상속받은 본가가 빈집인 채로 남아 있다. 고치면 임대할 수 있을지, 비용은 얼마나 드는지, 애초에 고칠 가치가 있는지. 이 기사는 그렇게 고민하는 빈집 소유자와, 지방·교외의 오래된 단독주택을 투자 대상으로 검토하는 분들을 위해 비용의 실제 금액과 판단 순서를 일본 정부의 공적 통계만으로 정리한 것입니다. 먼저 짚어 둘 것은, 일본에는 한국의 전세(傳貰) 제도가 존재하지 않는다는 점입니다. 한국에서는 임차인이 맡기는 보증금 자체가 임대인의 무이자 레버리지 수단이 되지만, 일본의 임대차는 월세(家賃, 야칭) 중심이고 소액의 보증금(敷金, 시키킹)·사례금(礼金, 레이킨)만 오갈 뿐입니다. 즉 이 기사에서 다루는 리모델링비·취득비를 조달하는 방법은 사실상 은행 대출 전액 차입뿐이며, 전세금처럼 무이자로 조달할 수 있는 자금원은 일본에 없습니다. 이 차이가 수익률 계산 전체에 영향을 미친다는 점을 염두에 두고 읽어 주십시오. 국토교통성(国土交通省, 일본의 국토교통부에 해당) 조사에 따르면 리모델링을 실시한 가구의 자금은 평균 170만엔(약 1,513만원), 중앙값은 70만엔(약 623만원)이었습니다. 수천만 엔 규모의 전면 개수는 예외이며, 많은 사람이 실제로 쓰는 금액은 이 수준입니다. 먼저 자신의 집이 어느 쪽에 가까운지를 파악하는 데서 시작합니다.
※ 이 글의 원화 환산액은 1엔≈8.9원(2026년 8월 기준 참고 환율)으로 계산한 근사치입니다. 실제 송금·환전 시점의 환율에 따라 달라질 수 있습니다.
이 기사의 핵심
- 빈집 리모델링 비용은 공적 통계 기준 평균 170만엔(약 1,513만원)·중앙값 70만엔(약 623만원)입니다. 단독주택만 보면 평균 172만엔(약 1,531만원)·중앙값 85만엔(약 757만원)입니다.
- 내진·단열 공사는 국가가 고시로 단가를 정해두고 있어, 연면적을 곱하기만 하면 공사비 규모를 스스로 개산할 수 있습니다.
- 2026년에는 '주택 에너지절약 2026 캠페인(住宅省エネ2026キャンペーン)'의 4개 사업과 리모델링 촉진 세제를 활용할 수 있지만, 소득세 공제는 본인이 거주하는 집에 한정됩니다.
- 2025년 4월 1일 개정 건축기준법에 따라, 목조 2층 건물의 대규모 개수에는 건축확인 절차가 필요해졌습니다.
- 고친다·임대한다·판다·철거한다는 적용되는 세제가 완전히 다릅니다. 매각이라면 3,000만엔(약 2억 6,700만원) 특별공제, 철거라면 주택용지 특례 소멸이 판단을 좌우합니다.
빈집 리모델링 비용은 먼저 '평균 170만엔·중앙값 70만엔'에서 시작한다
빈집 리모델링 비용을 알고 싶을 때 가장 먼저 봐야 할 것은 업체의 견적 시세표가 아니라 국가 통계입니다. 국토교통성이 2026년(레이와 8년) 7월에 공표한 「2025년도(令和7年度) 주택시장 동향조사 보고서」에 따르면, 리모델링을 실시한 가구의 자금은 평균 170만엔(약 1,513만원), 중앙값 70만엔(약 623만원)이었습니다. 평균과 중앙값이 이만큼 벌어진 것은 일부 대규모 개수가 평균을 끌어올렸기 때문입니다. 절반의 가구는 70만엔 이하로 공사를 끝냈습니다.
한국 독자에게는 이 격차 자체가 낯설게 느껴질 수 있습니다. 한국의 아파트 리모델링·인테리어 시장은 신축급 올수리를 기준으로 상담이 시작되는 경우가 많지만, 일본의 빈집 리모델링은 "필요한 부분만 최소한으로"가 기본값입니다. 이는 일본 목조 단독주택 특유의 부위별 개별 공사 관행과, 뒤에서 다룰 국가 고시 단가 제도가 만들어낸 결과이기도 합니다.
국토교통성 조사에 나타난 실제 리모델링 자금
자금의 내역을 보면 자기자금이 143만엔(약 1,273만원)으로 자기자금 비율은 84.2%입니다. 즉 대다수 가구는 대출을 받지 않고 보유 자금으로 공사를 진행하고 있습니다. 연도별 추이도 이 공사가 '대출까지 받아서 할 일'은 아니라는 점을 보여줍니다.
| 연도 | 리모델링 자금 총액 | 그중 자기자금 | 자기자금 비율 |
|---|---|---|---|
| 2021년도(令和3年度) | 201만엔(약 1,789만원) | 161만엔(약 1,433만원) | 80.3% |
| 2022년도(令和4年度) | 206만엔(약 1,833만원) | 153만엔(약 1,362만원) | 74.1% |
| 2023년도(令和5年度) | 137만엔(약 1,219만원) | 112만엔(약 997만원) | 81.9% |
| 2024년도(令和6年度) | 154만엔(약 1,371만원) | 132만엔(약 1,175만원) | 85.5% |
| 2025년도(令和7年度) | 170만엔(약 1,513만원) | 143만엔(약 1,273만원) | 84.2% |
출처: 국토교통성(国土交通省)「2025년도(令和7年度) 주택시장 동향조사 보고서」(2026년 7월 공표). 분양주택·기존(중고) 주택·리모델링 주택의 조사 대상은 3대 도시권(도쿄권·오사카권·나고야권)입니다.
주택 유형별로 보면, 단독주택의 2025년도 리모델링 자금은 평균 172만엔(약 1,531만원), 중앙값 85만엔(약 757만원)입니다. 공동주택은 평균 166만엔(약 1,477만원), 중앙값 40만엔(약 356만원)이었습니다. 단독주택 빈집을 고치는 경우, 먼저 100만엔대 후반(약 890만원대)을 기준선으로 두는 것이 실태에 가까운 출발점입니다.
