate = 652.908 ¥ (rund 3.550 €)
• Bruttorendite: 652.908 ¥ ÷ 9,3 Mio. ¥ = 7,0 %
• Jährliche Betriebskosten (20 % der Miete unterstellt): 130.582 ¥ (rund 710 €)
• Nettorendite: 522.326 ¥ (rund 2.840 €) ÷ 9,3 Mio. ¥ = 5,6 %
• Amortisationsdauer: 9,3 Mio. ¥ ÷ 522.326 ¥ (rund 2.840 €) = rund 17,8 Jahre

Rechnet man von hier aus rückwärts, zeigt sich die Obergrenze für die Baukosten. Soll eine Bruttorendite von 8 % erreicht werden, darf die Gesamtinvestition höchstens 652.908 ¥ ÷ 0,08 = rund 8,16 Mio. Yen (rund 44.300 €) betragen. Zieht man davon 3 Mio. Yen Kaufpreis und 600.000 Yen Nebenkosten ab, verbleiben für die Baukosten rund 4,56 Mio. Yen (rund 24.800 €). Die zuvor errechneten 5,73 Mio. Yen überschreiten diese Grenze. Genau hier entscheidet sich, ob Erdbebenertüchtigung und Wärmedämmung vollständig umgesetzt werden oder ob man sich auf einzelne Gewerke beschränkt.

Zu beachten: 54.409 Yen ist der landesweite Durchschnitt für privat vermietete Holzhäuser. Für die reale Kalkulation sollte die Miete durch tatsächliche Vergleichsangebote am Standort ersetzt werden. In ländlichen Regionen liegen die Mieten teils im Bereich von 30.000 Yen (rund 163 €), in Vorstädten größerer Ballungsräume teils über 70.000 Yen (rund 380 €) – allein diese eine Variable kann das Ergebnis der Kalkulation umkehren.

Förderungen und Steuervorteile 2026: die Kampagne „Jūtaku Shō-ene 2026" und das Sanierungssteuerprogramm

Stand 2026 gibt es für Privatpersonen in Japan im Wesentlichen zwei Wege, direkt von staatlicher Unterstützung zu profitieren: Zuschüsse (über die Kampagne „Jūtaku Shō-ene 2026") und Steuerermäßigungen (über das Sanierungssteuerförderprogramm). Beginnen wir mit den Zuschüssen. Leser, die aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz mit den KfW-Förderprogrammen, der Wohnbauförderung der Bundesländer oder vergleichbaren Programmen vertraut sind, werden die Grundlogik – staatlicher Zuschuss gekoppelt an einen bestimmten energetischen Sanierungsstandard – wiedererkennen; die konkrete Ausgestaltung unterscheidet sich jedoch erheblich.

Die vier Programme der Kampagne „Jūtaku Shō-ene 2026"

MLIT, das Wirtschaftsministerium (経済産業省, METI) und das Umweltministerium (環境省) haben am 28. November Reiwa 7 (2025) den Kabinettsbeschluss zum Haushaltsentwurf für die Förderung der energetischen Sanierung von Wohngebäuden bekanntgegeben. Die Förderhöchstbeträge für Sanierungen sehen wie folgt aus:

Programm	Zielgruppe / Bedingungen	Förderhöchstbetrag
Mirai Eco Jūtaku 2026	Von unterhalb Heisei-4-Standard auf Heisei-28-Standard saniert	1 Mio. ¥/Einheit (rund 5.400 €)
	Von unterhalb Heisei-11-Standard auf Heisei-28-Standard saniert	800.000 ¥/Einheit (rund 4.350 €)
	Von unterhalb Heisei-4-Standard auf Heisei-11-Standard saniert	500.000 ¥/Einheit (rund 2.720 €)
	Von unterhalb Heisei-11-Standard auf Heisei-11-Standard saniert	400.000 ¥/Einheit (rund 2.170 €)
Senshin-teki Mado Renovation 2026	Hochwertige Fenster-Wärmedämmung (Umweltministerium, Budget 112,5 Mrd. ¥ / rund 611 Mio. €)	1 Mio. ¥/Einheit (rund 5.400 €)
Kyūtō Shō-ene 2026	Einbau hocheffizienter Warmwasserbereiter (METI, Budget 57 Mrd. ¥ / rund 310 Mio. €)	Einfamilienhaus: 2 Geräte, Mehrfamilienhaus: 1 Gerät
Chintai Shūgō Kyūtō Shō-ene 2026	Kompakte energiesparende Warmwasserbereiter in Mietmehrfamilienhäusern (Budget 3,5 Mrd. ¥ / rund 19 Mio. €)	50.000 ¥/Gerät ohne Nachheizung (rund 270 €), 70.000 ¥/Gerät mit Nachheizung (rund 380 €)

Quelle: MLIT„Kabinettsbeschluss zum Haushaltsentwurf für verstärkte Förderung der energetischen Sanierung von Wohngebäuden" (住宅の省エネ化への支援強化に関する予算案を閣議決定) (28. November Reiwa 7 / 2025), Jūtaku Shō-ene 2026 Campaign (住宅省エネ2026キャンペーン).

Bei der Antragstellung sind drei Punkte zu beachten, die für Investoren aus dem Ausland besonders wichtig sind. Erstens: Der Antrag wird nicht vom Eigentümer selbst gestellt, sondern von einem registrierten „Wohnungs-Energiespar-Förderbetrieb" (住宅省エネ支援事業者) im Namen des Eigentümers eingereicht. Ist der beauftragte Handwerksbetrieb nicht registriert, ist eine Förderung von vornherein ausgeschlossen – ein Punkt, der insbesondere für Investoren ohne japanische Sprachkenntnisse leicht übersehen wird, da die Registrierungsliste nur auf Japanisch geführt wird. Zweitens: Anträge werden spätestens bis zum 31. Dezember 2026 angenommen, aber die Förderung endet vorzeitig, sobald das Budget ausgeschöpft ist. Der Ausschöpfungsstand wird auf der offiziellen Website tagesaktuell veröffentlicht; zum 6. August 2026 lagen Mirai Eco Jūtaku 2026 (Sanierung) bei 2 %, Senshin-teki Mado Renovation 2026 bei 16 % und Kyūtō Shō-ene 2026 bei 35 %. Drittens sollte vor Vertragsabschluss mit dem Handwerksbetrieb dessen Registrierung und die grundsätzliche Förderfähigkeit des Vorhabens geklärt werden.

