日本空置房翻新费用行情与2026年补贴指南

继承来的老家一直空置着。翻新后能不能出租？要花多少钱？值不值得翻新？这是一篇专门写给还在犹豫的空置房（日语称"空き家"，罗马字akiya）业主，以及正在把日本地方或郊区的老旧独栋住宅视为投资标的的海外读者的文章。

需要先说明的是："空き家"是一个高度日本特有的社会与政策议题。由于人口老龄化、继承习惯和城乡人口外流,日本的住房及土地统计调查显示全国空置住宅数量庞大,中央和地方政府为此设立了专门的补贴、税收优惠乃至《空家等对策特别措施法》这样的专项法律框架。这与许多海外城市住宅市场"供不应求"的结构几乎相反,因此本文中出现的补贴、税制、建筑法规等,都是理解日本不动产投资环境不可绕过的背景知识。

本文只使用官方一手数据,把翻新费用的实际金额和判断顺序讲清楚,不掺入感性判断。国土交通省(Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism,简称MLIT,日本主管国土、住宅、建筑与交通的中央部委)的调查显示,实施翻新的家庭平均花费170万日元（约合8.2万元人民币,按2026年8月中旬参考汇率1元人民币≈20.8日元估算,实际请以当日汇率为准）,中位数为70万日元（约3.4万元人民币）。花费数千万日元的全面改修是极少数例外,多数人实际支出的金额都在这个区间。我们先从判断自己的房子更接近哪一种情况开始。

本文要点

• 空置房翻新费用的官方统计数据为：平均170万日元（约8.2万元人民币）、中位数70万日元（约3.4万元人民币）；仅统计独栋住宅时为平均172万日元（约8.3万元人民币）、中位数85万日元（约4.1万元人民币）。
• 抗震和隔热改造工程有国家以"告示"（政府公告，具有法律效力的官方单价标准）形式规定的标准单价，只需乘以建筑延面积，业主自己就能大致估算工程造价。
• 2026年可利用"住宅节能2026行动"下的4项补贴事业，以及翻新促进税制，但所得税抵扣仅限于业主本人自住的住宅，出租用途的空置房翻新不适用。
• 根据2025年4月1日起施行的修订版《建筑基准法》，木结构两层住宅进行大规模改修时，必须履行建筑确认（政府对建筑合规性的审批程序）手续。
• 翻新出租、直接出售、拆除重建这几种选择，适用的税制完全不同：出售可能适用3,000万日元（约144.2万元人民币）特别扣除，而拆除会导致住宅用地税收优惠（固定资产税减免）的丧失，这些都会左右最终决策。

日本空置房翻新费用：先看"平均170万日元・中位数70万日元"这一基准

想了解空置房翻新费用时，首先该看的不是装修公司自己列出的报价表，而是政府统计数据。国土交通省于令和8年（2026年）7月公布的《令和7年度住宅市场动向调查报告书》显示，实施翻新的家庭翻新资金平均为170万日元（约8.2万元人民币），中位数为70万日元（约3.4万元人民币）。平均值与中位数相差如此之大，是因为少数大规模改修项目把平均值拉高了——实际上有一半的家庭，工程费用控制在70万日元以内就完成了。

这里有一点对海外投资者尤其重要：日本不动产采用的是永久所有权（即完全私有产权，土地和建筑物均可无限期持有并自由处分、继承），这与中国大陆住宅用地70年使用权（普通住宅用地使用权多为70年）的制度完全不同。这意味着，在日本翻新一套空置房产，不存在使用权到期后续期或土地被收回的问题——所投入的翻新成本，其价值是附着在一项可以永久保有、自由交易和跨代继承的资产之上的，这也是评估"值不值得翻新"时需要纳入考量的结构性差异。

国交省调查中的实际翻新资金构成

从资金构成看，自有资金为143万日元（约6.9万元人民币），自有资金比例高达84.2%——也就是说，大多数家庭并不通过贷款，而是用手头现金完成翻新工程。逐年数据的变化趋势同样说明，这类工程并不是"需要专门贷款才做"的大额支出。

年度	翻新资金总额	其中自有资金	自有资金比例
令和3年度	201万日元	161万日元	80.3%
令和4年度	206万日元	153万日元	74.1%
令和5年度	137万日元	112万日元	81.9%
令和6年度	154万日元	132万日元	85.5%
令和7年度	170万日元	143万日元	84.2%

资料来源：国土交通省《令和7年度 住宅市場動向調査報告書》（令和7年度住宅市场动向调查报告书）（令和8年7月公布）。其中商品住宅、二手（中古）住宅、翻新住宅的调查对象为日本三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）。

按住宅类型细分，令和7年度独栋住宅的翻新资金平均为172万日元（约8.3万元人民币）、中位数85万日元（约4.1万元人民币）；集合住宅（公寓）平均166万日元、中位数40万日元。因此，翻新独栋空置房时，把"100多万日元后半段"（即170万日元左右）当作基准线，是比较贴近实际情况的出发点。

