房地產投資與加密貨幣（虛擬貨幣）的稅務處理,即使同樣是「投資利得」,在日本稅制下卻有天壤之別——這是日本稅制特有的一項重要區別,台灣讀者若想赴日投資或已持有日本資產,務必先理解這個結構性差異。先講結論:房地產投資的租金收入在日本被歸類為「不動產所得」(fudōsan shotoku,不動產所得),可以使用盈虧互抵(損益通算,son'eki tsūsan)、折舊(減価償却,genka shōkyaku)以及藍色申報(青色申告,aoiro shinkoku)的虧損遞延;相對地,加密貨幣的獲利原則上被歸類為「雜所得」(雑所得,zassho shotoku),既不能盈虧互抵,虧損也無法遞延到下一年度。這一點與台灣的制度並不相同——台灣個人的財產交易所得與海外所得計算方式,本來就沒有日本這種依「所得區分」決定稅務優惠與否的精細架構,因此台灣投資人若把台灣的稅務直覺原封不動套用到日本資產上,很容易誤判實際到手金額。這個差異,對長期持有資產的屋主來說,累積起來的稅後現金影響相當可觀。本文將以日本國稅廳(国税庁,Kokuzeichō,即National Tax Agency, NTA)截至2025年的稅務處理為準,用比較表整理兩者的課稅差異,並從長期資產形成的角度說明應該如何因應。由於稅務判斷會因個別狀況而不同,實際執行前建議諮詢日本稅理士(稅務代理人)。
這篇文章的重點
- 房地產投資的租金收入屬於「不動產所得」,加密貨幣的獲利原則上屬於「雜所得」,兩者在稅務處理上有根本性的差異。
- 不動產所得可以透過盈虧互抵,以及藍色申報的淨虧損3年遞延來節稅,但加密貨幣的雜所得兩者皆不適用。
- 透過折舊在不產生現金支出的情況下壓低課稅所得,是房地產獨有的優勢;單純持有加密貨幣本身則沒有折舊可言。
- 兩者都採用綜合課稅(総合課税,sōgō kazei),與其他所得合併計算,所得稅採5%至45%的累進稅率課徵。實際到手金額,取決於稅率級距與扣除額的組合。
- 由於兩者的損益無法互相沖銷,必須分開管理、各自為政,並將長期出場(賣出)時機也一併納入設計,才是資產累積的關鍵。
房地產投資與加密貨幣(虛擬貨幣)的稅務差異在哪裡?
兩者最大的差異,在於獲利被歸入哪一種「所得區分」,以及虧損能否與其他所得互相沖銷(也就是盈虧互抵)這兩點。房地產投資的租金收入被歸類為不動產所得,加密貨幣的出售獲利原則上被歸類為雜所得。這個「入口」的分類差異,會一路影響到虧損的處理方式、能否折舊、乃至最終適用的稅率級距。這是日本稅制中相當特殊的設計——所得的「名稱」本身就決定了往後所有稅務優惠的可用範圍,這與台灣個人綜合所得稅把大部分所得都放進同一個籃子裡計算的方式頗為不同。先用下表掌握整體概況。
| 比較項目 | 房地產投資(租金收入) | 加密貨幣(虛擬貨幣) |
|---|---|---|
| 所得區分 | 不動產所得 | 原則上:雜所得(符合一定要件則為事業所得) |
| 課稅方式 | 綜合課稅 | 綜合課稅 |
| 與其他所得盈虧互抵 | 可以(但土地取得的負債利息部分除外) | 不可 |
| 虧損遞延 | 採用藍色申報可將淨虧損遞延3年 | 不可 |
| 折舊 | 建物、設備可提列折舊(土地不適用) | 單純持有加密貨幣本身不適用 |
| 主要必要經費 | 折舊費、借款利息、修繕費、管理費、固定資產稅等 | 除取得成本外,僅有附隨費用等有限項目 |
| 法人化空間 | 相當大(可分散所得、運用退休金等) | 有(稅率、評價方式會改變) |
如上表所示,兩者的課稅方式同樣都是綜合課稅,但虧損的運用方式與有無折舊,會讓兩者的處境出現極大落差。接下來,我們依照日本國稅廳的實際處理方式,逐一深入說明兩者的內容。
不動產所得的稅務｜盈虧互抵、折舊、虧損遞延的機制
不動產所得,是日本稅制中「防禦手段」齊全的一種所得類型。日本國稅廳將不動產所得定義為出租土地、建物等所產生的所得,金額計算方式為「總收入金額－必要經費」。必要經費涵蓋範圍之廣,加上虧損可被有效運用的機制,正是長期持有房地產的屋主的一大優勢。
