品川站北側、國道15號（第一京濱）沿線，一項建設兩棟約115公尺高雙塔的「品川站北周邊地區第一種市街地再開發事業」正式啟動。該計畫坐落於連接JR高輪Gateway站與高輪地區的戰略位置，已於2024年度動工，目標於2029至2031年度竣工。本文將整理事業全貌、設施配置與時程規劃，並從地價走勢出發，分享我對不動產投資者及資產持有者當前應採取行動的看法。
品川站北周邊地區第一種市街地再開發事業是什麼？
品川站北周邊地區第一種市街地再開發事業，是以東京都港區高輪二丁目及港南二丁目部分區域為對象的大規模都市開發計畫。施行者為「品川站北周邊地區市街地再開發組合（預定）」，事業協力者包括東日本旅客鐵道株式會社（JR東日本）及日鐵興和不動產株式會社。
這個地區為何成為再開發對象？原因十分明確。面向國道15號的狹長區域，土地多為縱深不足的細分地塊，老化問題日益嚴重。其中不乏舊耐震基準的建築物，亟需強化耐震性能，加上儘管位於車站前方，卻嚴重缺乏人潮聚集的公共空間與開放空間。正因如此，本計畫旨在透過土地整合與高度利用，扮演連接JR高輪Gateway站周邊開發區域與高輪地區這「兩大核心」的橋梁角色。
兩棟雙塔創造出怎樣的設施配置？
本事業以國道15號為界，由北側街區（區域4-2B）與南側街區（區域4-2C）兩棟塔樓組成雙塔格局。建築高度均約115公尺，將成為該地區的地標建築。
北側街區（區域4-2B）為地上25層、地下2層，總樓地板面積約26,600平方公尺，由住宿設施（飯店）及商店組成。基地面積約0.3公頃，規模相對精緻，但憑藉與高輪Gateway City的緊鄰優勢，預計承擔接待國際旅客的功能。竣工目標為2031年度。
南側街區（區域4-2C）為地上23層、地下2層，總樓地板面積約39,900平方公尺，由辦公室、集合住宅（住宅）及商店等複合用途組成。基地面積約0.4公頃，透過更廣泛的業態組合，吸引多元使用者。竣工目標為2029年度。
兩棟之間將規劃約1,400平方公尺的「廣場5號」。這座廣場將移築保存高輪Gateway站開發工程中出土的歷史遺構「高輪築堤」的號誌機等部分遺址。將日本最早的鐵路遺產融入現代再開發之中，這項傳承文化價值的嘗試，對該區域的品牌塑造具有重要意義。
事業時程與目前進展如何？
本事業的時程如下所示。
- 2023年度：品川站北周邊地區市街地再開發組合取得設立認可
- 2024年度：正式動工
- 2029年度：區域4-2C（南側・辦公室・住宅棟）預定竣工
- 2031年度：區域4-2B（北側・飯店棟）預定竣工
截至本文撰寫時（2026年3月），動工已逾一年，工程正全面推進中。距離竣工尚有數年的這個時間點，正是不動產投資者至關重要的「提前布局期」。
與品川地區整體再開發的聯動關係為何？
若將品川站北周邊地區第一種市街地再開發事業視為獨立個案，將有誤判本質的風險。這項事業實為品川站周邊多個大規模計畫有機串聯的都市再生戰略的一環。
相鄰的高輪Gateway City（JR東日本「品川開發計畫第I期」）是總樓地板面積約84萬5,000平方公尺的巨型開發案，自2025年3月開幕以來，100天內累計超過200萬人次到訪。2026年春季將迎來盛大開幕，届時住宅棟、文化創造棟及複合棟II將全面到位。品川站北周邊地區的再開發與高輪Gateway City形成一體，擔當起連接國道15號西側高輪地區的「橋梁」角色。
再往南方，品川站街區地區的開發（品川站鐵路上方的大型平台計畫）也正朝2030年代完工的目標推進。此外，若磁浮中央新幹線品川始發站開通，該區域將成為串聯東京、名古屋、大阪的「超廣域交通樞紐」，在全球範圍內備受矚目。
對地價與不動產投資的影響如何分析？
那麼，這項再開發將對不動產市場帶來怎樣的影響？以下根據數據進行探討。
根據東京都港區公告地價，品川站周邊2025年公告地價為每平方公尺502萬日圓（較前年上漲12.77%），漲幅顯著。就港區整體而言，過去五年上漲約39%（商業用地約47%），遠超東京都區部平均的19%。高輪Gateway City周邊的高輪地區，根據健美家的調查結果，租金已連續三年呈上升趨勢。
值得關注的參考案例是麻布台Hills開業後的效應。開業後，半徑500公尺範圍內的物件價格平均上漲18.7%，鄰近區域也出現12.3%的外溢效果。品川地區由於高輪Gateway City、品川站北周邊地區再開發、品川站街區地區等多項大規模開發同步進行，有可能產生超越單一設施開業的複合效應。
然而，投資者仍需注意以下幾點。目前部分再開發相關資訊仍處於「規劃階段」或「剛動工」狀態，竣工後供給量增加可能導致供需平衡發生變化。僅以追求短期資本利得為目標的投資，需要審慎判斷。
