Diese Informationen entsprechen dem Stand von September 2026.
In Mita (三田) im Bezirk Minato (港区) sind die Quadratmeterpreise gebrauchter Eigentumswohnungen im Zuge der laufenden Stadtentwicklung schneller gestiegen als im Durchschnitt des Bezirks Minato. Nach unserer Auswertung der Transaktionsdaten des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) betrug der Anstieg von 2023 bis 2025 in Mita +51,8 % und im gesamten Bezirk Minato +29,2 %. Im benachbarten Stadtteil Shiba (芝), der ebenfalls zum Bezirk Minato gehört, waren es dagegen nur +4,1 %.
Sollte man im Stadtentwicklungsgebiet Mita eine Eigentumswohnung kaufen, und wie ist eine bereits gehaltene Wohnung zu bewerten? In diesem Artikel ordnen wir den Wohnungsmarkt in Mita anhand des Projektfortschritts und tatsächlicher Transaktionspreise ein. Im zweiten Teil stellen wir unter „INAs Einschätzung“ die Entscheidungskriterien unseres Unternehmens vor.
Die wichtigsten Punkte dieses Artikels
- In Mita wurde Mita Garden Hills im März 2025 fertiggestellt, im Gebiet Mita Koyamacho West wird gebaut, und für das Gebiet Mita 5-chome West ist der Baubeginn im Geschäftsjahr 2026 geplant.
- Nach unserer Auswertung der MLIT-Daten stieg der Quadratmeterpreis gebrauchter Eigentumswohnungen in Mita von ¥1.461.000 im Jahr 2023 auf ¥2.218.000 im Jahr 2025.
- Im benachbarten Shiba stieg er im selben Zeitraum von ¥1.500.000 auf ¥1.561.000 und lag 2025 um 17,6 % unter dem gesamten Bezirk Minato.
- In Mita entfallen 27,0 % der Transaktionen auf Objekte mit Baujahr ab 2016 – mehr als im gesamten Bezirk Minato (18,0 %); auch die Zusammensetzung der gehandelten Objekte unterscheidet sich.
- Kriterien für die Entscheidung zwischen Kaufen, Abwarten und Verzichten zeigen wir im zweiten Teil unter „INAs Einschätzung“ als Einschätzung unseres Unternehmens.
Welche Stadtentwicklungsprojekte laufen in Mita? Abgeschlossene und laufende Vorhaben
Für den Zusammenhang zwischen Stadtentwicklung und Wohnungspreisen in Mita betrachten wir vier Projekte: eine fertiggestellte große Eigentumswohnanlage, ein gemischt genutztes Projekt, dessen geplanter Bauabschluss erreicht ist, und zwei künftige Vorhaben mit Wohnungen.
Mita Garden Hills ist eine Eigentumswohnanlage mit insgesamt 1.002 Einheiten, die Mitsui Fudosan Residential und Mitsubishi Estate Residence in Mita 1-chome im Bezirk Minato entwickelt haben. Das Grundstück umfasst rund 25.000 m²; die Fertigstellung erfolgte am 31. März 2025. Die Qualitäten als Wohnort stellen wir im Artikel Neue Wohnwerte in Minato: Mita Garden Hills vor.
Das Gebiet Mita 3-4-chome ist ein Projekt auf rund 4,0 Hektar mit einem gemischt genutzten Gebäude mit 42 Obergeschossen und rund 215 Metern Höhe als Kern, dazu ein Wohngebäude (225 Einheiten), eine Schule und weitere Einrichtungen. Einzelheiten zum Plan fassen wir im Artikel Planüberblick zur Stadterneuerung im Gebiet Mita 3-4-chome zusammen.
Neue Wohnungen entstehen künftig im Gebiet Mita Koyamacho West in Mita 1-chome (1.342 Wohnungen) und im Gebiet Mita 5-chome West nahe dem Bahnhof Shirokane-Takanawa (45 Obergeschosse, rund 160 Meter Höhe). Beide erläutern wir ausführlich in den Artikeln Neuordnung der Stadtblöcke im Gebiet Mita Koyamacho West und Die gemischt genutzte Entwicklung im Gebiet Mita 5-chome West.
