日本的「空屋」（akiya，空き家）是日本特有的社會與不動產現象：全國住宅存量中有大量長期無人居住的透天厝，主因是人口減少、高齡化，以及繼承後子女不擅長處理不動產所致。這與台灣、香港「一屋難求」的市場結構明顯不同——在台灣，房屋自有率高、市中心房價昂貴，很少出現「繼承來的房子放到荒廢也沒人處理」的普遍現象；而在日本，這類物件正成為海外投資人以相對低成本切入日本不動產市場的管道之一，也是不少繼承日本老家的海外華人必須面對的實際問題。
如果你繼承了日本的老家，卻讓房子一直空置，會遇到很實際的問題：修好之後能不能出租？要花多少錢？值不值得修？這篇文章要為正在猶豫的空屋所有者，以及正在考慮把日本地方或郊區老透天厝當作投資標的的台灣、香港讀者，用公開的官方資料，整理出真實的費用區間與判斷順序。根據國土交通省的調查，實際執行翻新工程的家庭，資金平均為170萬日圓（約新台幣35.7萬元），中位數為70萬日圓（約新台幣14.7萬元）。動輒數千萬日圓的全面改建是例外情況，多數人實際花費的金額落在這個區間。本文會先協助你判斷自己的物件比較接近哪一種情況。（本文日圓金額之新台幣參考換算，均以1日圓≈0.21新台幣估算，基準日為2026年8月，僅供概算參考，實際應以換匯當日牌告匯率為準。）
本文重點
- 日本空屋的翻新費用，官方統計平均為170萬日圓（約新台幣35.7萬元）、中位數70萬日圓（約新台幣14.7萬元）；若僅看透天厝（一戶建て），平均172萬日圓（約新台幣36.1萬元）、中位數85萬日圓（約新台幣17.9萬元）。
- 耐震與隔熱工程，日本政府以「告示」訂有標準單價，只要用單價乘以延樓地板面積，就能自行概算工程費用區間，不必先找廠商估價。
- 2026年可運用「住宅節能2026活動」的四項補助事業，以及翻新促進稅制，但所得稅扣除僅限於「自住」的房屋，不適用於出租用途的空屋。
- 2025年4月1日施行的修正建築基準法，規定木造兩層樓住宅的大規模改修須辦理建築確認手續，這是全面翻新前最容易被忽略的一步。
- 翻修、出租、出售、拆除四種選項適用的稅制完全不同：出售可適用3,000萬日圓特別扣除額（約新台幣630萬元），拆除則會使住宅用地特例失效，是左右判斷的關鍵。
日本空屋的翻新費用，先從「平均170萬日圓・中位數70萬日圓」開始評估
想知道日本空屋的翻新費用，第一個該看的不是廠商報價單，而是政府統計。根據國土交通省於2026年（令和8年）7月公布的《2025年度（令和7年度）住宅市場動向調查報告書》，實際執行翻新工程的家庭，翻新資金平均為170萬日圓（約新台幣35.7萬元），中位數為70萬日圓（約新台幣14.7萬元）。平均值與中位數之所以差這麼多，是因為少數大規模改修案例把平均值拉高；換句話說，半數以上的家庭花不到70萬日圓（約新台幣14.7萬元）就完成了工程。
國土交通省調查呈現的實際翻新資金
從資金結構來看，自有資金平均為143萬日圓（約新台幣30萬元），自有資金比率達84.2%。也就是說，大多數家庭並非靠貸款、而是用手邊現金完成翻新工程。歷年趨勢也顯示，這類工程並不是「非貸款不可」的大型投資。這一點與台灣屋主翻修老屋動輒申辦裝修貸款的習慣不太一樣——在日本，中小規模的翻新更接近「量入為出」的自費支出。
| 年度 | 翻新資金總額 | 其中自有資金 | 自有資金比率 |
|---|---|---|---|
| 2021年度（令和3年度） | 201萬日圓（約新台幣42.2萬元） | 161萬日圓（約新台幣33.8萬元） | 80.3% |
| 2022年度（令和4年度） | 206萬日圓（約新台幣43.3萬元） | 153萬日圓（約新台幣32.1萬元） | 74.1% |
| 2023年度（令和5年度） | 137萬日圓（約新台幣28.8萬元） | 112萬日圓（約新台幣23.5萬元） | 81.9% |
| 2024年度（令和6年度） | 154萬日圓（約新台幣32.3萬元） | 132萬日圓（約新台幣27.7萬元） | 85.5% |
| 2025年度（令和7年度） | 170萬日圓（約新台幣35.7萬元） | 143萬日圓（約新台幣30萬元） | 84.2% |
資料來源：國土交通省《2025年度（令和7年度）住宅市場動向調查報告書》（2026年〔令和8年〕7月公布）。分售住宅、既存（中古）住宅、翻新住宅的調查對象均為日本三大都市圈（東京、大阪、名古屋周邊）。
依住宅型態區分，透天厝（一戶建て）在2025年度（令和7年度）的翻新資金平均為172萬日圓（約新台幣36.1萬元），中位數85萬日圓（約新台幣17.9萬元）；集合住宅（公寓大樓）平均166萬日圓（約新台幣34.9萬元），中位數僅40萬日圓（約新台幣8.4萬元）。如果你要修的是透天空屋，先把新台幣30萬元出頭的水準當作基準線，會比較接近實際情況。
加上取得成本一起看，費用全貌會不同
同一份調查也顯示，取得既存（中古）透天住宅的家庭，購屋資金平均為2,966萬日圓（約新台幣622.9萬元），中位數2,650萬日圓（約新台幣556.5萬元），自有資金比率38.1%。而取得中古透天住宅的家庭中，有71.8%在購屋前後同時進行了翻新工程。也就是說，在日本買中古透天厝，並不是「買完就結束」，而是把翻新工程一併納入資金計畫，才是市場常態。這一點對台灣投資人尤其重要：評估一間日本空屋是否划算，不能只看房價本身，必須把翻新費用一起算進總投資額。
