「OIMACHI TRACKS」引領永續城市開發的地方創生新未來

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JR東日本集團推進的「OIMACHI TRACKS（大井町軌跡）」，超越了單純的再開發項目，作為面向未來的城市建設象徵，即將在東京大井町誕生。這個以2026年3月開業為目標的重大項目，正因其作為充分發揮人與地區潛力的新價值創造場域而備受矚目。本文將從項目概要及價值創造的視角，探討地區活化與永續城市建設的課題。

OIMACHI TRACKS的目標願景

「OIMACHI TRACKS」這一名稱，源自自大正時代起便存在於此地的鐵路車輛工廠與軌道（TRACKS）。在這一歷史背景的基礎上，這個曾與地區發展並肩同行的場所，將蛻變為創造新價值的重要基地。

作為JR東日本集團所倡導的「廣域品川圈」構想的重要支柱，這個項目不僅僅是建設建築物，更致力於成為促進人員交流與流動、共同「共創」都市生活新價值的場域。

計畫全貌

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「OIMACHI TRACKS」的開發區域橫跨約29,400㎡的基地，主要由兩棟高層塔樓與廣大的廣場空間構成。

OIMACHI TRACKS BUSINESS TOWER（辦公塔樓）：
- 地上26層、地下3層，高約115公尺的大型辦公大樓
- 標準樓層租賃面積約5,000㎡，為東京都內最大級別的無柱大空間辦公樓層
- 低層部（2樓至5樓）設有「TOHO Cinemas 大井町（暫稱）」
- 5樓設有牧田綜合醫院健診中心
OIMACHI TRACKS HOTEL & RESIDENCE TOWER（飯店・住宅塔樓）：
- 地上40層、地下3層，高約122公尺的複合塔樓
- 6至13樓設有「HOTEL METROPOLITAN OIMACHI TRACKS TOKYO」（285間客房）
- 14至25樓設有「OIMACHI TRACKS RESIDENCE」（194戶）及SOHO（20戶）
- 15至17樓設有「Oakwood大井町軌跡東京」（78戶）
- 4樓設有SPA・三溫暖設施
公共空間：
- 「TRACKS PARK」：約4,600㎡的廣大廣場（同時兼備廣域避難場所功能）
- 「STATION PLAZA」：位於車站前方的廣場
- 「CROSS PLAZA」：位於辦公塔樓與飯店・住宅塔樓之間的廣場
商業設施：
- 面向人行天橋及廣場空間的1樓至5樓，進駐約80家店舖
- 聚集餐飲店、生活風格商店、健康設施等的露天購物型商業空間

豐富人與社會的城市開發新潮流

不動產開發的本質價值究竟是什麼？它不僅僅是建築物的構築，更在於豐富聚集於此的人們的生活與活動，創造可持續的社會基礎。「OIMACHI TRACKS」正是體現這一理念的項目。

創造地區連結的空間設計

透過連接大井町車站至品川中央公園方向區域的多層式人行天橋，以及在東急大井町線高架下整備連接開發街區與南側區域的通道，提升了城市的回遊性。這不僅僅是確保動線，更是促進人們自然交流與地區一體感的設計理念的體現。

創造人們往來、聚集、活動的場域，與地區社群的活化息息相關。廣場空間及露天購物型商業設施，不僅是提供商品與服務的場所，更將成為人們交流、孕育新價值觀與文化的「共創」場域。

對永續性的真誠投入

「OIMACHI TRACKS」值得關注的，是其對環境與防災的先進舉措。透過採購環境價值進行碳抵消，以整個街區CO2排放量「實質歸零」為目標的態度，將成為今後城市開發的典範。

此外，在災害發生時成為廣域避難場所的「TRACKS PARK」，以及確保建築物內可容納約3,000名無法返家者的空間等，也積極貢獻於強化地區防災能力。透過備儲可供72小時使用的物資，建立了確保災害發生時安全的體制。

以人為中心的價值創造

「OIMACHI TRACKS」特別值得注目的，是多樣化功能複合集約的同時，各功能相互關聯、創造新價值的設計。辦公室、飯店、住宅、商業設施、電影院、醫療設施、SPA等不同功能有機地連結，創造出24小時充滿活力的場域。

這可以說是在空間上實現了現代社會所追求的「工作與生活的平衡」。工作的場所、居住的場所、休憩的場所相互毗鄰，提升人們的生活品質，提供時間上與精神上的豐富感。

對地區經濟的波及效果與價值共創

不動產開發的真正價值，在於竣工後的經濟與社會波及效果。「OIMACHI TRACKS」的開業，將為整個大井町區域帶來新的繁榮，也將有助於提升周邊地區的價值。

特別值得關注的是，這一開發不是獨立完結的，而是重視與周邊地區的連攜。在與品川區及地區業者建立合作關係的同時，推進著著眼於整個區域發展的城市建設。

此外，TOHO Cinemas的進駐，是品川區首家正式電影院的誕生，從文化層面也為地區帶來新的價值。充實文化與娛樂設施，將提升地區魅力，促進到訪人群的多樣性。

著眼未來的長期視角之重要性

優秀的不動產開發，不僅要有短期的收益性，更必須具備著眼於50年、100年後的永續性。「OIMACHI TRACKS」在回應當下需求的同時，也擁有能靈活應對未來變化的設計理念。

例如，商業塔樓的制震構造及從多個變電所確保電源供應等，高度的防災性能與功能持續性，提供了能長久安心使用的環境。此外，也致力於取得環境認證「CASBEE S級」，考量到了環境層面的永續性。

這種立足於長期視角的開發，是追求永續價值創造而非短期利益的經營哲學的體現，值得高度肯定。

結語

「OIMACHI TRACKS」不僅僅是一群建築物，更是作為豐富人們生活與活動、貢獻整個地區發展的「價值創造場域」而構想的。這個正穩步邁向2026年3月開業的項目，將成為展示城市建設新可能性的典範案例。

我們INA&Associates作為從事不動產業的人，也希望從這樣的先進開發中學習，持續追求以人為中心的價值創造。在關注「OIMACHI TRACKS」的挑戰與成果的同時，我們自身也致力於為實現永續社會作出貢獻。

建築物可以被建造，但聚集於此的人們的活動，才是創造真正價值的源泉。正如「人財」是企業最大的資產，「人」才是城市建設核心的這一視角，是我們永遠不能忘記的。