취득비와 함께 보면 비용의 전체 그림이 달라집니다
같은 조사에서, 기존(중고) 단독주택을 취득한 가구의 구입 자금은 평균 2,966만엔(약 2억 6,407만원), 중앙값 2,650만엔(약 2억 3,585만원), 자기자금 비율 38.1%였습니다. 그리고 중고 단독주택을 취득한 가구의 71.8%가 구입 전후에 리모델링을 실시했습니다. 중고 단독주택 취득은 구입으로 끝나는 것이 아니라, 공사까지 묶어서 자금 계획을 세우는 것이 표준이라는 뜻입니다.
| 항목 | 평균값 | 중앙값 | 자기자금 비율 |
|---|---|---|---|
| 기존(중고) 단독주택 구입 자금 | 2,966만엔(약 2억 6,407만원) | 2,650만엔(약 2억 3,585만원) | 38.1% |
| 기존(중고) 공동주택 구입 자금 | 3,321만엔(약 2억 9,557만원) | 2,750만엔(약 2억 4,475만원) | 40.0% |
| 리모델링 자금(전체) | 170만엔(약 1,513만원) | 70만엔(약 623만원) | 84.2% |
| 리모델링 자금(단독주택) | 172만엔(약 1,531만원) | 85만엔(약 757만원) | 83.2% |
실제로 이루어지는 공사는 물 사용 공간·내장·지붕에 집중되어 있습니다
국토교통성의 「2024년(令和6年) 빈집 소유자 실태조사 결과」(2025년 8월 공표)에 따르면, 최근 5년간 리모델링을 실시한 빈집 소유 가구는 21.5%에 그칩니다. 그리고 실시한 공사 내용은 다음과 같이 편중되어 있습니다.
| 공사 내용 | 실시 비율(복수응답) |
|---|---|
| 주방, 화장실, 욕실, 세면실 개수공사 | 43.6% |
| 천장·벽·바닥 등 내장공사 | 39.4% |
| 지붕 이엉 교체공사, 방수 개수공사 | 32.6% |
| 외벽 개수공사 | 31.1% |
| 급탕설비 등 개수·교체공사 | 29.5% |
| 배리어프리화 공사 | 8.0% |
| 증축이나 방 배치 변경공사 | 7.6% |
| 창문 등 단열 개수공사 | 6.8% |
| 내진 개수공사 | 3.4% |
단열 6.8%, 내진 3.4%라는 숫자는 실제로 성능 개선까지 손댄 빈집이 거의 없다는 것을 의미합니다. 뒤집어 말하면, 내진과 단열까지 파고드는지 여부가 비용이 100만엔대(약 890만원대)에서 끝나는지 500만엔(약 4,450만원)을 넘는지를 가르는 분기점이 됩니다. 욕실과 화장실을 분리하는 것과 같은 물 사용 공간 공사의 공법 선택과 비용에 대해서는 욕실과 화장실을 분리하는 공사 방법과 비용 기준에서 정리했습니다.
부위별 단가표로 개산하기｜국가가 고시로 정한 '표준적인 공사비용 상당액'
견적을 받기 전에 직접 개산하고 싶다면, 국가가 세제 계산에 쓰기 위해 고시로 정해 둔 '표준적인 공사비용 상당액(標準的な工事費用相当額)'을 활용할 수 있습니다. 이는 실제로 든 금액이 아니라, 국가가 정한 단가에 면적이나 대수를 곱해 산출하는 금액입니다. 감세액 계산에 쓰이는 숫자이지만, 공사 규모를 가늠하는 잣대로도 유효합니다. 이런 방식으로 국가가 공사비 단가 자체를 법령으로 고시해 두는 제도는 한국에는 없는 일본 특유의 접근입니다. 덕분에 견적을 받기 전이라도 세무사나 시공업체 없이 스스로 대략적인 공사비를 계산할 수 있습니다.
내진 개수공사 단가(2009년(平成21年) 국토교통성 고시 제383호)
| 개수공사 내용 | 단위당 금액 | 단위 |
|---|---|---|
| 목조주택 기초 관련 내진 개수 | 15,400엔(약 13만 7천원) | 가옥의 건축면적(㎡) |
| 목조주택 벽 관련 내진 개수 | 22,500엔(약 20만원) | 가옥의 바닥면적(㎡) |
| 목조주택 지붕 관련 내진 개수 | 19,300엔(약 17만 2천원) | 시공면적(㎡) |
| 목조주택 기초·벽·지붕 이외의 내진 개수 | 33,000엔(약 29만 4천원) | 가옥의 바닥면적(㎡) |
| 목조 이외 주택의 벽 관련 내진 개수 | 75,500엔(약 67만 2천원) | 가옥의 바닥면적(㎡) |
| 목조 이외 주택의 기둥 감기보강 공사 | 1,434,500엔(약 1,277만원) | 개소 수 |
| 목조 이외 주택의 면진 공사 | 591,500엔(약 526만원) | 개소 수 |
출처: 국토교통성(国土交通省)「내진 개수와 관련한 소득세액 특례공제」(적용기한: 2028년(令和10年) 12월 31일).
단열·에너지절약 개수공사 단가(2009년(平成21年) 경제산업성·국토교통성 고시 제4호)
| 개수공사 내용 | 단위당 금액 | 단위 |
|---|---|---|
| 유리 교체(1~8지역) | 6,300엔(약 5만 6천원) | 바닥면적(㎡)×창문 개수 비율 |
| 내창 신설(4·5·6·7지역) | 8,100엔(약 7만 2천원) | 바닥면적(㎡)×창문 개수 비율 |
| 내창 신설 또는 교체(1·2·3지역) | 11,300엔(약 10만 1천원) | 바닥면적(㎡)×창문 개수 비율 |
| 새시 및 유리 교체(5·6·7지역) | 15,000엔(약 13만 4천원) | 바닥면적(㎡)×창문 개수 비율 |
| 벽 단열성 강화공사 | 19,400엔(약 17만 3천원) | 해당 부분 바닥면적(㎡) |
| 천장 등 단열성 강화공사 | 2,700엔(약 2만 4천원) | 해당 부분 바닥면적(㎡) |
| 바닥 등 단열성 강화공사(4~7지역) | 4,600엔(약 4만 1천원) | 해당 부분 바닥면적(㎡) |
| 잠열회수형 급탕기 설치공사 | 49,700엔(약 44만 2천원) | 대 |
| 히트펌프식 전기급탕기 설치공사 | 412,200엔(약 367만원) | 대 |
| 에어컨 설치공사 | 134,400엔(약 120만원) | 대 |
| 태양광발전설비 설치공사 | 425,500엔(약 379만원) | kW |
출처: 국토교통성(国土交通省)「에너지절약 개수와 관련한 소득세액 특례공제」(2025년(令和7年) 1월 1일 이후 공사를 완료하고 거주하는 경우). 지역구분은 2016년(平成28年) 국토교통성 고시 제265호 별표 제10에 따릅니다.
연면적 100㎡ 주택으로 개산 절차를 짜보기
목조 2층, 연면적 100㎡(건축면적 50㎡)인 주택을 상정해 고시 단가를 쌓아 올려 보겠습니다. 단열 단가를 곱하는 대상은 '해당 부분의 바닥면적'이므로, 여기서는 집 전체에 손을 댔을 경우의 상한선 쪽 숫자로 모두 100㎡로 계산합니다. 천장이나 바닥을 1층분으로만 한정하면 그만큼 금액은 낮아집니다.