| 項目 | 平均值 | 中位數 | 自有資金比率 |
|---|---|---|---|
| 既存（中古）透天住宅購屋資金 | 2,966萬日圓（約新台幣622.9萬元） | 2,650萬日圓（約新台幣556.5萬元） | 38.1% |
| 既存（中古）集合住宅購屋資金 | 3,321萬日圓（約新台幣697.4萬元） | 2,750萬日圓（約新台幣577.5萬元） | 40.0% |
| 翻新資金（整體） | 170萬日圓（約新台幣35.7萬元） | 70萬日圓（約新台幣14.7萬元） | 84.2% |
| 翻新資金（透天厝） | 172萬日圓（約新台幣36.1萬元） | 85萬日圓（約新台幣17.9萬元） | 83.2% |
實際施作的工程集中在衛浴、內裝與屋頂
根據國土交通省《2024年（令和6年）空屋所有者實態調查結果》（2025年〔令和7年〕8月公布），最近5年內曾經翻新的空屋所有家庭只占21.5%。而且已執行的工程內容，明顯集中在特定項目：
| 工程內容 | 施作比例（複選） |
|---|---|
| 廚房、廁所、浴室、盥洗室改修工程 | 43.6% |
| 天花板・牆壁・地板等內裝工程 | 39.4% |
| 屋頂更換工程、防水改修工程 | 32.6% |
| 外牆改修工程 | 31.1% |
| 熱水器等設備改修、更新工程 | 29.5% |
| 無障礙化工程 | 8.0% |
| 增建或居室格局變更工程 | 7.6% |
| 窗戶等隔熱改修工程 | 6.8% |
| 耐震改修工程 | 3.4% |
隔熱6.8%、耐震3.4%這兩個數字說明，實際上絕大多數空屋並未針對建築性能動過手術。反過來說，「是否要碰耐震與隔熱」正是費用停留在新台幣30萬元等級、還是一舉超過新台幣百萬元等級的分水嶺。關於把浴室與廁所分離的衛浴工程，工法選擇與費用估算，INA&Associates另有整理〈浴廁分離工程的方法與費用行情〉可供參考。
用部位別單價表自行估算｜日本官方公告的「標準工程費用相當額」
如果想在請廠商估價之前，先自己抓一個數字，可以使用日本政府為稅制計算而以「告示」訂定的「標準工程費用相當額」。這不是實際施工金額，而是官方訂出的單價乘以面積或台數所算出的金額。這套單價原本是用來計算減稅額度，但同時也是判斷工程規模大小的實用尺標——這是日本不動產交易中相對少見、由中央政府直接公告技術單價的制度，台灣、香港的裝修市場並沒有對應的公定價格表，通常只能仰賴個別廠商報價。
耐震改修單價（平成21年〔2009年〕國土交通省告示第383號）
| 改修工程內容 | 單位金額 | 計算單位 |
|---|---|---|
| 木造住宅基礎相關耐震改修 | 15,400日圓（約新台幣3,234元） | 建築面積（㎡） |
| 木造住宅牆壁相關耐震改修 | 22,500日圓（約新台幣4,725元） | 樓地板面積（㎡） |
| 木造住宅屋頂相關耐震改修 | 19,300日圓（約新台幣4,053元） | 施工面積（㎡） |
| 木造住宅基礎・牆壁・屋頂以外的耐震改修 | 33,000日圓（約新台幣6,930元） | 樓地板面積（㎡） |
| 非木造住宅牆壁相關耐震改修 | 75,500日圓（約新台幣15,855元） | 樓地板面積（㎡） |
| 非木造住宅柱體包覆補強工程 | 1,434,500日圓（約新台幣30.1萬元） | 處數 |
| 非木造住宅隔震工程 | 591,500日圓（約新台幣12.4萬元） | 處數 |
資料來源：國土交通省《耐震改修相關所得稅額特例扣除》（適用期限：2028年〔令和10年〕12月31日）。
隔熱・節能改修單價（平成21年〔2009年〕經產省・國交省告示第4號）
| 改修工程內容 | 單位金額 | 計算單位 |
|---|---|---|
| 玻璃更換（1〜8地區） | 6,300日圓（約新台幣1,323元） | 樓地板面積（㎡）×窗戶改修比例 |
| 新設內窗（4・5・6・7地區） | 8,100日圓（約新台幣1,701元） | 樓地板面積（㎡）×窗戶改修比例 |
| 新設或更換內窗（1・2・3地區） | 11,300日圓（約新台幣2,373元） | 樓地板面積（㎡）×窗戶改修比例 |
| 更換窗框及玻璃（5・6・7地區） | 15,000日圓（約新台幣3,150元） | 樓地板面積（㎡）×窗戶改修比例 |
| 提升牆壁隔熱性能工程 | 19,400日圓（約新台幣4,074元） | 該部分樓地板面積（㎡） |
| 提升天花板等隔熱性能工程 | 2,700日圓（約新台幣567元） | 該部分樓地板面積（㎡） |
| 提升地板等隔熱性能工程（4〜7地區） | 4,600日圓（約新台幣966元） | 該部分樓地板面積（㎡） |
| 潛熱回收型熱水器設置工程 | 49,700日圓（約新台幣10,437元） | 台 |
| 熱泵式電熱水器設置工程 | 412,200日圓（約新台幣8.7萬元） | 台 |
| 冷氣機設置工程 | 134,400日圓（約新台幣2.8萬元） | 台 |
| 太陽能發電設備設置工程 | 425,500日圓（約新台幣8.9萬元） | kW |
