Una casa familiar heredada lleva años vacía. ¿Se puede reformar y alquilar? ¿Cuánto costaría realmente? ¿Merece la pena arreglarla siquiera? Este artículo está construido para responder exactamente a esas preguntas, tanto para quien ya posee una akiya (空き家, término japonés para una vivienda deshabitada de forma prolongada, muy usado en las estadísticas y en la prensa del país) y no sabe qué hacer con ella, como para el inversor extranjero que estudia comprar una casa unifamiliar antigua en una zona rural o periférica de Japón como inversión. Cada cifra y cada criterio de decisión de este artículo procede exclusivamente de datos públicos publicados por ministerios japoneses — no de la estimación de una inmobiliaria ni del presupuesto orientativo de una constructora.
Hay algo que conviene dejar claro desde la primera línea, porque es la base de todo lo demás: el registro de la propiedad japonés (登記, tōki) no tiene fe pública registral. Un lector español o latinoamericano que haya comprado o vendido un inmueble en España conoce bien el principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria: quien adquiere de buena fe confiando en lo que dice el Registro de la Propiedad queda protegido frente a irregularidades ocultas, aunque el vendedor no fuera en realidad el titular legítimo. En Japón el sistema funciona al revés. El registro (登記, tōki, gestionado por la Oficina de Asuntos Legales, 法務局, Hōmukyoku) es un registro declarativo, no constitutivo ni garantista: recoge lo que alguien ha declarado, pero el Estado japonés no garantiza que esa información sea exacta ni protege al comprador que confió en ella si resulta ser errónea. En una akiya heredada esto no es un detalle técnico. Es habitual que, tras un fallecimiento, los herederos tarden años (o nunca lleguen) en actualizar la titularidad registral, que los límites de parcela dibujados en el registro no coincidan con los límites reales sobre el terreno, o que construcciones o ampliaciones no figuren en absoluto en el registro de edificaciones. Por eso, en Japón, la diligencia debida real no consiste en leer el registro y confiar en él, como haría un comprador en Madrid o Ciudad de México, sino en inspeccionar físicamente el inmueble, contrastar los datos catastrales con la realidad sobre el terreno y, en muchos casos, contratar un agrimensor (土地家屋調査士, tochi-kaoku chōsashi) antes de firmar. Volveremos sobre este punto con una lista de comprobación concreta más adelante.
Según el Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省, MLIT, el ministerio que supervisa vivienda, construcción y política urbana), los hogares que realizaron una reforma en el último ejercicio con datos disponibles gastaron de media ¥1.700.000 (aprox. €10.000) y una mediana de apenas ¥700.000 (aprox. €4.120). Tipo de cambio de referencia usado en todo este artículo: 1 EUR ≈ ¥170 (aproximado, agosto de 2026). Las reformas integrales de varias decenas de miles de euros son la excepción, no la norma: la mayoría de la gente gasta en este nivel, mucho más bajo. El primer paso de cualquier decisión es averiguar de qué lado de esa horquilla está, en realidad, tu propia vivienda.
Lo que necesitas saber
- Según las estadísticas oficiales, el coste medio de reforma es de ¥1.700.000 (aprox. €10.000) y la mediana de ¥700.000 (aprox. €4.120). Si nos limitamos a viviendas unifamiliares, la media sube a ¥1.720.000 (aprox. €10.120) y la mediana a ¥850.000 (aprox. €5.000).
- El gobierno japonés publica, mediante notificaciones ministeriales (告示, kokuji, un acto administrativo con efecto legal), tablas de precios unitarios oficiales para obras de refuerzo sísmico y aislamiento térmico. Basta multiplicar el precio unitario por la superficie construida para obtener tú mismo, sin pedir presupuesto, una estimación fiable del alcance de la obra.
- En 2026 están disponibles los cuatro programas de la "Campaña de Eficiencia Energética de la Vivienda 2026" (住宅省エネ2026キャンペーン) y el régimen fiscal de fomento de la reforma (リフォーム促進税制), pero la deducción del impuesto sobre la renta se limita a la vivienda en la que reside el propio contribuyente, no a un inmueble destinado al alquiler.
- Desde la reforma de la Ley de Normas de Construcción (建築基準法) que entró en vigor el 1 de abril de 2025, las obras a gran escala en una casa de madera de dos plantas requieren ahora un trámite de confirmación de construcción (建築確認, kenchiku kakunin, una aprobación administrativa previa e inspección) que antes no era obligatorio para este tipo de vivienda.
- Reformar y alquilar, vender o derribar tributan de forma completamente distinta en Japón. Vender puede activar una exención especial de ¥30.000.000 (aprox. €176.470) sobre la plusvalía; derribar hace desaparecer la bonificación del impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税, koteishisan-zei) que protegía la factura fiscal del solar.
El punto de partida real: media de ¥1.700.000, mediana de ¥700.000
Cuando se quiere saber cuánto cuesta reformar una casa vacía en Japón, el sitio correcto para buscar no es la tarifa de una constructora, sino la encuesta del propio gobierno. Esto ya es, en sí mismo, un primer punto de contraste para un lector acostumbrado al mercado español o latinoamericano: en España, la referencia habitual es el presupuesto de varias constructoras o el índice de coste de la construcción de un colegio de arquitectos; en Japón, la fuente más fiable y gratuita es la estadística ministerial. Según el "Informe de la Encuesta de Tendencias del Mercado de la Vivienda del ejercicio fiscal 2025" (令和7年度 住宅市場動向調査報告書), publicado por el MLIT en julio de 2026, los hogares que llevaron a cabo una reforma gastaron de media ¥1.700.000 (aprox. €10.000) y una mediana de ¥700.000 (aprox. €4.120). La diferencia tan grande entre la media y la mediana ya dice algo importante por sí sola: un número reducido de reformas integrales está tirando de la media hacia arriba, mientras que la mitad de los hogares terminó su obra por ¥700.000 o menos.
La financiación real de la reforma, según la encuesta del MLIT
Si se desglosa de dónde salió el dinero, el hogar medio financió ¥1.430.000 (aprox. €8.410) con fondos propios, es decir, una ratio de autofinanciación del 84,2%. Dicho de otro modo: la mayoría de los hogares no piden un préstamo para este tipo de obra. Para un lector español, esto contrasta con la reforma financiada con un préstamo al consumo o una ampliación de hipoteca, bastante habitual en España para reformas de cierta envergadura. La serie histórica por ejercicio confirma la misma idea: culturalmente, esta no es "una obra por la que uno se endeuda".
| Ejercicio fiscal | Fondos totales de reforma | De los cuales: fondos propios | Ratio de autofinanciación |
|---|---|---|---|
| 2021 (令和3年度) | ¥2.010.000 (aprox. €11.820) | ¥1.610.000 (aprox. €9.470) | 80,3% |
| 2022 (令和4年度) | ¥2.060.000 (aprox. €12.120) | ¥1.530.000 (aprox. €9.000) | 74,1% |
| 2023 (令和5年度) | ¥1.370.000 (aprox. €8.060) | ¥1.120.000 (aprox. €6.590) | 81,9% |
| 2024 (令和6年度) | ¥1.540.000 (aprox. €9.060) | ¥1.320.000 (aprox. €7.770) | 85,5% |
| 2025 (令和7年度) | ¥1.700.000 (aprox. €10.000) | ¥1.430.000 (aprox. €8.410) | 84,2% |
Fuente: MLIT, "Informe de la Encuesta de Tendencias del Mercado de la Vivienda del ejercicio fiscal 2025" (令和7年度 住宅市場動向調査報告書, publicado en julio de 2026). El universo de la encuesta —vivienda nueva en propiedad horizontal, vivienda de segunda mano y vivienda reformada— se limita a las tres grandes áreas metropolitanas de Japón (Tokio, Osaka y Nagoya).