- 벽 내진 개수: 22,500엔 × 바닥면적 100㎡ = 225만엔(약 2,003만원)
- 내창 신설(모든 창문 개수=비율 1.0): 8,100엔 × 100㎡ = 81만엔(약 721만원)
- 벽 단열: 19,400엔 × 100㎡ = 194만엔(약 1,727만원)
- 천장 단열: 2,700엔 × 100㎡ = 27만엔(약 240만원)
- 바닥 단열: 4,600엔 × 100㎡ = 46만엔(약 409만원)
- 단열 소계 = 348만엔(약 3,097만원)
내진과 단열을 집 전체에 시공하면, 고시 단가 기준으로 약 573만엔(약 5,100만원) 수준이 됩니다. 국토교통성의 「집의 내진화(住まいの耐震化)」에는 축조 50년·2층 건물·연면적 약 100㎡인 목조주택의 내진 개수에 224만엔(약 1,994만원) 정도가 든다는 모델 사례가 제시되어 있어, 위의 내진 225만엔과 거의 일치합니다. 고시 단가가 현실과 동떨어진 숫자는 아니라는 확인이 됩니다.
다만 이 573만엔에는 물 사용 공간과 내장이 포함되어 있지 않습니다. 고시 단가가 정하고 있는 것은 내진과 에너지절약 부위뿐입니다. 실제 공사에서는 여기에 주방·욕실·화장실·세면대와 내장이 얹힙니다. 성능에 손을 대면 100만엔대(약 890만원대) 공사가 단숨에 500만엔대(약 4,450만원대)를 넘어가는 것은 이런 구조 때문입니다.
【계산 예시】축조 50년·목조 2층 100㎡를 재생했을 때의 수익률
수입 쪽에도 공적인 숫자를 놓아 보겠습니다. 총무성 통계국(総務省統計局, 일본의 통계청에 해당)의 「2023년(令和5年) 주택·토지 통계조사」에 따르면, 민영 임대주택(목조)의 월세는 54,409엔(약 48만 4천원)입니다(민영 임대주택·비목조는 68,548엔(약 61만원), 임대주택 전체는 59,656엔(약 53만 1천원)). 연간으로는 652,908엔(약 581만원)이 됩니다.
여기서 한국 투자자가 짚어야 할 대목이 있습니다. 앞서 언급했듯 일본에는 전세가 없으므로, 이 월세 수입만이 현금흐름의 원천입니다. 한국식 전세 레버리지 계산(보증금으로 자기자본을 늘리고 대출을 줄이는 방식)이 통하지 않기 때문에, 아래 수익률은 총투자액을 전액 자기자본 또는 대출로 조달했다고 가정한 표면·실질 수익률입니다. 실제로는 대출 이자 상환액을 실질 수익률에서 추가로 빼야 순현금흐름이 나옵니다.
총투자액과 표면수익률·실질수익률의 관계
월세를 54,409엔/월로 고정하고 총투자액(취득비+공사비+제반비용)을 움직이면, 수익률은 다음과 같이 달라집니다. 실질수익률은 관리비·수선·고정자산세·보험 등 연간 경비를 임대료 수입의 20%로 가정해 산출한 참고값입니다.
| 총투자액 | 연간 임대료 수입 | 표면수익률 | 실질수익률(경비 20% 가정) |
|---|---|---|---|
| 500만엔(약 4,450만원) | 652,908엔(약 581만원) | 13.1% | 10.4% |
| 800만엔(약 7,120만원) | 652,908엔(약 581만원) | 8.2% | 6.5% |
| 1,000만엔(약 8,900만원) | 652,908엔(약 581만원) | 6.5% | 5.2% |
| 1,500만엔(약 1억 3,350만원) | 652,908엔(약 581만원) | 4.4% | 3.5% |
| 2,000만엔(약 1억 7,800만원) | 652,908엔(약 581만원) | 3.3% | 2.6% |
| 3,000만엔(약 2억 6,700만원) | 652,908엔(약 581만원) | 2.2% | 1.7% |
전체 시뮬레이션
취득비 300만엔(약 2,670만원, 빈집뱅크 등에서의 저렴한 취득을 가정), 공사비 570만엔(약 5,073만원, 앞 장의 고시 단가 기준 내진+단열), 제반비용 60만엔(약 534만원, 중개수수료·등기비용·부동산취득세 등 가정치)으로 하면, 총투자액은 930만엔(약 8,277만원)입니다.
- 연간 임대료 수입: 54,409엔 × 12개월 = 652,908엔(약 581만원)
- 표면수익률: 652,908엔 ÷ 930만엔 = 7.0%
- 연간 경비(임대료의 20% 가정): 130,582엔(약 116만 2천원)
- 실질수익률: 522,326엔(약 465만원) ÷ 930만엔 = 5.6%
- 투자회수 연수: 930만엔 ÷ 522,326엔 = 약 17.8년
여기서 역산하면 공사비의 상한이 보입니다. 만약 표면수익률 8%를 확보하고 싶다면, 총투자액은 652,908엔 ÷ 0.08 = 약 816만엔(약 7,262만원)이 상한입니다. 취득비 300만엔과 제반비용 60만엔을 제하면, 쓸 수 있는 공사비는 약 456만엔(약 4,058만원)이 됩니다. 앞 장에서 쌓아 올린 573만엔은 이 선을 넘습니다. 내진과 단열을 풀로 시공할지, 부위를 좁힐지의 판단은 여기서 결정됩니다.
참고로 월세 54,409엔은 전국 민영 임대주택(목조)의 평균값입니다. 실제 예상 월세는 현지의 모집 사례로 바꿔서 계산해야 합니다. 지방에서는 3만엔대(약 27만원대), 도시 근교에서는 7만엔(약 62만 3천원)을 넘는 경우도 있어, 이 변수 하나로 결론이 뒤집힐 수 있습니다.
2026년에 쓸 수 있는 보조금과 감세｜주택 에너지절약 2026 캠페인과 리모델링 촉진 세제
2026년 시점에 개인이 직접 혜택을 받을 수 있는 제도는 크게 보조금(주택 에너지절약 2026 캠페인)과 감세(리모델링 촉진 세제) 두 가지입니다. 먼저 보조금부터 봅니다.