資料來源：國土交通省《節能改修相關所得稅額特例扣除》（適用於2025年〔令和7年〕1月1日以後完工並入住者）。地區分類依據平成28年（2016年）國土交通省告示第265號別表第10。
以延樓地板面積100㎡的房屋組出估算步驟
以木造兩層樓、延樓地板面積100㎡（建築面積50㎡）的房子為例，把告示單價逐項加總。由於隔熱單價是以「該部分樓地板面積」計算，這裡先以全屋都施作為前提，各項均以100㎡計算做為上限參考值；如果只針對一樓的天花板或地板施作，金額會等比例下降。
- 牆壁耐震改修：22,500日圓 × 樓地板面積100㎡ ＝ 225萬日圓（約新台幣47.3萬元）
- 新設內窗（全部窗戶改修＝比例1.0）：8,100日圓 × 100㎡ ＝ 81萬日圓（約新台幣17萬元）
- 牆壁隔熱：19,400日圓 × 100㎡ ＝ 194萬日圓（約新台幣40.7萬元）
- 天花板隔熱：2,700日圓 × 100㎡ ＝ 27萬日圓（約新台幣5.7萬元）
- 地板隔熱：4,600日圓 × 100㎡ ＝ 46萬日圓（約新台幣9.7萬元）
- 隔熱工程小計 ＝ 348萬日圓（約新台幣73.1萬元）
把耐震與隔熱都施作在全屋上，以告示單價計算約落在573萬日圓（約新台幣120.3萬元）的水準。國土交通省的「住宅耐震化」網站中，也提供了屋齡50年、兩層樓、延樓地板面積約100㎡木造住宅的耐震改修模型案例，金額約224萬日圓（約新台幣47萬元），與上述225萬日圓幾乎一致，可以確認告示單價並非脫離現實的數字。
但要注意，這573萬日圓（約新台幣120.3萬元）並不包含衛浴與內裝。告示單價只涵蓋耐震與節能兩個部位，實際工程還會再加上廚房、浴室、廁所、盥洗室與內裝。一旦碰觸建築性能，原本新台幣30萬元等級的工程，會一口氣跳到新台幣百萬元以上，原因就在於這個結構。
【試算範例】屋齡50年、木造兩層樓100㎡重生後的殖利率
收入端也用官方數字來計算。根據總務省統計局《2023年（令和5年）住宅・土地統計調查》，民營出租住宅（木造）每月租金為54,409日圓（約新台幣1.14萬元）（非木造民營出租住宅為68,548日圓／約新台幣1.44萬元，出租住宅整體平均為59,656日圓／約新台幣1.25萬元）。換算成年租金為652,908日圓（約新台幣13.7萬元）。
總投資額與表面殖利率・實質殖利率的關係
把月租金固定在54,409日圓（約新台幣1.14萬元），改變總投資額（取得成本＋工程費＋雜項費用），殖利率會呈現下表的變化。實質殖利率是假設管理費、修繕、固定資產稅、保險等年度支出占租金收入20%所算出的參考值。
| 總投資額 | 年租金收入 | 表面殖利率 | 實質殖利率（假設支出20%） |
|---|---|---|---|
| 500萬日圓（約新台幣105萬元） | 652,908日圓（約新台幣13.7萬元） | 13.1% | 10.4% |
| 800萬日圓（約新台幣168萬元） | 652,908日圓（約新台幣13.7萬元） | 8.2% | 6.5% |
| 1,000萬日圓（約新台幣210萬元） | 652,908日圓（約新台幣13.7萬元） | 6.5% | 5.2% |
| 1,500萬日圓（約新台幣315萬元） | 652,908日圓（約新台幣13.7萬元） | 4.4% | 3.5% |
| 2,000萬日圓（約新台幣420萬元） | 652,908日圓（約新台幣13.7萬元） | 3.3% | 2.6% |
| 3,000萬日圓（約新台幣630萬元） | 652,908日圓（約新台幣13.7萬元） | 2.2% | 1.7% |
全流程模擬試算
假設取得成本300萬日圓（約新台幣63萬元，設想透過空屋銀行等管道以低價取得）、工程費570萬日圓（約新台幣119.7萬元，前一章告示單價估算的耐震＋隔熱）、雜項費用60萬日圓（約新台幣12.6萬元，仲介手續費・登記費用・不動產取得稅等概算），總投資額為930萬日圓（約新台幣195.3萬元）。
- 年租金收入：54,409日圓 × 12個月 ＝ 652,908日圓（約新台幣13.7萬元）
- 表面殖利率：652,908日圓 ÷ 930萬日圓 ＝ 7.0%
- 年度支出（假設為租金的20%）：130,582日圓（約新台幣2.7萬元）
- 實質殖利率：522,326日圓 ÷ 930萬日圓 ＝ 5.6%
- 投資回收年數：930萬日圓 ÷ 522,326日圓 ＝ 約17.8年
從這裡反推，就能看出工程費的上限。假設想確保表面殖利率8%，總投資額上限為652,908日圓 ÷ 0.08 ＝ 約816萬日圓（約新台幣171.4萬元）。扣掉取得成本300萬日圓與雜項費用60萬日圓，可用於工程的費用上限約為456萬日圓（約新台幣95.8萬元）。前一章加總出的573萬日圓（約新台幣120.3萬元）已經超過這條線。要不要把耐震與隔熱都做滿，還是只挑部分項目施作，判斷點就在這裡。
需要提醒的是，54,409日圓是全日本民營出租住宅（木造）的平均值。實際預估租金，務必以當地實際招租案例取代這個平均值後再計算。日本地方城市的租金行情可能只有3萬日圓（約新台幣6,300元）左右，都會區近郊則可能超過7萬日圓（約新台幣1.47萬元），光是這一個變數，就足以讓結論完全反轉——這也是海外投資人最容易高估報酬率的地方，務必在出價前先取得當地仲介的實際成交租金資料，而不是套用全國平均值。