所得區分與經費認列的基本概念
租金、公共設施維護費、以及不需退還的押金(敷金)等,都算入總收入金額,再從中扣除必要經費。日本國稅廳列舉的必要經費範例包括固定資產稅、產物保險費、折舊費、修繕費等。換句話說,這是一種只對扣除借款利息、委託管理費等營運成本後的「淨利」課稅的結構。因此常會出現手上現金明明還在,但帳面上因經費而被壓縮的情況。
折舊(減価償却,genka shōkyaku)｜在不產生現金支出的情況下壓低課稅所得
房地產投資中最具代表性的節稅手段,就是提列折舊費。建物與設備在取得後,可依照法定耐用年數(法定耐用年数,hōtei taiyō nensū)分攤成費用,因此購入後可以在不產生實際現金支出的情況下,壓低課稅所得。土地則因為「不會隨時間經過而減損價值」的觀念,不適用折舊。法定耐用年數依結構而異,木造建物基準為22年,鋼骨鋼筋混凝土造或鋼筋混凝土造則為47年。年數愈短,每年可提列的折舊費就愈大,短期節稅效果也愈明顯。中古(二手)物件因為法定耐用年數已經過了一部分,可用簡便法估算較短的剩餘耐用年數,讓折舊得以提前完成。選擇物件的結構與屋齡,本身就直接關係到稅務策略。這一點與台灣的房屋折舊規定明顯不同——台灣房屋折舊是依「房屋評定現值」按固定折舊率逐年遞減,並不像日本這樣依建物結構分別設定22年、47年等具體耐用年數,也沒有中古屋「簡便法」可提前完成折舊的操作空間,這是台灣投資人在評估日本物件時特別需要留意的機制差異。這套機制的詳細內容,已整理於解說不動產折舊與法定耐用年數計算方式的文章中。
盈虧互抵(損益通算,son'eki tsūsan)｜將虧損與薪資所得等沖銷
不動產所得的另一項優勢就是盈虧互抵。根據日本國稅廳的規定,可以盈虧互抵的虧損僅限於不動產所得、事業所得、讓渡所得、山林所得這4種所得所產生的虧損。當不動產所得出現赤字(虧損)時,可以從薪資所得等其他所得中扣除。不過這裡有個例外:不動產所得虧損中,相當於「為取得土地而借款所支付利息」的部分,不能用來盈虧互抵,這部分會被視為「當作沒有發生虧損」。如果是靠融資買地的規劃,不了解這項限制,節稅效果就可能不如預期。為了掌握具體概念,我們用一個簡單的例子來說明。假設某位薪資所得為800萬日圓(約NT$1,680,000,約168萬元)的人士,經營出租事業時因折舊等經費超過租金收入,導致不動產所得出現100萬日圓(約NT$210,000,約21萬元)的赤字。如果這筆赤字可以與薪資所得盈虧互抵,課稅對象就會降到700萬日圓(約NT$1,470,000,約147萬元)。但是,若這筆赤字中有30萬日圓(約NT$63,000,約6.3萬元)相當於土地取得借款利息,這30萬日圓便無法盈虧互抵,實際能扣除的只剩70萬日圓(約NT$147,000,約14.7萬元)。把數字的內容拆解清楚,是精準估算的前提。台灣的個人綜合所得稅制度中並沒有與此完全對應的「損益通算」概念——台灣個人出租所得若出現虧損,原則上不能直接扣抵薪資所得,這與日本此處的制度設計是相當不同的重點,台灣投資人切勿以台灣的稅務直覺套用在日本的不動產所得上。
藍色申報(青色申告,aoiro shinkoku)的淨虧損｜以3年遞延跨年度使用
選擇藍色申報,當年度未能扣除完的淨虧損,可以遞延至往後3年,逐年從各年度所得中扣除。對於租賃經營這種每年獲利會有起伏的事業來說,能把虧損年度的損失拿到獲利年度沖銷,意義並不小。盈虧互抵與虧損遞延這兩項機制同時可用,正是不動產所得在稅務上的厚實之處。台灣雖然也有「藍色申報書」制度,但主要適用於獨資、合夥事業的營利事業所得,並不像日本這樣,連個人的不動產所得都能享有長達3年的虧損遞延優惠,這是兩地制度設計上值得留意的差異。將租金、經費、借款、稅金、出場(賣出)拆解開來思考實際到手金額的觀點,已在將房地產投資利潤拆解為租金、經費、借款、稅金、出場來思考的文章中詳細說明。
加密貨幣(虛擬貨幣)的稅務｜為什麼歸類為雜所得會不利?