주택 에너지절약 2026 캠페인의 4개 사업
국토교통성·경제산업성·환경성은 2025년(令和7年) 11월 28일, 주택의 에너지절약화 지원 강화에 관한 예산안을 각의결정(閣議決定, 한국의 국무회의 의결에 해당)했다고 발표했습니다. 리모델링용 보조 상한은 다음과 같습니다.
| 사업명 | 대상·조건 | 보조 상한 |
|---|---|---|
| 미라이 에코주택 2026 사업(みらいエコ住宅2026事業) | 1992년(平成4年) 기준 미달 → 2016년(平成28年) 기준 상당으로 개수 | 100만엔/호(약 890만원) |
| 1999년(平成11年) 기준 미달 → 2016년(平成28年) 기준 상당으로 개수 | 80만엔/호(약 712만원) | |
| 1992년(平成4年) 기준 미달 → 1999년(平成11年) 기준 상당으로 개수 | 50만엔/호(약 445만원) | |
| 1999년(平成11年) 기준 미달 → 1999년(平成11年) 기준 상당으로 개수 | 40만엔/호(약 356만원) | |
| 선진적 창 리노베 2026 사업(先進的窓リノベ2026事業) | 고성능 창의 단열 개수(환경성 담당·예산 1,125억엔(약 1조 13억원)) | 100만엔/호(약 890만원) |
| 급탕 에너지절약 2026 사업(給湯省エネ2026事業) | 고효율 급탕기 도입(경제산업성 담당·예산 570억엔(약 5,073억원)) | 단독주택은 2대분, 공동주택은 1대분 |
| 임대 공동주택 급탕 에너지절약 2026 사업(賃貸集合給湯省エネ2026事業) | 임대 공동주택용 소형 에너지절약형 급탕기(예산 35억엔(약 312억원)) | 5만엔/대(약 44만 5천원, 추가가열 없음)·7만엔/대(약 62만 3천원, 추가가열 있음) |
출처: 국토교통성(国土交通省)「주택의 에너지절약화 지원 강화에 관한 예산안을 각의결정」(2025년 11월 28일), 주택 에너지절약 2026 캠페인.
신청할 때 알아두어야 할 점이 세 가지 있습니다. 첫째, 신청은 소유자 본인이 아니라 등록된 주택 에너지절약 지원사업자가 대행합니다. 공사를 의뢰하는 회사가 등록사업자가 아니면애초에 보조를 받을 수 없습니다. 둘째, 교부신청 접수는 늦어도 2026년 12월 31일까지지만, 예산 상한에 도달한 시점에 종료됩니다. 공식 사이트에서는 사업별 예산 집행 현황이 매일 공표되는데, 2026년 8월 6일 시점 기준 미라이 에코주택 2026(리모델링)이 2%, 선진적 창 리노베 2026이 16%, 급탕 에너지절약 2026이 35%였습니다. 셋째, 공사 계약 전에 사업자에게 등록 여부와 신청 가능 여부를 확인해 두는 것입니다.
'빈집 재생 등 추진사업'은 개인이 직접 신청하는 제도가 아닙니다
빈집 보조금을 검색하면 국토교통성의 「빈집 재생 등 추진사업(空き家再生等推進事業)」이나 빈집 대책 종합지원사업이 자주 소개됩니다. 다만 이들은 시·구·정·촌 등 기초지자체가 사업 주체가 되는 사회자본정비 종합교부금 등의 틀이며, 소유자가 국가에 직접 신청하는 제도가 아닙니다. 철거사업 유형에서는 철거공사비와 손실보상비의 8/10이 교부 대상 한도액이고, 부담비율은 국비 2/5·지방자치단체 2/5·사업주체 1/5입니다. 활용사업 유형에서 민간·개인에게 보조하는 경우는, 지역 커뮤니티 유지·재생에 기여하는 용도로 10년 이상 활용하는 것이 조건이 됩니다. 이용 가능 여부는 해당 시·구·정·촌이 제도를 마련해 두었는지에 따라 결정됩니다. 먼저 물건 소재지의 지자체 창구에 확인하는 것이 순서입니다.
리모델링 촉진 세제(소득세·고정자산세)
감세 쪽은 2026년도(令和8年度) 세제개정에서 연장과 요건 완화가 이루어졌습니다. 국토교통성의 「2026년도(令和8年度) 세제개정 개요」(2025년 12월)에 따르면, 소득세 특례조치는 2026년(令和8年) 1월 1일부터 2028년(令和10年) 12월 31일까지 3년간 연장, 고정자산세 특례조치는 2026년 4월 1일부터 2031년(令和13年) 3월 31일까지 5년간 연장되었고, 대상 주택의 바닥면적 요건 하한이 50㎡에서 40㎡로 완화되었습니다. 빈집에 많은 소규모 단독주택이 대상에 들기 쉬워졌다는 의미를 지닙니다.
| 대상공사 | 대상공사 한도액 | 최대공제액(소득세) | 고정자산세 경감 |
|---|---|---|---|
| 내진 | 250만엔(약 2,225만원) | 25만엔(약 223만원) | 1/2 |
| 배리어프리 | 200만엔(약 1,780만원) | 20만엔(약 178만원) | 2/3 |
| 에너지절약 | 250만엔(약 2,225만원, 태양광 병설 시 350만엔·약 3,115만원) | 25만엔(약 223만원, 35만엔·약 312만원) | 2/3 |
| 3세대 동거 | 250만엔(약 2,225만원) | 25만엔(약 223만원) | 대상외 |
| 장기우량주택화(내진+에너지절약+내구성) | 500만엔(약 4,450만원, 600만엔·약 5,340만원) | 50만엔(약 445만원, 60만엔·약 534만원) | 1/3 |
| 장기우량주택화(내진 또는 에너지절약+내구성) | 250만엔(약 2,225만원, 350만엔·약 3,115만원) | 25만엔(약 223만원, 35만엔·약 312만원) | 1/3 |
| 육아 | 250만엔(약 2,225만원) | 25만엔(약 223만원) | 대상외 |
투자 목적으로는 소득세 공제를 쓸 수 없습니다
여기가 가장 오해하기 쉬운 지점입니다. 내진 개수와 관련한 소득세액 특례공제는 '감세 신청자가 주로 거주용으로 제공하는 가옥', 에너지절약 개수와 관련한 특례공제는 '감세 신청자가 소유하며, 주로 거주용으로 제공하는 가옥'일 것을 요건으로 합니다. 임대할 목적으로 개수한 빈집은 어느 공제의 대상도 되지 않습니다. 에너지절약 개수에서는 추가로, 표준적인 공사비용 상당액에서 보조금 등을 뺀 금액이 50만엔을 넘을 것, 바닥면적이 등기부 표시상 40㎡를 넘을 것, 합계소득금액이 2,000만엔 이하일 것 등도 요구됩니다.
또한 보조금을 교부받은 경우는, 표준적인 공사비용 상당액에서 보조금 액수를 뺀 후의 금액이 공제 대상입니다. 보조금과 감세는 '병용은 가능하지만, 이중으로 받을 수는 없다'는 관계입니다. 공제액 조견표와 신고 절차는 리모델링 감세 공제액 조견표와 신고 절차에서 정리했으니, 확정신고 준비 단계에서 확인해 보십시오. 한국 투자자에게는 이 대목이 특히 중요합니다. 일본에서 임대 목적으로 부동산을 취득·개수하는 외국인 투자자는 애초에 이 소득세 공제의 적용 대상 자체가 아니므로, 절세 효과를 투자 수익률 계산에 넣어서는 안 됩니다.
