您知道嗎？在日本，不動產投資也可能申請「消費稅（shōhizei，日本的加值型消費稅，稅率10%）退稅」。這是日本稅制中一項對海外投資人而言相當陌生、卻攸關實際報酬率的制度：住宅用途出租物件原則上很難適用，但持有事業用不動產（辦公室、店鋪、倉庫等）的課稅事業者，則有機會申請退稅。只不過，近年的稅制改正大幅收緊了適用門檻，尤其是2020年（令和2年度）的修法，徹底改變了住宅用出租建物的處理方式。本文將以投資人的視角，有系統地解說日本不動產消費稅退稅的機制、條件、申辦程序與注意事項，並適時與台灣的加值型營業稅制度對照，協助台灣讀者掌握這項「日本特有」的稅務眉角。
消費稅退稅是什麼？基本運作機制
所謂消費稅退稅（消費税還付,shōhizei kanpu），是指事業者在進貨、購置資產等支出中所支付的消費稅，超過向顧客收取（代收代付）之消費稅時，得就其差額申請退還的制度。這項制度源自「進項稅額扣抵」（仕入税額控除,shīire zeigaku kōjo）的機制：事業者一方面要將銷售額中內含的消費稅繳納給國家（日本國稅廳,国税庁,Kokuzeichō,相當於台灣的財政部國稅局），另一方面可以扣除自己在費用及資產取得上已支付的消費稅。當可扣抵的進項稅額超過應納稅額、出現負數時，超出部分就會退還給事業者。
在不動產領域，最容易出現這種退稅狀況的時間點，就是取得建物這類高額資產的當下──取得時一次性支付的消費稅，往往遠高於當期銷售額所對應、代收代付的消費稅金額。換句話說，退稅並不是「因為賺錢所以退錢」，而是支付與代收之間的平衡一時傾斜後，稅務上的一種結算。對台灣投資人而言，這個概念可以類比為：企業在購置大額資產（例如廠房、辦公室）當期，進項稅額大於銷項稅額時申請留抵退稅的情形──原理相通，只是日本的具體規定與限制更為複雜，且門檻近年持續提高。
可申請退稅的「已支付消費稅」範圍為何
退稅計算所涵蓋的，僅限於「課稅交易」中已支付的消費稅。土地購入價款、房屋貸款利息、薪資、保險費等，在日本消費稅制度下屬於「非課稅」或「不課稅」交易，並不計入退稅計算範圍。建物本體、附屬設備、仲介手續費、工程費用等，才是主要的課稅仕入（可扣抵進項）對象。
在台灣，土地買賣同樣屬於免徵營業稅範疇，這點與日本的處理方式相近；但日本另外將貸款利息、薪資、保險費等以「不課稅」（課稅範圍外）的概念獨立處理，分類方式較台灣營業稅法更為細緻，這是台灣投資人在拆解日本仲介報價單、工程請款單時需要特別留意的地方。
為什麼在日本，不動產投資申請消費稅退稅並不容易
在日本，住宅用出租物件的租金收入，稅法上被歸類為非課稅銷售額（非課税売上）。而消費稅退稅，僅限「課稅事業者」（課税事業者,kazei jigyōsha，即消費稅法上須申報繳納消費稅的事業者）採用「原則課稅（一般課稅）」方式時才能申請；至於「免稅事業者」（免税事業者,menzei jigyōsha，即依法免除消費稅申報義務的小規模事業者），絕大多數持有住宅出租物件的屋主都屬於這一類，等於連申請退稅的門檻都跨不進去。
此外，即使取得住宅用物件並成為課稅事業者，只要租金收入本身屬於非課稅銷售額，建物取得時支付的消費稅就會被視為「對應非課稅銷售額的進貨」，很容易被排除在扣抵範圍之外。這道「免稅事業者門檻」加上「用途對應限制」的雙重障礙，正是住宅型不動產投資難以申請消費稅退稅的本質原因。
對台灣投資人來說，可以對照台灣營業稅法中「兼營營業人」的不得扣抵比例概念（依用途比例，非課稅銷售對應之進項稅額不得扣抵）；差別在於，台灣的住宅出租收入若屬個人非經常性收入，多半根本不會被列入營業稅課稅範圍，因此台灣投資人較少直接面對這種「扣抵資格被用途否定」的情境，這也是初次接觸日本制度時最容易誤判之處。
過去的漏洞 「自動販賣機避稅方案」與其封鎖
1991年（平成3年,Heisei 3）稅制改正將住宅租金列為非課稅銷售額後，坊間曾流行一種手法：在建物基地內設置自動販賣機，藉此製造少量課稅銷售額，讓屋主得以登記為課稅事業者，進而對住宅建物申請消費稅退稅──業界稱為「自動販賣機方案」（自動販売機スキーム）。然而，2010年（平成22年）與2016年（平成28年）的修法逐步收緊規範，最終在2020年（令和2年度,Reiwa 2，日本使用天皇年號「令和」紀年，相當於西元2019年5月起）的稅制改正中，原則上全面封鎖了對住宅出租建物本身的進項稅額扣抵。時至今日，這類避稅方案在實務上已經完全失效。