加密貨幣的稅務,與不動產所得恰好相反,是一種「難以進攻」的結構,原因就出在所得區分上。根據日本國稅廳的Tax Answer(稅務問答集)No.1524,出售或使用加密貨幣所產生的獲利,除非是附隨於構成事業所得等行為而產生,否則原則上會被歸類為雜所得(雑所得,zassho shotoku)。由於雜所得不屬於可盈虧互抵的4種所得之一,虧損便無法拿去沖銷其他所得。這一點與台灣現行對加密貨幣(虛擬資產)交易課稅的方式也不盡相同——台灣目前主要透過個人「基本稅額條例」(最低稅負制)將海外財產交易所得等納入課稅,境內個人交易性質的認定與稅務框架仍在持續發展中,並沒有像日本這樣明確定調為「原則雜所得」的固定分類,兩地投資人在申報邏輯上不能直接互相套用。
所得區分｜原則為雜所得,符合一定要件則為事業所得
日本國稅廳規定,加密貨幣交易產生的損益,原則上歸類為雜所得(其他雜所得)。在此基礎上,如果該年度加密貨幣交易的收入金額超過300萬日圓(約NT$630,000,約63萬元),且有保存帳簿憑證,原則上會歸類為事業所得;若沒有保存帳簿憑證,原則上仍歸類為雜所得(業務相關雜所得)。一旦被歸類為事業所得,就有了盈虧互抵的空間,但必須同時滿足「收入規模」與「帳簿保存」這兩項要件,並不是人人都能自由選擇的分類。
無法盈虧互抵與遞延的沉重代價
只要加密貨幣仍停留在原則上的雜所得,就既不能盈虧互抵,虧損也無法遞延。即使某一年因為大跌而產生虧損,這筆虧損也不能拿去抵銷薪資所得或不動產所得,更不能遞延到隔年以後使用。這裡要特別注意,股票或外匯保證金交易(FX)(若選擇申告分離課稅)的處理方式與此不同。對於這種價格波動劇烈、稅務上卻無法活用虧損的資產性質,對實際到手金額的衝擊,往往比想像中更大。
經費與法人化｜範圍有限,但仍有討論空間
即使是雜所得,與加密貨幣交易直接相關的費用,有時仍可以算入經費,交易手續費就是典型的例子。若是進行挖礦(mining),購買高價設備等資產時,依取得金額不同,有時也需要提列折舊。不過,無論如何都無法對「持有加密貨幣本身」進行折舊,經費認列的範圍比房地產有限得多。此外,以法人名義持有加密貨幣也是一種選項,但法人持有時,期末時價評估等處理方式與個人不同,並不能單純認定「用法人持有一定比較有利」。究竟要用個人還是法人這個「容器」來持有,除了稅率之外,評價方式與管理上的繁瑣程度也都必須一併納入考量。實際執行前,請務必諮詢稅理士。
稅率比較｜綜合課稅的累進稅率與到手金額的思考方式
不動產所得與加密貨幣的雜所得,都採用綜合課稅,與其他所得合併計算課稅。合併後的課稅所得,適用5%至45%的累進所得稅稅率。此外原則上還會再加上稅率一律為10%的住民稅(地方居民稅),因此所得愈高,邊際稅負就愈重。以下是截至2025年的日本所得稅速算表概念(住民稅、復興特別所得稅另計)。此處的稅率結構與台灣個人綜合所得稅5%至40%的累進級距相比,日本最高邊際稅率45%略高一截,而且日本疊加的住民稅是固定稅率,不像台灣以單一綜所稅計算,這也是評估在日資產稅負時需要留意的差異。
| 課稅所得金額 | 所得稅率 | 速算扣除額 |
|---|---|---|
| 195萬日圓以下(約NT$409,500,約41萬元) | 5% | 0日圓 |
| 超過195萬日圓 至330萬日圓以下(約NT$409,500〜693,000,約41萬〜69.3萬元) | 10% | 97,500日圓(約NT$20,475) |