Por tipo de vivienda, en el ejercicio 2025 la reforma de una vivienda unifamiliar (一戸建て) costó de media ¥1.720.000 (aprox. €10.120) con una mediana de ¥850.000 (aprox. €5.000). La vivienda colectiva (pisos y edificios de apartamentos) costó de media ¥1.660.000 (aprox. €9.770) con una mediana mucho más baja, de ¥400.000 (aprox. €2.350). Si se reforma una akiya unifamiliar, lo realista es partir de una cifra en torno a los diez mil euros como línea base, no de la reforma integral de varias decenas de miles de euros que muchos compradores extranjeros imaginan de entrada.
Sumar el coste de adquisición cambia la imagen completa
La misma encuesta también recoge lo que pagaron los hogares por comprar una vivienda unifamiliar de segunda mano: una media de ¥29.660.000 (aprox. €174.500), con una mediana de ¥26.500.000 (aprox. €155.900), financiada con una ratio de autofinanciación mucho más baja, del 38,1% (es decir, la mayoría de estos compradores sí recurre a un préstamo hipotecario). Y, de forma decisiva, el 71,8% de los hogares que compraron una vivienda unifamiliar de segunda mano realizó una reforma antes o después de la compra. Comprar una vivienda de segunda mano en Japón no suele ser, para la mayoría de compradores, una operación aislada: el plan financiero se construye desde el principio contando con la obra.
| Concepto | Media | Mediana | Ratio de autofinanciación |
|---|---|---|---|
| Compra de vivienda unifamiliar de segunda mano | ¥29.660.000 (aprox. €174.500) | ¥26.500.000 (aprox. €155.900) | 38,1% |
| Compra de vivienda colectiva de segunda mano | ¥33.210.000 (aprox. €195.400) | ¥27.500.000 (aprox. €161.800) | 40,0% |
| Fondos de reforma (todas las viviendas) | ¥1.700.000 (aprox. €10.000) | ¥700.000 (aprox. €4.120) | 84,2% |
| Fondos de reforma (vivienda unifamiliar) | ¥1.720.000 (aprox. €10.120) | ¥850.000 (aprox. €5.000) | 83,2% |
Las obras que realmente se ejecutan se concentran en zonas húmedas, interiores y tejado
Según el "Resultado de la Encuesta sobre la Situación Real de los Propietarios de Akiya del ejercicio 2024" (令和6年空き家所有者実態調査結果, publicado en agosto de 2025) del MLIT, solo el 21,5% de los hogares propietarios de una akiya realizó alguna reforma en los últimos cinco años. Y, entre quienes sí reformaron, el tipo de obra ejecutada está muy concentrado:
| Tipo de obra | Porcentaje que la realizó (respuesta múltiple) |
|---|---|
| Reforma de cocina, aseo, baño y lavabo | 43,6% |
| Obras de interior (techo, paredes, suelo) | 39,4% |
| Sustitución de cubierta de tejado, impermeabilización | 32,6% |
| Reforma de fachada exterior | 31,1% |
| Reforma o sustitución del calentador de agua | 29,5% |
| Obras de accesibilidad (barrier-free) | 8,0% |
| Ampliación o cambio de distribución interior | 7,6% |
| Mejora del aislamiento térmico de ventanas | 6,8% |
| Refuerzo sísmico (耐震改修) | 3,4% |
Las cifras de 6,8% en aislamiento y 3,4% en refuerzo sísmico significan, en la práctica, que casi nadie que reforma una akiya está tocando el comportamiento estructural del edificio. Dicho al revés: entrar o no en el refuerzo sísmico y el aislamiento térmico es exactamente lo que separa una reforma que se queda en el nivel de los diez mil euros de otra que supera los treinta mil. Para el tipo de obra de zonas húmedas que domina esta lista —por ejemplo, separar el baño y el aseo, una distribución tradicional japonesa que sorprende a muchos compradores occidentales, acostumbrados a que ambos estén integrados— repasamos método y coste con más detalle en nuestra guía sobre cómo separar el baño y el aseo (método y coste orientativo).
Calcula tú mismo con las tablas de precios oficiales por partida: el "importe equivalente al coste estándar de obra"
Antes de pedir presupuesto, puedes hacer tu propia estimación con una herramienta que la mayoría de los inversores extranjeros nunca ha visto: el "importe equivalente al coste estándar de obra" (標準的な工事費用相当額, hyōjun-teki na kōji-hiyō sōtōgaku) que el gobierno japonés fija mediante notificación ministerial (告示, kokuji). No es lo que te cobrará la constructora: es un precio unitario fijo por metro cuadrado (o por unidad de instalación) que el Estado establece únicamente para calcular deducciones fiscales. Puesto que ese precio es fijo y se multiplica por la superficie o el número de unidades reales de tu vivienda, funciona también como un instrumento sorprendentemente útil para dimensionar la obra, aunque nunca llegues a solicitar la deducción para la que fue diseñado.
Esto es una herramienta genuinamente propia de Japón: no existe un equivalente directo en España, donde las deducciones fiscales por reforma (cuando existen, como ciertas deducciones autonómicas por eficiencia energética) suelen calcularse como un porcentaje del gasto realmente facturado, no como un precio unitario fijado por la Administración. En Japón el precio unitario es el mismo con independencia de lo que realmente te cobren, lo que lo convierte en una referencia independiente muy útil para contrastar el presupuesto de cualquier constructora.
Precios unitarios de refuerzo sísmico (Notificación MLIT n.º 383 de 2009, 平成21年国土交通省告示第383号)
| Tipo de obra de refuerzo | Importe por unidad | Unidad |
|---|---|---|
| Refuerzo sísmico de cimentación en vivienda de madera | ¥15.400 (aprox. €91) | m² de superficie construida (planta) |
| Refuerzo sísmico de muros en vivienda de madera | ¥22.500 (aprox. €132) | m² de superficie útil |
| Refuerzo sísmico de cubierta en vivienda de madera | ¥19.300 (aprox. €114) | m² de superficie de obra |
| Refuerzo sísmico en vivienda de madera, otros elementos distintos de cimentación/muros/cubierta | ¥33.000 (aprox. €194) | m² de superficie útil |
| Refuerzo sísmico de muros en vivienda no de madera | ¥75.500 (aprox. €444) | m² de superficie útil |
| Refuerzo de encamisado de pilares, vivienda no de madera | ¥1.434.500 (aprox. €8.440) | por ubicación |
| Aislamiento sísmico de base, vivienda no de madera | ¥591.500 (aprox. €3.480) | por ubicación |
Fuente: MLIT, "Deducción especial del impuesto sobre la renta por refuerzo sísmico" (耐震改修に係る所得税額の特例控除) (vigente hasta el 31 de diciembre de 2028).
Precios unitarios de aislamiento térmico y eficiencia energética (Notificación METI/MLIT n.º 4 de 2009, 平成21年経産省・国交省告示第4号)
| Tipo de obra | Importe por unidad | Unidad |
|---|---|---|
| Sustitución de cristal (zonas climáticas 1 a 8) | ¥6.300 (aprox. €37) | superficie útil (m²) × proporción de ventanas reformadas |
| Instalación de ventana interior nueva (zonas 4, 5, 6, 7) | ¥8.100 (aprox. €48) | superficie útil (m²) × proporción de ventanas reformadas |
| Instalación o sustitución de ventana interior (zonas 1, 2, 3) | ¥11.300 (aprox. €66) | superficie útil (m²) × proporción de ventanas reformadas |
| Sustitución de marco y cristal (zonas 5, 6, 7) | ¥15.000 (aprox. €88) | superficie útil (m²) × proporción de ventanas reformadas |
| Obra que mejora el aislamiento térmico de muros | ¥19.400 (aprox. €114) | superficie útil (m²) de esa parte |
| Obra que mejora el aislamiento térmico de techos, etc. | ¥2.700 (aprox. €16) | superficie útil (m²) de esa parte |
| Obra que mejora el aislamiento térmico de suelos, etc. (zonas 4 a 7) | ¥4.600 (aprox. €27) | superficie útil (m²) de esa parte |
| Instalación de calentador de agua de recuperación de calor latente | ¥49.700 (aprox. €292) | unidad |
| Instalación de calentador de agua eléctrico tipo bomba de calor | ¥412.200 (aprox. €2.425) | unidad |
| Instalación de aire acondicionado | ¥134.400 (aprox. €791) | unidad |
| Instalación de sistema fotovoltaico | ¥425.500 (aprox. €2.503) | kW |
Fuente: MLIT, "Deducción especial del impuesto sobre la renta por reforma de eficiencia energética" (省エネ改修に係る所得税額の特例控除) (para obras completadas y habitadas a partir del 1 de enero de 2025). La zonificación climática sigue la Notificación MLIT n.º 265 de 2016, anexo 10 (平成28年国土交通省告示第265号別表第10).