Das „Förderprogramm zur Reaktivierung von akiya" ist kein Programm mit Direktantrag durch Privatpersonen

Bei der Recherche zu akiya-Förderungen stößt man häufig auf das „Förderprogramm zur Reaktivierung von akiya" (空き家再生等推進事業) des MLIT oder das umfassendere „Gesamtförderprogramm für akiya-Maßnahmen". Diese Programme laufen jedoch über den Rahmen der „Sozialkapital-Gesamtförderung", bei der Gemeinden (Städte, Gemeinden, Landkreise) die Antragsteller sind – nicht der einzelne Eigentümer direkt gegenüber dem Zentralstaat. Beim Abriss-Typ gelten Abrisskosten und Entschädigungen für Vermögensverluste zu 8/10 als förderfähiger Höchstbetrag, wobei sich die Finanzierung aufteilt in 2/5 Zentralstaat, 2/5 Kommune und 1/5 Projektträger. Beim Nutzungs-Typ, bei dem Privatpersonen oder Unternehmen gefördert werden, ist Voraussetzung, dass die Immobilie mindestens zehn Jahre lang einem Zweck dient, der dem Erhalt der lokalen Gemeinschaft zugutekommt. Ob dieses Programm nutzbar ist, entscheidet allein die jeweilige Kommune – der erste Schritt ist daher immer die Nachfrage bei der zuständigen Gemeindeverwaltung am Standort der Immobilie, vergleichbar mit der Recherche bei einer deutschen Kommune, ob und in welcher Höhe kommunale Städtebauförderung für ein konkretes Objekt zusätzlich zur Landes- oder Bundesförderung greift.

Sanierungssteuerförderprogramm (Einkommensteuer und Grundsteuer)

Bei den Steuerermäßigungen wurde im Rahmen der Steuerreform des Geschäftsjahres Reiwa 8 (2026) eine Verlängerung mit erleichterten Voraussetzungen beschlossen. Laut dem „Überblick zur Steuerreform Reiwa 8" (令和8年度税制改正概要) des MLIT (Dezember Reiwa 7 / 2025) wurde die Sonderregelung bei der Einkommensteuer vom 1. Januar Reiwa 8 (2026) bis 31. Dezember Reiwa 10 (2028) um drei Jahre verlängert, die Sonderregelung bei der Grundsteuer vom 1. April Reiwa 8 (2026) bis 31. März Reiwa 13 (2031) um fünf Jahre. Zugleich wurde die Mindest-Wohnfläche für förderfähige Immobilien von 50 m² auf 40 m² gesenkt – eine Erleichterung, die kleinere Einfamilienhäuser, wie sie bei akiya häufig vorkommen, überhaupt erst förderfähig macht.

Förderfähige Maßnahme	Kostenobergrenze der Maßnahme	Max. Abzug (Einkommensteuer)	Grundsteuerermäßigung
Erdbebenertüchtigung	2,5 Mio. ¥ (rund 13.600 €)	250.000 ¥ (rund 1.360 €)	1/2
Barrierefreiheit	2 Mio. ¥ (rund 10.900 €)	200.000 ¥ (rund 1.090 €)	2/3
Energieeinsparung	2,5 Mio. ¥ (rund 13.600 €), mit Photovoltaik 3,5 Mio. ¥ (rund 19.000 €)	250.000 ¥ (350.000 ¥) / rund 1.360 € (1.900 €)	2/3
Mehrgenerationenwohnen	2,5 Mio. ¥ (rund 13.600 €)	250.000 ¥ (rund 1.360 €)	nicht förderfähig
Langlebiges Qualitätswohnhaus (Erdbeben + Energie + Langlebigkeit)	5 Mio. ¥ (6 Mio. ¥) / rund 27.200 € (32.600 €)	500.000 ¥ (600.000 ¥) / rund 2.720 € (3.260 €)	1/3
Langlebiges Qualitätswohnhaus (Erdbeben oder Energie + Langlebigkeit)	2,5 Mio. ¥ (3,5 Mio. ¥) / rund 13.600 € (19.000 €)	250.000 ¥ (350.000 ¥) / rund 1.360 € (1.900 €)	1/3
Kindererziehung	2,5 Mio. ¥ (rund 13.600 €)	250.000 ¥ (rund 1.360 €)	nicht förderfähig

Für Kapitalanlagen ist der Einkommensteuerabzug nicht nutzbar

Hier liegt der am häufigsten missverstandene Punkt – und er betrifft ausländische Investoren besonders unmittelbar. Voraussetzung für den Sonderabzug bei der Einkommensteuer für Erdbebenertüchtigung ist, dass es sich um „ein Gebäude handelt, das der Antragsteller überwiegend selbst zu Wohnzwecken nutzt"; bei der energetischen Sanierung lautet die Voraussetzung „ein Gebäude, das der Antragsteller besitzt und überwiegend selbst zu Wohnzwecken nutzt". Eine akiya, die mit dem Ziel der Vermietung saniert wird, erfüllt keine dieser Voraussetzungen und ist von beiden Abzügen ausgeschlossen. Bei der energetischen Sanierung kommen zusätzliche Bedingungen hinzu: Die um erhaltene Zuschüsse geminderten Regelbaukosten müssen 500.000 Yen (rund 2.720 €) übersteigen, die im Grundbuch eingetragene Wohnfläche muss über 40 m² liegen, und das Gesamteinkommen darf 20 Mio. Yen (rund 108.700 €) nicht überschreiten.