把购房成本和翻新费用放在一起看，全貌会不一样

同一份调查显示，购买二手独栋住宅的家庭，购房资金平均为2,966万日元（约142.6万元人民币）、中位数2,650万日元（约127.4万元人民币），自有资金比例38.1%。而在购买二手独栋住宅的家庭中，有71.8%在购房前后进行了翻新。换句话说，在日本购买二手独栋住宅，通常并不是"买完就结束"，而是把购房和翻新工程放在同一份资金计划里通盘考虑——这是与许多海外市场"验房合格即可拎包入住"的二手房交易惯例不同的地方，也是理解日本二手房交易习惯的关键一点：预算里应当独立留出一笔翻新资金，而不是只算房价。

项目	平均值	中位数	自有资金比例
二手独栋住宅购房资金	2,966万日元	2,650万日元	38.1%
二手集合住宅购房资金	3,321万日元	2,750万日元	40.0%
翻新资金（整体）	170万日元	70万日元	84.2%
翻新资金（独栋住宅）	172万日元	85万日元	83.2%

实际翻新工程集中在厨卫、内装和屋顶

国土交通省《令和6年空き家所有者実態調査結果》（令和6年空置房业主实态调查结果）（令和7年8月公布）显示，最近5年内对空置房进行过翻新的业主家庭仅占21.5%。而且已实施的工程内容明显集中在特定几类，具体如下表。

工程内容	实施比例（多选）
厨房、卫生间、浴室、洗漱台改造工程	43.6%
天花板、墙壁、地板等内装工程	39.4%
屋顶翻修工程、防水改造工程	32.6%
外墙改造工程	31.1%
热水器等设备改造更新工程	29.5%
无障碍化改造工程	8.0%
增建或改变房间布局的工程	7.6%
门窗等隔热改造工程	6.8%
抗震改造工程	3.4%

隔热改造6.8%、抗震改造3.4%，这两个数字说明，实际上几乎没有空置房在"性能"层面被认真整改过。反过来看，是否要深入到抗震和隔热改造，正是费用停留在100多万日元区间、还是跳升到超过500万日元的分水岭。关于把浴室和卫生间分开这类厨卫工程的工法选择与费用测算思路，我们在《分离浴室与卫生间的施工方法与费用参考》中有详细整理。

分部位单价表估算法：政府"告示"规定的"标准工程造价相当额"

如果想在正式询价之前自己先估算一下，可以借助日本政府为税收减免计算而以"告示"（内阁各省厅发布的具有法律效力的行政公告）形式设定的"标准工程造价相当额"。这不是实际发生的费用，而是用政府规定的单价乘以面积或数量后算出的金额。它原本是用来计算减税额度的数字，但同样可以作为估算工程规模的标尺来使用——这套"按官方单价倒推造价"的做法，在很多海外市场并不常见，也是理解日本装修报价逻辑的一个切入点。

抗震改造单价标准（平成21年国土交通省告示第383号）

改造工程内容	单位金额	计量单位
木结构住宅地基相关抗震改造	15,400日元	房屋建筑面积（㎡）
木结构住宅墙体相关抗震改造	22,500日元	房屋地板面积（㎡）
木结构住宅屋顶相关抗震改造	19,300日元	施工面积（㎡）
木结构住宅地基・墙体・屋顶以外的抗震改造	33,000日元	房屋地板面积（㎡）
非木结构住宅墙体相关抗震改造	75,500日元	房屋地板面积（㎡）
非木结构住宅立柱包覆加固工程	1,434,500日元	处数
非木结构住宅隔震工程	591,500日元	处数

资料来源：国土交通省《耐震改修に係る所得税額の特例控除》（抗震改造相关所得税额特例扣除）（适用期限至令和10年12月31日）。

隔热・节能改造单价标准（平成21年经济产业省・国土交通省告示第4号）

改造工程内容	单位金额	计量单位
更换玻璃（1〜8地区）	6,300日元	地板面积（㎡）×窗户改造比例
新设内窗（4・5・6・7地区）	8,100日元	地板面积（㎡）×窗户改造比例
新设或更换内窗（1・2・3地区）	11,300日元	地板面积（㎡）×窗户改造比例
更换窗框及玻璃（5・6・7地区）	15,000日元	地板面积（㎡）×窗户改造比例
提升墙体隔热性能的工程	19,400日元	相应部分地板面积（㎡）
提升天花板等隔热性能的工程	2,700日元	相应部分地板面积（㎡）
提升地板等隔热性能的工程（4〜7地区）	4,600日元	相应部分地板面积（㎡）
潜热回收型热水器安装工程	49,700日元	台
热泵式电热水器安装工程	412,200日元	台
空调安装工程	134,400日元	台
太阳能发电设备安装工程	425,500日元	kW

资料来源：国土交通省《省エネ改修に係る所得税額の特例控除》（节能改造相关所得税额特例扣除）（适用于令和7年1月1日以后完工并入住的情形）。地区区分依据平成28年国土交通省告示第265号附表第10。