Paso a paso: cómo montar una estimación para una vivienda de 100 m² de superficie total
Vamos a construir una estimación para una vivienda de madera de dos plantas con 100 m² de superficie total (50 m² de superficie construida en planta), aplicando los precios unitarios oficiales. Como el precio del aislamiento se multiplica por "la superficie útil de esa parte", aquí se calcula con 100 m² en todos los casos, como escenario del límite superior de una obra que interviene en toda la vivienda. Si el techo o el suelo se limitan a una sola planta, el importe baja en proporción.
- Refuerzo sísmico de muros: ¥22.500 × 100 m² = ¥2.250.000 (aprox. €13.240)
- Ventana interior nueva (todas las ventanas, proporción 1,0): ¥8.100 × 100 m² = ¥810.000 (aprox. €4.770)
- Aislamiento de muros: ¥19.400 × 100 m² = ¥1.940.000 (aprox. €11.410)
- Aislamiento de techo: ¥2.700 × 100 m² = ¥270.000 (aprox. €1.590)
- Aislamiento de suelo: ¥4.600 × 100 m² = ¥460.000 (aprox. €2.710)
- Subtotal de aislamiento = ¥3.480.000 (aprox. €20.470)
Aplicar refuerzo sísmico y aislamiento a toda la vivienda arroja, según los precios unitarios oficiales, un total de aprox. ¥5.730.000 (aprox. €33.710). El propio MLIT, en su sitio "Refuerzo sísmico de la vivienda" (住まいの耐震化), presenta un caso modelo de refuerzo sísmico para una vivienda de madera de 50 años, dos plantas y unos 100 m² de superficie total, con un coste aproximado de ¥2.240.000 (aprox. €13.180) — una cifra que coincide de forma notable con los ¥2.250.000 (aprox. €13.240) calculados aquí solo para el refuerzo sísmico. Esto confirma algo relevante para un inversor extranjero: los precios unitarios oficiales no son una cifra alejada de la realidad de obra, sino una referencia razonablemente fiable.
Ahora bien, esos ¥5.730.000 (aprox. €33.710) no incluyen zonas húmedas ni interiores. Los precios unitarios oficiales solo cubren las partidas de refuerzo sísmico y eficiencia energética. En una obra real, a esto se suman cocina, baño, aseo, lavabo e interiores. Esta es precisamente la razón por la que una reforma que en principio parecía de diez mil euros puede dispararse de golpe a más de treinta mil en cuanto se decide intervenir sobre el comportamiento estructural del edificio.
[Ejemplo de cálculo] Rentabilidad de rehabilitar una vivienda de madera de 50 años y dos plantas de 100 m²
Para el lado de los ingresos también usamos cifras oficiales. Según la "Encuesta sobre Vivienda y Terrenos 2023" (令和5年住宅・土地統計調査) de la Oficina de Estadística del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (総務省統計局), la renta mensual media del alquiler privado en vivienda de madera es de ¥54.409 (aprox. €320/mes) (en vivienda de alquiler privado no de madera, ¥68.548, aprox. €403; en el conjunto del alquiler, ¥59.656, aprox. €351). En términos anuales, esto equivale a ¥652.908 (aprox. €3.840).
Relación entre la inversión total, la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta
Fijando la renta en ¥54.409/mes (aprox. €320) y variando la inversión total (adquisición + obra + gastos), la rentabilidad varía así. La rentabilidad neta es un valor de referencia calculado asumiendo que los gastos anuales (gestión, mantenimiento, impuesto sobre bienes inmuebles, seguro) equivalen al 20% de los ingresos por alquiler.
| Inversión total | Ingreso anual por alquiler | Rentabilidad bruta | Rentabilidad neta (gastos 20%) |
|---|---|---|---|
| ¥5.000.000 (aprox. €29.410) | ¥652.908 (aprox. €3.840) | 13,1% | 10,4% |
| ¥8.000.000 (aprox. €47.060) | ¥652.908 (aprox. €3.840) | 8,2% | 6,5% |
| ¥10.000.000 (aprox. €58.820) | ¥652.908 (aprox. €3.840) | 6,5% | 5,2% |
| ¥15.000.000 (aprox. €88.240) | ¥652.908 (aprox. €3.840) | 4,4% | 3,5% |
| ¥20.000.000 (aprox. €117.650) | ¥652.908 (aprox. €3.840) | 3,3% | 2,6% |
| ¥30.000.000 (aprox. €176.470) | ¥652.908 (aprox. €3.840) | 2,2% | 1,7% |
Simulación completa
Tomando un coste de adquisición de ¥3.000.000 (aprox. €17.650, suponiendo una compra a bajo precio a través de un banco de akiya municipal u similar), un coste de obra de ¥5.700.000 (aprox. €33.530, el refuerzo sísmico + aislamiento del apartado anterior según precios unitarios oficiales) y otros gastos de ¥600.000 (aprox. €3.530, comisión de intermediación, gastos de registro, impuesto de adquisición de inmuebles, como estimación orientativa), la inversión total asciende a ¥9.300.000 (aprox. €54.710).
- Ingreso anual por alquiler: ¥54.409 × 12 meses = ¥652.908 (aprox. €3.840)
- Rentabilidad bruta: ¥652.908 ÷ ¥9.300.000 = 7,0%
- Gastos anuales (20% de la renta, estimado): ¥130.582 (aprox. €768)
- Rentabilidad neta: ¥522.326 (aprox. €3.070) ÷ ¥9.300.000 = 5,6%
- Años de recuperación de la inversión: ¥9.300.000 ÷ ¥522.326 = aprox. 17,8 años
De aquí se puede despejar el límite máximo del coste de obra. Si se quiere garantizar una rentabilidad bruta del 8%, la inversión total no puede superar ¥652.908 ÷ 0,08 = aprox. ¥8.160.000 (aprox. €48.000). Descontando el coste de adquisición (¥3.000.000, aprox. €17.650) y otros gastos (¥600.000, aprox. €3.530), el coste de obra disponible es de aprox. ¥4.560.000 (aprox. €26.820). Los ¥5.730.000 (aprox. €33.710) calculados en el apartado anterior superan ese límite. La decisión entre aplicar refuerzo sísmico y aislamiento de forma completa, o limitar el alcance de la obra a determinadas partidas, se define precisamente aquí.
Conviene recordar que ¥54.409 (aprox. €320) es la media nacional del alquiler privado en vivienda de madera. La renta realmente esperable debe sustituirse por casos de referencia del mercado local antes de calcular nada: en zonas rurales puede rondar los ¥30.000 (aprox. €176) mensuales, y en la periferia de grandes ciudades puede superar los ¥70.000 (aprox. €412). Esta sola variable puede invertir por completo la conclusión del análisis.
Ayudas y desgravaciones fiscales disponibles en 2026: la Campaña de Eficiencia Energética de la Vivienda 2026 y el régimen fiscal de reforma
En 2026, un particular puede beneficiarse directamente de dos grandes tipos de mecanismos: subvenciones (la Campaña de Eficiencia Energética de la Vivienda 2026) y desgravaciones fiscales (el régimen fiscal de fomento de la reforma). Empecemos por las subvenciones.