Zeitplan der einzelnen Projekte (Zielvorgaben)
| Projekt | Lage | Wohnungen | Bisheriger Verlauf | Weitere Planung |
|---|---|---|---|---|
| Mita Garden Hills | Mita 1-chome | 1.002 Einheiten | Fertigstellung am 31. März 2025 (tatsächlich erfolgt) | ― |
| Gebiet Mita 3-4-chome | Mita 3-chome und 4-chome | 225 Einheiten | Baubeginn März 2020 (tatsächlich erfolgt) | Bauabschluss im Geschäftsjahr 2025 (Reiwa 7) (geplant) |
| Gebiet Mita Koyamacho West | Mita 1-chome | 1.342 Einheiten | Genehmigung des Rechtsumwandlungsplans Dezember 2022, Baubeginn Januar 2025 (tatsächlich erfolgt) | Bauabschluss im Geschäftsjahr 2028 (Reiwa 10) (geplant) |
| Gebiet Mita 5-chome West | Mita 5-chome und Shirokane 1-chome | In veröffentlichten Unterlagen keine Angabe zur Wohnungsanzahl | Städtebauliche Planung beschlossen Oktober 2023, Genehmigung der Gründung der Genossenschaft Juli 2025 (beschlossen) | Baubeginn im Geschäftsjahr 2026, Bauabschluss im Geschäftsjahr 2030 (geplant) |
Der Bauabschluss im Gebiet Mita 3-4-chome ist auf der Website des Bezirks Minato (Stand der Aktualisierung: März 2026) für das Geschäftsjahr Reiwa 7 vorgesehen. Einen tatsächlich erfolgten Bauabschluss konnten wir zum Zeitpunkt dieses Artikels nicht bestätigen.
Wie haben sich die Wohnungspreise in Mita durch die Stadtentwicklung verändert? Eine Prüfung mit MLIT-Daten
Die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen in Mita sind von 2024 auf 2025 stark gestiegen, und der Abstand zum gesamten Bezirk Minato hat sich vergrößert. Die folgende Tabelle zeigt, wie unser Unternehmen auf Basis der Immobilientransaktionspreisdaten des MLIT die Transaktionen gebrauchter Eigentumswohnungen u. Ä. in den Stadtteilen „Mita“ und „Shiba“ ausgewertet und dem gesamten Bezirk Minato gegenübergestellt hat.
Quadratmeterpreis (Median) und Anzahl der Transaktionen nach Jahr
| Jahr | Mita | Shiba | Bezirk Minato gesamt |
|---|---|---|---|
| 2023 | ¥1.461.000 (144 Transaktionen) | ¥1.500.000 (114 Transaktionen) | ¥1.467.000 (2.081 Transaktionen) |
| 2024 | ¥1.700.000 (149 Transaktionen) | ¥1.600.000 (133 Transaktionen) | ¥1.667.000 (1.993 Transaktionen) |
| 2025 | ¥2.218.000 (180 Transaktionen) | ¥1.561.000 (136 Transaktionen) | ¥1.895.000 (2.241 Transaktionen) |
| 2026 (nur 1. Quartal) | ¥2.308.000 (61 Transaktionen) | ¥1.760.000 (23 Transaktionen) | ¥2.000.000 (432 Transaktionen) |
Der Anstieg von 2023 bis 2025 betrug in Mita +51,8 %, in Shiba +4,1 % und im gesamten Bezirk Minato +29,2 %. 2023 lag Mita noch nahezu gleichauf mit dem gesamten Bezirk Minato, 2025 dagegen 17,0 % darüber.
Auch der Verlauf ist bemerkenswert: In Mita betrug der Anstieg von 2023 auf 2024 +16,4 % und von 2024 auf 2025 +30,5 % – er hat sich in der zweiten Hälfte beschleunigt. Mita Garden Hills wurde genau in diesem Jahr 2025 fertiggestellt.
Die letzten fünf Quartale in Mita
| Quartal | Quadratmeterpreis (Median) | Anzahl der Transaktionen |
|---|---|---|
| 1. Quartal 2025 | ¥2.000.000 | 41 |
| 2. Quartal 2025 | ¥2.011.000 | 50 |
| 3. Quartal 2025 | ¥2.300.000 | 40 |
| 4. Quartal 2025 | ¥2.444.000 | 49 |
| 1. Quartal 2026 | ¥2.308.000 | 61 |
Im 1. Quartal 2026 lag der Wert bei ¥2.308.000 und damit über dem Jahreswert 2025 (¥2.218.000). Gegenüber dem unmittelbar vorangegangenen 4. Quartal 2025 (¥2.444.000) ist das Niveau jedoch um 5,6 % niedriger. Die Zahlen für 2026 sind vorläufige Werte nur für das 1. Quartal; weitere Transaktionen werden nachträglich erfasst.