Wurde ein Zuschuss gewährt, ist zudem nur der um den Zuschuss geminderte Betrag der Regelbaukosten abzugsfähig. Zuschuss und Steuerermäßigung lassen sich also kombinieren, aber nicht doppelt vereinnahmen. Anders als bei der deutschen Regelung nach § 35a bzw. § 35c EStG, wo energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutzten Gebäuden über mehrere Jahre steuerlich absetzbar sind, richtet sich das japanische System ausdrücklich nicht an vermietete Objekte – für Kapitalanleger bleibt die Rendite daher allein aus Miete und Wertsteigerung zu erwirtschaften, ohne einkommensteuerliche Förderung der Sanierungskosten selbst. Eine Übersichtstabelle der Abzugsbeträge und den Ablauf der Steuererklärung finden Sie in unserem Artikel Sanierungssteuerermäßigung: Abzugsbeträge im Überblick und Ablauf der Steuererklärung.

Die Baugesetzreform vom April 2025 hat das Genehmigungsverfahren für Komplettsanierungen verändert

Für alle, die 2026 eine umfassende akiya-Sanierung erwägen, ist dies die am häufigsten übersehene Änderung. Durch die zum 1. April Reiwa 7 (2025) in Kraft getretene Reform des Baugesetzes (建築基準法, Kenchiku Kijun Hō) wurde der Anwendungsbereich des vereinfachten Prüfverfahrens (die sogenannte „Vier-Nummer-Ausnahme", 4号特例) auf „eingeschossige Gebäude mit höchstens 200 m² Geschossfläche" verkleinert. Dadurch wechseln zweigeschossige Holz-Einfamilienhäuser von der Kategorie „altes Vier-Nummer-Gebäude" in die Kategorie „neues Zwei-Nummer-Gebäude" – und benötigen bei größeren Instandsetzungs- oder Umbauarbeiten künftig eine baurechtliche Genehmigung (建築確認, kenchiku kakunin).

Was gilt als „größere Instandsetzung / größerer Umbau"?

Als größere Instandsetzung oder größerer Umbau im Sinne des Baugesetzes gilt eine Instandsetzung bzw. ein Umbau von mehr als der Hälfte mindestens eines der tragenden Hauptbauteile (Wände, Stützen, Böden, Balken, Dach, Treppen). Die Mehrheitsschwelle wird je Bauteil separat beurteilt: bei Wänden anteilig an der Gesamtfläche, bei Stützen und Balken anteilig an der Gesamtzahl, bei Böden und Dach anteilig an der horizontal projizierten Gesamtfläche, bei Treppen anteilig an der Gesamtzahl je Geschoss.

Welche Arbeiten genehmigungspflichtig sind – und welche nicht

Die Wohnungsbauabteilung des MLIT hat im Dokument „Zum baurechtlichen Genehmigungsverfahren bei größeren Sanierungen von Holz-Einfamilienhäusern" konkrete Abgrenzungen veröffentlicht. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Bauteil	Beispiel: genehmigungspflichtig	Beispiel: nicht genehmigungspflichtig
Dach	Arbeiten reichen bis zu den Dachsparren und betreffen mehr als die Hälfte der horizontal projizierten Gesamtfläche	Reine Erneuerung der Dacheindeckung / Überdeckung des bestehenden Dachs mit neuer Eindeckung (Cover-Verfahren)
Fassade	Arbeiten reichen bis zu den tragenden Wandbaustoffen und betreffen mehr als die Hälfte der Gesamtfläche	Aufbringen eines neuen Oberflächenmaterials auf die bestehende Fassade
Boden (außer Erdgeschossboden)	Arbeiten reichen bis zu den Bodenbalken und betreffen mehr als die Hälfte der horizontal projizierten Gesamtfläche	Verlegen eines neuen Bodenbelags auf dem bestehenden Boden
Treppe	Mehr als die Hälfte der Treppe wird erneuert	Erneuerung einer geringeren Stufenanzahl / neuer Belag auf bestehender Treppe
Sanitärbereich / Barrierefreiheit	entfällt	Reine Sanierung von Küche, WC, Bad; Einbau von Haltegriffen oder Rampen

Quelle: Wohnungsbauabteilung des MLIT (国土交通省住宅局)„Zum baurechtlichen Genehmigungsverfahren bei größeren Sanierungen von Holz-Einfamilienhäusern" (Stand: 21. Februar Reiwa 7 / 2025). Bei Zweifelsfällen im konkreten Bauvorhaben ist Rücksprache mit der zuständigen Baubehörde (特定行政庁) erforderlich.

Was vor der Angebotseinholung zu klären ist

Diese Abgrenzung wirkt sich sowohl auf die Kosten als auch auf die Bauzeit aus. Wer eine Sanierung bis auf den Rohbau plant, muss zusätzlich Kosten für die Erstellung der Genehmigungsunterlagen und die Prüfzeit einkalkulieren – ein Vorgang, der dem deutschen Baugenehmigungsverfahren beim Bauantrag ähnelt, allerdings mit anderen Fristen und Zuständigkeiten. Lässt sich die gewünschte Verbesserung dagegen über Cover-Verfahren oder das Aufbringen neuer Oberflächenmaterialien erreichen, kann der Zustand des Hauses verbessert werden, ohne das Genehmigungsverfahren auszulösen. Die wichtigste erste Frage an den Planer lautet daher: „Gilt diese Maßnahme als größere Instandsetzung oder größerer Umbau?" Das ist der wirksamste Hebel, um Kostenschwankungen zu begrenzen. Auch wenn keine Genehmigung erforderlich ist, muss das sanierte Gebäude die Vorgaben des Baugesetzes erfüllen.

Sanieren, Vermieten, Verkaufen, Abreißen – ein direkter Vergleich in einer Tabelle

Die Entscheidung über eine akiya fällt nicht allein anhand der Baukosten. Jede Option löst ein völlig anderes steuerliches Regime aus. Bei ein und demselben Objekt verschieben sich die maßgeblichen Faktoren: bei Vermietung die Abschreibung, bei Verkauf der Sonderfreibetrag von 30 Mio. Yen, bei Abriss der Wegfall der Grundsteuervergünstigung für Wohnbauland.