2026年可用的補助金與減稅｜住宅節能2026活動與翻新促進稅制
截至2026年，個人可以直接受益的制度主要有兩類：補助金（住宅節能2026活動）與減稅（翻新促進稅制）。先看補助金的部分。
住宅節能2026活動的四項事業
國土交通省、經濟產業省、環境省已於2025年（令和7年）11月28日發布內閣會議決議，通過強化住宅節能化支援的預算案。翻新相關的補助上限如下：
| 事業名稱 | 對象・條件 | 補助上限 |
|---|---|---|
| 未來環保住宅2026事業 | 未達1992年（平成4年）基準 → 改修至2016年（平成28年）基準相當 | 100萬日圓（約新台幣21萬元）／戶 |
| 未達1999年（平成11年）基準 → 改修至2016年（平成28年）基準相當 | 80萬日圓（約新台幣16.8萬元）／戶 | |
| 未達1992年（平成4年）基準 → 改修至1999年（平成11年）基準相當 | 50萬日圓（約新台幣10.5萬元）／戶 | |
| 未達1999年（平成11年）基準 → 改修至1999年（平成11年）基準相當 | 40萬日圓（約新台幣8.4萬元）／戶 | |
| 先進窗戶翻新2026事業 | 高性能窗戶隔熱改修（環境省・預算1,125億日圓） | 100萬日圓（約新台幣21萬元）／戶 |
| 熱水器節能2026事業 | 導入高效率熱水器（經濟產業省・預算570億日圓） | 透天厝2台份、集合住宅1台份 |
| 出租集合住宅熱水器節能2026事業 | 出租集合住宅用小型節能熱水器（預算35億日圓） | 5萬日圓（約新台幣1.05萬元）／台（無追加熱水功能）・7萬日圓（約新台幣1.47萬元）／台（含追加熱水功能） |
資料來源：國土交通省《強化住宅節能化支援之預算案內閣決議》（2025年〔令和7年〕11月28日）、住宅節能2026活動官方網站。
申請時有三個重點需要掌握。第一，申請並非由屋主本人辦理，而是由登記在案的「住宅節能支援事業者」代為申請。如果承接工程的廠商不是登記事業者，屋主就完全無法取得補助。第二，交付申請的受理期限最晚為2026年12月31日，但一旦達到預算上限就會提前結束；官方網站每日公布各事業的預算執行狀況，截至2026年8月6日，未來環保住宅2026（翻新）已執行2%，先進窗戶翻新2026已執行16%，熱水器節能2026已執行35%。第三，在簽訂工程合約之前，務必先向承接廠商確認是否為登記事業者、以及是否具備申請資格。這套「由業者代辦」的機制，與台灣屋主自行向地方政府申請老屋補助的流程不同，海外屋主尤其容易忽略「選對廠商」才是取得補助的先決條件。
「空屋再生等推動事業」並非個人可直接申請的制度
搜尋日本空屋補助金時，經常會看到國土交通省的《空屋再生等推動事業》或空屋對策綜合支援事業。但這些制度是以市區町村（地方政府）為事業主體的「社會資本整備綜合交付金」等框架，並不是由屋主直接向中央政府申請。以拆除事業類型為例，拆除工程費與損失補償費的8/10為交付對象限度額，負擔比例為國費2/5・地方公共團體2/5・事業主體1/5；活用事業類型若要補助民間或個人，則要求該物件以有助於地區社區維持再生的用途，持續使用10年以上。能不能用到這筆補助，取決於物件所在地的市區町村是否設有相關制度，因此第一步應該先向物件所在地的地方政府窗口確認，而不是直接以為所有空屋都能申請。
翻新促進稅制（所得稅・固定資產稅）
減稅方面，2026年度（令和8年度）稅制改正已完成延長與放寬要件。根據國土交通省《2026年度（令和8年度）稅制改正概要》（2025年〔令和7年〕12月），所得稅特例措施自2026年（令和8年）1月1日起延長3年至2028年（令和10年）12月31日，固定資產稅特例措施自2026年（令和8年）4月1日起延長5年至2031年（令和13年）3月31日，適用住宅的樓地板面積要件下限也從50㎡放寬至40㎡。這意味著空屋常見的小坪數透天厝，更容易符合適用資格。
| 對象工程 | 對象工程限度額 | 最高扣除額（所得稅） | 固定資產稅減免 |
|---|---|---|---|
| 耐震 | 250萬日圓（約新台幣52.5萬元） | 25萬日圓（約新台幣5.25萬元） | 1/2 |
| 無障礙化 | 200萬日圓（約新台幣42萬元） | 20萬日圓（約新台幣4.2萬元） | 2/3 |
| 節能 | 250萬日圓（併設太陽能350萬日圓）（約新台幣52.5萬元／73.5萬元） | 25萬日圓（35萬日圓）（約新台幣5.25萬元／7.35萬元） | 2/3 |
| 三代同堂 | 250萬日圓（約新台幣52.5萬元） | 25萬日圓（約新台幣5.25萬元） | 不適用 |
| 長期優良住宅化（耐震＋節能＋耐久性） | 500萬日圓（600萬日圓）（約新台幣105萬元／126萬元） | 50萬日圓（60萬日圓）（約新台幣10.5萬元／12.6萬元） | 1/3 |
| 長期優良住宅化（耐震或節能＋耐久性） | 250萬日圓（350萬日圓）（約新台幣52.5萬元／73.5萬元） | 25萬日圓（35萬日圓）（約新台幣5.25萬元／7.35萬元） | 1/3 |