Wie hoch sind die tatsächlichen Kaufpreise?
Betrachtet man die Transaktionen von 2025 bis zum 1. Quartal 2026, so gab es in Mita 241 Transaktionen; der Median des Kaufpreises lag bei ¥140 Mio., der Median der Wohnfläche bei 60 m². Etwa die Hälfte der Transaktionen lag im Bereich von ¥59 Mio. bis ¥260 Mio.
Im gesamten Bezirk Minato (2.673 Transaktionen) lag der Median bei ¥110 Mio. und 55 m², die Hälfte der Transaktionen im Bereich von ¥50 Mio. bis ¥200 Mio. In Mita sind die Wohnungen also etwas größer, und die Preisspanne reicht weiter nach oben.
Quelle: Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT), Immobilieninformationsbibliothek (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), „Immobilientransaktionspreisinformationen“ (不動産取引価格情報, MLIT), aufbereitet von INA&Associates Inc. Grundlage sind die bis September 2026 abrufbaren Daten. Das jeweils jüngste Quartal ist vorläufig, da Transaktionen nachträglich ergänzt werden. Für Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten wird keine Gewähr übernommen.
Wenn Sie wissen möchten, wo Ihre Wohnung im Vergleich zu Transaktionen im selben Stadtteil und in derselben Baujahresgruppe steht, wenden Sie sich gern an INA.
Warum entwickeln sich die Wohnungspreise im benachbarten Shiba anders? Die gehandelten Objekte im Vergleich
Auf dem Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen in Shiba werden andere Objekte gehandelt als in Mita. Den Schwerpunkt bilden Wohnungen mit rund 40 m², und auch die Altersstruktur unterscheidet sich von Mita.
Von 2025 bis zum 1. Quartal 2026 gab es in Shiba 159 Transaktionen. Der Median des Kaufpreises lag bei ¥52 Mio., der Median der Wohnfläche bei 40 m², und die Hälfte der Transaktionen lag zwischen ¥33 Mio. und ¥130 Mio. Verglichen mit dem Median in Mita (¥140 Mio., 60 m²) beträgt die Fläche zwei Drittel und der Kaufpreis knapp 40 %.
Nach Baujahr aufgeschlüsselt wird der Unterschied noch deutlicher.
| Baujahr | Mita (241 Transaktionen) | Shiba (159 Transaktionen) | Bezirk Minato gesamt (2.673 Transaktionen) |
|---|---|---|---|
| Ab 2016 | 65 Transaktionen (27,0 %) | 21 Transaktionen (13,2 %) | 482 Transaktionen (18,0 %) |
| 2000–2015 | 89 Transaktionen (36,9 %) | 89 Transaktionen (56,0 %) | 1.352 Transaktionen (50,6 %) |
| Bis 1999 | 87 Transaktionen (36,1 %) | 49 Transaktionen (30,8 %) | 831 Transaktionen (31,1 %) |
* Erfasst sind Transaktionen von 2025 bis zum 1. Quartal 2026. Die Zahl für den gesamten Bezirk Minato enthält 8 Transaktionen mit unbekanntem Baujahr.
In Mita entfallen 27,0 % der Transaktionen auf Objekte mit Baujahr ab 2016 – mehr als im gesamten Bezirk Minato (18,0 %). In Shiba machen Objekte mit Baujahr 2000–2015 56,0 % aus, solche ab Baujahr 2016 nur 13,2 %.
In Shiba 5-chome läuft das Entwicklungsprojekt am Westausgang des Bahnhofs Tamachi. Es umfasst Büros, Geschäfte und Einrichtungen zur Wirtschaftsförderung mit 24 Obergeschossen und rund 125 Metern Höhe; Baubeginn war im Oktober 2025, die Fertigstellung des Gebäudes ist für März 2029 geplant. Wohnungen gehören nicht zu den Hauptnutzungen.
Für das 1. Quartal 2026 liegen in Shiba zudem nur 23 Transaktionen vor; aus dem Wert von ¥1.760.000 lässt sich kein Trend ableiten.