Option	Anfangskosten	Erwartete Einnahmen	Wirksames Steuerregime	Hauptrisiko
Sanieren und vermieten	Baukosten (nach Regelbaukosten für Erdbeben + Dämmung rund 5,73 Mio. ¥ / 31.100 €; bei Fokus auf Sanitär niedriger sechsstelliger Yen-Bereich)	Privat vermietetes Holzhaus im Schnitt 54.409 ¥/Monat (rund 296 €)	Abschreibung und Instandhaltungskosten als Betriebsausgaben absetzbar. Die Einkommensteuer-Sanierungsermäßigung entfällt	Kein Mieter findet sich (Platz 2 der Vermietungs-/Verkaufshürden: „zu wenige Mieter/Käufer", 40,3 %)
Vermieten ohne Sanierung	Minimale Reinigung, Entrümpelung	Unterdurchschnittliche Miete	wie oben	Anlagenausfälle nach Einzug, Streit mit Mietern
Verkaufen	Abrisskosten, Vermessung, Maklerprovision	Verkaufserlös (einmalig)	30-Mio.-Yen-Sonderfreibetrag für geerbte akiya / 1-Mio.-Yen-Freibetrag für gering genutztes Bauland	Fällt auch nur eine Voraussetzung weg, ändert sich die Steuerlast erheblich
Abreißen und als unbebautes Grundstück nutzen	Abrisskosten	Umnutzung, z. B. als Parkplatz, oder Verkauf	Grundsteuervergünstigung für Wohnbauland (Bemessungsgrundlage 1/6) entfällt	Höhere laufende Grundsteuer; bei fehlender Baugenehmigungsfähigkeit kein Wiederaufbau möglich

Zu den Abrisskosten nach Bauweise siehe unseren Artikel Abrisskosten für Wohngebäude: Richtwerte je Quadratmeter.

Verkauf: Voraussetzungen und Frist des 30-Mio.-Yen-Sonderfreibetrags für geerbte akiya

Laut Steuer-FAQ Nr. 3306 der japanischen Nationalen Steuerbehörde (国税庁, National Tax Agency) gilt die Sonderregelung für den Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie des Erblassers (akiya) für Veräußerungen zwischen dem 1. April Heisei 28 (2016) und dem 31. Dezember Reiwa 9 (2027). Die wichtigsten Voraussetzungen:

• Das Gebäude wurde am oder vor dem 31. Mai Shōwa 56 (1981) errichtet
• Der Verkauf erfolgt bis zum 31. Dezember des Jahres, in dem drei Jahre seit dem Erbfall vergangen sind
• Der Verkaufspreis beträgt höchstens 100 Mio. Yen (rund 543.500 €)
• Die Immobilie wurde zwischen Erbfall und Verkauf nicht gewerblich genutzt, vermietet oder selbst bewohnt
• Bis zum 15. Februar des auf den Verkauf folgenden Jahres wurde entweder ein bestimmter Erdbebenstandard erreicht oder das Gebäude vollständig abgerissen
• Bei Verkäufen ab dem 1. Januar Reiwa 6 (2024) und drei oder mehr Erben sinkt der Freibetrag auf 20 Mio. Yen (rund 108.700 €)

Besonders wichtig ist die Voraussetzung, dass die Immobilie zwischen Erbfall und Verkauf nicht vermietet worden sein darf. Wird sie auch nur zwischenzeitlich vermietet, entfällt dieser Freibetrag unwiderruflich. Die Entscheidung zwischen „sanieren und vermieten" oder „verkaufen" kann sich also an genau diesem einen Punkt endgültig festlegen.

Deutschsprachige Leser kennen aus dem eigenen Steuerrecht ein strukturell verwandtes, aber in der Wirkung deutlich großzügigeres Konzept: die Spekulationsfrist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG). In Deutschland ist der Veräußerungsgewinn aus privatem Immobilienverkauf vollständig steuerfrei, sobald zwischen Anschaffung (bzw. Erbfall/Rechtsnachfolge unter Anrechnung der Besitzzeit des Erblassers) und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen – unabhängig von der Höhe des Gewinns und ohne betragsmäßige Deckelung. Bei selbstgenutzten Immobilien entfällt die Steuerpflicht sogar schon dann, wenn das Objekt im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – unabhängig von der Haltedauer. In Japan existiert keine vergleichbare vollständige Befreiung nach Ablauf einer bestimmten Haltedauer: Der Steuersatz auf langfristige Veräußerungsgewinne (bei einer Haltedauer von mehr als fünf Jahren zum 1. Januar des Verkaufsjahres) sinkt lediglich von 39,63 % (kurzfristig) auf 20,315 % (langfristig: 15 % Einkommensteuer, 0,315 % Wiederaufbau-Sondersteuer, 5 % Kommunalsteuer) – eine Halbierung des Satzes, aber keine Befreiung, egal wie lange das Objekt gehalten wird. Der 30-Mio.-Yen-Sonderfreibetrag für geerbte akiya ist deshalb keine allgemeine Haltefristregel wie in Deutschland, sondern eine eng befristete Ausnahmeregelung mit harten Detailvoraussetzungen (Baujahr, Fristen, Nutzungsverbot, Höchstpreis). Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum bedeutet das: Die in der Heimat gewohnte Strategie „einfach zehn Jahre halten, dann steuerfrei verkaufen" funktioniert in Japan so nicht – jede Ausstiegsstrategie muss von Beginn an eigenständig um die japanischen Fristen und Ausnahmetatbestände herum geplant werden.

Rechenbeispiel: Netto-Erlös im Vergleich beim Verkauf

Der Steuersatz für langfristige Veräußerungsgewinne beträgt 20,315 % (15 % Einkommensteuer, 0,315 % Wiederaufbau-Sondersteuer, 5 % Kommunalsteuer). Ist der Anschaffungspreis unbekannt, können pauschal 5 % des Verkaufspreises als geschätzte Anschaffungskosten angesetzt werden.