2020年（令和2年度）修法後，住宅用出租建物的處理方式徹底改變
自2020年（令和2年）10月1日起取得的住宅用出租建物，其取得等相關支出所產生的消費稅，原則上不得列入進項稅額扣抵──這項限制，是目前實務上最重要的一個關鍵點。網路上不少解說文章，其實是根據修法前的舊制寫成，若不慎依循舊資訊判斷，很容易得出錯誤結論，台灣投資人在查閱日文資料時尤其需要留意發布時間。
另一方面，以辦公室、店鋪、倉庫等「事業用途」出租的建物，並不受此限制影響。因此，就目前的實務而言，日本不動產消費稅退稅的適用對象，已經幾乎完全收斂到「持有或取得事業用不動產的課稅事業者」這個範圍──這對正在評估東京、大阪辦公室或商用資產的台灣法人投資人來說，是判斷是否還有退稅空間的第一道篩選標準。
可申請消費稅退稅的主要條件
條件一 須為課稅事業者
基準期間（基準期間,kijun kikan，原則上指前兩年或前兩個會計年度）課稅銷售額超過1,000萬日圓（約NT$210萬元）的事業者，會自動被認定為課稅事業者。即使是新設立的法人，只要資本額達1,000萬日圓（約NT$210萬元）以上，設立當年就直接是課稅事業者。除此之外，事業者也可以透過提交「消費稅課稅事業者選擇申報書」（消費税課税事業者選択届出書），主動選擇成為課稅事業者。由於辦公室、倉庫、店鋪類物件的租金收入屬於課稅銷售額，持有這類物件的投資人，便有機會藉此取得課稅事業者的資格。
條件二 須採用原則課稅
如同後文所述，若選擇「簡易課稅」（簡易課税,kan'i kazei）方式，計算稅額時並不會使用實際支付的消費稅金額，因此不會產生退稅。想要爭取退稅，前提是必須採用原則課稅（一般課稅）方式。
條件三 須有建物等高額課稅進貨
由於建物部分（不含土地）需課徵消費稅，課稅事業者在取得高額事業用建物的年度，支付的消費稅金額會大幅增加，申請退稅的可能性也隨之提高。須特別留意的是，土地取得價款本身屬於非課稅項目，並不計入退稅計算範圍──這與台灣「房地分離」課稅邏輯的精神類似，土地與建物必須拆開處理。此外，大規模修繕、設備更新等支出，同樣屬於課稅進貨，可以一併計入。
條件四 課稅銷售比例須達一定水準
退稅金額，會受到「課稅銷售比例」（課税売上割合，即課稅銷售額占全部銷售額的比例）影響。在住宅與事業用途混合的物件中，若事業用部分占比偏低，可扣抵的金額也會隨之縮小。採用「個別對應方式」或「一括比例分配方式」，計算結果也會不同，事前模擬試算是不可省略的步驟。
原則課稅與簡易課稅的差異，決定了能否申請退稅
日本消費稅的計算方式，大致可分為兩種。選擇哪一種，將從根本上決定是否有機會申請退稅。
| 項目 | 原則課稅（一般課稅） | 簡易課稅 |
|---|---|---|
| 計算公式（應納稅額概算） | 代收消費稅 − 已支付消費稅 | 代收消費稅 −（代收消費稅 × 視同進貨率） |
| 是否可能退稅 | 可能發生 | 原則上不會發生 |
| 適用時機 | 有高額課稅進貨的年度較有利 | 營業規模較小、想減輕行政負擔時 |
| 不動產租賃業的視同進貨率 | — | 原則上40%（第六類事業） |
簡易課稅方式並不使用實際支付的消費稅金額來計算應納稅額，因此無論取得多麼高額的建物，都不會產生退稅。想要申請退稅，採用原則課稅是必要條件。而且，只有基準期間課稅銷售額在5,000萬日圓（約NT$1,050萬元）以下的事業者，才能選擇簡易課稅方式，一旦選定，原則上兩年內不得變更。在擬定投資計畫之前，先確認自己（或持有物件的法人）目前採用的是哪一種課稅方式，是最基本的起點。
申請退稅的辦理程序與申報時程
消費稅退稅，必須透過「確定申告」（確定申告，類似台灣的結算申報，法人原則上須於課稅期間結束後2個月內辦理）才能實際取得。若免稅事業者想要爭取退稅，必須在該課稅期間開始的前一天之前，就先提交「課稅事業者選擇申報書」。換句話說，等到取得建物之後才匆忙申報，絕大多數情況都已經來不及適用於當年度課稅期間──時間點的安排，遠比事後補救重要。
辦理程序的大致流程
- 確認自身（或持有物件的法人）目前屬於課稅事業者還是免稅事業者
- 若為免稅事業者，須在取得年度的前一個課稅期間結束前，提交課稅事業者選擇申報書
- 若目前選擇簡易課稅，須考慮提交「不適用申報書」，改採原則課稅
- 進行建物、工程等課稅進貨交易，並備妥發票、契約書等憑證
