近年來，日本全國的空屋問題日益嚴重。根據總務省「令和5年住宅・土地統計調查」，2023年全國空屋總數多達900萬戶，空屋率13.8%創歷史新高。與2018年的849萬戶相比增加了51萬戶，預計這一趨勢今後仍將持續。
空屋的增加雖是社會問題，但對投資者來說卻是機會 。特別是在地方和郊區，有可能以低成本取得物件，透過翻新提升資產價值並實現收益化。
本文將基於具體數據和案例，解說空屋投資與翻新投資的可能性與課題。為正在尋求不動產投資新選項、或考慮如何活用繼承空屋的朋友提供有益資訊。
日本的空屋問題與作為投資市場的潛力
空屋現狀與統計
日本的空屋問題逐年嚴重。根據總務省最新數據，2023年空屋總數達900萬戶，空屋率13.8%。與2018年的849萬戶相比增加了51萬戶，預計這一趨勢今後仍將持續。
空屋增加的主要原因 是人口減少、高齡化、繼承問題、住宅過度供應等複合因素交織的結果。特別是地方地區，因人口外流導致空屋增加尤為顯著。
| 區分 | 空屋數 | 空屋率 |
|---|---|---|
| 全國（2023年） | 約900萬戶 | 13.8% |
| 全國（2018年） | 約849萬戶 | 13.6% |
| 三大都市圈 | 約363萬戶 | 12.0% |
| 地方圈 | 約486萬戶 | 15.1% |
空屋依其用途和狀態分類如下：
- 第二住宅：別墅等偶爾使用的住宅
- 出租用住宅：以出租為目的但尚未入住的住宅
- 待售住宅：計劃出售但尚未售出的住宅
- 其他住宅：繼承後未活用、老朽化等，上述以外的住宅
作為投資對象特別值得關注的是「其他住宅」類別。這一類別包含許多繼承後維持原狀的空屋和被放置的物件，透過適當的翻新，有可能大幅提升其價值。
空屋對策特別措施法與法律框架
2015年全面施行的空屋對策特別措施法（正式名稱：關於空屋等對策推進的特別措施法），是為應對日益增加的空屋問題而制定的。該法律明確了所有者對空屋有適當管理的責任，同時賦予自治體對特定空屋進行現場調查、指導和命令等權限。
2023年12月，該法進行了修訂，定義了「管理不全空屋等」這一新分類。此舉使特定空屋等的認定標準更為嚴格，加強了對未適當管理空屋的規制。特別重要的是，被認定為管理不全空屋等後，住宅用地特例將不再適用，固定資產稅可能最高增加約6倍。
這一法律促使空屋所有者進行適當管理或出售・活用，也對不動產投資市場產生了影響。對投資者而言，考慮出售的所有者增加，可能擴大物件取得的機會。
空屋銀行制度及其活用方法
空屋銀行制度 是各自治體匯集轄區內空屋信息，與希望利用者進行配對的機制。全國約1,000以上的自治體在運營，以解決地區空屋問題和促進移住為目的。
對投資者而言，空屋銀行是能獲得難以在市場上流通的物件信息的珍貴資訊來源。特別是地方物件，由於難以在一般不動產市場上出現，可以透過空屋銀行發現獨特的投資機會。
活用空屋銀行的要點如下：
| 活用步驟 | 內容 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 信息收集 | 確認多個自治體的空屋銀行 | 確認更新頻率和信息詳細程度 |
| 物件調查 | 現地訪問和確認周邊環境 | 詳細確認物件的老朽程度和需要修繕的地方 |
| 確認自治體支援 | 調查補助金和支援制度 | 事先掌握申請條件和時期 |
| 與所有者談判 | 直接談判或透過自治體 | 也要意識到與地區關係的建立 |
空屋投資的魅力與實踐方法
空屋投資的優點與缺點