Fall 1: mit 30-Mio.-Yen-Sonderfreibetrag für akiya (Verkaufspreis 20 Mio. ¥ / rund 108.700 €, geschätzte Anschaffungskosten 1 Mio. ¥ / rund 5.400 €, Veräußerungskosten 700.000 ¥ / rund 3.800 €)

• Veräußerungsgewinn: 20 Mio. ¥ − 1 Mio. ¥ − 700.000 ¥ = 18,3 Mio. ¥ (rund 99.500 €)
• Ohne Freibetrag: 18,3 Mio. ¥ × 20,315 % = rund 3,718 Mio. ¥ (rund 20.200 €) Steuerlast
• Mit Freibetrag: durch den 30-Mio.-Yen-Abzug beträgt der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn 0 Yen → Steuerlast 0 Yen
• Differenz: rund 3,718 Mio. ¥ (rund 20.200 €)

Fall 2: mit 1-Mio.-Yen-Freibetrag für gering genutztes Bauland (Verkaufspreis 5 Mio. ¥ / rund 27.200 €, geschätzte Anschaffungskosten 250.000 ¥ / rund 1.360 €, Veräußerungskosten inkl. Abriss 800.000 ¥ / rund 4.350 €)

• Veräußerungsgewinn: 5 Mio. ¥ − 250.000 ¥ − 800.000 ¥ = 3,95 Mio. ¥ (rund 21.500 €)
• Ohne Freibetrag: 3,95 Mio. ¥ × 20,315 % = rund 802.000 ¥ (rund 4.360 €)
• Mit Freibetrag: (3,95 Mio. ¥ − 1 Mio. ¥) × 20,315 % = rund 599.000 ¥ (rund 3.260 €)
• Differenz: rund 203.000 ¥ (rund 1.100 €)

Der 1-Mio.-Yen-Freibetrag für gering genutztes Bauland setzt voraus, dass der Verkaufspreis in städtischen Verdichtungsgebieten bzw. ausgewiesenen Nutzungszonen höchstens 8 Mio. Yen (rund 43.500 €) beträgt, andernorts innerhalb städtebaulicher Planungsgebiete höchstens 5 Mio. Yen (rund 27.200 €), sowie eine Haltedauer von über fünf Jahren; zudem muss die Gemeinde sowohl die geringe Nutzung vor dem Verkauf als auch die Nutzung nach dem Verkauf bestätigen. Die Anwendungsfrist wurde im Rahmen der Steuerreform Reiwa 8 um drei Jahre bis zum 31. Dezember Reiwa 10 (2028) verlängert.

Abriss: Was passiert, wenn die Grundsteuervergünstigung für Wohnbauland entfällt?

Bei der Grundsteuer auf Grundstücke reduziert die Vergünstigung für Wohnbauland die Bemessungsgrundlage für kleine Wohnbaugrundstücke (bis 200 m²) auf 1/6 und für gewöhnliche Wohnbaugrundstücke (über 200 m²) auf 1/3. Wird das Gebäude abgerissen und das Grundstück unbebaut, entfällt diese Vergünstigung, und die Grundsteuerlast auf das Grundstück steigt deutlich an.

Zu beachten ist: Die Vergünstigung kann auch ohne Abriss verloren gehen. Grundstücke von Gebäuden, die von der Gemeinde als „tokutei akiya" (特定空家等, als besonders problematisch eingestufte akiya) oder als „kanri-fuzen akiya" (管理不全空家等, unzureichend instand gehaltene akiya) förmlich beanstandet wurden, sind von der Grundsteuervergünstigung für Wohnbauland ausgeschlossen. Nach MLIT-Unterlagen wurden im Rahmen von Maßnahmen gegen „tokutei akiya" (kumuliert von Mai Heisei 27 / 2015 bis März Reiwa 5 / 2023) 3.078 Aufforderungen, 382 Anordnungen und 180 behördliche Ersatzvornahmen ausgesprochen. Das Sondergesetz zu Maßnahmen gegen akiya (空家等対策の推進に関する特別措置法) wurde am 13. Dezember Reiwa 5 (2023) novelliert und um die Kategorie „kanri-fuzen akiya" erweitert. Die Kosten des „einfach nichts tun" sind damit spürbar gestiegen – ein Mechanismus, der eine gewisse Ähnlichkeit mit kommunalen Verwahrlosungssatzungen bzw. Bausatzungen in manchen deutschen Innenstädten hat, in Japan aber unmittelbar über die Grundsteuer wirkt.

Ohne die Realität des akiya-Bestands zu kennen, lassen sich die Kosten nicht seriös einschätzen

Warum sind die Kosten einer akiya so schwer vorherzusagen? Die Antwort liegt in der Verzerrung der Grundgesamtheit selbst. Die Zahlen der „Erhebung unter akiya-Eigentümern Reiwa 6" (N = 1.381.000 Objekte) machen das deutlich.

Rund 60 % vor 1980 errichtet, rund 66 % mit Fäulnis- oder Schadensspuren, rund 58 % durch Erbschaft erworben

Merkmal	Verteilung
Erwerbsart	Erbschaft rund 58 % / Neubau rund 17 % / Kauf einer Bestandsimmobilie rund 14 %
Baujahr	vor 1950: 15,1 % / 1951–1970: 21,7 % / 1971–1980: 26,4 % (vor 1980 insgesamt rund 63 %)
Bauweise	Holz 85,4 % / Stahlbeton 7,5 % / Stahlbau 6,0 %
Zustand (Fäulnis/Schäden)	strukturelle Mängel vorhanden rund 20 % / teilweise Fäulnis/Schäden rund 43 % / keine Fäulnis/Schäden rund 34 %
Sanierung in den letzten 5 Jahren	durchgeführt 21,5 % / nicht durchgeführt rund 77 %

Ein Baujahr vor 1980 bedeutet in den meisten Fällen, dass das Gebäude vor dem neuen Erdbebenstandard vom 1. Juni Shōwa 56 (1981) errichtet wurde. Genau deshalb setzt der Sonderabzug bei der Einkommensteuer für Erdbebenertüchtigung an Gebäuden an, die „am oder vor dem 31. Mai Shōwa 56 (1981) errichtet wurden" – er zielt exakt auf dieses Marktsegment. Laut dem Überblick zur Steuerreform Reiwa 8 des MLIT gelten von insgesamt rund 53,6 Mio. Wohneinheiten im japanischen Bestand rund 7 Mio. Einheiten (rund 13 %) als nicht erdbebensicher.