2025년 4월 개정 건축기준법으로, 전면 리모델링 절차가 바뀌었습니다
빈집 전면 개수를 검토하는 분이 2026년 시점에 가장 놓치기 쉬운 것이 이 변경 사항입니다. 2025년(令和7年) 4월 1일 시행된 개정 건축기준법에 따라, 심사생략제도(이른바 4호 특례)의 대상이 '단층이면서 연면적 200㎡ 이하'로 축소되었습니다. 이로써 목조 2층 단독주택은 '구4호 건축물'에서 '신2호 건축물'로 옮겨져, 대규모 수선·대규모 모양 변경 공사를 할 경우 건축확인 절차가 필요해졌습니다.
'대규모 수선·모양 변경'이란 무엇을 가리키는가
건축기준법이 말하는 대규모 수선·모양 변경이란, 주요 구조부(벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 계단) 중 1종 이상에 대해 이루어지는 과반의 수선·모양 변경을 가리킵니다. 과반의 판단은 주요 구조부별로 이루어지며, 벽은 총면적에서 차지하는 비율, 기둥과 보는 총 개수에서 차지하는 비율, 바닥과 지붕은 총 수평투영면적에서 차지하는 비율, 계단은 해당 층의 총수에서 차지하는 비율로 판단합니다.
건축확인이 필요한 공사／필요하지 않은 공사
국토교통성 주택국은 「목조 단독주택의 대규모 리모델링에 관한 건축확인 절차에 대하여」에서 구체적인 경계선을 제시하고 있습니다. 판단의 요점을 정리했습니다.
| 개수 부위 | 건축확인이 필요한 예 | 건축확인이 불필요한 예 |
|---|---|---|
| 지붕 | 개수 범위가 서까래까지 미치고, 개수 면적이 총 수평투영면적의 과반이 되는 경우 | 지붕 마감재만의 개수／기존 지붕 위에 새 지붕을 덧씌우는 커버 공법 |
| 외벽 | 개수 범위가 벽을 구성하는 주요 자재까지 미치고, 개수 면적이 총면적의 과반이 되는 경우 | 기존 외벽 위에 새 마감재를 덧씌우는 공법에 의한 개수 |
| 바닥(최하층 바닥 제외) | 개수 범위가 장선까지 미치고, 개수 면적이 총 수평투영면적의 과반이 되는 경우 | 기존 바닥 위에 새 마감재를 덧씌우는 개수 |
| 계단 | 계단의 과반을 다시 놓는 경우 | 과반에 이르지 않는 단수의 개수／기존 계단 위에 새 마감재를 덧씌우는 개수 |
| 물 사용 공간·배리어프리 | 해당 없음 | 주방·화장실·욕실 등 물 사용 공간만의 리모델링, 손잡이·경사로 설치 |
출처: 국토교통성 주택국(国土交通省住宅局)「목조 단독주택의 대규모 리모델링에 관한 건축확인 절차에 대하여」(2025년 2월 21일 시점). 실제 계획에서 판단이 서지 않을 경우 특정행정청(特定行政庁, 건축확인 권한을 가진 지자체 행정기관)에 상담해야 합니다.
견적을 받기 전에 확인해 둘 것
이 경계선은 비용과 공사기간 양쪽에 영향을 미칩니다. 골조만 남기는 것에 가까운 개수를 상정했던 경우, 확인신청 도서 작성비용과 심사기간이 별도로 필요해집니다. 반대로 커버 공법이나 마감재 덧씌우기로 성능을 확보할 수 있다면, 절차를 피하면서도 주택 상태를 개선할 수 있습니다. 설계자에게 "이 공사는 대규모 수선·모양 변경에 해당하는가"를 가장 먼저 확인하는 것이 비용 변동을 억제하는 가장 빠른 길입니다. 건축확인 절차가 필요 없는 경우라도, 개수 후의 건축물은 건축기준법 규정에 적합해야 합니다. 참고로 한국의 건축법에도 대수선(大修繕) 개념과 허가·신고 절차가 있지만, 판단 기준이 되는 면적·비율 산정 방식은 일본과 다르므로 일본 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
고친다·임대한다·판다·철거한다를 같은 표로 비교하기
빈집의 판단은 공사비만으로 결정되지 않습니다. 선택지마다 적용되는 세제가 완전히 다르기 때문입니다. 같은 물건이라도 임대라면 감가상각, 매각이라면 3,000만엔 특별공제, 철거라면 주택용지 특례 소멸이라는 식으로, 금액을 좌우하는 요소가 뒤바뀝니다.
| 선택지 | 초기비용 | 예상 수입 | 적용 세제 | 주요 리스크 |
|---|---|---|---|---|
| 고쳐서 임대 | 공사비(고시 단가 기준 내진+단열이면 약 573만엔(약 5,100만원), 물 사용 공간 중심이면 100만엔대(약 890만원대)) | 민영 임대주택(목조) 평균 월 54,409엔(약 48만 4천원) | 감가상각비·수선비의 필요경비 산입. 소득세 리모델링 감세는 적용 제외 | 임차인이 구해지지 않음(임대·매각 과제 2위가 '임차인·매수인의 부족' 40.3%) |
| 고치지 않고 임대 | 최소한의 청소·잔존물 처분 | 시세보다 낮은 월세 | 상동 | 입주 후 설비 고장·수선 부담, 임차인과의 분쟁 |
| 매각 | 철거비·측량비·중개수수료 | 매각대금(일시금) | 빈집 3,000만엔(약 2억 6,700만원) 특별공제／저이용 토지 100만엔(약 890만원) 공제 | 적용 요건을 하나라도 벗어나면 과세액이 크게 달라짐 |
| 철거 후 나대지화 | 철거비 | 주차장 등으로의 전용 수입, 또는 매각 | 주택용지 특례(과세표준 1/6)가 제외됨 | 고정자산세 부담 증가, 재건축 불가라면 다시 지을 수 없음 |
철거를 선택할 경우의 비용 감각은 가옥 철거비용 시세와 평당 단가에서 구조별로 정리했습니다.
매각하는 경우｜빈집 3,000만엔 특별공제의 요건과 기한
국세청(国税庁, 일본의 국세청에 해당) 택스앤서 No.3306에 따르면, 피상속인의 거주용 재산(빈집)을 팔았을 때의 특례는 2016년(平成28年) 4월 1일부터 2027년(令和9年) 12월 31일까지의 양도가 대상입니다. 주요 요건은 다음과 같습니다.