INAs Einschätzung (Stand: September 2026)
Ab hier handelt es sich nicht um veröffentlichte Unterlagen, sondern um die Einschätzung unseres Unternehmens.
Hinter dem Anstieg in Mita stehen „Aufwertung des Viertels“ und „veränderte Zusammensetzung der gehandelten Objekte“
Dass der Quadratmeterpreis in Mita innerhalb von drei Jahren um die Hälfte gestiegen ist, sehe ich als Ergebnis einer Aufwertung des Viertels durch die Stadtentwicklung. Schon dass sich mit Mita Garden Hills eine hochwertige Eigentumswohnanlage mit mehr als 1.000 Einheiten am Markt durchsetzen konnte, hat dem Markt den Rang der Adresse Mita vor Augen geführt.
Diese Zahl als „alle Wohnungen in Mita sind um die Hälfte gestiegen“ zu lesen, wäre jedoch gefährlich. In Mita entfallen 27,0 % der Transaktionen auf Objekte mit Baujahr ab 2016, mehr als im gesamten Bezirk Minato; je mehr neuere Objekte mit hohem Quadratmeterpreis gehandelt werden, desto stärker wird der Median nach oben gezogen. Allein mit dem Median der Transaktionsdaten lassen sich diese beiden Faktoren nicht voneinander trennen. Anders als in vielen deutschen Städten, wo gepflegte Altbauten oft gefragt sind, verlieren Wohngebäude in Japan mit zunehmendem Alter in der Regel spürbar an Wert – das Baualter prägt die Durchschnittswerte daher besonders stark.
Wer etwa eine in den 2000er-Jahren gebaute 60-m²-Wohnung in Mita prüft, kann nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass der Median des Gebiets von rund ¥140 Mio. angemessen ist. Man muss sie mit Transaktionen derselben Baujahresgruppe vergleichen.
Shiba nicht als „Viertel, das durch Stadtentwicklung steigt“, sondern als „Viertel, in dem Berufstätige mieten“ betrachten
Dass sich die Transaktionen in Shiba um 40 m² und rund ¥52 Mio. konzentrieren, zeigt nach unserer Einschätzung, dass Wohnungen für Singles und Anlageobjekte den Kern des Marktes bilden. Das große Entwicklungsprojekt in Shiba 5-chome ist bürozentriert und enthält keine Wohnungen; eine Entwicklung wie in Mita, wo neue Wohnungen das Preisniveau anheben, halten wir hier für wenig wahrscheinlich.
Andererseits stützt eine wachsende Zahl von Berufstätigen durch die Entwicklung am Westausgang des Bahnhofs Tamachi die Mietnachfrage. Wer zum Beispiel in Shiba eine 40-m²-Wohnung für rund ¥52 Mio. prüft, sollte zuerst klären, ob sich die Investition mit der heutigen Miete trägt – nicht mit künftigen Wertsteigerungen.
Kriterien: kaufen / abwarten / verzichten
- Fälle, in denen ein Kauf sinnvoll sein kann: Wenn Sie in Mita eine Haltedauer von mindestens 10 Jahren voraussetzen und auch eine mögliche Eigennutzung einbeziehen. Bis zum Bauabschluss im Gebiet Mita Koyamacho West (geplant für das Geschäftsjahr 2028) wird sich das Viertel weiter verändern.
- Fälle, in denen wir zum Abwarten raten: Wenn Sie in Mita vermieten wollen und Wert auf Rendite legen. Ob die ¥2.444.000 des 4. Quartals 2025 der Höchststand waren, lässt sich erst sagen, wenn ausreichend Transaktionen ab dem 2. Quartal 2026 vorliegen – es lohnt sich, so lange zu warten.
- Fälle, in denen wir zum Verzicht raten: Wenn Sie allein mit der Begründung „Stadtentwicklungsgebiete steigen“ ein älteres Objekt zu einem Quadratmeterpreis nahe dem Median von Mita kaufen. Ein Teil des Anstiegs beruht möglicherweise auf dem Anteil neuerer Objekte.
- Fälle, in denen Sie Shiba prüfen: Das Niveau von 17,6 % unter dem gesamten Bezirk Minato im Jahr 2025 ist weniger ein Zeichen für Preisvorteile als für eine andere Marktstruktur. Setzen Sie keine Wertsteigerung voraus und beschränken Sie sich auf Objekte, die sich über die Mietnachfrage tragen.