| 超過330萬日圓 至695萬日圓以下(約NT$693,000〜1,459,500,約69.3萬〜146萬元) | 20% | 427,500日圓(約NT$89,775) |
| 超過695萬日圓 至900萬日圓以下(約NT$1,459,500〜1,890,000,約146萬〜189萬元) | 23% | 636,000日圓(約NT$133,560) |
| 超過900萬日圓 至1,800萬日圓以下(約NT$1,890,000〜3,780,000,約189萬〜378萬元) | 33% | 1,536,000日圓(約NT$322,560) |
| 超過1,800萬日圓 至4,000萬日圓以下(約NT$3,780,000〜8,400,000,約378萬〜840萬元) | 40% | 2,796,000日圓(約NT$587,160) |
| 超過4,000萬日圓(約NT$8,400,000以上,約840萬元以上) | 45% | 4,796,000日圓(約NT$1,007,160) |
這裡真正發揮作用的,是「課稅前能不能先壓縮所得」這件事。不動產所得可以透過折舊與盈虧互抵,在合併計算之前就先降低所得,因此即使獲利金額相同,也有機會實質降低適用的稅率級距。相對地,加密貨幣的獲利可運用的壓縮手段有限,獲利往往就這樣直接合併計入,容易落入較高的稅率級距。到手金額多寡,與其說取決於稅率本身,不如說取決於課稅所得能被整理到什麼程度。這個思考方式,與從稅務角度比較房地產投資與REIT差異的文章中的觀點也是相通的。
確定申告(結算申報)實務｜多少金額起需要申報?該怎麼申報?
稅務上的差異,在確定申告(結算申報,kakutei shinkoku)的場合也會顯現出來。如果是有投資的上班族,首先要掌握的就是「20萬日圓規則」。日本國稅廳規定,對於只從一處領取薪資的受薪者而言,除薪資所得、退職所得以外的各項所得合計金額若超過20萬日圓(約NT$42,000,約4.2萬元),就必須辦理確定申告。這裡的重點在於,這20萬日圓的門檻,是以不動產所得與加密貨幣雜所得「合併計算」後的金額來判斷。也就是說,如果一項是15萬日圓(約NT$31,500,約3.15萬元),另一項是10萬日圓(約NT$21,000,約2.1萬元),合計就達到25萬日圓(約NT$52,500,約5.25萬元),超過門檻,便需要申報。
申報不動產所得時需要準備的資料
不動產所得的計算方式,是彙總租金等收入,再扣除折舊費、借款利息、修繕費、管理費、固定資產稅等經費。若選擇藍色申報,前提是必須以複式簿記製作帳簿與決算書。為了能夠跨年度遞延淨虧損,帳簿的建置與保存絕不可少。事先備齊整年份的收據、契約書、借款還款計畫表,就能避免在申報前手忙腳亂。
申報加密貨幣時需要準備的資料
加密貨幣的部分,則是根據各交易所提供的年度交易報告與交易紀錄,把每一次出售、使用、交換所產生的損益逐筆加總計算。日本國稅廳也公開了計算表格的範本。要特別注意的是,即使沒有換回日圓,只要用加密貨幣購買商品或交換成其他加密貨幣,損益就會在那個時間點確定。交易次數愈多的人,整理紀錄愈花時間,建議在年底前先彙整一次。
此外,即使不需要申報所得稅,住民稅(地方居民稅)仍可能需要另外申報。千萬別因為金額在20萬日圓以下就自行認定「什麼都不用做」,這是避免日後被追查的第一步。若判斷上有疑慮,請諮詢稅理士。
案例分析｜依投資人類型該如何規劃稅務