| 育兒 | 250萬日圓（約新台幣52.5萬元） | 25萬日圓（約新台幣5.25萬元） | 不適用 |
以投資為目的無法使用所得稅扣除額
這是最容易被誤解的一點。耐震改修相關所得稅額特例扣除的要件是「減稅申請人主要供自住使用的房屋」，節能改修相關特例扣除的要件則是「減稅申請人所擁有、且主要供自住使用的房屋」。換句話說，以出租為目的而翻修的空屋，兩種所得稅扣除都不適用——這與台灣「房屋不論自住或出租，裝修費用都可能列入相關費用」的認知有明顯落差，海外投資人若把日本的翻新減稅想像成可以直接套用在出租物件上，是常見的誤區。節能改修還要求：扣除補助金後的標準工程費用相當額須超過50萬日圓、登記簿記載的樓地板面積須超過40㎡、申報人合計所得金額須在2,000萬日圓以下。
此外，若已取得補助金，扣除對象金額須以「標準工程費用相當額扣除補助金後的金額」計算。補助金與減稅可以併用，但不能重複請領同一筆金額。扣除額速算表與申報流程，INA&Associates整理於〈翻新減稅扣除額速算表與申報流程〉，建議在準備年度申報前先行確認（適用於日本國內所得稅申報者）。
2025年4月修正建築基準法後，全面翻新的申請程序改變了
對於正在考慮空屋全面改修的讀者，這是2026年時間點上最容易被忽略的變化。2025年（令和7年）4月1日施行的修正建築基準法，將免審查制度（俗稱「4號特例」）的適用對象縮小為「平房且總樓地板面積200㎡以下」。因此，木造兩層樓透天住宅從原本的「舊4號建築物」變成「新2號建築物」，進行大規模修繕或大規模改裝時，必須辦理建築確認手續。這項制度變更沒有直接對應的日圓金額，但會直接影響工期與前期費用，海外投資人若沿用舊有認知評估工期，很容易低估時間與行政成本。
「大規模修繕・大規模改裝」具體是指什麼
建築基準法所稱的大規模修繕・大規模改裝，是指針對主要結構部（牆壁、柱、樓板、樑、屋頂、樓梯）其中一種以上，施作過半比例的修繕或改裝。過半的判斷以各主要結構部分別認定：牆壁看占總面積的比例，柱與樑看占總支數的比例，樓板與屋頂看占總水平投影面積的比例，樓梯看該樓層占總數的比例。
需要／不需要建築確認的工程
國土交通省住宅局在《木造透天住宅大規模翻新之建築確認手續說明》中，列出了具體的判斷界線，重點整理如下：
| 改修部位 | 需要建築確認的情況 | 不需要建築確認的情況 |
|---|---|---|
| 屋頂 | 改修範圍及於屋椽，且改修面積超過總水平投影面積的過半 | 僅更換屋頂鋪材／在既有屋頂上加蓋新屋頂的覆蓋工法 |
| 外牆 | 改修範圍及於構成牆壁的主要材料，且改修面積超過總面積的過半 | 在既有外牆上加貼新裝修材的改修工法 |
| 樓板（最底層樓板除外） | 改修範圍及於格柵，且改修面積超過總水平投影面積的過半 | 在既有樓板上鋪設新裝修材的改修 |
| 樓梯 | 樓梯過半重新架設 | 未達過半段數的改修／在既有樓梯上鋪設新裝修材的改修 |
| 衛浴・無障礙設施 | 不適用 | 僅廚房・廁所・浴室等衛浴設施翻新、加裝扶手或坡道 |
資料來源：國土交通省住宅局《木造透天住宅大規模翻新之建築確認手續說明》（截至2025年〔令和7年〕2月21日）。實際規劃若難以判斷，須向特定行政廳（地方建築主管機關）諮詢。
估價前要先確認的事項
這條界線同時牽動費用與工期。如果原本設想的是接近「拆到剩骨架」的改修，就必須額外編列確認申請圖說製作費用與審查期間。反過來，如果透過覆蓋工法或加貼裝修材就能確保性能，就有機會在不需辦理手續的情況下改善住宅狀況。先請設計者確認「這項工程是否屬於大規模修繕・大規模改裝」，是控制費用波動最直接的做法。需要留意的是，即使不需要辦理建築確認手續，改修後的建築物仍必須符合建築基準法的相關規定。
用同一張表比較「翻修、出租、出售、拆除」
空屋的判斷不能只看工程費，因為每個選項適用的稅制完全不同。同一間房子，出租看的是折舊費，出售看的是3,000萬日圓特別扣除額，拆除則要面對住宅用地特例的失效——影響最終金額的變數，會隨著選項不同而完全替換。
| 選項 | 初期費用 | 預估收入 | 適用稅制 | 主要風險 |
|---|---|---|---|---|
| 修好後出租 | 工程費（告示單價估算耐震＋隔熱約573萬日圓／約新台幣120.3萬元，若以衛浴為主則約新台幣30萬元等級） | 民營出租住宅（木造）平均月租54,409日圓（約新台幣1.14萬元） | 折舊費・修繕費可列為必要經費；所得稅翻新減稅不適用 | 招租不到房客（出租・出售課題排名第2為「租客・買家稀少」40.3%） |
| 不修直接出租 | 最低限度的清潔・遺留物處理 | 低於行情的租金 | 同上 | 入住後設備故障・修繕負擔、與房客的糾紛 |
| 出售 | 拆除費・測量費・仲介手續費 | 出售所得（一次性） | 空屋3,000萬日圓特別扣除額／低度利用土地100萬日圓扣除額 | 只要有一項適用要件不符，課稅金額就會大幅改變 |
| 拆除後改為素地 | 拆除費 | 轉作停車場等用途的收入，或直接出售 | 住宅用地特例（課稅標準1/6）失效 | 固定資產稅負擔增加，若為不可重建土地則無法重蓋 |
