Ao considerar a compra de um apartamento usado, muitas pessoas já ouviram dizer que "não há incidência de imposto sobre consumo". Na prática, o tratamento tributário do imposto sobre consumo varia conforme o vendedor seja uma pessoa física ou uma empresa. Neste artigo, explicamos como funciona o imposto sobre consumo na compra de apartamentos usados e qual é o impacto sobre a dedução do financiamento habitacional.
Em que condições não há incidência de imposto sobre consumo sobre um apartamento usado?
O imposto sobre consumo é um tributo cobrado sobre bens e serviços fornecidos por empresas. Se o vendedor do apartamento usado for uma pessoa física (não empresária), ele não se enquadra como contribuinte tributável e, portanto, não há incidência de imposto sobre consumo. Por outro lado, se o vendedor for uma empresa, como uma imobiliária, o imposto sobre consumo (10%) incide sobre a parte correspondente à edificação (o terreno é isento).
A maioria dos apartamentos usados tem vendedor pessoa física
Mais de 80% dos apartamentos usados negociados com intermediação de imobiliárias têm vendedores pessoas físicas. Mesmo em portais imobiliários ou por meio de imobiliárias, se a modalidade da transação estiver indicada como "mediação" ou "intermediação", há grande probabilidade de o vendedor ser uma pessoa física, e não haverá incidência de imposto sobre consumo. No entanto, a taxa de corretagem (limitada a 3% do preço de venda + 60 mil ienes) está sujeita ao imposto sobre consumo.
Quais são as vantagens e desvantagens quando há ou não há incidência de imposto sobre consumo?
Vantagem da isenção (vendedor pessoa física): redução do custo de aquisição
Por exemplo, em um apartamento usado de 25 milhões de ienes, se o vendedor for uma empresa, haverá aproximadamente 2,5 milhões de ienes de imposto sobre consumo (o cálculo excluindo o terreno é complexo, mas este é um valor aproximado). Se o vendedor for uma pessoa física, o imposto sobre consumo será zero e, portanto, o custo total de aquisição pode ser reduzido de forma significativa.
Desvantagem da isenção: o limite da dedução do financiamento habitacional cai pela metade
Nos imóveis sem incidência de imposto sobre consumo, o valor máximo anual da dedução do financiamento habitacional cai de 400 mil ienes para 200 mil ienes (valor máximo de dedução em 10 anos: 4 milhões de ienes → 2 milhões de ienes). Nos imóveis aos quais se aplica a alíquota de 10% de imposto sobre consumo, também há a vantagem de o período da dedução ser estendido para 13 anos. Se você prioriza o valor da dedução do financiamento, em alguns casos um imóvel com vendedor empresa e imposto incluído pode ser mais vantajoso.
Como identificar se o vendedor é pessoa física ou empresa?
Nas informações do imóvel em portais imobiliários, consta a "modalidade da transação":
- "Vendedor": a imobiliária (empresa) é a vendedora → há imposto sobre consumo
- "Mediação", "Intermediação", "Geral": alta probabilidade de vendedor pessoa física → sem imposto sobre consumo
Como não é possível ter certeza apenas pelo portal, é importante consultar diretamente a imobiliária e confirmar o perfil do vendedor.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. O imposto sobre consumo também incide sobre a parte do terreno de um apartamento usado?
Não. Como o terreno não é objeto de tributação, mesmo que o vendedor seja uma empresa, não há incidência de imposto sobre consumo sobre o valor do terreno. O imposto sobre consumo incide apenas sobre a parte correspondente à edificação.
Q. Mesmo comprando de um vendedor pessoa física, há imposto sobre consumo sobre a taxa de corretagem?
Sim, há. O imposto sobre consumo incide como contraprestação pelo serviço prestado pela imobiliária (empresa) que intermediou a operação.
Q. Se eu quiser um valor maior de dedução do financiamento habitacional, é melhor escolher um imóvel com vendedor empresa?
Não necessariamente. Mesmo que o pagamento aumente por causa do imposto sobre consumo, a possibilidade de recuperar esse valor por meio da dedução ao longo de 13 anos varia conforme o saldo do financiamento, a alíquota de imposto e o preço do imóvel. Recomendamos consultar um planejador financeiro.
Q. Como posso saber o preço da parte correspondente à edificação?
Se o vendedor for uma empresa, como o imposto sobre consumo está incluído no preço de venda, é possível calcular o preço da edificação por meio da fórmula "valor do imposto sobre consumo ÷ 10%". Se o vendedor for uma pessoa física, como não há imposto sobre consumo incluído, esse cálculo não pode ser feito.