空屋投資 是以低於市場價格取得可購入的空屋，透過翻新或適當管理提升資產價值，從而獲得租金收入或售出利潤的不動產投資手法。
空屋投資有以下優點和缺點：
| 優點 | 缺點 |
|---|---|
| 可以控制初期投資金額 | 翻修費用有時會很高 |
| 可期待較高的投資報酬率 | 視地點而定，需求可能受限 |
| 可獲得節稅效果 | 建築物劣化狀況帶來的風險 |
| 有可能取得稀少性高的物件 | 火災保險費往往較高 |
| 也有競爭較少的市場 | 退出策略可能受限 |
關於節稅效果，透過不動產投資可以節省「所得稅・住民稅」「贈與稅」「繼承稅」。通過可列為費用的折舊費和修繕費等，可以抑制對租金收入的課稅。
空屋的選定標準與收益性分析
選定收益性高的空屋的要點如下：
- 地理條件：距車站的距離、生活便利設施的交通、學區等周邊環境
- 物件狀態：不只是屋齡，還有維護狀況和基礎・結構部分的健全性
- 翻新費用：所需工程的範圍和費用效益
- 需求預測：該地區的空置率、人口動態、今後的發展性
- 法規制：建築基準法和都市計畫法等規制、臨路條件等
收益性分析請活用以下指標：
| 指標 | 計算方法 | 參考數值 |
|---|---|---|
| 表面報酬率 | 年間租金收入÷總投資額×100 | 8%以上為理想 |
| 實質報酬率 | （年間租金收入-費用）÷總投資額×100 | 5%以上為理想 |
| 資金回收期間 | 總投資額÷年間現金流量 | 15年以內為目標 |
| ROI | （售出價格-購買價格）÷購買價格×100 | 視物件特性而定 |
翻新投資的策略與實績
翻新的種類與費用行情
翻新投資 是大幅改變現有建築物的結構或格局，創造新價值的投資手法。與單純的修繕（翻修）不同，其特點在於透過更改格局、改變用途、提升設計性等，從根本上提升物件的價值。
翻新的種類與費用行情如下：
| 改修範圍 | 費用行情（獨棟） | 費用行情（公寓） | 內容 |
|---|---|---|---|
| 最小限度翻修 | 300～500萬日圓 | 200～400萬日圓 | 部分更新內裝・水回 |
| 一般翻新 | 500～1,500萬日圓 | 400～1,000萬日圓 | 更改格局、更新設備 |
| 全面翻新 | 1,500～2,500萬日圓 | 800～1,500萬日圓 | 全面翻新、高規格設備 |
| 骨架翻修 | 2,000～3,000萬日圓 | 1,000～2,000萬日圓 | 結構體以外全部翻新 |
衡量翻新費用效益的指標是「翻新報酬率」。這是透過翻新而增加的租金額除以工程費所得的數值，一般理想目標是10～12%以上。
例如，500萬日圓的翻新使月租金上漲5萬日圓的情況：
年間租金增加額60萬日圓÷500萬日圓×100 = 翻新報酬率12%
投資效果與報酬率計算
為最大化翻新投資的效果，配合投資對象地區和物件類型的戰略性翻新十分重要。以下是提高投資效果的要點：
- 明確目標：明確入居者層或購買者層，依其需求進行設計
- 最大化性價比：巧用預算配置，重點投資入居者重視的部分
- 創造差異化要素：創造與周邊物件的差異點，提高競爭力
- 理解地區特性：掌握地區特性和需求趨勢，選擇適當的設備和格局
- 引入長期視角：不只著眼於一時的趨勢，也要意識到長期市場價值
特別有效的翻新要素包括：
- 開放式廚房與居住空間一體化
- 投資高功能水回設備
- 提升隔熱性・氣密性實現省能源化
- 確保遠距工作空間
- 收納空間的效率化
空屋・翻新投資的課題與對策