持有者與投資者當前應採取的行動
為了從品川地區資產價值提升中獲得具體效益，以下整理持有者與投資者現階段應考慮的行動方向。
把握竣工前的布局時機是最關鍵的一點。區域4-2C預定於2029年度竣工，區域4-2B預定於2031年度竣工。回顧過去的大型再開發案例，周邊行情往往在竣工前2至3年便開始領先上漲。本文撰寫時正處於這段「領先期」的初始階段。
此外，因應租賃需求變化調整物件管理策略同樣重要。飯店棟（4-2B）開業後，觀光及商務旅客的流入將會增加，短期住宿型需求預計升溫。另一方面，辦公室・住宅複合棟（4-2C）的落成，有望吸引IT及金融業企業進駐，帶動高收入族群的居住需求。周邊的出租物件持有者，現在正是開始規劃因應這些需求變化的翻新及設備投資的時候。
再者，品川地區的法人需求也預期將持續攀升。高輪地區的租金上漲趨勢預計將延續，「長期持有」這個選項的價值也在不斷提升。
我的觀點：再開發應以「面」而非「點」來看待
我之所以高度關注品川站北周邊地區再開發，最大的原因在於我確信這不是「點」的開發，而是品川地區整體開始以「面」的形式發揮功能。
個別的再開發計畫，單獨來看僅能創造有限的價值。但在品川地區，高輪Gateway City（2025至2026年完工）、品川站北周邊地區（2029至2031年竣工）、品川站街區地區（2030年代）、磁浮中央新幹線（通車時程調整中）正形成連鎖效應。當這些全部到位時，品川將蛻變為日本最大的國際級交通・商業・居住區域。
對於以長期視角經營不動產資產的持有者而言，持續關注該區域的動態，並在適當時機重新審視資產配置，將有助於資產價值的持續提升。在對不確定資訊標註「目前為計畫階段」的前提下，面對這股確實已啟動的巨大潮流，我們INA&Associates將持續用心傳遞相關資訊。我們堅信，以信任與誠實為根基的資訊發布，是各位在資產經營道路上建立長期夥伴關係的基石。
總結
以下整理本文的重點。
- 事業概要：於港區高輪二丁目・港南二丁目建設兩棟約115公尺高的雙塔。施行者為市街地再開發組合（預定），事業協力者為JR東日本及日鐵興和不動產
- 設施配置：北側街區（4-2B）飯店・商店＋南側街區（4-2C）辦公室・住宅・商店的複合開發。兩棟之間設有約1,400平方公尺的廣場及高輪築堤移築保存
- 時程規劃：2024年度動工、2029年度（4-2C）及2031年度（4-2B）預定竣工
- 地價動向：港區公告地價五年間上漲約39%。高輪地區租金連續三年上升中
- 投資策略：善用竣工前2至3年的領先期重新審視資產配置。因應租賃需求變化，及時更新物件管理策略至關重要
- 長期視角：應將品川北周邊、高輪Gateway City、品川站街區、磁浮新幹線視為「面」的整體再生來理解，方能掌握本質
常見問題（FAQ）
Q1. 品川站北周邊地區第一種市街地再開發事業何時完工？
依照目前計畫，南側街區（區域4-2C：辦公室・住宅・商店複合）預定於2029年度竣工，北側街區（區域4-2B：飯店・商店）預定於2031年度竣工。工程已於2024年度動工，目前持續推進中。不過都市開發事業的工期有可能調整，建議參閱東京都都市整備局的最新資訊。
Q2. 高輪Gateway City與品川站北周邊地區再開發有何不同？
高輪Gateway City是由JR東日本擔任施行者的「品川開發計畫第I期」，為總樓地板面積約84萬5,000平方公尺的超大規模開發（2025至2026年完工）。另一方面，品川站北周邊地區再開發（區域4-2）則是由市街地再開發組合擔任施行者的另一項事業，對象為面向國道15號的高輪二丁目・港南二丁目狹長區域。兩者地理位置相鄰，在整體城市規劃中相互協調，分別承擔連接高輪地區與品川站的功能。
Q3. 在品川地區進行不動產投資，最佳時機為何？
一般而言，大型再開發區域的周邊行情，往往在竣工前2至3年便開始領先上漲。考量品川站北周邊地區的竣工時程（2029至2031年度），2026至2027年左右可視為「領先期」的中段。不過個別物件的價值會因地段、用途及物件狀況而有很大差異。INA&Associates提供具體的物件篩選及區域分析諮詢服務，歡迎隨時與我們聯繫。
Q4. 高輪築堤是什麼？與再開發有何關聯？
高輪築堤是1872年（明治5年）日本首條鐵路開通時，在東京灣海面上以石材堆砌而成的堤防鐵路遺址。在高輪Gateway站施工期間出土，並獲認定為日本遺產。在品川站北周邊地區再開發中，預計將號誌機等部分遺構移築保存於兩棟塔樓之間規劃的「廣場5號」。這項兼顧都市開發與歷史保存的措施，是提升該區域品牌價值的重要元素。
引用・參考資料