以延面积100㎡住宅为例，动手估算一遍

假设一栋木结构两层住宅，延面积100㎡（建筑面积50㎡），把上述告示单价累加起来看看。由于隔热单价要乘以"相应部分的地板面积"，这里为了得出全屋整体改造的上限金额，统一按100㎡计算；如果只对一楼的天花板或地板施工，金额会相应降低。

• 墙体抗震改造：22,500日元 × 地板面积100㎡ ＝ 225万日元
• 新设内窗（全部窗户改造＝比例1.0）：8,100日元 × 100㎡ ＝ 81万日元
• 墙体隔热：19,400日元 × 100㎡ ＝ 194万日元
• 天花板隔热：2,700日元 × 100㎡ ＝ 27万日元
• 地板隔热：4,600日元 × 100㎡ ＝ 46万日元
• 隔热小计 ＝ 348万日元

把抗震和隔热工程施加到整栋住宅上，按告示单价计算的合计金额约为573万日元（约27.6万元人民币）。国土交通省「住まいの耐震化」（住宅抗震化）专栏给出的模型案例显示，一栋房龄50年、两层、延面积约100㎡的木结构住宅进行抗震改造，费用约为224万日元，与上文计算出的225万日元几乎一致——这说明告示单价并非脱离现实的纸面数字，而是有实际案例支撑的。

不过，这573万日元并不包含厨卫和内装费用——告示单价只覆盖抗震和节能这两个"性能"部位。实际施工中，还要再叠加厨房、浴室、卫生间、洗漱台和内装工程的费用。这也正是为什么一旦决定动"性能"，原本100多万日元的工程会一口气跳升到500万日元以上的原因。

【计算示例】房龄50年・木结构两层100㎡住宅再生后的收益率

收入端也用官方数据说话。总务省统计局《令和5年住宅・土地統計調査》（令和5年住宅・土地统计调查）显示，民营出租房屋（木结构）的月租金为54,409日元（约2,614元人民币）（民营出租房屋・非木结构为68,548日元，出租房屋整体平均为59,656日元）。折算成年租金收入为652,908日元（约3.14万元人民币）。

总投资额与表面收益率・实际收益率的关系

将租金固定在54,409日元/月，总投资额（购房成本＋工程费＋其他费用）变动时，收益率的变化如下表所示。实际收益率是假设管理费、维修、固定资产税、保险等年度支出占租金收入的20%后计算出的参考数值。

总投资额	年租金收入	表面收益率	实际收益率（假设费用占比20%）
500万日元	652,908日元	13.1%	10.4%
800万日元	652,908日元	8.2%	6.5%
1,000万日元	652,908日元	6.5%	5.2%
1,500万日元	652,908日元	4.4%	3.5%
2,000万日元	652,908日元	3.3%	2.6%
3,000万日元	652,908日元	2.2%	1.7%

全流程模拟测算

假设购房成本300万日元（约14.4万元人民币，按空置房银行等渠道低价取得的情形估算）、工程费570万日元（约27.4万元人民币，即上一章按告示单价计算的抗震＋隔热费用）、其他费用60万日元（约2.9万元人民币，暂估中介费、登记手续费、不动产取得税等），则总投资额为930万日元（约44.7万元人民币）。

• 年租金收入：54,409日元 × 12个月 ＝ 652,908日元
• 表面收益率：652,908日元 ÷ 930万日元 ＝ 7.0%
• 年度费用（假设为租金的20%）：130,582日元
• 实际收益率：522,326日元 ÷ 930万日元 ＝ 5.6%
• 投资回收年限：930万日元 ÷ 522,326日元 ＝ 约17.8年

由此可以反推出工程费的上限。假如想确保8%的表面收益率，总投资额上限为652,908日元÷0.08＝约816万日元（约39.2万元人民币）。扣除购房成本300万日元和其他费用60万日元后，可用于工程的预算约为456万日元（约21.9万元人民币）。而上一章累加出的573万日元已经超出了这条红线——是全面施做抗震和隔热，还是有选择地缩小工程范围，答案就在这个数字上见分晓。

需要提醒的是，54,409日元是全国民营出租房屋（木结构）的平均租金。实际测算时，请务必替换成当地真实的招租行情——地方城市可能只有3万日元级别，都市圈近郊则可能超过7万日元，仅这一个变量的差异，就足以让上述结论完全反转。