選擇拆除時的費用行情，INA&Associates已依結構別整理於〈房屋拆除費用行情與每坪單價〉。
出售｜空屋3,000萬日圓特別扣除額的要件與期限
根據日本國稅廳Tax Answer No.3306，出售被繼承人居住用財產（空屋）的特例，適用於2016年（平成28年）4月1日至2027年（令和9年）12月31日之間的轉讓。這項制度是日本繼承稅制中一個相當具體的規則，主要要件如下：
- 須為1981年（昭和56年）5月31日以前建造的房屋
- 須於繼承開始之日起3年內、該年12月31日前完成出售
- 出售價金須在1億日圓（約新台幣2,100萬元）以下
- 自繼承至轉讓期間，該房屋未曾供事業、出租或居住使用
- 須在轉讓之日起至該年翌年2月15日前，使房屋符合一定耐震標準，或將房屋全部拆除
- 2024年（令和6年）1月1日以後轉讓、且繼承人有3人以上時，扣除額為2,000萬日圓（約新台幣420萬元）
「自繼承至轉讓期間未曾供出租使用」這項要件特別重要。一旦先出租，這項扣除額就永久失效。修好後出租、還是直接出售，可能就在這一點上變成不可逆的選擇——這一點與台灣繼承房產「先出租觀察行情、之後再決定要不要賣」的常見策略明顯不同，在日本，這個順序一旦選錯，就等於放棄了最大一筆稅務優惠。
【試算範例】出售後實際到手金額比較
長期讓渡所得的稅率為20.315%（所得稅15%・復興特別所得稅0.315%・住民稅5%）。若取得成本不明，可以用讓渡價額的5%作為概算取得成本計算。
案例1：使用空屋3,000萬日圓特別扣除額（讓渡價額2,000萬日圓／約新台幣420萬元，概算取得成本100萬日圓，讓渡費用70萬日圓）
- 讓渡所得：2,000萬日圓 － 100萬日圓 － 70萬日圓 ＝ 1,830萬日圓（約新台幣384.3萬元）
- 不使用扣除額：1,830萬日圓 × 20.315% ＝ 約371.8萬日圓（約新台幣78.1萬元）稅負
- 使用扣除額：透過3,000萬日圓扣除，課稅讓渡所得為0日圓 → 稅額0日圓
- 差額：約371.8萬日圓（約新台幣78.1萬元）
案例2：使用低度利用土地100萬日圓扣除額（讓渡價額500萬日圓／約新台幣105萬元，概算取得成本25萬日圓，含拆除費等讓渡費用80萬日圓）
- 讓渡所得：500萬日圓 － 25萬日圓 － 80萬日圓 ＝ 395萬日圓（約新台幣82.95萬元）
- 不使用扣除額：395萬日圓 × 20.315% ＝ 約80.2萬日圓（約新台幣16.8萬元）
- 使用扣除額：（395萬日圓 － 100萬日圓）× 20.315% ＝ 約59.9萬日圓（約新台幣12.6萬元）
- 差額：約20.3萬日圓（約新台幣4.3萬元）
低度利用土地等100萬日圓扣除額，適用條件包括：讓渡價額在市街化區域或用途地域設定區域內等為800萬日圓以下、其他都市計畫區域內為500萬日圓以下、持有期間須超過5年，且讓渡前的低度利用狀態與讓渡後的利用方式須經市區町村確認。適用期限已因2026年度（令和8年度）稅制改正延長3年至2028年（令和10年）12月31日。
拆除｜住宅用地特例失效後會發生什麼事
土地的固定資產稅，原本因住宅用地特例而享有課稅標準減免：小規模住宅用地（200㎡以下部分）減為1/6，一般住宅用地（超過200㎡部分）減為1/3。一旦把建物拆除變成素地，這項特例就不再適用，土地的固定資產稅負擔會明顯增加。
要注意的是，即使不拆除，也可能失去這項特例。經市區町村長勸告的特定空屋等及管理不全空屋等用地，同樣會被排除在住宅用地特例的適用對象之外。根據國土交通省資料，針對特定空屋等所採取措施的累計數字（2015年〔平成27年〕5月〜2023年〔令和5年〕3月）為：勸告3,078件、命令382件、行政代執行180件。《空屋等對策推動特別措施法》已於2023年（令和5年）12月13日施行修正法，新增「管理不全空屋等」這個分類。換句話說，「放著不管」這個選項的代價，已經比以往確實更高了。
不了解空屋的實際樣貌，就無法準確估算費用
為什麼空屋的費用這麼難估？答案在於「空屋」這個母體本身就存在明顯偏差。看看《2024年（令和6年）空屋所有者實態調查》（N＝1,381千戶）的數字，原因就很清楚。
1980年以前建造約占六成、腐朽破損約66%、繼承取得約58%
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 取得方式 | 繼承 約58%／新建・重建 約17%／購買既存住宅 約14% |
| 建築時期 | 1950年以前 15.1%／1951〜1970年 21.7%／1971〜1980年 26.4%（1980年以前合計約63%） |
| 結構 | 木造 85.4%／鋼筋混凝土造 7.5%／鋼骨造 6.0% |
| 腐朽・破損狀態 | 已出現結構性缺陷 約20%／部分腐朽・破損 約43%／無腐朽・破損 約34% |
| 最近5年內的翻新 | 已執行 21.5%／未執行 約77% |
建築時期在1980年以前，代表其中大多數房屋建於1981年（昭和56年）6月1日新耐震基準實施之前。耐震改修相關所得稅特例扣除之所以把對象設定為「1981年5月31日以前建造」，正是針對這個族群。根據國土交通省2026年度（令和8年度）稅制改正概要，日本全國住宅存量約5,360萬戶中，推估約700萬戶（約13%）不具耐震性能——這個規模，遠超過台灣921大地震後推動老屋耐震補強的討論範圍，也是日本空屋市場中，海外投資人在評估物件時必須特別留意的結構性風險。