- 依課稅銷售比例選定扣抵方式，並於確定申告時申報退稅
由於申報期限與課稅期間的分界緊密相關，以結果反推、提前準備的規劃能力，將大幅左右最終成效。尤其是跨年度取得建物的情況，時程管理格外重要──這也是台灣投資人透過日本稅理士（稅務師）事先規劃時，最容易被提醒的一點。
消費稅退稅的注意事項與風險
「調整對象固定資產」的三年鎖定規定
取得達一定金額以上的建物等資產並申請退稅後，取得後3年間（第3年度），會依課稅銷售比例的變動情形，適用「調整對象固定資產」（調整対象固定資産,chōsei taishō kotei shisan）的扣抵金額調整規定。換句話說，如果只是在取得當下刻意拉高課稅銷售比例以取得退稅，之後再轉為住宅用途，這套調整機制就會把已退還的稅額部分或全部追回。必須理解的是，消費稅退稅「不是一次領到就結束」，而是附帶三年觀察期的暫時性結算。
與Invoice制度的關係
自2023年（令和5年）10月起實施的「Invoice制度」（インボイス制度，日本官方名稱為「適格請求書等保存方式」，概念上可對照台灣的統一發票制度，但適用邏輯不同），原則上要求進項稅額扣抵必須保存「適格請求書」（Invoice，合格發票）。如果交易對象是免稅事業者、無法開立適格請求書，該筆支出就可能被排除在扣抵範圍之外。若以退稅為前提進行投資，確認發包對象是否為「適格請求書發行事業者」，同樣是不可省略的查核項目──這對慣用電子發票制度的台灣投資人來說，是需要額外適應的日本行政細節。
遭稅務調查否准的風險
消費稅退稅，是日本稅務機關（国税庁,Kokuzeichō，國稅廳）特別關注的領域。缺乏實質內容的課稅銷售操作，或是將住宅用建物偽裝成事業用途的處理方式，一旦被查獲即會遭到否准，並衍生加算稅、延滯稅等罰則。我們認為，比起眼前的退稅金額，更應該優先確保處理邏輯站得住腳、日後不會被翻案。誠實地把缺點與風險都說清楚，才能真正守護投資人的長期利益──這是我們一貫的信念。
INA&Associates的觀點 比起短期退稅，更重視長期健全性
我們INA&Associates株式會社認為，不應該把消費稅退稅當作「投資判斷的主要目的」，這一點必須謹慎看待。退稅終究只是稅制上的一種結算，並不會提升物件本身的收益能力或地段價值。反而，若為了優先取得退稅而勉強設計事業架構，往往會背負三年鎖定規定、Invoice制度、稅務調查等後續風險。
正因如此，我們始終與稅理士（稅務師）、會計專家攜手合作，將退稅的可行性放進「整體投資健全性」的脈絡中一併判斷。我們相信「人財才是最大的資產」，這樣的價值觀，也具體展現在這種跨專業合作之中。正確理解制度、誠實以對、以長期視角做判斷，我們相信這才能為所有相關的人帶來真正的幸福──對台灣的投資人而言，這也是選擇日本合作夥伴時，值得重視的態度指標。
常見問題
住宅大樓的屋主完全無法申請消費稅退稅嗎
原則上無法申請。住宅用租金收入屬於非課稅銷售額，絕大多數屋主也符合免稅事業者的資格。再加上令和2年度修法後，住宅用出租建物取得所產生的消費稅，原則上不得列入進項稅額扣抵。即使名下另有其他課稅銷售額的事業，住宅建物部分仍會被排除在扣抵範圍之外，這點請務必留意。
辦公室或店鋪兼住宅的複合用途物件，也能申請退稅嗎
以樓地板面積等合理基準，按比例劃分出的辦公室、店鋪部分租金，屬於課稅銷售額。如果是課稅事業者並採用原則課稅，對應事業用部分的消費稅，就有機會申請退稅。不過，實際金額會因課稅銷售比例與扣抵方式而有所不同，事前試算相當重要。
設立法人，是否比較容易申請到消費稅退稅
資本額達1,000萬日圓（約NT$210萬元）以上的新設法人，設立當年就能成為課稅事業者。不過，確保課稅銷售額、選擇原則課稅、住宅建物的扣抵限制等多項條件，都必須同時滿足，設立法人這件事本身，並不保證一定能拿到退稅。切勿把「手段」（設立法人）與「目的」（合理節稅）混為一談。
申請消費稅退稅時，是否需要諮詢稅理士
強烈建議諮詢。課稅方式的選擇、進項稅額扣抵的計算、申報時程、三年調整規定等，消費稅實務極為複雜。一旦判斷有誤，不僅可能無法申請到退稅，日後甚至可能被追回已退稅額並加計罰則。對台灣投資人而言，由於日本稅制與台灣制度在概念上部分相近、細節上卻大不相同，委託熟悉跨境投資的稅理士（稅務師）事先規劃，格外重要──我們自己也是秉持與專家攜手合作、謹慎推進的原則來處理每一個案件。