Was als Nächstes zu beobachten ist
Die Phase, in der im Gebiet Mita Koyamacho West 1.342 Wohnungen auf den Markt kommen, wird zum Prüfstein für den Gebrauchtwohnungsmarkt in Mita. Die Verkaufspreise der Neubauten werden zu einem neuen Maßstab für gebrauchte Wohnungen; kommt jedoch eine große Zahl von Einheiten auf einmal auf den Markt, können sich Käufer derselben Zielgruppe verteilen.
Auch der Zeitpunkt der Genehmigung des Rechtsumwandlungsplans und des Baubeginns im Gebiet Mita 5-chome West ist ein wichtiger Anhaltspunkt für das Preisniveau auf der Seite des Bahnhofs Shirokane-Takanawa.
Wenn Sie im Stadtentwicklungsgebiet Mita den Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung erwägen, wenden Sie sich gern an INA – auch für einen Vergleich mit Transaktionen derselben Baujahresgruppe.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Sind die Wohnungspreise durch die Stadtentwicklung in Mita gestiegen?
A. Nach unserer Auswertung der MLIT-Daten stieg der Quadratmeterpreis gebrauchter Eigentumswohnungen in Mita von 2023 bis 2025 um +51,8 % und damit stärker als im gesamten Bezirk Minato (+29,2 %). In Mita ist allerdings auch der Anteil neuerer Objekte an den Transaktionen hoch; wie wir das lesen, erläutern wir im Abschnitt „INAs Einschätzung“.
F2. Wann wurde Mita Garden Hills fertiggestellt?
A. Mita Garden Hills wurde am 31. März 2025 fertiggestellt. Es handelt sich um eine Eigentumswohnanlage mit insgesamt 1.002 Einheiten in Mita 1-chome im Bezirk Minato, entwickelt von Mitsui Fudosan Residential und Mitsubishi Estate Residence.
F3. Wie unterscheiden sich die Wohnungspreise in Shiba von denen in Mita?
A. Von 2023 bis 2025 stiegen die Preise in Shiba um +4,1 % und in Mita um +51,8 %. In Shiba liegt der Median des Kaufpreises bei ¥52 Mio. bei 40 m² Wohnfläche, und 56,0 % der Transaktionen entfallen auf Baujahre 2000–2015. Gegenüber Mita (¥140 Mio., 60 m²) werden also andere Objekte gehandelt.
F4. Welche Stadtentwicklungsprojekte sind in Mita künftig geplant?
A. Das Gebiet Mita Koyamacho West mit 1.342 Wohnungen (Bauabschluss geplant für das Geschäftsjahr 2028) und das Gebiet Mita 5-chome West mit 45 Obergeschossen (Baubeginn im Geschäftsjahr 2026, Bauabschluss geplant für das Geschäftsjahr 2030). Beide Projekte umfassen Wohnungen.
Quellen und Referenzen
- Stadtregierung Tokio, Amt für Stadtentwicklung: „Erstes Stadterneuerungsprojekt im Gebiet Mita 3-4-chome“
- Bezirk Minato: „Erstes Stadterneuerungsprojekt im Gebiet Mita 3-4-chome“ (aktualisiert im März 2026)
- Stadtregierung Tokio, Amt für Stadtentwicklung: „Erstes Stadterneuerungsprojekt im Gebiet Mita Koyamacho West“
- Bezirk Minato: „Erstes Stadterneuerungsprojekt im Gebiet Mita Koyamacho West“ (aktualisiert im September 2025)
- Stadtregierung Tokio, Amt für Stadtentwicklung: „Erstes Stadterneuerungsprojekt im Gebiet Mita 5-chome West“
- Bezirk Minato: „Erstes Stadterneuerungsprojekt im Gebiet Mita 5-chome West“ (aktualisiert im Februar 2026)
- Mitsui Fudosan Residential und Mitsubishi Estate Residence: Mitteilung zur Eröffnung der offiziellen Website von „Mita Garden Hills“ (April 2022)
- Mitsui no Sumai no Chintai (Mietportal von Mitsui): Objektinformationen „Mita Garden Hills“
- Mitsui Fudosan, Morinaga Milk Industry und East Japan Railway Company: Baubeginn des „Entwicklungsprojekts am Westausgang des Bahnhofs Tamachi“ (Oktober 2025)
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT): Immobilieninformationsbibliothek (不動産情報ライブラリ)