Los cuatro programas de la Campaña de Eficiencia Energética de la Vivienda 2026
El MLIT, el Ministerio de Economía, Comercio e Industria (経済産業省, METI) y el Ministerio de Medio Ambiente (環境省) anunciaron el 28 de noviembre de 2025 la aprobación en Consejo de Ministros del proyecto de presupuesto para reforzar la eficiencia energética de la vivienda. Los límites de subvención para reforma son los siguientes:
| Programa | Objeto / condiciones | Límite de subvención |
|---|---|---|
| Programa Mirai Eco Jūtaku 2026 (みらいエコ住宅2026事業) | Por debajo del estándar de 1992 → reforma al nivel del estándar de 2016 | ¥1.000.000/vivienda (aprox. €5.880) |
| Por debajo del estándar de 1999 → reforma al nivel del estándar de 2016 | ¥800.000/vivienda (aprox. €4.710) | |
| Por debajo del estándar de 1992 → reforma al nivel del estándar de 1999 | ¥500.000/vivienda (aprox. €2.940) | |
| Por debajo del estándar de 1999 → reforma al nivel del estándar de 1999 | ¥400.000/vivienda (aprox. €2.350) | |
| Programa Sendo-teki Mado Reno 2026 (先進的窓リノベ2026事業) | Reforma de aislamiento con ventanas de alto rendimiento (Ministerio de Medio Ambiente, presupuesto de ¥112.500.000.000 / aprox. €661,8 millones) | ¥1.000.000/vivienda (aprox. €5.880) |
| Programa Kyūtō Shōene 2026 (給湯省エネ2026事業) | Instalación de calentador de agua de alta eficiencia (METI, presupuesto de ¥57.000.000.000 / aprox. €335,3 millones) | 2 unidades para vivienda unifamiliar, 1 unidad para vivienda colectiva |
| Programa Chintai Shūgō Kyūtō Shōene 2026 (賃貸集合給湯省エネ2026事業) | Calentadores de agua compactos de bajo consumo en vivienda colectiva de alquiler (presupuesto de ¥3.500.000.000 / aprox. €20,6 millones) | ¥50.000/unidad sin recirculación (aprox. €294) · ¥70.000/unidad con recirculación (aprox. €412) |
Fuente: MLIT, "Aprobación en Consejo de Ministros del proyecto de presupuesto para reforzar la eficiencia energética de la vivienda" (住宅の省エネ化への支援強化に関する予算案を閣議決定, 28 de noviembre de 2025); Campaña de Eficiencia Energética de la Vivienda 2026 (住宅省エネ2026キャンペーン).
Hay tres puntos que conviene tener claros antes de solicitar cualquiera de estos programas, y los tres sorprenden a un inversor acostumbrado a los IRPHs, deducciones autonómicas o el Plan Renove español, donde suele ser el propio propietario quien presenta la solicitud. Primero, la solicitud no la presenta el propietario, sino una empresa de apoyo a la eficiencia energética de la vivienda registrada oficialmente (住宅省エネ支援事業者). Si la constructora que contratas no está registrada como tal, sencillamente no puedes acceder a la ayuda, por muchos requisitos técnicos que cumpla la obra. Segundo, el plazo de solicitud de la subvención se cierra, como muy tarde, el 31 de diciembre de 2026, pero cada programa se agota en cuanto se acaba su presupuesto asignado, y esto puede ocurrir mucho antes. El sitio oficial publica a diario el porcentaje de presupuesto ya ejecutado por programa: a 6 de agosto de 2026, el programa Mirai Eco Jūtaku 2026 (reforma) llevaba un 2% ejecutado, el Sendo-teki Mado Reno 2026 un 16%, y el Kyūtō Shōene 2026 un 35%. Tercero, hay que confirmar con la constructora, antes de firmar el contrato de obra, si está registrada y si el proyecto concreto es elegible.
El "programa de fomento de la regeneración de akiya" no es un trámite que el particular solicite directamente
Al buscar información sobre subvenciones para akiya, es muy habitual encontrarse con el "Programa de Fomento de la Regeneración de Akiya, etc." (空き家再生等推進事業) del MLIT o el programa integral de medidas contra la akiya. Sin embargo, se trata de un marco dentro de la subvención global de reordenación del capital social (社会資本整備総合交付金), en el que el sujeto que ejecuta el proyecto es el ayuntamiento u otra administración local, no el propietario individual solicitando directamente al gobierno central. En la modalidad de demolición, el límite del importe subvencionable es el 8/10 del coste de derribo y de la compensación por pérdidas, con un reparto de la carga del 2/5 el Estado, 2/5 la administración local y 1/5 el sujeto ejecutor. En la modalidad de aprovechamiento, cuando se subvenciona a un particular o entidad privada, se exige que el inmueble se destine, durante al menos 10 años, a un uso que contribuya al mantenimiento y regeneración de la comunidad local. Que exista o no esta vía depende de si el propio ayuntamiento donde está el inmueble ha establecido el programa. Lo primero que hay que hacer es consultar en la ventanilla municipal correspondiente a la ubicación del inmueble.
Régimen fiscal de fomento de la reforma (impuesto sobre la renta e impuesto sobre bienes inmuebles)
En el lado de las desgravaciones, la reforma fiscal del ejercicio 2026 amplió los plazos y relajó los requisitos. Según el "Resumen de la reforma fiscal del ejercicio 2026" (令和8年度税制改正概要, diciembre de 2025) del MLIT, la medida especial del impuesto sobre la renta se amplía tres años, del 1 de enero de 2026 al 31 de diciembre de 2028, y la medida especial del impuesto sobre bienes inmuebles se amplía cinco años, del 1 de abril de 2026 al 31 de marzo de 2031, mientras que el requisito mínimo de superficie construida de la vivienda elegible se relaja de 50 m² a 40 m². En la práctica, esto significa que las viviendas unifamiliares de pequeño tamaño, muy habituales entre las akiya, entran ahora con más facilidad dentro del régimen.
| Obra elegible | Límite del coste de obra elegible | Deducción máxima (IRPF) | Reducción del impuesto sobre bienes inmuebles |
|---|---|---|---|
| Refuerzo sísmico | ¥2.500.000 (aprox. €14.710) | ¥250.000 (aprox. €1.470) | 1/2 |
| Accesibilidad (barrier-free) | ¥2.000.000 (aprox. €11.760) | ¥200.000 (aprox. €1.180) | 2/3 |
| Eficiencia energética | ¥2.500.000 (aprox. €14.710) (¥3.500.000, aprox. €20.590, con fotovoltaica) | ¥250.000 (aprox. €1.470) (¥350.000, aprox. €2.060) | 2/3 |
| Convivencia de tres generaciones | ¥2.500.000 (aprox. €14.710) | ¥250.000 (aprox. €1.470) | No aplica |
| Vivienda de larga duración (sísmico + energía + durabilidad) | ¥5.000.000 (aprox. €29.410) (¥6.000.000, aprox. €35.290) | ¥500.000 (aprox. €2.940) (¥600.000, aprox. €3.530) | 1/3 |
| Vivienda de larga duración (sísmico o energía + durabilidad) | ¥2.500.000 (aprox. €14.710) (¥3.500.000, aprox. €20.590) | ¥250.000 (aprox. €1.470) (¥350.000, aprox. €2.060) | 1/3 |
| Crianza de hijos | ¥2.500.000 (aprox. €14.710) | ¥250.000 (aprox. €1.470) | No aplica |
Con fines de inversión, la deducción del impuesto sobre la renta no está disponible
Este es el punto donde más malentendidos se producen, y merece la máxima atención por parte de cualquier inversor extranjero. La deducción especial del impuesto sobre la renta por refuerzo sísmico exige que se trate de "una vivienda en la que el solicitante de la desgravación reside principalmente", y la deducción especial por reforma de eficiencia energética exige que sea "una vivienda que el solicitante posee y en la que reside principalmente". Una akiya reformada con el propósito de ponerla en alquiler no cumple ninguno de los dos requisitos y queda excluida de ambas deducciones. En la reforma de eficiencia energética se exige además que el importe equivalente al coste estándar de obra, descontadas las subvenciones recibidas, supere ¥500.000 (aprox. €2.940); que la superficie construida según el registro supere los 40 m²; y que la renta total del solicitante no exceda ¥20.000.000 (aprox. €117.650).