出租・出售的課題第一名是「房屋老舊」43.3%
對未來5年內有意出租或出售的家庭（N＝251千戶）而言，所提出的課題如下：
| 課題（複選） | 比例 |
|---|---|
| 房屋老舊 | 43.3% |
| 租客・買家稀少 | 40.3% |
| 家具家電等物品處理 | 37.4% |
| 設備或門窗老化 | 34.0% |
| 翻新費用 | 21.4% |
| 地區高齡化或人口減少 | 21.4% |
| 住宅耐震性 | 16.0% |
| 住宅隔熱性 | 10.5% |
| 不可重建（臨路條件不佳等） | 7.6% |
排名第1的「房屋老舊」可以靠工程解決。但排名第2的「租客・買家稀少」，以及占7.6%的「不可重建」，不管花多少工程費都解決不了。把「能用錢解決的課題」與「不能用錢解決的課題」分開來看，是判斷空屋去留時最該先做的一步。排名第3、占37.4%的「家具家電等物品處理」也不能忽略：清空遺留物是與工程費分開計算的支出，數量多的話可能會是新台幣數萬元到十萬元等級的額外開銷。
現場勘查應確認的項目
- 臨路條件：是否與建築基準法上的道路相接2公尺以上。若屬於不可重建土地，出場策略就會受到限制
- 基礎：是否有龜裂、是否配有鋼筋、是否為無筋混凝土
- 漏水：閣樓是否有水漬、天花板是否下垂、屋頂材是否移位
- 白蟻：地基與柱子是否遭蛀蝕、是否有蟻道
- 給排水：是否已接上主管線、屬於淨化槽或公共下水道、管線材質與使用年數
- 遺留物：家具家電數量與清運費用估算
- 越界・界址：圍牆或樹木是否越界、界標是否存在
物件來源方面，日本有國土交通省協助營運的「全國版空屋・空地銀行」平台。截至2026年（令和8年）6月底，參與地方政府為1,146個團體，市區町村層級的參與率全國平均達65.0%，刊登物件數為19,288件。不過各地方政府的資訊更新頻率與詳細程度落差不小，現場勘查仍不可省略——這也是為什麼INA&Associates建議海外投資人在下訂前，一定要委託當地熟悉日本不動產實務的專業人士陪同勘查，而不是只依賴線上刊登資訊做判斷。
別以節稅為目的｜試算中古木造建物的折舊
談到空屋投資，經常聽到「可以節稅」這種說法，但實際把數字擺出來，效果的邊界就很清楚了。根據日本國稅廳Tax Answer No.5404，已超過法定耐用年數全部年限的中古資產，其耐用年數計算方式為法定耐用年數×20%，未滿1年的零數無條件捨去，若計算結果不滿2年則以2年計。
簡便法下的耐用年數與年度折舊金額
- 木造住宅法定耐用年數：22年
- 屋齡超過22年時：22年 × 20% ＝ 4.4年 → 零數捨去為4年
- 若建物價格為400萬日圓（約新台幣84萬元），以定額法（耐用年數4年、折舊率0.250）計算，每年可提列100萬日圓（約新台幣21萬元）折舊費，共提列4年
如果每年能提列100萬日圓（約新台幣21萬元）折舊費，所得稅・住民稅的課稅所得就會相應縮減。但折舊只維持4年，第5年起折舊費歸零，課稅所得會立刻回升。這是集中在短期間內的費用認列，並非長期性的節稅效果——這一點與台灣投資人熟悉的「不動產長期折舊、逐年攤提」邏輯不同，日本中古木造建物的簡便法折舊年限短，效果來得快、去得也快。不同結構的折舊率與耐用年數運用方式，INA&Associates也整理於〈大樓折舊計算方法與折舊率一覽〉。
全面翻新後，可能無法使用簡便法
這是實務上容易踩到的陷阱。日本國稅廳規定，取得中古資產並供事業使用時所支出的資本性支出金額，若超過該中古資產取得價額的50%，就不能使用簡便法估算耐用年數。更進一步，若資本性支出金額超過再取得價額（以全新品重新取得同一資產的價額）的50%，則須改用法定耐用年數計算。
以前面的例子來說，建物價格400萬日圓（約新台幣84萬元）若搭配570萬日圓（約新台幣119.7萬元）的工程費，資本性支出將大幅超過取得價額的50%。「買得越便宜、修得越徹底」，4年折舊這個前提就越容易崩潰。以節稅為主軸規劃的計畫，往往最容易在這一點上落空。正確的判斷順序，是先確認租金與工程費是否能構成一門可行的事業，稅務效果留到後面再確認——順序不要顛倒。
結論｜把費用依據拉回一手資料，判斷就會變快
空屋再生，是社會課題與資產活用交會的領域。正因如此，比起憑感情或善意做決定，第一步應該是建立一個可以用數字判斷的狀態。把本文確認過的內容，整理成判斷的順序：
- 先掌握實際金額：翻新資金平均170萬日圓（約新台幣35.7萬元）・中位數70萬日圓（約新台幣14.7萬元），透天厝平均172萬日圓（約新台幣36.1萬元）・中位數85萬日圓（約新台幣17.9萬元）。數千萬日圓等級是例外，不是常態
- 自己先估算一次：把告示的標準工程費用相當額乘以延樓地板面積，就能立刻估出耐震・隔熱工程的規模
- 先確認申請程序：木造兩層樓住宅的大規模修繕・改裝，自2025年4月起已列入建築確認手續的適用對象
- 先確認制度適用對象：補助金由登記事業者代為申請，所得稅翻新減稅僅限於自住房屋
- 先看清楚錢解決不了的課題：租客稀少與不可重建，都不是靠工程費能解決的問題