即使同樣是這兩種投資,依所處狀況不同,該採取的規劃方式也會不一樣。這裡我們整理3種具代表性的類型。請以自己最接近哪一種類型為出發點,思考下一步該怎麼走。
案例1｜領薪族靠加密貨幣獲利
上班族靠加密貨幣獲利時,原則上歸類為雜所得,無法與其他所得盈虧互抵。獲利會直接合併計入薪資所得,是一種容易落入高稅率級距的結構。獲利只要超過20萬日圓(約NT$42,000,約4.2萬元)就必須申報。未實現獲利愈大的年度,愈應該分散賣出時機、留意當年度的總所得,這對守住到手金額相當關鍵。
案例2｜想透過房地產投資兼顧節稅與資產累積
有薪資所得的人開始從事房地產投資後,便可能透過折舊與盈虧互抵來壓縮課稅所得。尤其在持有初期,經費通常較為龐大,虧損有機會與薪資所得沖銷。不過,土地取得的負債利息部分無法盈虧互抵,因此在融資規劃階段就必須把這項限制考慮進去。當規模超過一定水準時,法人化也會成為選項之一。
案例3｜高資產人士同時持有兩種資產
同時持有兩種資產時,最重要的就是「不要混在一起想」。房地產的虧損無法消除加密貨幣的獲利。基本做法是把兩者當作獨立的容器分開管理——加密貨幣一邊觀察對總所得的影響、一邊控制實現獲利的時機;房地產則是規劃折舊與出場時機——各自獨立運用才是基本原則。我們在協助超高資產客戶進行資產規劃時,也是以這種「分開管理」與長期時間軸作為出發點。
長期資產累積中,屋主應具備的視角
綜合以上的差異,屋主應具備的視角其實相當明確。第一,由於房地產與加密貨幣的損益無法互相沖銷,必須將兩者當作各自獨立的容器來管理。房地產的虧損無法抵銷加密貨幣的獲利。把兩者混在一起思考,節稅的規劃就會崩潰。
第二,要拉長時間軸來看。不動產所得的優勢——折舊與虧損遞延——持有期間愈長,效果愈能發揮。反過來說,一旦折舊期間結束,經費就會減少,課稅所得隨之增加,這個「出口」也會同時到來。不只是買進時的殖利率,連折舊結束後的稅負與賣出時機都一併納入規劃,是長期資產累積不可或缺的一環。我們在處理出售諮詢時,之所以會第一個確認出場時機,正是因為稅負會有這樣的變化。
第三,應及早考慮「法人化」這個容器。當所得超過一定規模,用法人來承接,往往會比適用個人累進稅率更有利。透過董監事酬勞分散所得、運用退休金制度、以及支付家人薪資使所得平準化等,都是個人所無法選擇的做法。一般認為,當課稅所得超過年800萬日圓(約NT$1,680,000,約168萬元)左右時,法人的稅率優勢就會逐漸浮現,但這終究只是一個參考基準。不過,設立與維持法人的成本、社會保險費負擔的增加、即使虧損也要繳的均等割(地方法人稅的定額部分)等隱藏成本也不容忽視。單純比較稅率高低容易誤判,必須以多年期的展望來比較才行。跨越房地產、法務、稅務領域綜合思考的必要性,在解說房地產投資所需綜合能力的文章中也有提及。
也要具備傳承給下一代的視角
資產經營的時間愈長,終將迎來傳承給下一代的時刻。這時,兩者性格上的差異又會浮現出來。房地產在持續產生租金收益的同時,繼承時的評價往往會低於市場實際成交價格,是一種容易設計成傳承容器的資產。相對地,加密貨幣價格波動劇烈,繼承時的評價也會受市場行情左右。從「想留給誰、留下什麼」這個出口逆推,決定哪一項資產該用哪一種容器持有,在超高資產客戶的資產規劃中格外重要。不只是所得稅,連相續稅(遺產稅)與贈與稅都一併納入視野,與專家一起描繪整體藍圖,會更加安心。台灣的遺產及贈與稅制與日本相続稅在稅率結構、扣除額設計上也有相當差異,若涉及跨境資產與繼承人,建議同時諮詢兩地的稅務與法律專家,以免產生雙重課稅或申報遺漏的風險。