2026年可用的补贴与减税：住宅节能2026行动与翻新促进税制

截至2026年，个人可以直接受益的制度主要分为两大类：补贴（住宅节能2026行动）和减税（翻新促进税制）。我们先看补贴部分。

住宅节能2026行动下的4项补贴事业

国土交通省、经济产业省、环境省于令和7年（2025年）11月28日发布了关于强化住宅节能化支持的预算案内阁决议。面向翻新工程的补贴上限如下表所示。

事业名称	对象・条件	补贴上限
未来生态住宅2026事业	未达平成4年基准 → 改造至平成28年基准相当水平	100万日元/户
	未达平成11年基准 → 改造至平成28年基准相当水平	80万日元/户
	未达平成4年基准 → 改造至平成11年基准相当水平	50万日元/户
	未达平成11年基准 → 改造至平成11年基准相当水平	40万日元/户
先进窗户翻新2026事业	高性能窗户隔热改造（环境省・预算1,125亿円）	100万日元/户
热水器节能2026事业	引入高效热水器（经济产业省・预算570亿円）	独栋住宅2台份，集合住宅1台份
出租集合住宅热水器节能2026事业	出租集合住宅小型节能热水器（预算35亿円）	5万日元/台（无追焚功能）・7万日元/台（有追焚功能）

资料来源：国土交通省《住宅の省エネ化への支援強化に関する予算案を閣議決定》（关于强化住宅节能化支持的预算案内阁决议）（令和7年11月28日）、住宅省エネ2026キャンペーン（住宅节能2026行动）官网。

申请时有3点需要特别注意。第一，申请并非由业主本人提出，而是由已登记的"住宅节能支援事业者"代为办理——如果承接工程的公司不是登记事业者，业主根本无法获得补贴，这一点务必在签约前确认清楚。第二，交付申请受理截止日期最晚为2026年12月31日，但一旦预算用完就会提前结束；官网每日公布各事业的预算执行情况，截至2026年8月6日，未来生态住宅2026（翻新类）执行率为2%，先进窗户翻新2026为16%，热水器节能2026为35%。第三，在签订施工合同之前，务必向施工方确认其是否为登记事业者、能否代为申请。

"空置房再生等推进事业"并非个人可直接申请的制度

查找空置房补贴时，经常会看到国土交通省的「空き家再生等推進事業」（空置房再生等推进事业）或空置房对策综合支援事业。但这些制度是以市区町村等地方政府作为事业主体、纳入"社会资本整备综合交付金"等框架运作的，业主本人并不能直接向中央政府申请。在拆除事业类型中，拆除工程费和损失补偿费的8/10为交付对象上限额，负担比例为国家2/5・地方政府2/5・事业主体1/5；在面向民间和个人补贴的活用事业类型中，条件是所补贴的空置房需以维持和再生地区社区为用途、持续使用10年以上。能否使用这项制度，完全取决于所在的市区町村是否设立了相应方案——因此第一步应该是向物件所在地的地方政府窗口咨询，而不是想当然地认为全国统一可申请。

翻新促进税制（所得税・固定资产税）

减税方面，令和8年度税制改正对相关措施进行了延长并放宽了适用条件。根据国土交通省《令和8年度税制改正概要》（令和7年12月），所得税特例措施延长3年，适用期间为令和8年1月1日至令和10年12月31日；固定资产税特例措施延长5年，适用期间为令和8年4月1日至令和13年3月31日；同时，适用住宅的地板面积下限要求从50㎡放宽到40㎡。这意味着空置房中常见的小户型独栋住宅，将更容易被纳入减税范围。

适用工程	工程限额	最大扣除额（所得税）	固定资产税减免
抗震	250万日元	25万日元	1/2
无障碍化	200万日元	20万日元	2/3
节能	250万日元（附设太阳能350万円）	25万日元（35万円）	2/3
三代同居	250万日元	25万日元	不适用
长期优良住宅化（抗震＋节能＋耐久性）	500万日元（600万円）	50万日元（60万円）	1/3
长期优良住宅化（抗震或节能＋耐久性）	250万日元（350万円）	25万日元（35万円）	1/3
育儿	250万日元	25万日元	不适用

以投资为目的时，无法使用所得税抵扣

这是最容易被误解的一点。抗震改造相关所得税额特例扣除的适用条件是"申请人本人主要居住使用的房屋"；节能改造相关特例扣除的条件是"申请人本人所有、且主要居住使用的房屋"。也就是说，以出租为目的翻新的空置房，无论哪一项扣除都不适用——对海外投资者而言，这一点尤其需要划重点：日本的翻新所得税减免，本质上是面向"自住"的国民福利型税制，而非面向出租型投资的税收优惠。节能改造方面，还要求标准工程造价相当额扣除补贴后的金额超过50万日元、登记簿记载的地板面积超过40㎡、合计所得金额在2,000万日元以下等条件。

另外，如果已经获得补贴，扣除对象金额则是标准工程造价相当额减去补贴金额后的余额——补贴和减税可以同时使用，但不能重复受益、两头都按全额计算。扣除额速查表和申报流程，我们已在《翻新减税扣除额速查表与申报流程》中整理，建议在准备年度纳税申报（确定申告）前先查阅。

2025年4月修订版《建筑基准法》改变了全面翻新的手续流程

对于正考虑全面改修空置房的人来说，这是2026年时点最容易被忽视的一项变化。根据令和7年（2025年）4月1日起施行的修订版《建筑基准法》，"审查省略制度"（俗称"4号特例"，此前允许小规模木结构住宅在建筑确认审查时省略结构安全性审查的制度）的适用对象被缩小为"平房且延面积200㎡以下"。这一变化使得木结构两层独栋住宅从"旧4号建筑物"归类为"新2号建筑物"，在进行大规模修缮或大规模改装时，必须履行建筑确认手续——对于计划把日本老宅做彻底翻新的海外投资者而言，这意味着工期和前期报批成本都可能高于预期，需要提前纳入投资测算。