- 1981년(昭和56年) 5월 31일 이전에 건축된 가옥일 것
- 상속 개시일로부터 3년이 경과하는 날이 속하는 해의 12월 31일까지 팔 것
- 매각대금이 1억엔(약 8억 9,000만원) 이하일 것
- 상속부터 양도까지 사업·대여·거주용으로 제공되지 않았을 것
- 양도한 때부터 양도일이 속하는 해의 다음 해 2월 15일까지, 일정한 내진기준을 충족하게 되었거나 가옥을 전부 철거했을 것
- 2024년(令和6年) 1월 1일 이후의 양도로, 상속인이 3명 이상인 경우 공제액이 2,000만엔(약 1억 7,800만원)이 될 것
'상속부터 양도까지 대여용으로 제공되지 않았을 것'이라는 요건이 특히 중요합니다. 일단 임대로 내놓으면 이 공제는 쓸 수 없게 됩니다. 고쳐서 빌려줄지, 팔지에 대한 판단은 이 한 지점에서 되돌릴 수 없게 될 가능성이 있습니다.
【계산 예시】매각 시 수중에 남는 금액 비교
장기양도소득의 세율은 20.315%(소득세 15%·부흥특별소득세 0.315%·주민세 5%)입니다. 취득비를 알 수 없는 경우는 양도가액의 5%를 개산취득비로 계산할 수 있습니다.
사례 1: 빈집 3,000만엔 특별공제를 쓰는 경우(양도가액 2,000만엔(약 1억 7,800만원), 개산취득비 100만엔(약 890만원), 양도비용 70만엔(약 623만원))
- 양도차익: 2,000만엔 − 100만엔 − 70만엔 = 1,830만엔(약 1억 6,287만원)
- 공제 없음: 1,830만엔 × 20.315% = 약 371.8만엔(약 3,309만원)의 세부담
- 공제 있음: 3,000만엔 공제로 과세양도소득 0엔 → 세액 0엔
- 차액: 약 371.8만엔(약 3,309만원)
사례 2: 저이용 토지 100만엔 공제를 쓰는 경우(양도가액 500만엔(약 4,450만원), 개산취득비 25만엔(약 223만원), 철거비 등 양도비용 80만엔(약 712만원))
- 양도차익: 500만엔 − 25만엔 − 80만엔 = 395만엔(약 3,516만원)
- 공제 없음: 395만엔 × 20.315% = 약 80.2만엔(약 714만원)
- 공제 있음: (395만엔 − 100만엔) × 20.315% = 약 59.9만엔(약 533만원)
- 차액: 약 20.3만엔(약 181만원)
저이용 토지 등 100만엔 공제는 양도가액이 시가화구역이나 용도지역 설정구역 내 등에서 800만엔(약 7,120만원) 이하, 그 외 도시계획구역 내에서 500만엔(약 4,450만원) 이하, 소유기간 5년 초과라는 조건이 있으며, 양도 전의 저이용과 양도 후의 이용에 대해 시·구·정·촌의 확인이 필요합니다. 적용기한은 2026년도(令和8年度) 세제개정으로 2028년(令和10年) 12월 31일까지 3년간 연장되었습니다.
철거하는 경우｜주택용지 특례가 빠지면 무슨 일이 일어나는가
토지의 고정자산세는 주택용지 특례에 따라 소규모 주택용지(200㎡ 이하 부분)에서 과세표준이 1/6, 일반 주택용지(200㎡를 넘는 부분)에서 1/3로 감액되어 있습니다. 건물을 철거하고 나대지로 만들면 이 특례가 적용되지 않게 되어, 토지의 고정자산세 부담이 크게 늘어납니다.
주의할 점은, 철거하지 않아도 특례를 잃는 경우가 있다는 것입니다. 시·구·정·촌장으로부터 권고를 받은 특정공가등(特定空家等) 및 관리부전공가등(管理不全空家等)의 부지는 주택용지 특례 적용 대상에서 제외됩니다. 국토교통성 자료에 따르면, 특정공가등에 대한 조치 누계(2015년(平成27年) 5월~2023년(令和5年) 3월)는 권고 3,078건, 명령 382건, 행정대집행 180건입니다. 빈집등 대책의 추진에 관한 특별조치법은 2023년(令和5年) 12월 13일 개정법이 시행되어, 관리부전공가등이라는 구분이 추가되었습니다. '방치해 둔다'는 선택지의 비용은 예전보다 확실히 높아졌습니다.
빈집의 실태를 모르면 비용을 읽을 수 없습니다
왜 빈집의 비용은 읽기 어려운가. 답은 빈집이라는 모집단 자체의 편중에 있습니다. 2024년(令和6年) 빈집 소유자 실태조사(N=1,381천 호)의 숫자를 보면 그 이유가 뚜렷해집니다.
1980년 이전이 약 6할, 부식·파손이 약 66%, 상속 취득이 약 58%
| 항목 | 내역 |
|---|---|
| 취득 방법 | 상속 약 58%／신축·재건축 약 17%／기존 주택 구입 약 14% |
| 건축 시기 | 1950년 이전 15.1%／1951~1970년 21.7%／1971~1980년 26.4%(1980년 이전이 약 63%) |
| 구조 | 목조 85.4%／철근콘크리트조 7.5%／철골조 6.0% |
| 부식·파손 상태 | 구조상 결함 발생 약 20%／부분적으로 부식·파손 약 43%／부식·파손 없음 약 34% |
| 최근 5년간 리모델링 | 실시함 21.5%／실시하지 않음 약 77% |
건축 시기가 1980년 이전이라는 것은, 그 상당수가 1981년(昭和56年) 6월 1일의 신내진기준(新耐震基準)보다 이전에 지어졌다는 뜻입니다. 내진 개수와 관련한 소득세 특례공제가 '1981년(昭和56年) 5월 31일 이전에 건축된 것'을 대상으로 하는 것은, 바로 이 계층을 상정하고 있기 때문입니다. 국토교통성의 2026년도(令和8年度) 세제개정 개요에 따르면, 주택 재고 총 호수 약 5,360만 호 중, 내진성 없음이 약 700만 호(약 13%)로 추계됩니다. 참고로 한국의 내진설계 의무화는 1988년(건축법 시행령 개정) 이후 순차 확대되어 온 만큼, 시기상 일본의 신내진기준(1981년)과는 약 7년의 차이가 있습니다. 일본의 목조 빈집을 검토할 때는 이 신내진기준 이전이냐 이후냐가 내진 개수 필요성을 가르는 가장 굵은 선이라는 점을 기억해 두면 좋습니다.
