Ao considerar um investimento em apartamento usado, muitos investidores têm dúvidas sobre como funciona o "sinal". Compreender corretamente os tipos de sinal, a faixa usual, o momento do pagamento e o tratamento em caso de cancelamento permite conduzir a transação imobiliária com mais segurança e fluidez.
Por que a rentabilidade do investimento em apartamento usado é mais alta?
O maior atrativo do investimento em apartamento usado é a rentabilidade mais alta. Como o preço de aquisição tende a ser menor do que o de um imóvel novo, mesmo com um aluguel no mesmo patamar, a rentabilidade efetiva fica mais elevada.
Rentabilidade efetiva = (receita anual de aluguel − despesas diversas) ÷ preço de compra do imóvel
Em imóveis usados relativamente novos, também é possível definir aluguéis em nível equivalente ao de imóveis novos, e há casos em que se alcança uma rentabilidade na faixa de 5% a 8%.
O que é o sinal no investimento imobiliário?
O sinal é um valor pago pelo comprador ao vendedor no momento da assinatura do contrato de compra e venda de um imóvel, como prova da celebração do contrato. Com a entrega desse valor, ambas as partes manifestam sua intenção. Há três tipos de sinal.
Sinal de arrependimento
O sinal de arrependimento serve para resguardar o direito de desistência por meio do pagamento do sinal. Antes do início da execução do contrato, o comprador pode desistir abrindo mão do sinal, e o vendedor pode cancelar devolvendo o dobro do valor. É a forma mais comum.
Sinal por inadimplemento
O sinal por inadimplemento é um sinal que, em caso de descumprimento do contrato, é confiscado separadamente da indenização por perdas e danos. Se a infração for do vendedor, surge a obrigação de pagar o dobro do valor do sinal.
Sinal comprobatório
O sinal comprobatório serve para comprovar a celebração do contrato, e seu valor costuma ser definido em montante pequeno. Seu uso isolado é raro, e o mais comum é combiná-lo com o sinal de arrependimento ou com o sinal por inadimplemento.
Como são definidos a faixa do sinal e o momento do pagamento?
Faixa usual e limite legal
A faixa usual do sinal é de 10% do preço de compra e venda. Quando o vendedor é uma empresa do setor imobiliário licenciada, o limite legal é de 20% do preço de venda.
Princípio do momento do pagamento
Em princípio, o sinal é liquidado no momento da quitação final, sendo abatido do preço de compra e venda. Para simplificar a transação, na maioria dos casos o contrato é fechado pelo valor restante após a dedução do sinal do preço total. Em alguns casos pode haver um pagamento intermediário, mas isso não é obrigatório e é definido por acordo entre as partes.
Três pontos de atenção sobre o sinal
1. Diferença em relação ao depósito de proposta e à entrada
O depósito de proposta é pago à imobiliária para demonstrar a intenção de compra e, em geral, após a celebração do contrato, é apropriado como sinal. A entrada é um valor preparado com recursos próprios e, embora não tenha definição legal específica, é tratada como sinal.
2. Compreender o prazo até o qual é possível cancelar
O cancelamento sem condições com base no sinal de arrependimento tem como prazo "até que uma das partes inicie a execução do contrato". Quando começam a entrega do imóvel ou o registro da transferência da propriedade, o cancelamento sem condições deixa de ser possível. Por isso, uma decisão rápida é importante.
3. Diferença em relação à cláusula de financiamento
A "rescisão com base na cláusula de financiamento" no caso de reprovação do financiamento e a "rescisão com base no sinal" são mecanismos distintos. A cláusula de financiamento é uma disposição especial para proteção do consumidor, e não exige a renúncia ao sinal.
Para o planejamento financeiro do investimento em apartamento usado, também vale consultar Competências abrangentes necessárias para o investimento imobiliário.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. O sinal é sempre necessário no investimento em apartamento usado?
Na compra e venda de imóveis, o pagamento do sinal é uma prática consagrada. Não é uma obrigação legal, mas, na prática, é quase indispensável como prova do contrato.
Q2. Quanto devo preparar de sinal?
De modo geral, a referência é de 5% a 10% do preço de compra e venda. Quando o vendedor é uma empresa imobiliária licenciada, o limite legal é de 20%.
Q3. É possível desistir da compra depois de pagar o sinal?
Se ainda não houver início da execução do contrato, é possível rescindir sem condições mediante renúncia ao sinal de arrependimento. No entanto, após o início da execução, normalmente passa a ser necessária indenização por perdas e danos.
Q4. Se o financiamento não for aprovado, o sinal é devolvido?
Se a cláusula de financiamento estiver expressamente prevista no contrato, o sinal será devolvido em caso de rescisão motivada pela reprovação do financiamento.
Q5. O que é pagamento intermediário?
É um valor parcelado facultativo pago entre o sinal e o saldo remanescente. É utilizado para nivelar o fluxo de caixa em transações de alto valor, mas não é obrigatório e é definido por acordo entre as partes.