Además, si se ha recibido una subvención, la base de la deducción es el importe equivalente al coste estándar de obra menos el importe de la subvención. La subvención y la desgravación fiscal se pueden combinar, pero no se puede "cobrar dos veces" sobre el mismo gasto. Hemos resumido la tabla de deducciones y el procedimiento de declaración en nuestra guía de la tabla de deducciones fiscales por reforma y el procedimiento de declaración; conviene revisarla al preparar la declaración de la renta.
La reforma de abril de 2025 de la Ley de Normas de Construcción cambió el trámite para las reformas integrales
Este es el cambio que más pasan por alto, en 2026, quienes están estudiando una reforma integral de una akiya. Con la entrada en vigor, el 1 de abril de 2025, de la Ley de Normas de Construcción reformada (建築基準法), el alcance del sistema de exención de revisión (conocido como "exención del artículo 4-4", 4号特例) se redujo a "vivienda de una sola planta y con una superficie total de 200 m² o menos". Como consecuencia, una vivienda unifamiliar de madera de dos plantas pasó de ser un "antiguo edificio tipo 4" a un "nuevo edificio tipo 2" (新2号建築物), y las obras de reparación o remodelación a gran escala en este tipo de vivienda requieren ahora un trámite de confirmación de construcción (建築確認, kenchiku kakunin).
Qué se entiende por "reparación o remodelación a gran escala"
En la Ley de Normas de Construcción, la reparación o remodelación a gran escala se refiere a la reparación o remodelación de más de la mitad de al menos uno de los elementos estructurales principales (muros, pilares, forjados, vigas, cubierta, escaleras). El criterio de "más de la mitad" se evalúa elemento por elemento: en los muros, por la proporción sobre la superficie total; en pilares y vigas, por la proporción sobre el número total de unidades; en forjados y cubierta, por la proporción sobre la proyección horizontal total; y en escaleras, por la proporción sobre el número total de peldaños de esa planta.
Obras que sí requieren confirmación de construcción frente a obras que no la requieren
La Dirección de Vivienda del MLIT (住宅局), en su documento "Sobre el trámite de confirmación de construcción para reformas a gran escala de viviendas unifamiliares de madera" (木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について), establece los criterios concretos. Los hemos resumido aquí:
| Partida de la obra | Ejemplo en que sí se requiere confirmación | Ejemplo en que no se requiere confirmación |
|---|---|---|
| Cubierta | La obra alcanza los cabios (垂木) y la superficie reformada supera la mitad de la proyección horizontal total | Reforma únicamente del material de cubierta / método de "cobertura" sobre la cubierta existente |
| Fachada exterior | La obra alcanza los materiales principales que componen el muro y la superficie reformada supera la mitad de la superficie total | Reforma mediante colocación de nuevo acabado sobre la fachada existente |
| Forjado (excepto el de la planta más baja) | La obra alcanza las viguetas (根太) y la superficie reformada supera la mitad de la proyección horizontal total | Reforma mediante colocación de nuevo acabado sobre el forjado existente |
| Escaleras | Sustitución de más de la mitad de la escalera | Reforma de un número de peldaños que no llega a la mitad / colocación de nuevo acabado sobre la escalera existente |
| Zonas húmedas y accesibilidad | No aplica | Reforma limitada a cocina, aseo, baño y otras zonas húmedas; instalación de pasamanos o rampas |
Fuente: Dirección de Vivienda del MLIT, "Sobre el trámite de confirmación de construcción para reformas a gran escala de viviendas unifamiliares de madera" (木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について, a fecha de 21 de febrero de 2025). Si en un proyecto concreto no queda claro el criterio, es necesario consultarlo con la administración competente (特定行政庁).
Qué conviene confirmar antes de pedir presupuesto
Esta línea divisoria afecta tanto al coste como al plazo de la obra. Si se estaba planeando una reforma cercana al vaciado completo hasta la estructura (esqueleto), habrá que añadir, aparte, el coste de elaborar la documentación de la solicitud de confirmación y el tiempo de tramitación de la revisión administrativa. A la inversa, si se puede lograr el mismo resultado de comportamiento con un método de "cobertura" o con nuevo acabado superpuesto, se puede mejorar el estado de la vivienda evitando el trámite. Preguntar primero al técnico responsable del proyecto si la obra prevista se considera "reparación o remodelación a gran escala" es el atajo más directo para controlar la variabilidad del coste. Cabe señalar que, incluso cuando no es necesario el trámite de confirmación de construcción, el edificio reformado debe seguir cumpliendo en todo caso las disposiciones de la Ley de Normas de Construcción.
Reformar y alquilar, alquilar sin reformar, vender o derribar, comparados en la misma tabla
La decisión sobre una akiya no se resuelve solo con el coste de obra, porque cada alternativa activa un régimen fiscal completamente distinto. En el mismo inmueble, alquilar activa la amortización, vender puede activar la exención especial de ¥30.000.000 (aprox. €176.470), y derribar hace desaparecer la bonificación fiscal del suelo residencial — los factores que determinan el resultado económico cambian por completo según la opción elegida.
| Opción | Coste inicial | Ingreso previsto | Régimen fiscal aplicable | Riesgo principal |
|---|---|---|---|---|
| Reformar y alquilar | Coste de obra (aprox. ¥5.730.000 / €33.710 con refuerzo sísmico + aislamiento según precios unitarios oficiales; en torno a ¥1.000.000-¥1.999.999 / €5.880-€11.760 si se centra en zonas húmedas) | Media de alquiler privado en vivienda de madera: ¥54.409/mes (aprox. €320) | Amortización y gastos de reparación deducibles como gasto necesario. La desgravación del IRPF por reforma no aplica | No encontrar inquilino (el segundo problema más citado para alquilar o vender es "escasez de inquilinos o compradores", 40,3%) |
| Alquilar sin reformar | Limpieza mínima y retirada de enseres | Renta por debajo del precio de mercado | Igual que la anterior | Averías de instalaciones tras la entrada del inquilino, conflictos con el arrendatario |
| Vender | Coste de derribo, medición topográfica, comisión de intermediación | Precio de venta (cobro único) | Exención especial de ¥30.000.000 (aprox. €176.470) para akiya / deducción de ¥1.000.000 (aprox. €5.880) para suelo infrautilizado | Incumplir un solo requisito cambia drásticamente el impuesto a pagar |
| Derribar y dejar el solar vacío | Coste de derribo | Ingresos por aparcamiento u otro uso, o venta | Se pierde la bonificación del suelo residencial (base imponible al 1/6) | Aumento de la carga del impuesto sobre bienes inmuebles; si el solar no permite reconstrucción, no se puede volver a edificar |
Si se opta por el derribo, hemos desglosado el coste orientativo por estructura en nuestra guía de coste de derribo de vivienda y precio por tsubo.
