三田3-4丁目地區1型城市再開發項目是港區的再開發項目，將在田町站和三田站附近約4.0公頃的面積上整合商業、住宅、商業、學校、幼兒園和生活支持功能。規劃將公園、廣場、人行道、斜坡綠地等納入城市原有因高差和高速公路劃分的區域，同時更新為商務交流中心和居住環境。
本文要點
- 三田3-4丁目地區的再開發是一個佔地約4.0公頃的大型再開發項目，工程造價約為1574億日元。
- 綜合大樓1號長約215米，地上42層，地下4層，主要由辦公室、商店、出租會議室、停車場等組成。
- 共有225套住房，是一個複雜的城區，不僅包括住宅，還包括學校、幼兒園和生活配套設施。
- 約700平方公尺的公園、約4800平方公尺的廣場、約185公尺的人行道是房地產實務的重要點。
從完成的圖紙中可以看出，三田3-4丁目地區不僅僅是一座單一的高層辦公大樓，而是結合了多個街區的再開發項目。它的獨特之處在於它將田町站/三田站附近與三田四丁目一側平靜的住宅環境連接起來。
什麼是三田3-4丁目地區1型都市再開發計畫？
三田3丁目和4丁目地區1型城市再開發項目是在東京都港區三田3丁目和三田4丁目範圍內進行的城市再開發項目。本計畫由三田3丁目地區都市再開發協會實施，面積約4.0公頃。
港區已發現該地區的建築物老化、土地利用和防災等問題。東京都城市發展局也指出，由於周圍的主要道路和海拔差異而導致城市地區碎片化、缺乏步行網絡以及存在未充分利用的土地等問題。
該專案在田町三田再開發專案中具有重要意義，因為它連接了東京南門一側的商業功能和居住環境。在考慮田町站、三田站、高輪門戶和泉岳寺地區的都市更新時，有必要考慮人流線和綠地，而不僅僅是個別建築物。
現有的三田五丁目西區重建是一個靠近白金高輪的獨立項目。本文所涉及的三田3-4丁目地區將作為田町三田地區的重組而組織，該地區從發之辻交叉路口周圍延伸至三田4丁目一側。
規劃概述：綜合大樓、住宅大樓和學校設施將如何建造？
三田3/4丁目再開發案由綜合大樓1、綜合大樓2、住宅1、住宅樓2組成。它的獨特之處在於它集學校、幼兒園、住房和生活配套設施於一體，同時注重商業功能。
| 專案 | 內容 |
|---|---|
| 專案名稱 | 三田3-4丁目地區城市再開發專案1型 |
| 執行者 | 三田市3-4丁目地區城市再開發協會 |
| 位置 | 東京都港區三田三丁目、三田四丁目週邊 |
| 區域面積 | 約4.0公頃 |
| 專案成本 | 約1,574億日圓 |
| 主要用途 | 辦公室、商店、出租會議室、學校、幼兒園、住宅、生活輔助設施、停車場等 |
| 住宅單位數量 | 225 |
| 停車場地塊 | 483空間 |
| 建築工程開工 | 2020年3月 |
| 施工完成时间表 | 根据东京都政府文件，2026年3月，根据港区2025年文件 |
综合楼一号地上42层，地下4层，高约215米，总面积约199710平方米。其核心設施為住友不動產東京三田花園大廈，主要用途為辦公室、商店、出租會議室及停車場。
綜合大樓2號地上7層，地下1層，高約27.7m，總面積約7,280平方公尺。主要用途是學校、幼兒園和停車場，該結構不僅包含辦公室，還包含區內的教育功能。
住宅1號樓地上9層，地下1層，高約35.5米，總面積約21100平方米，擁有224套住宅。住宅2號樓層上4層，地下2層，高約12.5m，總面積約590平方米，含1個住宅單元及生活配套設施。
截至 2026 年 5 月閱讀本文時，請注意施工竣工日期。東京都的文件寫著“2020年3月（預定）”，港區的文件寫著“令和7”，因此在發表文章時檢查各個設施的運作狀況是很實用的。
公共設施和城市基礎設施的發展會帶來哪些改變？
三田3-4丁目地區1型都市再開發案的價值不僅在於高層建築的規模。透過公園、廣場、人行道和綠化斜坡，讓人們更輕鬆地穿越海拔差異的城市非常重要。
| 分類 | 可在官方文件中確認的內容 |
|---|---|
| 公園 | 1號公園約700平方米 |
| 廣場 | 1號廣場約4,800平方米米 |
| 人行道 | 1號人行道長約185m |
| 綠地 | 久米設計文件提到約10,000平方米的鬱鬱蔥蔥的開放空間 |
| 城市問題 | 由於主幹道和高差問題改善城市分區和缺乏步行網路 |