- 把選項橫向並列比較：選擇出租會失去空屋3,000萬日圓扣除額，選擇拆除則會失去住宅用地特例
我們INA&Associates株式會社，並不把不動產視為「用來交易的商品」，而是視為屋主的時間與信用長期累積而成的資產。面對空屋，我們也不會預設「一定要修」的立場，而是把數字攤開，一起確認翻修、出租、出售、拆除之中，哪一個選項最能讓屋主安心接受。對海外投資人而言，我們同樣以這套原則，協助你在不熟悉的日本制度與語言環境中，做出經得起檢驗的判斷。
常見問題
日本空屋的翻新費用，到底應該抓多少預算？
如果以衛浴與內裝為主，抓新台幣30萬元出頭的等級；若要進一步做到耐震與隔熱，則要以超過新台幣百萬元為目標。根據國土交通省《2025年度住宅市場動向調查》，實際執行翻新的家庭資金平均170萬日圓（約新台幣35.7萬元）・中位數70萬日圓（約新台幣14.7萬元），透天厝則平均172萬日圓（約新台幣36.1萬元）・中位數85萬日圓（約新台幣17.9萬元）。另一方面，若以告示的標準工程費用相當額，將延樓地板面積100㎡的耐震（牆壁）與隔熱（窗戶・牆壁・天花板・地板）全部做滿，約需573萬日圓（約新台幣120.3萬元）。要落在這兩個數字之間的哪裡，就是判斷的核心。
個人可以自己申請補助金嗎？
不行。住宅節能2026活動的四項事業，都是由登記在案的「住宅節能支援事業者」代替屋主申請，屋主本人無法自行辦理交付申請。請在簽約前，先確認承接工程的廠商是否為登記事業者。交付申請的受理期限最晚為2026年12月31日，但一旦達到預算上限就會提前結束。
全面翻新需要辦理建築確認嗎？
木造兩層樓透天住宅，若牆壁、柱、樓板、樑、屋頂、樓梯其中一種以上，施作超過過半比例的修繕或改裝，就需要辦理。2025年4月1日施行的修正建築基準法，已將木造兩層樓住宅列為新2號建築物。不過，僅更換屋頂鋪材、外牆採覆蓋工法、樓板僅鋪設新裝修材、或僅翻新廚房・廁所・浴室，則不屬於此範圍。若無法判斷，請洽詢當地的特定行政廳（建築主管機關）。
什麼樣的空屋，賣掉會比修好再用更划算？
不可重建的物件、預估租金落在當地行情3萬日圓（約新台幣6,300元）等級的物件，以及已出現結構性缺陷的物件。不可重建的問題無法靠工程費解決，出場管道也會受限。另外，出售繼承來的空屋時，可能適用3,000萬日圓特別扣除額（約新台幣630萬元），但一旦先出租，這項扣除額就會失效。建議在決定出租之前，先試算一次出售後實際到手的金額，再做決定。
空屋銀行上的物件，可以直接當作投資標的嗎？
可以作為資訊來源，但不能直接當作投資判斷的依據。全國版空屋・空地銀行截至2026年6月底，參與地方政府1,146個團體、刊登件數19,288件，已具備一定規模，但各地方政府的資訊更新頻率與詳細程度落差不小。尤其是腐朽・破損狀態與臨路條件，光靠刊登資訊無法判斷，現場勘查與專業人士陪同幾乎是必要前提，海外投資人尤其應該透過熟悉當地實務的顧問代為確認。
引用・參考資料
- 國土交通省《2025年度（令和7年度）住宅市場動向調查報告書》（2026年〔令和8年〕7月公布）
- 國土交通省《2024年（令和6年）空屋所有者實態調查結果》（2025年〔令和7年〕8月公布）
- 總務省統計局《2023年（令和5年）住宅・土地統計調查 住宅及家戶相關基本統計 結果概要》
- 國土交通省《耐震改修相關所得稅額特例扣除》（平成21年〔2009年〕國土交通省告示第383號）
- 國土交通省《節能改修相關所得稅額特例扣除》（平成21年〔2009年〕經產省・國交省告示第4號）
- 國土交通省《2026年度（令和8年度）國土交通省稅制改正概要》（2025年〔令和7年〕12月）
- 國土交通省・經濟產業省・環境省《強化住宅節能化支援之預算案內閣決議》（2025年〔令和7年〕11月28日）
- 住宅節能2026活動（未來環保住宅2026事業・先進窗戶翻新2026事業・熱水器節能2026事業・出租集合住宅熱水器節能2026事業）
- 國土交通省住宅局《木造透天住宅大規模翻新之建築確認手續說明》（截至2025年〔令和7年〕2月21日）
- 國土交通省《建築確認・檢查對象建築物規模等之修訂》（2025年〔令和7年〕4月1日施行）
- 國土交通省《固定資產稅等住宅用地特例相關空屋對策措施》
- 國土交通省《空屋等對策推動特別措施法相關資訊》（2023年〔令和5年〕12月13日修正法施行）
- 國土交通省《住宅耐震化 補助金・支援制度介紹》
- 國土交通省《全國版空屋・空地銀行》（截至2026年〔令和8年〕6月底之實績）
- 國稅廳Tax Answer No.3306《出售被繼承人居住用財產（空屋）時的特例》
- 國稅廳Tax Answer No.3226《轉讓低度利用土地等時之長期讓渡所得特別扣除》
- 國稅廳Tax Answer No.5404《中古資產的耐用年數》
- 國土交通省《空屋再生等推動事業【拆除事業類型】【活用事業類型】》
如果想針對個別物件，釐清翻修、出租、出售、拆除之中哪一個選項最能安心接受，歡迎隨時與INA&Associates株式會社聯繫。我們可以協助你，從取得、工程、租賃營運到最終出場，全程以數字為依據做確認——包括跨海溝通、當地法規理解與繁體中文對應的窗口安排。