Vender: requisitos y plazo de la exención especial de ¥30.000.000 para akiya
Según la respuesta n.º 3306 de la Agencia Tributaria Nacional de Japón (国税庁, NTA) en su servicio de consultas fiscales (タックスアンサー), la exención especial al vender el patrimonio residencial del causante (una akiya) se aplica a las transmisiones realizadas entre el 1 de abril de 2016 y el 31 de diciembre de 2027. Los principales requisitos son:
- Que el inmueble se construyera antes o el 31 de mayo de 1981 (víspera de la entrada en vigor del nuevo estándar sísmico japonés)
- Que la venta se realice antes del 31 de diciembre del año en que se cumplan tres años desde el fallecimiento del causante
- Que el precio de venta no supere ¥100.000.000 (aprox. €588.240)
- Que, desde la herencia hasta la venta, el inmueble no se haya destinado a actividad económica, alquiler ni vivienda habitual
- Que, entre la transmisión y el 15 de febrero del año siguiente, el inmueble cumpla determinados estándares sísmicos, o bien se haya derribado por completo
- Que, en transmisiones a partir del 1 de enero de 2024, si hay tres o más herederos, la exención se limite a ¥20.000.000 (aprox. €117.650)
El requisito de "no haber sido destinado a alquiler entre la herencia y la venta" es especialmente importante. En cuanto se pone el inmueble en alquiler, aunque sea brevemente, esta exención deja de estar disponible. La decisión entre reformar y alquilar, o vender, puede volverse irreversible por este único motivo — algo que un inversor español, acostumbrado a la exención por reinversión en vivienda habitual del IRPF, no debe dar por hecho que funciona igual en Japón.
[Ejemplo de cálculo] Comparativa del importe neto al vender
El tipo impositivo de la plusvalía a largo plazo (譲渡所得, jōto shotoku, ganancia patrimonial por transmisión) es del 20,315% (15% IRPF + 0,315% impuesto extraordinario de reconstrucción + 5% impuesto municipal de residentes). Si se desconoce el coste de adquisición original, puede calcularse como el 5% del precio de venta.
Caso 1: aplicando la exención especial de ¥30.000.000 para akiya (precio de venta ¥20.000.000 / aprox. €117.650, coste de adquisición estimado ¥1.000.000 / aprox. €5.880, gastos de transmisión ¥700.000 / aprox. €4.120)
- Ganancia patrimonial: ¥20.000.000 − ¥1.000.000 − ¥700.000 = ¥18.300.000 (aprox. €107.650)
- Sin exención: ¥18.300.000 × 20,315% = aprox. ¥3.718.000 (aprox. €21.870) de impuesto
- Con exención: la exención de ¥30.000.000 deja la base imponible en ¥0 → impuesto: ¥0
- Diferencia: aprox. ¥3.718.000 (aprox. €21.870)
Caso 2: aplicando la deducción de ¥1.000.000 para suelo infrautilizado (precio de venta ¥5.000.000 / aprox. €29.410, coste de adquisición estimado ¥250.000 / aprox. €1.470, gastos de transmisión, incluido el derribo, ¥800.000 / aprox. €4.710)
- Ganancia patrimonial: ¥5.000.000 − ¥250.000 − ¥800.000 = ¥3.950.000 (aprox. €23.240)
- Sin deducción: ¥3.950.000 × 20,315% = aprox. ¥802.000 (aprox. €4.720)
- Con deducción: (¥3.950.000 − ¥1.000.000) × 20,315% = aprox. ¥599.000 (aprox. €3.520)
- Diferencia: aprox. ¥203.000 (aprox. €1.190)
La deducción de ¥1.000.000 (aprox. €5.880) para suelo infrautilizado exige que el precio de venta no supere ¥8.000.000 (aprox. €47.060) en zonas urbanizadas o de uso definido, o ¥5.000.000 (aprox. €29.410) en el resto de áreas de planificación urbana, así como una tenencia superior a 5 años; además, el ayuntamiento debe confirmar tanto la infrautilización previa a la venta como el uso posterior a la venta. El plazo de aplicación se amplió, en la reforma fiscal del ejercicio 2026, tres años más, hasta el 31 de diciembre de 2028.
Derribar: qué ocurre cuando desaparece la bonificación del suelo residencial
El impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) del suelo se reduce, gracias a la bonificación del suelo residencial, a 1/6 de la base imponible en el suelo residencial de pequeña escala (la parte de hasta 200 m²) y a 1/3 en el suelo residencial general (la parte que supera 200 m²). Al derribar el edificio y dejar el solar vacío, esta bonificación deja de aplicarse, y la carga del impuesto sobre bienes inmuebles del suelo aumenta de forma considerable.
Conviene tener presente que la bonificación puede perderse incluso sin derribar el edificio. Los solares de una akiya especificada (特定空家等, tokutei akiya tō, una vivienda vacía que la Administración considera un riesgo por su estado o localización) y de una akiya con gestión deficiente (管理不全空家等, kanri furyō akiya tō) que hayan recibido una recomendación (勧告) del ayuntamiento quedan excluidos de la bonificación del suelo residencial. Según datos del MLIT, el número acumulado de medidas sobre akiya especificadas (de mayo de 2015 a marzo de 2023) asciende a 3.078 recomendaciones, 382 órdenes y 180 ejecuciones subsidiarias administrativas. La ley especial de medidas contra la akiya (空家等対策の推進に関する特別措置法) fue modificada y entró en vigor el 13 de diciembre de 2023, añadiendo la categoría de "akiya con gestión deficiente". El coste de "dejarlo tal cual" ha subido, con toda seguridad, respecto a lo que era antes — un dato relevante para el inversor extranjero acostumbrado a que una vivienda vacía, en su país, simplemente pague impuestos sin más consecuencia administrativa.
Sin conocer la realidad de la akiya, no se puede estimar el coste
¿Por qué es tan difícil calcular el coste de una akiya de antemano? La respuesta está en el propio sesgo de la población de akiya. Los números de la Encuesta sobre la Situación Real de los Propietarios de Akiya del ejercicio 2024 (N = 1.381 miles de viviendas) lo dejan claro.
Cerca del 60% se construyó antes de 1980, aprox. el 66% presenta deterioro o daños, y aprox. el 58% se adquirió por herencia
| Concepto | Desglose |
|---|---|
| Forma de adquisición | Herencia, aprox. 58% / Construcción nueva o reconstrucción, aprox. 17% / Compra de vivienda existente, aprox. 14% |
| Época de construcción | Antes de 1950, 15,1% / 1951-1970, 21,7% / 1971-1980, 26,4% (antes de 1980, aprox. 63% en conjunto) |
| Estructura | Madera, 85,4% / Hormigón armado, 7,5% / Estructura de acero, 6,0% |
| Estado de deterioro o daños | Con deficiencias estructurales, aprox. 20% / Deterioro o daños parciales, aprox. 43% / Sin deterioro ni daños, aprox. 34% |
| Reforma en los últimos cinco años | Sí, 21,5% / No, aprox. 77% |
Que la época de construcción sea, en su mayoría, anterior a 1980 significa que gran parte de estas viviendas se construyó antes del 1 de junio de 1981, fecha en que entró en vigor el nuevo estándar sísmico japonés (新耐震基準, shin-taishin kijun, introducido tras el terremoto de Miyagi de 1978 y hoy la referencia central de toda normativa sísmica en Japón). Que la deducción especial del IRPF por refuerzo sísmico se dirija específicamente a "inmuebles construidos antes o el 31 de mayo de 1981" no es casualidad: apunta justo a este colectivo. Según el resumen de la reforma fiscal del ejercicio 2026 del MLIT, del parque total de vivienda japonés, de unos 53,6 millones de unidades, se estima que unos 7 millones (aprox. 13%) no cumplen el estándar sísmico vigente.
El principal problema para alquilar o vender es "el deterioro de la vivienda", con un 43,3%
Entre los hogares con intención de alquilar o vender su akiya en los próximos cinco años aproximadamente (N = 251 mil hogares), los problemas señalados son los siguientes:
| Problema (respuesta múltiple) | Porcentaje |
|---|---|
| Deterioro de la vivienda | 43,3% |
| Escasez de inquilinos o compradores | 40,3% |
| Gestión de enseres y bienes domésticos | 37,4% |
| Antigüedad de instalaciones y carpintería | 34,0% |
| Coste de la reforma | 21,4% |
| Envejecimiento y despoblación de la zona | 21,4% |
| Resistencia sísmica de la vivienda | 16,0% |
| Aislamiento térmico de la vivienda | 10,5% |
| Imposibilidad de reconstrucción (mal acceso a vía pública, etc.) | 7,6% |
El problema situado en primer lugar, "el deterioro de la vivienda", se resuelve con obra. Pero el segundo, "la escasez de inquilinos o compradores", y el 7,6% de "imposibilidad de reconstrucción", no se resuelven por mucho dinero que se invierta en la obra. Separar los problemas que el dinero puede resolver de los que no puede resolver es la primera tarea, antes que ninguna otra, a la hora de decidir sobre una akiya. Tampoco conviene pasar por alto que "la gestión de enseres y bienes domésticos" ocupa el tercer lugar con un 37,4%: la retirada de enseres es un gasto que se suma al coste de obra, no que lo sustituye, y según el volumen puede alcanzar varios miles de euros.