Hürde Nr. 1 bei Vermietung/Verkauf: „Verschleiß des Gebäudes" mit 43,3 %

Haushalte, die innerhalb der kommenden rund fünf Jahre eine Vermietung oder einen Verkauf beabsichtigen (N = 251.000 Haushalte), nannten folgende Hürden:

Hürde (Mehrfachnennung)	Anteil
Verschleiß des Gebäudes	43,3 %
Zu wenige Mieter/Käufer	40,3 %
Entsorgung von Hausrat	37,4 %
Veraltete Ausstattung/Bauteile	34,0 %
Sanierungskosten	21,4 %
Überalterung/Bevölkerungsrückgang der Region	21,4 %
Erdbebensicherheit	16,0 %
Wärmedämmung	10,5 %
Keine Baugenehmigung möglich (z. B. unzureichende Erschließung)	7,6 %

Platz 1, „Verschleiß des Gebäudes", lässt sich durch Sanierung beheben. Platz 2, „zu wenige Mieter/Käufer", und die 7,6 % „keine Baugenehmigung möglich" lassen sich hingegen durch keine noch so hohe Investition lösen. Die Trennung zwischen Problemen, die sich mit Geld lösen lassen, und solchen, die sich nicht lösen lassen, ist die erste Aufgabe bei jeder akiya-Entscheidung. Auch die „Entsorgung von Hausrat" auf Platz 3 mit 37,4 % sollte nicht unterschätzt werden: Die Räumung des Nachlassinventars fällt zusätzlich zu den Baukosten an und kann je nach Menge mehrere hunderttausend Yen (einige tausend Euro) kosten.

Was sich vor Ort prüfen lässt

• Erschließung: Grenzt das Grundstück auf mindestens 2 m an eine Straße im Sinne des Baugesetzes? Ohne Baugenehmigungsfähigkeit sind die Handlungsoptionen stark eingeschränkt
• Fundament: Risse, Vorhandensein von Bewehrung, unbewehrter Beton?
• Feuchtigkeitseintritt: Flecken im Dachraum, durchhängende Decken, verschobene Dacheindeckung
• Termitenbefall: Fraßschäden an Schwelle und Stützen, Vorhandensein von Fraßgängen
• Wasser-/Abwasseranschluss: Anschluss an das Hauptnetz, Klärgrube oder Kanalisation, Material und Alter der Leitungen
• Hausrat: Menge des Nachlassinventars und geschätzte Entsorgungskosten
• Grenzüberschreitungen: Übergreifende Mauern oder Bäume, Vorhandensein von Grenzmarkierungen

Als Informationsquelle für konkrete Objekte gibt es die von MLIT unterstützte landesweite akiya- und Baulandbank (全国版空き家・空き地バンク). Zum Stand Ende Juni Reiwa 8 (2026) beteiligen sich 1.146 Kommunen, das entspricht einer landesweiten Beteiligungsquote von 65,0 % auf Gemeindeebene, mit 19.288 gelisteten Objekten. Häufigkeit und Detailtiefe der Aktualisierung unterscheiden sich jedoch von Kommune zu Kommune erheblich, sodass eine Vor-Ort-Prüfung unverzichtbar bleibt – gerade für Investoren, die die Besichtigung nicht selbst vor Ort durchführen können, empfiehlt sich die Begleitung durch einen lokalen Fachmann oder eine lokale Verwaltungsgesellschaft.

Nicht auf Steuerersparnis abzielen: die Abschreibung gebrauchter Holzgebäude im Detail

Bei der Vermarktung von akiya-Investments wird häufig mit „Steuerersparnis" geworben. Rechnet man die Zahlen jedoch konkret durch, zeigt sich der tatsächliche Wirkungsbereich sehr genau. Laut Steuer-FAQ Nr. 5404 der Nationalen Steuerbehörde wird die Nutzungsdauer eines gebrauchten Wirtschaftsguts, dessen gesetzliche Nutzungsdauer bereits vollständig abgelaufen ist, nach der vereinfachten Methode als gesetzliche Nutzungsdauer × 20 % berechnet, wobei Bruchteile unter einem Jahr abgerundet werden und mindestens zwei Jahre angesetzt werden.

Nutzungsdauer und jährlicher Abschreibungsbetrag nach der vereinfachten Methode

• Gesetzliche Nutzungsdauer für Holzwohngebäude: 22 Jahre
• Bei einem Gebäudealter über 22 Jahren: 22 Jahre × 20 % = 4,4 Jahre → abgerundet auf 4 Jahre
• Bei einem Gebäudewert von 4 Mio. Yen (rund 21.700 €) ergibt die lineare Abschreibung (Abschreibungssatz für 4 Jahre Nutzungsdauer: 0,250) einen jährlichen Abschreibungsbetrag von 1 Mio. Yen (rund 5.400 €) über vier Jahre

Ein jährlicher Abschreibungsbetrag von 1 Mio. Yen mindert das zu versteuernde Einkommen bei Einkommen- und Kommunalsteuer entsprechend. Nach vier Jahren ist die Abschreibung jedoch vollständig ausgeschöpft, und ab dem fünften Jahr entfällt sie – das zu versteuernde Einkommen springt dann sprunghaft nach oben. Es handelt sich also um eine zeitlich stark konzentrierte Kostenverrechnung, nicht um eine dauerhafte Steuerersparnis. Deutschsprachige Investoren, die aus der eigenen linearen AfA von in der Regel 2 % bis 3 % pro Jahr über Jahrzehnte hinweg eine deutlich gleichmäßigere, langsamere Abschreibungslogik kennen, sollten diesen Unterschied nicht unterschätzen: Die japanische vereinfachte Methode für alte Holzgebäude komprimiert den gesamten Abschreibungseffekt auf ein sehr kurzes Zeitfenster. Zu Abschreibungssätzen und Nutzungsdauern nach Bauweise siehe auch unseren Artikel Abschreibung von Eigentumswohnungen: Berechnung und Abschreibungssätze im Überblick.

Bei einer Komplettsanierung kann die vereinfachte Methode unanwendbar werden

Hier liegt eine praktische Falle. Die Nationale Steuerbehörde legt fest, dass die vereinfachte Schätzmethode nicht angewendet werden darf, wenn die Anschaffung eines gebrauchten Wirtschaftsguts für unternehmerische Zwecke mit werterhöhenden Aufwendungen einhergeht, deren Höhe 50 % des Anschaffungspreises des gebrauchten Wirtschaftsguts übersteigt. Übersteigen die werterhöhenden Aufwendungen zudem 50 % des Wiederbeschaffungspreises (des Preises für die Neuanschaffung desselben Wirtschaftsguts), gilt stattdessen die reguläre gesetzliche Nutzungsdauer.

