當您在投資房地產時聽說一處房產已達到其使用壽命時，您可能會認為這是一棟無法再使用的建築物。然而，法定使用年限是用於計算稅收折舊的年數，而不是建築物本身的實際使用壽命。
另一方面，超過法定使用年限的房產會極大地影響折舊、稅負、銀行融資、維修以及出售時的買家數量。儘管現金購買似乎很有吸引力，但融資期限可能很短，維修成本可能很高，而且退出選擇可能很窄。
在本文中，我們將向投資者和業主解釋當房產達到其使用壽命時會發生什麼。
使用壽命有三個意義
使用壽命一詞根據具體情況有不同的意義。
| 類型 | 意義 | 使用情況 |
|---|---|---|
| 法定使用壽命 | 用於稅務折舊的年數 | 最終報稅表、會計、稅務 |
| 物理使用壽命 | 建築物可以實際使用的期限 | 維修和建築診斷 |
| 經濟生活 | 作為收入財產產生價值的時期 | 投資決策、銷售、融資 |
關於應計折舊資產，國稅局解釋說，建築物等資產是指隨著時間的推移而價值減少的資產，與使用期限相對應的法定使用年限是在財政部條例的附錄中規定的。
換句話說，建築物已經過了法定使用壽命並不意味著它不能立即使用。在實踐中，我們會關注建築狀況、維修歷史、租賃需求和貸款評估。
按結構劃分的法定使用壽命
住宅建築的典型法定使用壽命因其結構而異。
| 結構 | 住宅建築的法定使用壽命 |
|---|---|
| 木質/合成樹脂結構 | 22 年 |
| 木框架砂漿施工 | 20年 |
| 鋼筋混凝土建築/鋼筋混凝土建築 | 47 年 |
| 磚/石/砌塊建築 | 38 年 |
| 金屬結構 | 取決於框架材料的厚度 |
房地產投資中常見的木製公寓的使用壽命為22年，RC公寓的使用壽命為47年。這種差異會影響折舊金額、貸款期限和退出價格。
使用壽命過後折舊會怎樣？
如果建築物從新建時起就依照法定使用年限提列折舊，則在使用年限結束時基本上可以不再提列折舊。折舊是一項不涉及現金支出的費用，因此當它被消除時，您的應稅收入會增加，您的稅負可能會變重。
| 狀態 | 稅務影響 |
|---|---|
| 折舊期間 | 每年都會支出一部分建築物購置成本 |
| 折舊結束後 | 折舊費用減少，更容易增加應稅所得 |
| 大規模維修 | 依維修成本或資本支出的不同，處理方式也有所不同 |
| 發售時 | 購置成本及累計折舊影響資本利得 |
這裡要注意的是，更多的折舊不一定代表更好的價值。即使您持有房產時稅負下降，但出售房產時折舊後的帳面價值可能會降低，而您的資本利得可能會增加。
使用過的財產的使用壽命和簡化方法
取得廢舊資產時，原則上依照取得後可使用的期間預計其使用壽命。然而，當估計困難時，可以接受簡化的方法。
國稅局的使用壽命審查問答解釋說，當難以估計二手資產的使用壽命時，可以根據已經過去的年數使用簡化方法。
一個典型的想法如下。
| 情況 | 簡化法的概念 |
|---|---|
| 整個法定使用壽命已過 | 法定使用壽命 x 20% |
| 部分過去 | 法定使用壽命-已過年數+已過年數x 20% |
| 不到2年的計算結果 | 2 年 |
例如，法定使用年限為22年的木造公寓大樓，如果已經過了使用年限，則22年×20%=4.4年，四捨五入為4年。
對融資的影響
對於銀行貸款，有時會以法定使用年限和剩餘使用年限作為貸款期限的指導方針。對於遠遠超過其使用年限的房產，建築物的評估將被視為較低，導致貸款期限更短，貸款成長速度更慢。
| 影響 | 內容 |