Puntos que conviene verificar in situ
Esta es la lista de comprobación que conecta directamente con la advertencia inicial de este artículo sobre la ausencia de fe pública registral en Japón: el registro (登記) no basta, y estos son los puntos que hay que confirmar sobre el terreno, no en el papel.
- Acceso a vía pública (接道): ¿tiene el inmueble 2 metros o más de frente a una vía reconocida por la Ley de Normas de Construcción? Si no cumple este requisito y es "no reconstruible" (再建築不可), las opciones de salida quedan muy limitadas — y este dato, con frecuencia, no aparece con claridad en el registro ni en el catastro, solo se confirma midiendo sobre el terreno.
- Cimentación: fisuras, presencia o no de armadura, si es hormigón sin armar
- Filtraciones de agua: manchas en el desván, combas en el techo, desplazamiento de las tejas o placas de cubierta
- Termitas: daños en solera y pilares, presencia de túneles de tierra (蟻道)
- Fontanería y saneamiento: conexión a la red municipal, fosa séptica o alcantarillado, material y antigüedad de las tuberías
- Enseres y bienes domésticos: volumen de enseres y presupuesto estimado de retirada
- Invasiones de linde y deslinde (越境・境界): invasión de muros o árboles sobre la parcela vecina, existencia o no de mojones de deslinde — este punto es, precisamente, donde con más frecuencia se descubre que la realidad física no coincide con lo que figura en el registro
Como fuente de información sobre inmuebles, existe el banco nacional de akiya y solares vacíos que el MLIT apoya en su operación (全国版空き家・空き地バンク). A finales de junio de 2026, participaban 1.146 ayuntamientos, con una tasa de participación municipal del 65,0% de la media nacional y 19.288 inmuebles publicados. Sin embargo, la frecuencia de actualización y el nivel de detalle de la información publicada varían mucho según el ayuntamiento, por lo que la inspección in situ sigue siendo imprescindible — este banco es un punto de partida para localizar inmuebles, nunca un sustituto de la diligencia debida sobre el terreno que describimos arriba.
No conviertas la desgravación fiscal en el objetivo: calculemos la amortización de una vivienda de madera de segunda mano
En la promoción de la inversión en akiya se suele hablar de "ahorro fiscal", pero al poner cifras sobre la mesa, el alcance real de ese efecto queda claro. Según la respuesta n.º 5404 de la Agencia Tributaria Nacional (国税庁, NTA) en su servicio de consultas fiscales, para un activo de segunda mano que ya ha superado por completo su vida útil legal, la vida útil se calcula como vida útil legal × 20%, redondeando hacia abajo las fracciones inferiores a un año, con un mínimo de 2 años.
Vida útil por el método simplificado y amortización anual
- Vida útil legal de una vivienda de madera: 22 años
- Si la vivienda tiene más de 22 años: 22 años × 20% = 4,4 años → redondeando hacia abajo, 4 años
- Si el valor del edificio es ¥4.000.000 (aprox. €23.530), con el método de amortización lineal (tasa de amortización 0,250 para una vida útil de 4 años), se amortizan ¥1.000.000 (aprox. €5.880) al año durante 4 años
Si se puede computar una amortización anual de ¥1.000.000 (aprox. €5.880), la base imponible del IRPF y del impuesto municipal de residentes se reduce en esa misma cuantía. Pero la amortización termina a los 4 años, y a partir del quinto año la amortización pasa a cero y la base imponible se dispara. Es un cómputo de gasto concentrado en un periodo corto, no un ahorro fiscal permanente — algo distinto de lo que un inversor español podría esperar de la amortización lineal a 33 años típica de un inmueble alquilado en España, mucho más suave y prolongada en el tiempo. Repasamos también el uso de las tasas y periodos de amortización por tipo de estructura en nuestra guía de cálculo de la amortización y tasas de amortización de un piso.
Una reforma integral puede impedir el uso del método simplificado
Aquí está la trampa más habitual en la práctica. La Agencia Tributaria establece que, cuando el importe del gasto de capital (資本的支出, shihon-teki shishutsu, inversiones que aumentan el valor o alargan la vida del activo, a diferencia de una simple reparación) incurrido para poner en uso empresarial un activo de segunda mano supera el 50% del precio de adquisición de ese activo, no se puede aplicar la estimación por el método simplificado. Y, más aún, si el gasto de capital supera el 50% del valor de reposición (el precio de adquirir ese mismo activo nuevo), se aplica la vida útil legal completa, sin el atajo del método simplificado.
En el ejemplo anterior: si el edificio vale ¥4.000.000 (aprox. €23.530) y se invierten ¥5.700.000 (aprox. €33.530) en la obra, el gasto de capital supera con mucho el 50% del precio de adquisición. Cuanto más "barato se compra y más a fondo se reforma", más se desmorona la premisa de la amortización a 4 años. Los planes construidos en torno al ahorro fiscal son, precisamente, los que más fácilmente ven frustrada esta expectativa. El orden correcto de decisión es: primero comprobar si el negocio es viable con la renta y el coste de obra reales, y solo después revisar el efecto fiscal. No conviene invertir este orden.
Conclusión: cuando el coste vuelve a apoyarse en datos primarios, la decisión se vuelve rápida
La regeneración de una akiya es un terreno donde coinciden la contribución a un problema social y el aprovechamiento de un activo. Precisamente por eso, el primer trabajo no es dejarse llevar por la emoción o la buena voluntad, sino construir un estado en el que la decisión se pueda tomar con números. Resumimos aquí, como orden de decisión, lo que hemos repasado en este artículo:
- Conocer la cifra real: los fondos de reforma son, de media, ¥1.700.000 (aprox. €10.000) y, de mediana, ¥700.000 (aprox. €4.120); en vivienda unifamiliar, media ¥1.720.000 (aprox. €10.120) y mediana ¥850.000 (aprox. €5.000). Las decenas de miles de euros son la excepción
- Calcular uno mismo: multiplicando el importe equivalente al coste estándar de obra por la superficie construida se obtiene de inmediato el alcance de la obra de refuerzo sísmico y aislamiento
- Confirmar antes el trámite administrativo: desde abril de 2025, la reparación o remodelación a gran escala de una vivienda de madera de dos plantas está sujeta al trámite de confirmación de construcción
- Confirmar a quién va dirigido cada régimen: las subvenciones las solicita una empresa registrada, y la desgravación fiscal del IRPF por reforma se limita a la vivienda en la que reside el propio propietario
- Mirar primero los problemas que el dinero no resuelve: la escasez de inquilinos y la imposibilidad de reconstrucción no se solucionan con el coste de obra
- Comparar las opciones una al lado de la otra: alquilar hace perder la exención de ¥30.000.000 para akiya; derribar hace perder la bonificación del suelo residencial
En INA&Associates Co., Ltd. no entendemos el inmueble como "un producto que se comercializa", sino como un activo en el que se acumulan el tiempo y la confianza depositada por su propietario. Tampoco con una akiya partimos de una propuesta que dé por hecho que hay que reformarla. Nuestro trabajo consiste en poner los números sobre la mesa y, junto al propietario, confirmar cuál de las cuatro opciones — reformar, alquilar, vender o derribar — resulta más convincente para él. Para un inversor extranjero, añadimos un paso más al principio de ese proceso: confirmar sobre el terreno lo que el registro japonés, por su propia naturaleza, no puede garantizar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero hay que prever, al final, para reformar una akiya?
