三田小山町西地區第一種市街地再開發事業，是在東京都港區三田一丁目推進的第一種市街地再開發事業。對象地為鄰近麻布十番、位於古川沿岸的街區，港區公布資料顯示，該區域將以面狀方式重整保留老舊建築與細分基地的區域，形成以住宅為中心，並結合店鋪、生活支援設施、公園、廣場等用途的計畫。
區域面積約為2.5ha，其特徵在於，將單獨重建難以解決的街區課題，透過建築整備與都市基礎設施整備一體化的方式更新。它不只是提供住宅樓地板面積，而是可理解為一項連同步行空間、防災功能、水岸沿線的漫遊性、停留空間一併重組整個街區使用方式的事業。
從立地條件來看，計畫既具備麻布十番周邊的便利性，又兼具古川沿岸低地的地勢條件，因此如何提高街區安全性與移動便利性，便成為計畫的骨幹。就公開資料可確認的範圍而言，建築高度、層數、總樓地板面積、戶數等個別規格仍有許多未公開項目，但可以明確的是，這是以住宅為主的多棟開發，並包含公園與廣場的複合式重整。
計畫概要
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 事業名稱 | 三田小山町西地區第一種市街地再開發事業 |
| 所在地 | 東京都港區三田一丁目 |
| 施行者 | 就公開資料可確認的範圍而言未公開 |
| 事業主 | 就公開資料可確認的範圍而言未公開 |
| 參加組合員 | 就公開資料可確認的範圍而言未公開 |
| 事業協力者 | 就公開資料可確認的範圍而言未公開 |
| 區域面積 | 約2.5ha |
| 基地面積 | 就公開資料可確認的範圍而言未公開 |
| 總樓地板面積 | 就公開資料可確認的範圍而言未公開 |
| 高度 | 就公開資料可確認的範圍而言未公開 |
| 層數 | 就公開資料可確認的範圍而言未公開 |
| 建築規模 | 以住宅為主、由多棟建築構成的大規模再開發 |
| 主要用途 | 住宅、店鋪、生活支援設施、公園、廣場等 |
| 住宅戶數 | 就公開資料可確認的範圍而言未公開 |
| 都市計畫・進度 | 依事業計畫分階段整備 |
| 核准 | 就公開資料可確認的範圍而言未公開 |
| 動工 | 就公開資料可確認的範圍而言未公開 |
| 預定完工 | 就公開資料可確認的範圍而言未公開 |
| 事業費 | 就公開資料可確認的範圍而言未公開 |
可確認的計畫基本資訊是，這是一個涵蓋三田一丁目約2.5ha的第一種市街地再開發事業，其用途由住宅、店鋪、生活支援設施、公園、廣場等構成。就公開資料可確認的範圍而言，樓地板面積與戶數等詳細數值仍然有限，但可以看出這是同時推進街區重整與公共空間整備的再開發。
此外，從事業性質來看，它並不是單一建築的更新，而是包含多棟建築的面狀整備這一點很重要。透過在低層部與周邊空間中配置住宅以外的店鋪、生活支援設施、公園、廣場等，該計畫並非單純的居住聚集，而是定位為複合式的市街地更新。
計畫特徵
三田小山町西地區第一種市街地再開發事業的特徵在於，儘管以住宅為主，但它將街區課題的解決與都市基礎設施整備一體推進。對象地位於古川沿岸的低地，保留著老舊建築、細分基地以及街區內部細碎動線，因此採取的不是單獨更新，而是透過面狀重整來更新街區使用方式本身的思路。
用途構成為住宅、店鋪、生活支援設施、公園、廣場等。以住宅供給為主軸，同時在街區內部疊加支撐日常生活的功能，使其被定位為不僅僅是住宅聚集，而是複合性的市街地更新。生活支援設施的具體內容在公開資料可確認的範圍內尚未公開，但具備住宅以外的承接功能，本身就是促成街區使用時段與漫遊性多樣化的要素。
明確提出公園和廣場，也很好地體現了該事業的性質。在古川沿岸這一地理位置中，面向水岸空間的連續性，以及讓步行者能夠安全且自然移動的路徑形成，直接關係到街區價值。廣場與開放空間的整備，不僅僅是為了留出空白，也可被視為同時承擔避難時空間確保、日常停留、以及改善街區內外連結等多重角色的計畫要素。
提升防災性也是本事業的核心。在低地地勢條件下，建築更新與開放空間整備同步推進，不僅關係到平時的便利性，也關係到災害時的安全性。就公開資料可確認的範圍而言，防災功能的具體規格與個別設施名稱尚未公開，但在古川沿岸街區重整與防災性提升被一體提出這一點上，可以看出這項再開發的政策性定位。
此外，分階段推進整備也是其特徵之一。大型再開發不僅涉及建築本體，還涉及道路、步行空間、廣場、公園等多個整備要素彼此關聯，因此對完成形態的評價不能僅靠單體建築規格來衡量。本事業同樣，住宅為主的多棟開發、公園與廣場整備、水岸漫遊改善如何銜接，將成為左右整個街區完成度的關鍵論點。
與周邊專案・區域的關係
從區位來看，位於麻布十番附近的三田一丁目古川沿岸這一條件，大大提升了該計畫的意義。一方面具備都心居住的便利性，另一方面又是水岸低地、街區連結方式和步行動線存在獨特課題的區域，因此本事業承擔的不是單體建築更新，而是重新設計包括周邊在內的移動連續性。
從與周邊區域的關係來看，如何順暢連結麻布十番側的生活圈與三田一丁目側的街區十分重要。若古川沿岸的街道、公園、廣場以及可供步行者停留的空間得到完善，從車站周邊到項目周邊的體感距離與漫遊性都可能發生變化。再開發對周邊的影響，不僅取決於高度和戶數等數值，也取決於街區內外的動線如何更新。
此外，港區內在三田、麻布周邊也持續推進多項重整與街區更新，因此本事業也應被視為這一廣域更新的一部分。尤其在三田地區，能夠以面狀方式改善單獨街區更新難以應對的防災性、步行者網絡以及公共空間品質的專案更具重要性，本事業可說是在考量古川沿岸空間特性的基礎上承擔這一角色的計畫。
就公開資料可確認的範圍而言，周邊道路的詳細整備內容和個別連接設施名稱尚未公開。不過，將住宅、店鋪、生活支援設施、公園、廣場等一體化配置的構想，本身就是以周邊街區關係為前提的。若從完工後的街區形象來思考，與其看單體建築的輪廓，不如更關注沿水岸的連續性、街區內部的通透性、以及步行空間的品質能夠提升到什麼程度。
INA短評
三田小山町西地區第一種市街地再開發事業，是一個可清楚歸納為同時處理麻布十番附近都心居住便利性與古川沿岸低地街區課題的再開發項目。儘管未公開項目較多，但約2.5ha、以住宅為主的多棟建築、公園與廣場整備、防災性提升、水岸漫遊改善這一骨架十分明確。完工時的評價，或許不會主要取決於建築規模大小，而會取決於街區連結與公共空間品質能否實現一體化。
參考資料