"大规模修缮・大规模改装"具体指什么

《建筑基准法》所称的大规模修缮・大规模改装，是指对主要结构部位（墙壁、立柱、地板、横梁、屋顶、楼梯）中的一种或多种，进行超过半数（过半）的修缮或改装。"过半"的判断按各主要结构部位分别进行：墙壁看占总面积的比例，立柱和横梁看占总根数的比例，地板和屋顶看占总水平投影面积的比例，楼梯看占该楼层总数的比例。

需要办理建筑确认的工程／无需办理的工程

国土交通省住宅局在《木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について》（关于木结构独栋住宅大规模翻新的建筑确认手续）中给出了具体的判断界限，要点整理如下表。

改造部位	需要建筑确认的情形	无需建筑确认的情形
屋顶	改造范围涉及椽条、且改造面积超过总水平投影面积过半	仅更换屋顶铺装材料／在既有屋顶上覆盖新屋顶的覆盖工法
外墙	改造范围涉及构成墙体的主要材料、且改造面积超过总面积过半	在既有外墙上覆盖新装饰材料的改造工法
地板（不含最底层地板）	改造范围涉及龙骨、且改造面积超过总水平投影面积过半	在既有地板上覆盖新装饰材料的改造
楼梯	楼梯过半重新架设的情形	改造级数未达过半／在既有楼梯上覆盖新装饰材料的改造
厨卫・无障碍化	不适用	仅厨房・卫生间・浴室等厨卫翻新，加装扶手或坡道

资料来源：国土交通省住宅局《木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について》（关于木结构独栋住宅大规模翻新的建筑确认手续）（截至令和7年2月21日）。若实际计划中难以判断，需要向特定行政厅（拥有建筑确认审批权限的地方主管部门）咨询。

询价之前应先确认的事项

这条界限同时影响费用和工期。如果计划的是接近"骨架重建"式的彻底改造，就需要额外承担确认申请所需的图纸制作费用和审查周期。反过来，如果通过覆盖工法或饰面材料加铺就能满足性能要求，则可以在避开审批程序的同时改善住宅状态。最快锁定费用波动范围的方法，是先向设计师确认"这项工程是否属于大规模修缮・大规模改装"。需要注意的是，即便无需办理建筑确认手续，改造后的建筑物仍必须符合《建筑基准法》的各项规定。

翻新出租、直接出售、拆除，放在同一张表里比较

空置房的处置决策，不能只看工程费用——因为不同选择所适用的税制完全不同。同一套物件，出租时要考虑折旧，出售时可能适用3,000万日元特别扣除，拆除则会失去住宅用地税收优惠，左右最终收益的因素会随选择而改变。

选择	初期费用	预期收入	适用税制	主要风险
翻新后出租	工程费（按告示单价计算，抗震＋隔热约573万円，以厨卫为主约100多万円）	民营出租房屋（木结构）平均月租54,409日元	折旧费・维修费计入必要经费。所得税翻新减税不适用	招不到租客（出租・出售课题第2位为"租客・买家少"，占40.3%）
不翻新直接出租	最低限度清扫・清理遗留物品	低于市场行情的租金	同上	入住后设备故障・维修负担、与租客的纠纷
出售	拆除费・测量费・中介费	出售所得（一次性）	空置房3,000万日元特别扣除／低效利用土地100万日元扣除	只要有一项适用条件不满足，应纳税额就会大幅变化
拆除后作为空地	拆除费	转为停车场等用途的收入，或出售	住宅用地特例（应纳税标准1/6）失效	固定资产税负担增加，若属于不可重建土地则无法重新建房

选择拆除时的费用参考，我们在《房屋拆除费用行情与每坪单价》中按结构类型做了整理。

出售时的选择：空置房3,000万日元特别扣除的适用条件与期限

根据国税厅（负责国税征收管理的中央机关）Tax Answer No.3306（税务问答第3306号）的说明，出售被继承人居住用财产（空置房）时的特例，适用于平成28年（2016年）4月1日至令和9年（2027年）12月31日期间发生的转让。主要适用条件如下。

• 建于昭和56年5月31日以前的房屋
• 需在继承开始之日起满3年之日所属年份的12月31日前完成出售
• 出售所得金额在1亿日元以下
• 从继承到转让期间，该房屋未被用于经营、出租或居住
• 在转让之日起至转让当年翌年2月15日之前，需满足一定的抗震标准，或已将房屋全部拆除等
• 令和6年1月1日以后的转让，若继承人为3人以上，扣除额调整为2,000万日元