因害怕失敗而遲遲不敢行動,有時反而會成為最大的機會損失。然而稅務是一個「不了解就貿然行動,效果往往不如預期」的領域。正因如此,建議及早與稅理士一起規劃好容器的設計與出場時機。房地產與加密貨幣,究竟該用哪一種容器持有、何時該有所行動——若您在這方面的規劃上感到猶豫,歡迎善用INA&Associates的免費諮詢服務。
常見誤解｜避免在稅務上吃虧的注意事項
在接受稅務諮詢的過程中,經常會遇到因為先入為主的想法而差點誤判的案例。這裡整理出房地產投資與加密貨幣稅務中特別常見的4個誤解。每一項只要事先知道,都是可以避免的。
誤解1｜以為房地產的虧損可以抵銷加密貨幣的獲利
這是最常見的誤解。不動產所得的虧損屬於盈虧互抵的對象,但加密貨幣的雜所得並不在可互抵的4種所得之列。因此,無法用房地產的虧損去抵銷加密貨幣的獲利。若把兩者當成同一個錢包來思考,節稅金額就不會如預期,甚至可能發生繳稅資金不足的窘境。
誤解2｜以為加密貨幣不換回日圓就不會被課稅
即使沒有換回日圓,只要用加密貨幣購買商品或服務,或是交換成另一種加密貨幣,那筆未實現獲利就會被視為已經實現。日本國稅廳也明確將出售或使用加密貨幣所產生的獲利列為課稅對象。交易次數愈多,就愈難追蹤損益到底是在哪個時間點確定的,因此隨時做好紀錄,才能保護自己。
誤解3｜以為只要用折舊就能一直節稅下去
折舊雖然威力強大,但並非永無止盡。一旦超過法定耐用年數,折舊就會結束,經費隨之減少,課稅所得反而會增加。這正是房地產出場決策變得困難的分歧點。將折舊結束的時間點與賣出的判斷放在一起思考,對長期持有的屋主而言不可或缺。若是中古物件、耐用年數本來就短,這個轉折可能在短短數年內就會到來。
誤解4｜以為獲利在20萬日圓以下就什麼都不用做
對於受薪族來說,若薪資以外的所得在20萬日圓(約NT$42,000,約4.2萬元)以下,所得稅的確定申告確實可以免除。但這僅限於所得稅,住民稅的申報有時仍須另外辦理。認為「20萬日圓以下就完全不用申報」,是相當危險的想法。請務必確認所在地方自治體的規定,或諮詢稅理士後再做判斷。
常見問題(FAQ)
Q1. 不動產所得的虧損可以與薪資所得盈虧互抵嗎?
不動產所得的虧損可以與薪資所得盈虧互抵。不過,虧損中相當於「為取得土地而借款所支付利息」的部分,不在盈虧互抵的範圍內,這部分會被視為「沒有發生虧損」。若是靠融資取得土地的規劃,必須以這項限制為前提來估算實際效果。
Q2. 加密貨幣的虧損可以遞延到隔年以後使用嗎?
只要加密貨幣的獲利仍歸類為原則上的雜所得,虧損就無法遞延。由於也不屬於可盈虧互抵的4種所得之一,因此也無法與其他所得沖銷。請注意,這與股票或外匯保證金交易(FX)(若選擇申告分離課稅)的處理方式並不相同。
Q3. 加密貨幣的獲利在什麼情況下就不再是雜所得?
若該年度加密貨幣交易的收入金額超過300萬日圓(約NT$630,000,約63萬元),且有保存帳簿憑證,原則上會歸類為事業所得。若沒有保存帳簿憑證,則屬於業務相關雜所得。由於同時涉及收入規模與帳簿保存這兩項要件,建議分類上的判斷務必向稅理士確認。
Q4. 用加密貨幣支付房地產購屋頭期款時,稅務上該如何處理?
在出售加密貨幣、換成日圓的那個時間點,出售獲利就會確定並成為課稅對象。即使是拿來作為購買房地產的資金來源,出售時的獲利依然需要申報。在把這筆錢用作頭期款之前,先確認當年度與其他獲利合併計算後的稅負,會更加保險。