임대·매각 과제 1위는 '주택의 노후·손상' 43.3%
향후 5년 정도 이내에 임대 또는 매각할 의향을 가진 가구(N=251천 가구)가 꼽은 과제는 다음과 같습니다.
| 과제(복수응답) | 비율 |
|---|---|
| 주택의 노후·손상 | 43.3% |
| 임차인·매수인의 부족 | 40.3% |
| 가재도구 등의 처리 | 37.4% |
| 설비·건구의 노후화 | 34.0% |
| 리모델링 비용 | 21.4% |
| 지역의 고령화·인구 감소 | 21.4% |
| 주택의 내진성 | 16.0% |
| 주택의 단열성 | 10.5% |
| 재건축 불가(도로 접함이 나쁜 경우 등) | 7.6% |
1위인 '주택의 노후·손상'은 공사로 풀 수 있습니다. 그러나 2위인 '임차인·매수인의 부족'과 7.6%인 '재건축 불가'는, 비용을 아무리 들여도 풀리지 않습니다. 돈으로 풀 수 있는 과제와, 돈으로 풀 수 없는 과제를 나누는 것. 이것이 빈집 판단에서 가장 먼저 해야 할 작업입니다. '가재도구 등의 처리'가 37.4%로 3위에 든다는 점도 간과할 수 없습니다. 잔존물 처분은 공사비와 별도로 발생하며, 양에 따라서는 수십만 엔(약 수백만원) 규모가 됩니다.
현지에서 확인해 둘 항목
- 도로 접함: 건축기준법상의 도로에 2m 이상 접해 있는가. 재건축 불가라면 출구는 제한됩니다
- 기초: 균열, 철근 유무, 무근콘크리트인지 여부
- 누수: 지붕 밑 얼룩, 천장의 처짐, 지붕재의 어긋남
- 흰개미: 토대·기둥의 식해, 개미길 유무
- 급배수: 본관 접속 여부, 정화조인지 하수도인지, 배관 재질과 경과연수
- 잔존물: 가재도구의 양과 처분비용 견적
- 월경·경계: 담이나 수목의 월경, 경계표 유무
물건 정보 입수처로는 국토교통성이 운영을 지원하는 전국판 빈집·빈터뱅크(全国版空き家・空き地バンク)가 있습니다. 2026년(令和8年) 6월 말 시점 참가 지자체는 1,146개 단체, 시·구·정·촌 기준 참가율은 전국 평균 65.0%, 물건 게재 건수는 19,288건입니다. 다만 게재 정보의 갱신 빈도와 상세도는 지자체마다 차이가 있으므로 현지 확인은 필수입니다.
절세를 목적으로 삼지 않기｜중고 목조의 감가상각을 계산해 보기
빈집 투자를 설명할 때 '절세가 된다'고 이야기되는 경우가 있지만, 숫자를 놓아 보면 효과의 범위가 뚜렷해집니다. 국세청 택스앤서 No.5404에 따르면, 법정내용연수의 전부를 경과한 중고자산의 내용연수는 법정내용연수×20%로 계산하며, 1년 미만의 단수는 절사하고, 2년 미만인 경우는 2년으로 합니다.
간편법에 따른 내용연수와 연간 상각액
- 목조주택의 법정내용연수: 22년
- 축조 22년 초과의 경우: 22년 × 20% = 4.4년 → 단수 절사로 4년
- 건물 가격을 400만엔(약 3,560만원)으로 하면, 정액법(내용연수 4년의 상각률 0.250)으로 연간 100만엔(약 890만원)을 4년간 계상
연간 100만엔의 상각비를 계상할 수 있으면, 소득세·주민세의 과세소득은 그만큼 압축됩니다. 그러나 4년이면 상각은 끝나고, 5년째 이후는 상각비가 0이 되어 과세소득이 뛰어오릅니다. 단기간에 집중되는 비용 계상일 뿐, 항구적인 절세가 아닙니다. 구조별 상각률과 내용연수 활용법은 맨션(아파트) 감가상각 계산법과 상각률 일람에서도 정리했습니다.
전면 리모델링하면 간편법을 쓸 수 없게 되는 경우가 있습니다
여기가 실무상의 함정입니다. 국세청은, 중고자산을 취득해 사업용으로 제공하기 위해 지출한 자본적 지출액이 해당 중고자산 취득가액의 50%를 넘는 경우에는 간편법에 의한 견적을 할 수 없다고 정하고 있습니다. 나아가 자본적 지출액이 재취득가액(같은 자산을 신품으로 취득할 경우의 가액)의 50%를 넘는 경우는 법정내용연수에 따르게 됩니다.
앞의 예시로 말하면, 건물 400만엔(약 3,560만원)에 대해 공사비 570만엔(약 5,073만원)을 들이면 자본적 지출은 취득가액의 50%를 크게 넘습니다. '싸게 사서 크게 고칠수록' 4년 상각이라는 전제는 무너집니다. 절세를 축으로 짠 계획일수록 이 지점에서 예상이 빗나가기 쉽습니다. 판단 순서로는, 먼저 임대료와 공사비로 사업으로서 성립하는지를 확인하고, 세제 효과는 나중에 확인하는 것입니다. 이 순서를 뒤바꾸지 않는 것이 중요합니다.
정리｜비용의 근거를 1차 정보로 되돌리면, 판단은 빨라집니다
빈집의 재생은 사회적 과제 해결과 자산 활용이 겹치는 영역입니다. 그렇기 때문에 감정이나 선의가 아니라, 숫자로 판단할 수 있는 상태를 만드는 것이 첫 번째 일입니다. 이 기사에서 확인한 내용을 판단 순서로 정리합니다.
- 실제 금액을 안다: 리모델링 자금은 평균 170만엔(약 1,513만원)·중앙값 70만엔(약 623만원), 단독주택에서는 평균 172만엔(약 1,531만원)·중앙값 85만엔(약 757만원)입니다. 수천만 엔은 예외입니다
- 스스로 개산한다: 고시된 표준적인 공사비용 상당액에 연면적을 곱하면, 내진·단열 공사 규모를 바로 견적낼 수 있습니다
- 절차를 먼저 확인한다: 목조 2층 건물의 대규모 수선·모양 변경은 2025년 4월 이후 건축확인 절차의 대상입니다
- 제도의 대상자를 확인한다: 보조금은 등록사업자가 신청하고, 소득세 리모델링 감세는 본인이 거주하는 집에 한정됩니다
- 돈으로 풀리지 않는 과제를 먼저 본다: 임차인 부족과 재건축 불가는 공사비로 해결할 수 없습니다
- 선택지를 나란히 비교한다: 임대하면 빈집 3,000만엔 공제를 쓸 수 없게 되고, 철거하면 주택용지 특례가 빠집니다
한국 투자자를 위해 한 가지 더 덧붙입니다. 이 기사에서 다룬 수익률·회수연수 계산은 모두 전세 보증금이라는 무이자 자금원이 없는 상태를 전제로 합니다. 서울 등 한국 국내 투자에 익숙한 분이라면, 전세를 낀 갭투자와 비교했을 때 초기 자기자본 부담이 더 크게 느껴질 수 있습니다. 반대로 말하면, 일본의 임대 수익은 대출 상환 이후에도 남는 순수한 월세 현금흐름으로 설계할 수 있다는 뜻이기도 합니다. 자기자본 비율과 대출 조건을 먼저 확정한 뒤 이 기사의 개산 절차를 적용하시길 권합니다.