"从继承到转让期间未被用于出租"这一条件尤其关键——只要曾经出租过一次，这项扣除就永久失去适用资格。因此，"先翻新出租"还是"直接出售"，这一个决定往往是不可逆的分水岭。

【计算示例】出售后实际到手金额对比

长期转让所得的税率为20.315%（所得税15%・复兴特别所得税0.315%・居民税5%）。若取得成本不明，可按转让价额的5%作为概算取得成本计算。

情形1：适用空置房3,000万日元特别扣除（转让价额2,000万円，概算取得成本100万円，转让费用70万円）

• 转让所得：2,000万日元 － 100万日元 － 70万日元 ＝ 1,830万日元
• 不适用扣除：1,830万日元 × 20.315% ＝ 约371.8万日元税负
• 适用扣除：因3,000万日元扣除，应纳税转让所得为0日元 → 税额0日元
• 差额：约371.8万日元

情形2：适用低效利用土地100万日元扣除（转让价额500万円，概算取得成本25万円，含拆除费等转让费用80万円）

• 转让所得：500万日元 － 25万日元 － 80万日元 ＝ 395万日元
• 不适用扣除：395万日元 × 20.315% ＝ 约80.2万日元
• 适用扣除：（395万円 － 100万円）× 20.315% ＝ 约59.9万日元
• 差额：约20.3万日元

低效利用土地等100万日元扣除，要求转让价额在城市化区域或用途地域设定区域内不超过800万日元、其他城市规划区域内不超过500万日元，且持有期限超过5年，还需要市区町村对转让前的低效利用状态和转让后的用途进行确认。适用期限在令和8年度税制改正中延长3年，至令和10年12月31日。

拆除时的选择：失去住宅用地特例会发生什么

土地的固定资产税，因住宅用地特例而享有减免：小规模住宅用地（200㎡以下部分）应纳税标准减至1/6，一般住宅用地（超过200㎡部分）减至1/3。一旦拆除建筑物变成空地，这项特例就不再适用，土地的固定资产税负担会大幅增加。

需要提醒的是，即使不拆除，也可能失去这项特例——被市区町村长认定并劝告整改的"特定空置房"（特定空家等，即已严重危害安全、卫生或景观的空置房）及"管理不善空置房"（管理不全空家等），其用地会被排除在住宅用地特例适用范围之外。根据国土交通省的资料，针对特定空置房采取措施的累计数据（平成27年5月〜令和5年3月）为：劝告3,078件、命令382件、行政代执行（强制拆除）180件。《空家等对策の推進に関する特別措置法》（空置房等对策推进特别措施法）已于令和5年12月13日施行修订，新增了"管理不全空家等"这一分类。可以说，"放着不管"这个选项的成本，已经比以前确定性地更高了——对海外投资者而言，这也意味着单纯持有一套无人打理的日本空置房，并不是零成本的等待，而是会随时间推移产生递增的税务和合规风险。

不了解空置房的真实状况，就无法准确判断费用

为什么空置房的费用总是难以预估？答案在于"空置房"这个统计母体本身就存在结构性偏差。看一眼令和6年空置房业主实态调查（样本量N＝1,381千户）的数据，原因就一目了然。

约六成建于1980年以前，约66%存在腐朽破损，约58%通过继承取得

项目	明细
取得方式	继承 约58%／新建・重建 约17%／购买二手住宅 约14%
建造时期	1950年以前 15.1%／1951〜1970年 21.7%／1971〜1980年 26.4%（1980年以前合计约63%）
结构	木结构 85.4%／钢筋混凝土结构 7.5%／钢结构 6.0%
腐朽・破损状况	已出现结构性问题 约20%／部分腐朽破损 约43%／无腐朽破损 约34%
最近5年翻新情况	已实施 21.5%／未实施 约77%

建造时期在1980年以前，意味着这些房屋大多是在昭和56年（1981年）6月1日"新抗震基准"实施之前建成的。抗震改造相关所得税特例扣除之所以把"昭和56年5月31日以前建造"作为适用对象，正是针对这一批老旧存量住宅。根据国土交通省令和8年度税制改正概要的推算，全国住宅存量总户数约5,360万户中，不具备抗震性能的约有700万户（约13%）——这也是理解日本为何为老宅翻新专门设计如此细致的补贴和减税体系的背景：政府的政策目标之一，正是推动这批房龄较大的存量住宅完成抗震和节能升级。

出租・出售的首要课题：住宅老化损坏（43.3%）

打算在未来5年左右出租或出售的家庭（样本量N＝251千户）所列举的课题如下表所示。

课题（多选）	比例
住宅老化损坏	43.3%
租客・买家少	40.3%
家具家电等物品处理	37.4%
设备和门窗老旧	34.0%
翻新费用	21.4%
地区老龄化和人口减少	21.4%
住宅抗震性	16.0%
住宅隔热性	10.5%
不可重建（临路条件不佳等）	7.6%

