公寓經營作為遺產稅對策備受關注，但如果缺乏正確知識，也可能產生適得其反的風險。這裡將從公寓經營為何能成為遺產稅對策的機制出發，系統說明其優點、缺點以及繼承規劃的思路。
為什麼公寓經營能有效作為遺產稅對策？
公寓經營之所以能有效作為遺產稅對策，最大的原因在於，不動產的遺產稅評估額相較現金會大幅降低。1億日圓現金會按1億日圓原額評估，而不動產則可能依據路線價與固定資產稅評估額，被壓縮至約6,000萬日圓。
繼承評估額低於現金
按路線價評估通常會降至現金的大約八成，按固定資產評估通常會降至現金的大約六至七成。1億日圓現金與1億日圓不動產之間，會在遺產稅的課稅基礎上產生很大差異。
收益型物件還可進一步享有評估減額
出租公寓等收益型物件，相較自住房產，其遺產稅評估額還會再降低約三成。由於還可能適用小規模宅地等特例，能大幅壓低評估額，這正是收益型物件特有的優勢。
活用借款帶來的債務扣除
借款可以作為繼承財產中的債務進行扣除。不過，如果在繼承前臨時借款且目的在於遺產稅對策，則有可能被認定為按市價重新評估並課稅。由於最高法院判例中也有被認可的案例，因此有計畫地進行資產形成非常重要。
作為遺產稅對策的公寓經營，有哪些優點和缺點？
公寓經營除了節稅效果外，還有多項優勢，但同時也存在風險。作出投資判斷時，充分理解兩方面內容不可或缺。
優點
- 可獲得長期穩定的租金收入，成為遺屬的生活基礎
- 透過損益通算，可以達到所得稅與居民稅的節稅效果
缺點
- 存在空置風險、租金下跌風險、利率上升風險、災害風險等多重風險
- 貸款契約費用、各類稅金、專業人士報酬等導致前期成本負擔較大
繼承規劃應在何時、如何準備？
不動產屬於難以分割的資產，因此很容易成為繼承糾紛的原因。事先制定明確的繼承規劃，並寫入遺囑中十分重要。
由一人繼承公寓經營的情況
這種方式在決策與租金收入分配方面發生糾紛的風險較低。不過，稅負與經營管理將由一人承擔。
由多人共有繼承的情況
如果作為共有財產處理，可以將所得稅分散到多人名下，但在下一代再次繼承時，權利關係可能變得複雜。
出售後變現的選擇
這種方式有利於公平分配，但需要注意的是，移轉時會產生所得稅與居民稅。
常見問題（FAQ）
Q. 透過公寓經營，遺產稅大約可以減少多少？
這也取決於物件評估額，但與持有現金相比，遺產稅評估額有時可以壓縮約40%至60%。
Q. 在繼承前臨近時期購買公寓，會有問題嗎？
會。如果是在繼承前為遺產稅對策而臨時購買，稅務機關可能按市價重新評估，這一點也已在最高法院判例中獲得認可。
Q. 繼承取得的公寓，賣掉和繼續經營哪一種更合適？
這取決於地段條件、屋齡以及繼承人的經營意願。建議利用不動產投資第二意見諮詢專業人士。
Q. 設立法人是否更有利於進行遺產稅對策？
這取決於收入規模與繼承人數。透過法人化，可以期待達到所得分散與繼承財產壓縮，但也需要考量設立與營運成本。