Im vorherigen Beispiel würden Baukosten von 5,7 Mio. Yen bei einem Gebäudewert von 4 Mio. Yen die werterhöhenden Aufwendungen weit über 50 % des Anschaffungspreises treiben. Je günstiger der Einkauf und je umfangreicher die Sanierung, desto eher bricht die Annahme einer 4-jährigen Abschreibung in sich zusammen. Gerade Investitionspläne, die vorrangig auf Steuerersparnis ausgerichtet sind, verfehlen an diesem Punkt besonders häufig ihre Erwartung. Die richtige Reihenfolge lautet: zunächst prüfen, ob sich das Vorhaben aus Miete und Baukosten als eigenständiges Geschäft trägt, und den steuerlichen Effekt erst danach betrachten – nicht umgekehrt.

Fazit: Wer die Kosten auf Primärquellen zurückführt, entscheidet schneller

Die Reaktivierung einer akiya liegt an der Schnittstelle zwischen gesellschaftlichem Beitrag und Vermögensnutzung. Gerade deshalb ist es die erste Aufgabe, nicht aus Sentimentalität oder gutem Willen, sondern anhand belastbarer Zahlen zu entscheiden. Die in diesem Artikel zusammengetragenen Punkte lassen sich als Entscheidungsreihenfolge zusammenfassen:

1. Die tatsächlichen Beträge kennen: Das Sanierungsbudget liegt im Schnitt bei 1,7 Mio. Yen (rund 9.200 €), im Median bei 700.000 Yen (rund 3.800 €); bei Einfamilienhäusern im Schnitt bei 1,72 Mio. Yen (rund 9.300 €), im Median bei 850.000 Yen (rund 4.600 €). Beträge im Bereich mehrerer zehn Millionen Yen sind die Ausnahme
2. Selbst überschlagen: Multipliziert man die amtlichen Regelbaukosten mit der Geschossfläche, lässt sich der Umfang von Erdbeben- und Dämmarbeiten sofort abschätzen
3. Zuerst das Verfahren klären: Größere Instandsetzungen und Umbauten an zweigeschossigen Holzhäusern unterliegen seit April 2025 dem baurechtlichen Genehmigungsverfahren
4. Die Zielgruppe der jeweiligen Förderung prüfen: Zuschüsse werden von registrierten Betrieben beantragt, die Einkommensteuer-Sanierungsermäßigung gilt ausschließlich für selbstgenutzte Immobilien
5. Zuerst die nicht durch Geld lösbaren Probleme betrachten: Zu wenige Mieter und fehlende Baugenehmigungsfähigkeit lassen sich durch keine Investition beheben
6. Die Optionen direkt nebeneinander vergleichen: Vermietung schließt den 30-Mio.-Yen-Sonderfreibetrag beim späteren Verkauf aus, Abriss lässt die Grundsteuervergünstigung für Wohnbauland entfallen

Wir bei INA&Associates Inc. verstehen Immobilien nicht als „Handelsware", sondern als Vermögenswert, in dem sich die Zeit und das Vertrauen des Eigentümers verdichtet haben. Auch bei akiya machen wir keine Empfehlungen, die von vornherein auf Sanierung ausgerichtet sind. Unsere Aufgabe sehen wir darin, die Zahlen offenzulegen und gemeinsam mit dem Eigentümer zu klären, welche der vier Optionen – Sanieren, Vermieten, Verkaufen oder Abreißen – für ihn tatsächlich die überzeugendste ist. Für internationale Investoren gehört dazu auch, die japanischen Fristen, Förderprogramme und Steuerregeln so zu übersetzen, dass sie mit der Logik des Heimatmarkts vergleichbar werden, ohne die japanischen Besonderheiten zu verwischen.

Häufig gestellte Fragen

Mit welchen Sanierungskosten sollte ich bei einer akiya letztlich rechnen?

Liegt der Schwerpunkt auf Sanitär und Innenausbau, bewegt sich der Rahmen im niedrigen sechsstelligen Yen-Bereich (rund 8.000–9.500 €). Wird zusätzlich in Erdbebenertüchtigung und Wärmedämmung investiert, liegt der Richtwert bei über 5 Mio. Yen (rund 27.000 €). Laut MLIT-Erhebung „Wohnungsmarkttrends Reiwa 7" lag das Sanierungsbudget der Haushalte, die tatsächlich renoviert haben, im Schnitt bei 1,7 Mio. Yen (rund 9.200 €), im Median bei 700.000 Yen (rund 3.800 €); bei Einfamilienhäusern im Schnitt bei 1,72 Mio. Yen (rund 9.300 €), im Median bei 850.000 Yen (rund 4.600 €). Führt man dagegen auf Basis der amtlichen Regelbaukosten für eine Geschossfläche von 100 m² sowohl die Erdbebenertüchtigung der Wände als auch die Wärmedämmung von Fenstern, Wänden, Decke und Boden vollständig durch, ergeben sich rund 5,73 Mio. Yen (rund 31.100 €). Wo zwischen diesen beiden Polen das eigene Vorhaben landet, ist der Kern der Entscheidung.

Können Privatpersonen die Förderprogramme direkt beantragen?

Nein. Bei den vier Programmen der Kampagne „Jūtaku Shō-ene 2026" stellt ein registrierter „Wohnungs-Energiespar-Förderbetrieb" den Antrag im Namen des Eigentümers. Der Eigentümer selbst kann keinen Zuschussantrag stellen. Prüfen Sie vor Vertragsabschluss, ob der beauftragte Handwerksbetrieb registriert ist. Anträge werden spätestens bis zum 31. Dezember 2026 angenommen, die Förderung endet jedoch, sobald das jeweilige Budget ausgeschöpft ist – teils bereits deutlich früher.

Ist für eine Komplettsanierung eine Baugenehmigung erforderlich?