排名第1的"住宅老化损坏"可以靠施工解决。但排名第2的"租客・买家少"，以及占7.6%的"不可重建"，无论投入多少费用都无法解决。把"能用钱解决的课题"和"不能用钱解决的课题"区分开来，是判断空置房处置方案时应该做的第一件事。排名第3、占37.4%的"家具家电等物品处理"同样不容忽视——遗留物品的清理费用独立于工程费之外产生，视数量多少，可能达到数十万日元的规模。

实地考察时应确认的项目

• 临路条件：是否与《建筑基准法》规定的道路相接2米以上。若属于不可重建，可选择的出路会非常有限
• 地基：是否存在裂缝、有无钢筋、是否为无筋混凝土
• 漏雨：阁楼是否有水渍、天花板是否下沉变形、屋顶材料是否错位
• 白蚁：地基和立柱是否被蛀蚀、有无蚁道
• 给排水：是否接入市政主管道、使用净化槽还是下水道、管道材质和使用年限
• 遗留物品：家具家电等物品的数量及清理费用估算
• 越界・边界：围墙或树木是否越界、有无边界标志

获取物件信息的渠道之一，是国土交通省支持运营的"全国版空き家・空き地バンク"（全国版空置房・空地银行，由地方政府共同参与的官方空置房源信息平台）。截至令和8年（2026年）6月末，参与的地方政府达1,146个，以市区町村为单位计算的全国平均参与率为65.0%，登记物件数19,288件。不过，各地方政府对信息的更新频率和详细程度参差不齐，因此实地考察仍是不可省略的一步——对身处海外、无法频繁往返日本的投资者来说，委托当地专业机构代为实地核查尤为重要。

不要以节税为目的：试着计算一下二手木结构住宅的折旧

在介绍空置房投资时，经常会听到"可以节税"的说法，但把具体数字摆出来，效果的边界就会一目了然。根据国税厅Tax Answer No.5404，已超过法定耐用年数的二手资产，其耐用年数按"法定耐用年数×20%"计算，不满1年的尾数舍去，若结果不满2年则按2年计算。

简易法下的耐用年数与年度折旧额

• 木结构住宅法定耐用年数：22年
• 房龄超过22年时：22年 × 20% ＝ 4.4年 → 舍去尾数为4年
• 假设建筑物价格为400万日元，按定额法（耐用年数4年，折旧率0.250）计算，每年可计提折旧100万日元，共计提4年

如果每年能计提100万日元的折旧费，所得税和居民税的应纳税所得额就会相应减少。但折旧在第4年就结束了，从第5年起折旧费归零，应纳税所得额会随之跳升。这是集中在短期内的费用计提，而不是永久性的节税手段。不同结构类型的折旧率和耐用年数的具体用法，我们在《公寓折旧计算方法与折旧率一览》中也做了整理。

全面翻新可能导致无法使用简易法

这里正是实务中最容易踩的坑。国税厅规定，为将二手资产投入经营使用而支出的资本性支出，若超过该二手资产取得价额的50%，就不能使用简易法估算耐用年数。而且，若资本性支出超过重置价额（购买同等资产全新品所需的价额）的50%，则必须改用法定耐用年数计算。

以前文的例子来说，建筑物价格400万日元，若投入570万日元的工程费，资本性支出会大幅超过取得价额的50%——也就是说，"买得越便宜、翻新得越彻底"，"4年折旧完毕"这个前提就越站不住脚。以节税为核心搭建的投资计划，恰恰最容易在这一点上落空。判断的正确顺序应该是：先确认租金和工程费能否让这单投资在商业逻辑上成立，税收效果放在后面再核实——切勿把这个顺序颠倒过来。

总结：把费用依据回归一手信息，判断就会变快

空置房再生，是一个"为社会课题作出贡献"与"盘活资产"高度重合的领域。正因如此，第一步要做的不是凭情感或善意，而是把判断建立在可核实的数字之上。本文所确认的内容，按判断顺序整理如下。

1. 了解实际金额：翻新资金平均170万日元・中位数70万日元，独栋住宅平均172万日元・中位数85万日元。数千万円是极少数例外
2. 自己动手估算：将告示规定的标准工程造价相当额乘以延面积，即可迅速估算出抗震・隔热工程的大致规模
3. 优先确认手续要求：木结构两层住宅的大规模修缮・改装，自2025年4月起属于建筑确认手续对象
4. 确认制度适用对象：补贴由登记事业者代为申请，所得税翻新减税仅限本人自住住宅
5. 先看无法用钱解决的课题：租客少和不可重建，是工程费解决不了的问题
6. 把各选项放在同一张表上比较：出租会导致无法使用空置房3,000万日元扣除，拆除则会失去住宅用地特例

INA&Associates株式会社始终认为，不动产不是"待售的商品"，而是业主的时间与信用日积月累沉淀而成的资产。对于空置房，我们不会预设"必须翻新"的立场进行提案，而是把数字一一摆在桌面上，与业主一起确认翻新出租、直接出售或拆除，哪一种选择最能让业主本人真正认同——这正是我们的工作。