저희 INA&Associates 주식회사는 부동산을 '다루는 상품'이 아니라, 소유자의 시간과 신용이 쌓인 자산으로 바라봅니다. 빈집에 대해서도 고치는 것을 전제로 한 제안은 하지 않습니다. 숫자를 나열한 뒤, 고친다·임대한다·판다·철거한다 중 어느 것이 소유자에게 가장 납득할 수 있는지를 함께 확인하는 것. 그것이 저희의 일이라고 생각합니다.
자주 묻는 질문
빈집 리모델링 비용은 결국 얼마를 준비해야 하나요
물 사용 공간과 내장이 중심이라면 100만엔대 후반(약 890만원대), 내진과 단열까지 파고든다면 500만엔(약 4,450만원) 초과가 기준입니다. 국토교통성 「2025년도 주택시장 동향조사」에서는 리모델링을 실시한 가구의 자금이 평균 170만엔(약 1,513만원)·중앙값 70만엔(약 623만원), 단독주택에서는 평균 172만엔(약 1,531만원)·중앙값 85만엔(약 757만원)이었습니다. 한편 고시된 표준적인 공사비용 상당액으로 연면적 100㎡의 내진(벽)과 단열(창·벽·천장·바닥)을 모두 실시하면 약 573만엔(약 5,100만원)이 됩니다. 이 둘 사이의 어디에 착지시킬지가 판단의 핵심입니다.
보조금은 개인도 신청할 수 있나요
아니요. 주택 에너지절약 2026 캠페인의 4개 사업은 등록된 주택 에너지절약 지원사업자가 소유자를 대신해 신청하는 구조입니다. 소유자가 직접 교부신청을 할 수는 없습니다. 공사를 의뢰하는 회사가 등록사업자인지를 계약 전에 확인하십시오. 교부신청 접수는 늦어도 2026년 12월 31일까지지만, 예산 상한에 도달한 시점에 종료됩니다.
전면 리노베이션에 건축확인이 필요한가요
목조 2층 단독주택에서 벽·기둥·바닥·보·지붕·계단 중 1종 이상을 과반에 걸쳐 수선·모양 변경하는 경우는 필요합니다. 2025년 4월 1일 시행된 개정 건축기준법에 따라 목조 2층 건물은 신2호 건축물이 되었습니다. 다만 지붕 마감재만의 개수, 외벽 커버 공법, 바닥 마감재 덧씌우기, 주방·화장실·욕실만의 리모델링은 해당하지 않습니다. 판단이 서지 않을 경우 특정행정청에 상담하십시오.
고치는 것보다 파는 것이 나은 빈집은 어떤 빈집인가요
재건축 불가 물건, 예상 월세가 지역 시세로 3만엔대(약 27만원대)에 그치는 물건, 구조상 결함이 발생한 물건입니다. 재건축 불가는 공사비로 해결할 수 없고, 출구가 제한됩니다. 또한 상속받은 빈집을 파는 경우는 3,000만엔 특별공제를 쓸 수 있을 가능성이 있지만, 일단 임대로 내놓으면 이 공제는 쓸 수 없게 됩니다. 임대를 결정하기 전에 매각 시 수중에 남는 금액을 한 번 계산해 두는 것을 권합니다.
빈집뱅크의 물건은 투자 대상으로 쓸 수 있나요
정보원으로서는 유효하지만, 그대로 투자 판단의 근거로 쓸 수는 없습니다. 전국판 빈집·빈터뱅크는 2026년 6월 말 시점 참가 지자체 1,146개 단체, 게재 건수 19,288건으로 일정한 규모가 있지만, 게재 정보의 갱신 빈도와 상세도는 지자체마다 차이가 있습니다. 특히 부식·파손 상태와 도로 접함 조건은 게재 정보만으로는 판단할 수 없으므로, 현지 조사와 전문가 동행이 전제가 됩니다.
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인용·참고자료
- 국토교통성(国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT)「2025년도(令和7年度) 주택시장 동향조사 보고서」(2026년 7월 공표)
- 국토교통성(国土交通省)「2024년(令和6年) 빈집 소유자 실태조사 결과」(2025년 8월 공표)
- 총무성 통계국(総務省統計局, Statistics Bureau of Japan)「2023년(令和5年) 주택·토지 통계조사 주택 및 가구에 관한 기본집계 결과의 개요」
- 국토교통성(国土交通省)「내진 개수와 관련한 소득세액 특례공제」(2009년(平成21年) 국토교통성 고시 제383호)
- 국토교통성(国土交通省)「에너지절약 개수와 관련한 소득세액 특례공제」(2009년(平成21年) 경제산업성·국토교통성 고시 제4호)
- 국토교통성(国土交通省)「2026년도(令和8年度) 국토교통성 세제개정 개요」(2025년 12월)
- 국토교통성·경제산업성·환경성(国土交通省・経済産業省・環境省)「주택의 에너지절약화 지원 강화에 관한 예산안을 각의결정」(2025년 11월 28일)
- 주택 에너지절약 2026 캠페인(미라이 에코주택 2026 사업·선진적 창 리노베 2026 사업·급탕 에너지절약 2026 사업·임대 공동주택 급탕 에너지절약 2026 사업)
- 국토교통성 주택국(国土交通省住宅局)「목조 단독주택의 대규모 리모델링에 관한 건축확인 절차에 대하여」(2025년 2월 21일 시점)
- 국토교통성(国土交通省)「건축확인·검사 대상이 되는 건축물의 규모 등에 관한 재검토」(2025년(令和7年) 4월 1일 시행)
- 국토교통성(国土交通省)「고정자산세 등의 주택용지 특례에 관한 빈집 대책상의 조치」
- 국토교통성(国土交通省)「빈집등 대책의 추진에 관한 특별조치법 관련 정보」(2023년(令和5年) 12월 13일 개정법 시행)
- 국토교통성(国土交通省)「집의 내진화 보조금·지원제도에 대하여」
- 국토교통성(国土交通省)「전국판 빈집·빈터뱅크」(2026년(令和8年) 6월 말 시점 실적)
- 국세청(国税庁, National Tax Agency)택스앤서 No.3306 「피상속인의 거주용 재산(빈집)을 팔았을 때의 특례」
- 국세청(国税庁)택스앤서 No.3226 「저이용 토지 등을 양도한 경우의 장기양도소득 특별공제」
- 국세청(国税庁)택스앤서 No.5404 「중고자산의 내용연수」
- 국토교통성(国土交通省)「빈집 재생 등 추진사업【철거사업 유형】【활용사업 유형】」
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