|---|---|
| 貸款期限 | 可能會根據剩餘使用壽命縮短 |
| 附帶評估 | 建築評估變低，土地評估更重要 |
| 自有資金 | 需要很多東西 |
| 還款金額 | 期限越短，每月還款越重 |
| 退出 | 買家也可能會發現融資困難 |
具有較高土地價值的區域或具有良好維修歷史的房產可能會得到更好的評估。然而，值得注意的是，能夠為超過使用壽命的房產獲得融資的買家數量可能有限。
對現金流的影響
超過使用壽命的房產的購買價格可能會顯得較低。然而，現金流並非僅由價格決定。
檢查要點如下。
1.折舊結束後的稅負 2、維修費用增加 3. 空置率/租金下降 4.貸款期間縮短帶來的還款負擔 5. 火災保險/地震保險的條件 6. 出售時的買家人口統計
即使表面收益率很高，如果維修和還款重疊，剩餘餘額也會很少。特別是較老的木造建築，購買前應檢查屋頂、外牆、給排水管道、白蟻、地基、電力容量等。
對銷售/退出策略的影響
即使已經達到使用壽命的房產也可以出售。然而，購買者的屬性會改變。重點可能不是使用常規貸款的買家，而是現金投資者、重視土地價值的投資者、修復業務以及計劃重建房產的買家。
| 退出 | 適合房產 |
|---|---|
| 作為收入財產出售 | 有租賃需求且有良好的維修歷史 |
| 以土地價值出售 | 土地價值強於建築價值 |
| 賣給回收商 | 有裝修空間，位置好 |
| 以重建為前提出售 | 容積率好、出入口好、權利好 |
| 長期擁有 | 穩定的維修計劃和租賃需求 |
如果您購買舊房產而不考慮退出計劃，那麼在價格談判時您將處於不利地位，因為當您出售房產時，潛在買家的數量有限。在購買之前，重要的是要考慮下一個會購買的人。
投資決策清單
當考慮超過其使用壽命的財產時，請務必檢查以下項目。
| 項目 | 查看詳情 |
|---|---|
| 建築診斷 | 漏水、傾斜、白蟻、管道 |
| 維修歷史 | 屋頂、外牆、給排水、公共區域 |
| 租賃需求 | 週邊租金、空置率、租戶屬性 |
| 貸款條件 | 借款期間、利率、自有資金 |
| 稅務 | 折舊期間、銷售時的稅 |
| 保險 | 火災/地震保險的可用性 |
| 退出 | 土地價值、轉售目的地、重建空間 |
不能只看高收益就買，還得把修復、融資、稅金、退出都考慮進去。
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INA&Associates 的理念
如果正確處理，報廢房產可以成為投資機會。然而，如果您購買時只考慮稅收優惠，您可能會在維修、融資和退出方面遇到麻煩。
我們關注的是建築狀況、管理歷史、租戶需求、財務規劃和銷售潛力，而不是建築本身的年齡。是可以長期持有的房產、可以再生的房產，還是像土地一樣保值的房產？看了這一點，你才能對舊房產做出判斷。
＃＃ 常問問題
問：我可以使用超過法定使用壽命的建築物嗎？
你可以使用它。出於稅務目的，法定使用壽命是若干年，與建築物的實際使用壽命不同。判斷將基於建築狀況和維修歷史。
問：超過使用壽命的房產是否可以節稅？
短期內可能會貶值。然而，在做出決定時，有必要考慮銷售時的資本利得、維修成本和融資條件。
問：我可以拿到銀行貸款嗎？
可能很難收到。它根據土地評估、獲利能力、租戶屬性和金融機構政策而變化。購買前請檢查融資條款。
問：舊房產很難賣嗎？
買家基礎可能有限。如果有租賃需求、土地價值、活化空間和維修歷史，出售的可能性就會增加。
參考/引文