Bei einem zweigeschossigen Holz-Einfamilienhaus ist eine baurechtliche Genehmigung erforderlich, wenn mindestens eines der Bauteile Wand, Stütze, Boden, Balken, Dach oder Treppe zu mehr als der Hälfte instandgesetzt oder umgebaut wird. Durch die zum 1. April 2025 in Kraft getretene Baugesetzreform gelten zweigeschossige Holzhäuser nun als „neue Zwei-Nummer-Gebäude". Ausgenommen sind jedoch die reine Erneuerung der Dacheindeckung, das Cover-Verfahren an der Fassade, das Aufbringen neuer Bodenbeläge sowie reine Sanierungen von Küche, WC oder Bad. Im Zweifelsfall ist eine Rücksprache mit der zuständigen Baubehörde erforderlich.

Bei welchen akiya lohnt sich ein Verkauf eher als eine Sanierung?

Bei Objekten ohne Baugenehmigungsfähigkeit, bei Objekten, deren realistisch erzielbare Miete regional im niedrigen Bereich von umgerechnet rund 160 Euro liegt, sowie bei Objekten mit strukturellen Mängeln. Fehlende Baugenehmigungsfähigkeit lässt sich durch keine Sanierungsinvestition beheben, sodass die Ausstiegsoptionen von vornherein eingeschränkt sind. Zudem kann beim Verkauf einer geerbten akiya der 30-Mio.-Yen-Sonderfreibetrag greifen – dieser entfällt jedoch unwiderruflich, sobald die Immobilie auch nur zwischenzeitlich vermietet wurde. Vor der Entscheidung für eine Vermietung empfiehlt sich daher, den Netto-Erlös eines möglichen Verkaufs vorab durchzurechnen.

Eignen sich Objekte aus einer akiya-Bank als Kapitalanlage?

Als Informationsquelle sind sie geeignet, als alleinige Entscheidungsgrundlage für eine Investition jedoch nicht. Die landesweite akiya- und Baulandbank verzeichnete zum Stand Ende Juni 2026 mit 1.146 teilnehmenden Kommunen und 19.288 gelisteten Objekten eine gewisse Größenordnung, doch Aktualisierungsfrequenz und Detailtiefe der Angaben unterscheiden sich je nach Kommune erheblich. Insbesondere der bauliche Zustand (Fäulnis, Schäden) und die Erschließungssituation lassen sich aus den Listeninformationen allein nicht beurteilen – eine Vor-Ort-Besichtigung mit fachkundiger Begleitung ist unverzichtbar.

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Quellen und weiterführende Materialien

• MLIT (国土交通省)„Bericht zur Erhebung der Wohnungsmarkttrends Reiwa 7" (令和7年度 住宅市場動向調査報告書) (veröffentlicht Juli Reiwa 8 / 2026)
• MLIT„Ergebnisbericht zur Erhebung unter akiya-Eigentümern Reiwa 6" (令和6年空き家所有者実態調査結果) (veröffentlicht August Reiwa 7 / 2025)
• Statistikamt (総務省統計局)„Wohnungs- und Grundstückserhebung Reiwa 5, Grundzusammenfassung zu Wohnungen und Haushalten, Ergebnisüberblick" (令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要)
• MLIT„Sonderabzug bei der Einkommensteuer für Erdbebenertüchtigung" (耐震改修に係る所得税額の特例控除) (Bekanntmachung Nr. 383 des MLIT, Heisei 21 / 2009)
• MLIT„Sonderabzug bei der Einkommensteuer für energetische Sanierung" (省エネ改修に係る所得税額の特例控除) (gemeinsame Bekanntmachung Nr. 4 von METI und MLIT, Heisei 21 / 2009)
• MLIT„Überblick zur Steuerreform Reiwa 8" (令和8年度 国土交通省税制改正概要) (Dezember Reiwa 7 / 2025)
• MLIT, METI und Umweltministerium„Kabinettsbeschluss zum Haushaltsentwurf für verstärkte Förderung der energetischen Sanierung von Wohngebäuden" (住宅の省エネ化への支援強化に関する予算案を閣議決定) (28. November Reiwa 7 / 2025)
• Jūtaku Shō-ene 2026 Campaign (住宅省エネ2026キャンペーン) (Mirai Eco Jūtaku 2026, Senshin-teki Mado Renovation 2026, Kyūtō Shō-ene 2026, Chintai Shūgō Kyūtō Shō-ene 2026)
• Wohnungsbauabteilung des MLIT (国土交通省住宅局)„Zum baurechtlichen Genehmigungsverfahren bei größeren Sanierungen von Holz-Einfamilienhäusern" (木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について) (Stand 21. Februar Reiwa 7 / 2025)
• MLIT„Überarbeitung des Umfangs genehmigungspflichtiger Gebäude bei der Bauabnahme/-prüfung" (建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し) (in Kraft seit 1. April Reiwa 7 / 2025)
• MLIT„Maßnahmen im Rahmen der akiya-Politik bei der Grundsteuervergünstigung für Wohnbauland" (固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置)
• MLIT„Informationen zum Sondergesetz zu Maßnahmen gegen akiya" (空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報) (novelliertes Gesetz in Kraft seit 13. Dezember Reiwa 5 / 2023)
• MLIT„Erdbebensicherheit für Wohnhäuser – Zuschüsse und Förderprogramme" (住まいの耐震化 補助金・支援制度について)
• MLIT„Landesweite akiya- und Baulandbank" (全国版空き家・空き地バンク) (Stand Ende Juni Reiwa 8 / 2026)
• Nationale Steuerbehörde (国税庁, National Tax Agency)Steuer-FAQ Nr. 3306 „Sonderregelung beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie des Erblassers (akiya)" (被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例)
• Nationale SteuerbehördeSteuer-FAQ Nr. 3226 „Sonderfreibetrag bei langfristigen Veräußerungsgewinnen aus dem Verkauf gering genutzten Baulands" (低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除)
• Nationale SteuerbehördeSteuer-FAQ Nr. 5404 „Nutzungsdauer gebrauchter Wirtschaftsgüter" (中古資産の耐用年数)
• MLIT„Förderprogramm zur Reaktivierung von akiya [Abriss-Typ] [Nutzungs-Typ]" (空き家再生等推進事業【除却事業タイプ】【活用事業タイプ】)

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