Si la obra se centra en zonas húmedas e interiores, la referencia son unos diez mil euros; si se entra en refuerzo sísmico y aislamiento térmico, la referencia supera los treinta mil euros. Según la "Encuesta de Tendencias del Mercado de la Vivienda del ejercicio 2025" del MLIT, los hogares que reformaron gastaron de media ¥1.700.000 (aprox. €10.000) y de mediana ¥700.000 (aprox. €4.120); en vivienda unifamiliar, media ¥1.720.000 (aprox. €10.120) y mediana ¥850.000 (aprox. €5.000). Por otro lado, aplicar íntegramente, con los precios unitarios oficiales, el refuerzo sísmico de muros y el aislamiento de ventanas, muros, techo y suelo en una vivienda de 100 m² de superficie total sale por aprox. ¥5.730.000 (aprox. €33.710). Dónde se sitúe la obra real entre estas dos cifras es el contenido central de la decisión.
¿Puede un particular solicitar la subvención directamente?
No. Los cuatro programas de la Campaña de Eficiencia Energética de la Vivienda 2026 funcionan mediante una empresa de apoyo a la eficiencia energética de la vivienda registrada oficialmente, que presenta la solicitud en representación del propietario. El propietario no puede presentar la solicitud de subvención por sí mismo. Antes de firmar el contrato de obra, hay que confirmar si la empresa contratada está registrada como tal. El plazo de solicitud se cierra, como muy tarde, el 31 de diciembre de 2026, pero cada programa termina en cuanto se agota su presupuesto.
¿Es necesaria la confirmación de construcción para una reforma integral?
Sí, es necesaria cuando en una vivienda unifamiliar de madera de dos plantas se repara o remodela más de la mitad de al menos uno de estos elementos: muros, pilares, forjado, vigas, cubierta o escaleras. Con la Ley de Normas de Construcción reformada, en vigor desde el 1 de abril de 2025, las viviendas de madera de dos plantas pasaron a clasificarse como "nuevo edificio tipo 2". Sin embargo, no aplica a la reforma únicamente del material de cubierta, al método de cobertura de la fachada exterior, a la colocación de nuevo acabado sobre el forjado, ni a la reforma limitada a cocina, aseo o baño. Si hay dudas, conviene consultarlo con la administración competente (特定行政庁).
¿Qué tipo de akiya es mejor vender que reformar?
Un inmueble no reconstruible, un inmueble cuya renta esperable, según el precio de mercado local, se quede en el entorno de los ¥30.000/mes (aprox. €176), y un inmueble con deficiencias estructurales. La imposibilidad de reconstrucción no se resuelve con el coste de obra, y limita mucho las opciones de salida. Además, al vender una akiya heredada puede ser posible aplicar la exención especial de ¥30.000.000, pero en cuanto se pone en alquiler, aunque sea brevemente, esta exención deja de estar disponible. Antes de decidirse por el alquiler, conviene calcular una vez cuál sería el importe neto de una venta.
¿Se puede usar como objeto de inversión un inmueble del banco de akiya?
Es útil como fuente de información, pero no debe usarse directamente como base de la decisión de inversión. El banco nacional de akiya y solares vacíos tenía, a finales de junio de 2026, una escala considerable: 1.146 ayuntamientos participantes y 19.288 inmuebles publicados. Pero la frecuencia de actualización y el nivel de detalle de la información varían según el ayuntamiento. En particular, el estado de deterioro o daños y las condiciones de acceso a vía pública no se pueden valorar solo con la información publicada, por lo que la inspección in situ y la compañía de un especialista son un requisito previo — y, dado que el registro japonés no tiene fe pública registral, esa inspección física sustituye, en la práctica, a la confianza que un comprador español depositaría en el Registro de la Propiedad.
Fuentes y referencias
- MLIT (国土交通省), "Informe de la Encuesta de Tendencias del Mercado de la Vivienda del ejercicio fiscal 2025" (令和7年度 住宅市場動向調査報告書, publicado en julio de 2026)
- MLIT (国土交通省), "Resultado de la Encuesta sobre la Situación Real de los Propietarios de Akiya del ejercicio 2024" (令和6年空き家所有者実態調査結果, publicado en agosto de 2025)
- Oficina de Estadística del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (総務省統計局), "Encuesta sobre Vivienda y Terrenos 2023 — Resumen de resultados de la agregación básica sobre vivienda y hogares" (令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要)
- MLIT (国土交通省), "Deducción especial del impuesto sobre la renta por refuerzo sísmico" (耐震改修に係る所得税額の特例控除, Notificación MLIT n.º 383 de 2009)
- MLIT (国土交通省), "Deducción especial del impuesto sobre la renta por reforma de eficiencia energética" (省エネ改修に係る所得税額の特例控除, Notificación METI/MLIT n.º 4 de 2009)
- MLIT (国土交通省), "Resumen de la reforma fiscal del ejercicio 2026 del MLIT" (令和8年度 国土交通省税制改正概要, diciembre de 2025)
- MLIT, METI y Ministerio de Medio Ambiente, "Aprobación en Consejo de Ministros del proyecto de presupuesto para reforzar la eficiencia energética de la vivienda" (住宅の省エネ化への支援強化に関する予算案を閣議決定, 28 de noviembre de 2025)
- Campaña de Eficiencia Energética de la Vivienda 2026 (住宅省エネ2026キャンペーン; programas Mirai Eco Jūtaku 2026, Sendo-teki Mado Reno 2026, Kyūtō Shōene 2026, Chintai Shūgō Kyūtō Shōene 2026)
- Dirección de Vivienda del MLIT (国土交通省住宅局), "Sobre el trámite de confirmación de construcción para reformas a gran escala de viviendas unifamiliares de madera" (木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について, a fecha de 21 de febrero de 2025)
- MLIT (国土交通省), "Revisión del alcance y la escala de los edificios sujetos a confirmación e inspección de construcción" (建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し, en vigor desde el 1 de abril de 2025)
- MLIT (国土交通省), "Medidas relativas a la bonificación del impuesto sobre bienes inmuebles del suelo residencial en la política contra la akiya" (固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置)
- MLIT (国土交通省), "Información relacionada con la ley especial de fomento de medidas contra la akiya" (空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報, ley modificada en vigor desde el 13 de diciembre de 2023)
- MLIT (国土交通省), "Refuerzo sísmico de la vivienda: subvenciones y programas de apoyo" (住まいの耐震化 補助金・支援制度について)
- MLIT (国土交通省), "Banco nacional de akiya y solares vacíos" (全国版空き家・空き地バンク, datos a finales de junio de 2026)
- Agencia Tributaria Nacional (国税庁, NTA), Tax Answer n.º 3306, "Régimen especial al vender el patrimonio residencial del causante (akiya)" (被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例)
- Agencia Tributaria Nacional (国税庁, NTA), Tax Answer n.º 3226, "Deducción especial de la plusvalía a largo plazo al transmitir suelo infrautilizado" (低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除)
- Agencia Tributaria Nacional (国税庁, NTA), Tax Answer n.º 5404, "Vida útil de los activos de segunda mano" (中古資産の耐用年数)
- MLIT (国土交通省), "Programa de Fomento de la Regeneración de Akiya, etc. [Modalidad de demolición] [Modalidad de aprovechamiento]" (空き家再生等推進事業【除却事業タイプ】【活用事業タイプ】)
Si quieres ordenar, para un inmueble concreto, cuál de las cuatro opciones — reformar, alquilar, vender o derribar — resulta más convincente, ponte en contacto con INA&Associates Co., Ltd. Te ayudamos a verificar con números todo el recorrido, desde la adquisición hasta la obra, la gestión del alquiler y la salida — incluida la diligencia debida física que sustituye, en Japón, a la confianza que ofrece un registro con fe pública.
