三田五丁目西地區再開發｜白金高輪站附近推進的地上45層、總事業費約770億日圓的複合開發

三田五丁目西地區第一種市街地再開發事業是在東京都港區三田五丁目及白金一丁目各地內推進的市街地再開發。目標區域位於白金高輪站附近，面積約1.3公頃，於2025年7月11日取得東京都的組合設立認可，正式進入事業推進階段。規劃建築為地上45層、地下2層、高度約167.5公尺、總建築面積約75,000平方公尺的複合設施，集住宅、辦公室、商店、工廠、停車場等功能於一體。

該地區雖然鄰近車站、交通便利，但也是住宅、業務、商業、工廠等土地用途混雜，狹窄街巷與老舊木造建築仍然存在的既成市街地。這次再開發並不只是新建高層建築，其特點在於透過用地整理與整合，同時更新防災能力、步行環境與綠地功能。公開資料顯示，權利變換計畫核准預計於2025年度進行，2026年度動工，2030年度完工，作為強化白金高輪站周邊都市功能的項目而定位。

在推動體制方面，施行者為三田五丁目西地區市街地再開發組合，參加組合員為住友不動產股份有限公司。所提供的生產資料也提到，住友不動產作為事業協力者持續支持街區營造，自2016年由當地居民發起再開發協議會以來，約9年持續推進討論。也就是說，這項計畫不應只視為車站前的大型民間開發，而應理解為經過既成市街地課題整理與合意形成後推進的組合施行型再開發。

計畫概要

計畫特色

第一大特色是以提升木造建築密集的既成市街地防災能力為主軸。資料指出，地區內老舊木造建築沿狹窄街巷密集分布，火災時存在延燒風險，地震時的避難與消防活動也面臨課題。透過用地整理與整合，此次再開發將把功能集中到不燃化建築中，並將建築更新與道路整備一體推進，從而整體提升街區安全性。

第二大特色是重構步行網路。計畫透過都道路口再整備縮短行人穿越道，並在區道擴寬的同時設置人行道。地塊周邊也將設置步道狀空地。在白金高輪站附近這一地段，重點不僅是單體建築更新，還在於如何改善通往車站的日常步行路線之安全性與舒適性，而本計畫將這一點納入基礎設施整備之中。

第三大特色是創造街區公園規模的開放空間。公開資料顯示，將把現有兒童遊園遷移擴建並重新整備，同時配置可一體利用的廣場。此外，低層部屋頂將設置屋頂庭園，並可從兒童遊園和廣場到達，確保約2,500平方公尺的綠意空間。另據計畫，兒童遊園約960平方公尺、區畫道路2號寬8公尺，可看出包括開放空間和道路在內的城市基礎設施更新，與建築計畫被同等重視。

建築用途構成也體現了這項再開發的性質。它並非單純將原本混合的市街地替換成純住宅區，而是包含住宅、辦公室、商店、工廠、停車場等的複合用途計畫。依託白金高輪站附近優越的交通便利性，該計畫被定位為把居住、就業與生活便利功能集中在一棟建築中，同時更新整個街區基礎設施的重組型計畫。

資料也提到環境性能，顯示出計畫取得CASBEE、BELS等環境認證的方向。雖然目前尚未確認已取得的等級或認證結果，但可以確認的是，該計畫在推進綠地建設的同時，也重視降低環境負荷與提升節能性能。對於約770億日圓的事業規模來說，核心不只是建築本體，而是將防災、步行空間、綠地和環境性能一體化納入，這正是本計畫的關鍵。

與周邊專案及區域的關係

計畫地靠近東京地鐵南北線和都營三田線的白金高輪站，位於連接三田、白金、麻布十番方向的都市軸線上。資料也將該地區概括為「雖然鄰近車站，但仍保留狹窄街巷與混合用地」的地區，因此這次再開發具有補強車站周邊弱點的強烈意義。尤其是透過道路擴寬、人行道整備、步道狀空地以及路口再整備，將改善車站使用者與周邊居民共同受惠的步行環境，從而提升與周邊街區的連結性。

資料也提到白金 The Sky 作為鄰近案例。白金高輪周邊一直在推進以高層住宅為中心的更新，而本計畫則是在此基礎上疊加防災問題解決與基礎設施整備的案件。它不只是增加一棟新高層建築，而是透過提升白金高輪站周邊的回遊性、公共空間與街區安全性，承擔周邊地區整體重組的一環。

此外，本計畫具有當地居民在2016年主導成立再開發協議會，並經過長期討論後才獲得組合設立認可的過程。因此，與周邊區域的關係不能只從房地產市場角度理解，也要放在既有社區更新與公共空間重配置的脈絡中來看。兒童遊園、廣場、屋頂庭園及周邊步行空間的整備，重要之處在於這些並非建築內部的專屬價值，而是作為向周邊開放的城市功能來規劃。

INA短評

三田五丁目西地區再開發既是白金高輪站附近的高層複合開發，也是透過基礎設施整備解決狹窄街巷與木造密集問題的重組型計畫。由於包含約2,500平方公尺的開放空間、路口再整備和道路擴寬，其街區更新的內容比建築規模本身更值得關注。未來的焦點將是從2025年度權利變換計畫核准到2026年度開工、再到2030年度完工的具體推進。

引用・參考資料

• 東京都都市整備局 三田五丁目西地區第一種市街地再開發事業