常见问题

空置房翻新费用到底应该预留多少？

以厨卫和内装为主的话，预留100多万日元后半段（170万日元左右）；如果要深入到抗震和隔热，则应以500万日元以上为参考基准。国土交通省《令和7年度住宅市场动向调查》显示，实施翻新的家庭平均花费170万日元（约8.2万元人民币）、中位数70万日元；独栋住宅平均172万日元、中位数85万日元。另一方面，按告示规定的标准工程造价相当额计算，对延面积100㎡的住宅完整实施抗震（墙体）和隔热（窗户・墙体・天花板・地板）改造，合计约573万日元（约27.6万元人民币）。最终落在这两个数字之间的哪个位置，正是判断的核心所在。

补贴个人可以直接申请吗？

不可以。住宅节能2026行动的4项补贴事业，机制是由登记的住宅节能支援事业者代替业主提出申请，业主本人无法自行办理交付申请。请在签订施工合同前，确认承接工程的公司是否为登记事业者。交付申请受理截止日期最晚为2026年12月31日，但一旦预算用完就会提前结束。

全面翻新是否需要办理建筑确认？

如果是木结构两层独栋住宅，对墙壁・立柱・地板・横梁・屋顶・楼梯中的一种或多种进行超过半数的修缮或改装，就需要办理。根据2025年4月1日起施行的修订版《建筑基准法》，木结构两层住宅已被归类为新2号建筑物。不过，仅更换屋顶铺装材料、外墙覆盖工法、地板饰面材料加铺，以及仅限厨房・卫生间・浴室的翻新，均不属于此列。若难以判断，建议向特定行政厅咨询。

直接出售比翻新更划算的空置房，是什么样的空置房？

不可重建的物件、当地行情预期租金仅在3万日元级别的物件，以及已出现结构性问题的物件。不可重建的问题无法靠工程费解决，退出渠道也非常有限。此外，出售继承所得的空置房可能适用3,000万日元特别扣除，但只要曾经出租过一次，这项扣除就会永久失效。建议在决定"先出租"之前，先把出售后的实际到手金额算一遍。

空置房银行上的物件可以作为投资对象吗？

作为信息来源是有效的，但不能直接作为投资判断的依据。全国版空置房・空地银行截至令和8年6月末，参与地方政府1,146个，登记物件19,288件，具备一定规模，但各地方政府对信息的更新频率和详细程度参差不齐。尤其是腐朽破损状况和临路条件，仅凭线上信息无法判断，实地考察和专业人士陪同是前提条件——这一点对无法频繁往返日本的海外投资者尤为重要，建议委托当地信得过的机构代为核实。

引用・参考资料

• 国土交通省《令和7年度 住宅市場動向調査報告書》（令和7年度住宅市场动向调查报告书）（令和8年7月公布）
• 国土交通省《令和6年空き家所有者実態調査結果》（令和6年空置房业主实态调查结果）（令和7年8月公布）
• 总务省统计局《令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要》（令和5年住宅・土地统计调查 住宅及家庭基本统计 结果概要）
• 国土交通省《耐震改修に係る所得税額の特例控除》（抗震改造相关所得税额特例扣除）（平成21年国土交通省告示第383号）
• 国土交通省《省エネ改修に係る所得税額の特例控除》（节能改造相关所得税额特例扣除）（平成21年经产省・国交省告示第4号）
• 国土交通省《令和8年度 国土交通省税制改正概要》（令和7年12月）
• 国土交通省・经济产业省・环境省《住宅の省エネ化への支援強化に関する予算案を閣議決定》（关于强化住宅节能化支持的预算案内阁决议）（令和7年11月28日）
• 住宅省エネ2026キャンペーン（住宅节能2026行动）（未来生态住宅2026事业・先进窗户翻新2026事业・热水器节能2026事业・出租集合住宅热水器节能2026事业）
• 国土交通省住宅局《木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について》（关于木结构独栋住宅大规模翻新的建筑确认手续）（令和7年2月21日时点）
• 国土交通省《建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し》（关于建筑确认・检查对象建筑物规模等的调整）（令和7年4月1日施行）
• 国土交通省《固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置》（固定资产税等住宅用地特例相关空置房对策措施）
• 国土交通省《空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報》（空置房等对策推进特别措施法相关信息）（令和5年12月13日改正法施行）
• 国土交通省《住まいの耐震化 補助金・支援制度について》（住宅抗震化 补贴・支援制度）
• 国土交通省《全国版空き家・空き地バンク》（全国版空置房・空地银行）（令和8年6月末时点实绩）
• 国税厅Tax Answer No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（出售被继承人居住用财产〔空置房〕时的特例）
• 国税厅Tax Answer No.3226「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」（转让低效利用土地等情形下的长期转让所得特别扣除）
• 国税厅Tax Answer No.5404「中古資産の耐用年数」（二手资产的耐用年数）
• 国土交通省《空き家再生等推進事業【除却事業タイプ】【活用事業タイプ】》（空置房再生等推进事业〔拆除事业类型〕〔活用事业类型〕）

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