法規制與權利關係
進行空屋投資時，需要注意以下法規制和權利關係：
-
建築基準法：進行改修工程時，需要符合現行建築基準。特別是耐震性能和防火性能，很多情況下需要符合現行標準。
-
都市計畫法：適用用途地域的建築限制和開發規制。例如，住居專用地域中，更改為店舖等用途可能受到限制。
-
消防法：有防火設施和確保避難通道等規定，特別是轉用為住宿設施或店舖時，需適用嚴格標準。
-
空屋特別措施法：由於2023年12月的修訂，被認定為「管理不全空屋等」的情況下，固定資產稅的住宅用地特例將不再適用，需特別注意。
-
繼承關係：所有權分屬多位繼承人的情況下，需獲得全員同意。為避免陷入繼承糾紛，應徹底確認權利關係。
關於這些法規制和權利關係，建議諮詢專家（律師、司法書士、建築師等）。
融資・資金調達
空屋・翻新投資的資金調達方式如下：
| 調達方法 | 特徵 | 適合的情況 |
|---|---|---|
| 自有資金 | 無利息負擔，自由度高 | 有足夠儲蓄的情況 |
| 住宅貸款 | 低利率，可長期還款 | 兼具居住目的的情況 |
| 不動產投資貸款 | 專門針對投資用物件 | 純粹以投資為目的的情況 |
| 翻修貸款 | 專門針對改修費用 | 已持有物件的情況 |
| 空屋專用貸款 | 專門針對空屋活用的融資 | 部分地區金融機構提供 |
取得融資時，以下要點十分重要：
- 由於物件的擔保價值往往被評估偏低，應準備較多的自有資金
- 仔細製作事業計畫書，明確說明收益性
- 向多家金融機構諮詢，比較研究最佳條件
- 也要調查地區金融機構和自治體的特別融資制度
風險管理
空屋・翻新投資潛在的風險及對策如下：
| 風險 | 內容 | 對策 |
|---|---|---|
| 結構上的問題 | 老朽化或白蟻被害等 | 事前由專家調查並適當補強 |
| 入居者不足 | 地區需求低導致長期空置 | 徹底進行市場調查和差異化策略 |
| 資金周轉 | 出現意料之外的修繕費用 | 制定有餘裕的資金計畫並確保預備費 |
| 法規制變更 | 建築基準法修訂等帶來的制約 | 收集最新法規制信息 |
| 災害風險 | 地震・水災等帶來的損害 | 投保適當保險並採取耐震・防災對策 |
特別重要的是，事先研究好退出策略。主要的選擇如下：
- 長期持有以獲取租金收入：作為穩定收入來源繼續運營
- 透過出售確定利潤：在提升物件價值的時機出售
- 作為繼承對策活用：作為傳承給下一代的資產手段
- 透過轉用構建新收益模式：透過更改用途提升收益性
補助金・補貼的活用
可用於空屋活用和翻新的主要補助金・補貼如下：
| 補助金名稱 | 實施主體 | 補助內容 | 條件 |
|---|---|---|---|
| 空屋再生等推進事業 | 國土交通省 | 改修費用的一部分（最高1/3） | 有助於地區活化的事業 |
| 空屋對策綜合支援事業 | 國土交通省 | 空屋活用・除去費用 | 需制定空屋等對策計畫 |
| 住宅・建築物耐震改修事業 | 國土交通省 | 耐震診斷・改修費用的一部分 | 符合耐震標準 |
| 各自治體獨自補助金 | 各自治體 | 改修費・拆除費的一部分 | 視自治體而異 |
活用補助金・補貼的要點如下：
- 事先確認申請時期和條件
- 在工程開始前完成申請
- 調查多種補助金同時申請的可能性
- 向地區不動產專家或行政窗口諮詢
稅制方面，有空屋讓渡所得3,000萬日圓特別扣除（繼承空屋售出時）以及讓渡低未利用土地等時長期讓渡所得100萬日圓特別扣除等制度。由於這些制度的條件嚴格，建議諮詢稅務師等專家。