| 防災 | 透過更新老化建築和未充分利用的土地來改善防災和土地利用 |
從外觀圖像可以看出，1號綜合大樓將成為田町/三田地區的地標建築。但在實踐中，不僅要關注高處，還要注意下方的廣場和人行道如何連接城市。
三田有許多斜坡，前往三田通、第一京浜、發之辻路口、高輪的交通線也很複雜。即使步行距離相同，居民的體驗也會因步行上坡、過馬路、爬樓梯、下雨天的難易度而有很大差異。
綠地和開放空間不僅僅是景觀元素。它影響出租房間和辦公室，因為它影響觀看路線、午餐時間停留、有孩子的家庭的安全感以及辦公室工作人員的流動性。
它將如何影響田町、三田和高輪地區？
三田3-4丁目地區再開發的連鎖反應不會只在田町和三田結束。它應該被視為東京南門的一部分，以及泉岳寺、高輪門戶、三田五丁目西和芝浦的都市更新。
泉岳寺站地區的 2 類城市重建和高輪門戶周圍的開發正在改變從田町到高輪的行人、商業和居住流。三田第 3 街和第 4 街是位於兩者之間的實用接觸點。
在港區的再開發區中，三田不僅吸引華麗的商業客戶，而且還集教育、寺廟城鎮、辦公和住宅於一體。這就是為什麼重建的影響不是單向的，而是分為辦公室需求、家庭需求、富裕單身人士的需求以及重視教育環境的需求。
例如，在田町工作的單身人士很重視距離車站的距離和飲食的便利性。另一方面，喜歡三田四丁目一側居住環境的家庭則重視安靜、學校、斜坡負擔和購物流量。即使是同一個三田地區，居民評價的要點也不同。
房產業主應該考慮哪些實際問題？
業主應該關注的不是重建的預期價值，而是重建後能吸引哪些租戶群體。請具體審核招募條件、導遊、公共區域印象、管理素質等。
首先，招募聲明不應僅以「田町/三田地區」結尾。將住友不動產東京三田花園塔、福田辻、泉岳寺、高輪門、三田街和學校設施的距離解釋為居民的生活方式會更容易。
其次，誠實地了解坡度和人流線。海拔的差異會因人而異。因此，提供包括從車站出發的路線、夜間街道照明情況、雨天行走是否方便以及乘坐公共汽車和出租車是否方便等信息會贏得信任。
第三，優先考慮公共區域的清潔。隨著重建改善了城市的基礎，現有房產的舊入口、走廊、照明、公告牌和郵箱變得更加引人注目。不僅是室內裝修，管理本身的狀態也會比較。
當我們查看市中心房產的招聘網站時，即使在相同的租金範圍內，我們有時也會發現在查看前的印像有所不同。入口昏暗，招牌陳舊，公共走廊清潔不善。這些小小的不適感會影響最終的決定。
如果您正在考慮審查您的管理公司或重新設計您的招募策略，您應該從實地考察開始。不要只看地圖，而是從田町站、三田站、泉岳寺實際步行，看看哪條路線最自然。
INA的意見
三田3-4丁目地區1型都市再開發項目是一個重要的再開發項目，將提高田町三田地區的價值。然而，它的價值不僅在於辦公大樓的高度，還在於人行道、廣場、綠地、學校和住房的整合。
我相信，在重建地區的房地產管理中，人力資源的提案能力將變得更加重要。您的成功將取決於您了解城市變化的能力，將其轉化為租戶的生活方式，並將其納入您的招聘信和預覽期間的解釋中。
如果你只期望短期租金上漲，你就會犯錯。相反，重要的是觀察小鎮建成後如何使用，並從長遠角度重新梳理招募條件、改造重點、管理品質和退出策略。
三田第3街、第4街地區1型都市再開發案是東京南口都市更新的重要計畫。透過了解田町和三田的實際需求、高輪地區的變化，甚至現有物業的管理質量，您可以更輕鬆地在房地產管理中利用這些資訊。
常見問題 (FAQ)
Q1。三田3-4丁目地區1型都會再開發工程完成了嗎？
A.根據官方資料，東京預定於2026年3月，港區預定於2025年。發表文章時，需要確認個別設施的可用性。
第二季。有多少個住房單元？
A.根據港區資料，住宅數量為225套。 1號住宅大樓有224套，2號住宅大樓有1套，是個混合用途開發項目，還包括學校和商業設施。
第三季。會對週邊租金有影響嗎？
A.是的，但租金不一定全面上漲。影響將根據人流線、綠地、辦公需求和管理品質的兼容性而有所不同。
第四季。這個計畫與三田五丁目西區重建有什麼不同嗎？
A.那是另一回事了。有必要將三田3-4丁目區域視為靠近田町/三田站的再開發區域，將三田5丁目西區域視為靠近白金高輪的再開發區域。
另請閱讀
引用/參考文獻