總結
日本的空屋問題預計今後將進一步嚴重，據預測2033年空屋率將達到18.3%。這種狀況雖是社會問題，但對投資者而言也是新機會。
空屋投資與翻新投資的主要要點：
- 初期投資金額可以控制，可期待較高的報酬率
- 法律修訂促進了空屋的適當管理，市場透明度提升
- 透過活用空屋銀行和各種補助金制度，可以進行有效率的投資
- 物件選定和翻新策略是成功的關鍵
- 事前的風險管理和退出策略研究不可或缺
今後，隨著對SDGs的關注提升和工作方式改革的推進，移居地方或兩地生活預計將增加。這種社會變化將成為提升適當翻新空屋需求的要因。
另外，由於2023年的法律修訂，空屋管理責任進一步明確化，所有者無法適當管理的物件流入市場的可能性也提高了。對投資者而言，信息收集和市場分析將越來越重要。
空屋・翻新投資不只是保障收益，也是能夠貢獻於地區活化和居住環境改善的具有社會意義的投資手法。以長期視角和對地區特性的理解來進行投資，可以獲得持續的投資成果。
今後考慮空屋投資或翻新投資的朋友，建議多諮詢專家、多看實際物件，構建符合自身資金能力和目的的策略。
常見問題
Q1: 空屋投資成功最重要的要素是什麼？
A: 空屋投資最重要的是「地點選定」和「物件的結構健全性」。即使再便宜，在沒有需求的地區或結構上有問題的物件也很難獲得收益。另外，事前詳細試算翻新費用與預期收益的平衡也很重要。根據INA&Associates的經驗，距車站步行15分鐘以內、生活便利設施便利的物件尤其顯示出較高的成功率。
Q2: 提高翻新工程費用效益的技巧是什麼？
A: 提高翻新工程費用效益的關鍵是「明確目標層」和「有重點地配置預算」。例如，在直接影響居住滿足度的水回和隔熱性等方面重點配置預算，內裝採用通用性高的簡約設計等方法十分有效。另外，向多家施工業者取得估算並比較工程內容和價格也很重要。
Q3: 活用空屋銀行時的注意事項是什麼？
A: 活用空屋銀行時，需要注意「信息的新鮮度」和「物件狀態的確認」。有些刊載的信息較舊，或物件的詳細信息（特別是缺陷部分等）不足。建議務必進行現地調查，可能的話帶建築專家同行。另外，各自治體的空屋銀行運營方式和支援制度各不相同，事先確認詳情也很重要。
Q4: 空屋特別措施法的修訂使投資環境有何變化？
A: 2023年空屋特別措施法的修訂設立了「管理不全空屋等」這一新分類，特定空屋等的認定標準更為嚴格。由於這一修訂，所有者被迫進行適當管理或出售・活用的情況增加。對投資者而言，可能有更多空屋流入市場，但也需要認識到購買後的管理責任也加強了。沒有適當管理計畫的投資可能成為未來的風險。
Q5: 空屋投資中資金調達的最佳方法是什麼？
A: 空屋投資的資金調達，最佳方法因投資規模和目的而異。少額投資的情況下，自有資金是理想的，但規模較大的情況下，活用空屋專用貸款或不動產投資貸款較為有效。另外，部分自治體提供專門針對空屋活用的低利融資制度。重要的是充分研究物件收益性和還款計畫的平衡，進行無負擔的資金調達。
參考資訊
- 總務省「令和5年住宅・土地統計調查」(2023年)
- 國土交通省「空屋等對策推進的特別措施法」
- 國土交通省「促進低未利用土地的利用——長期讓渡所得100萬日圓控除概要」
- 一般社團法人全國空屋流通促進協議會「空屋再生實踐指南」
今後考慮空屋投資或翻新投資的朋友，INA&Associates也提供個別諮詢服務。從物件選定到翻新計畫、資金調達，我們將提供一貫性的支援，歡迎隨時諮詢。
