En Tokio, actualmente se están desarrollando grandes proyectos de reurbanización urbana a los que se denomina "los más importantes en 100 años". En diversas zonas de la ciudad avanzan sucesivamente proyectos que incluyen mejoras de infraestructura, construcción de nuevas instalaciones comerciales y mejoras en el acceso al transporte, transformando significativamente el paisaje y las funciones urbanas. A continuación, explicamos las principales zonas de reurbanización en curso o planificadas desde la perspectiva de la idoneidad para la inversión y la residencia, así como su potencial futuro.
¿Qué cambiará con la reurbanización del área de Yaesu y los alrededores de la estación de Tokio?
En el lado de la salida Yaesu de la estación de Tokio, avanzan múltiples proyectos de gran escala, incluyendo la finalización del TOKYO TORCH (Torre Torch) en 2028, convirtiéndose en una zona que continuará evolucionando durante más de 10 años.
Proyectos principales:
- Plan TOKYO TORCH (Reurbanización del distrito Tokiwabashi): Incluye la "Torre Torch" de 390 m de altura, con finalización prevista para 2028. Contará con un hotel de categoría internacional y una plaza de 7.000 m²
- Reurbanización del distrito Este de Yaesu 1-chome B: En construcción un rascacielos de 51 plantas sobre rasante (finalización prevista en el año fiscal 2025). Contará con un gran salón y teatro
- Reurbanización del distrito Central de Yaesu 2-chome: Finalización prevista para el año fiscal 2028. Grandes edificios de oficinas y comercio con terminal de autobuses subterránea
Idoneidad para la inversión: La ubicación frente a la estación de Tokio respalda el valor de los activos. La alta demanda de oficinas con bajo riesgo de vacantes y el aumento de la afluencia gracias a las nuevas instalaciones comerciales de gran escala son vientos favorables para la inversión en inmuebles comerciales del entorno.
Potencial futuro: La apertura del Shinkansen Lineal Central fortalecerá el eje norte-sur del centro urbano entre las estaciones de Tokio y Shinagawa, y se espera una revalorización inmobiliaria en las zonas de Yaesu y Nihonbashi. El Gobierno Metropolitano de Tokio también apoya el área como "hub de negocios internacionales", siendo una zona con un potencial futuro extremadamente alto.
¿Por qué atrae tanta atención la reurbanización del área de Nihonbashi?
En Nihonbashi avanza una reurbanización a muy largo plazo vinculada al proyecto nacional de soterramiento de la autopista Shuto, evolucionando hacia la zona más emblemática de Tokio donde historia y futuro se fusionan.
Proyectos principales:
- Plan de Regeneración de Nihonbashi (3ª Fase): Liderado por Mitsui Fudosan. Desarrollo urbano integral vinculado al soterramiento de la autopista Shuto
- Distrito Central de Nihonbashi 1-chome: En construcción un rascacielos de 52 plantas sobre rasante (finalización prevista hacia 2025-26)
- Distrito Este de Nihonbashi 1-chome: Apertura escalonada de 2 rascacielos prevista hasta la segunda mitad de la década de 2030
Idoneidad para la inversión: Es un mercado con concentración de instituciones financieras y sedes de grandes empresas, con una tasa de vacantes establemente baja. La entrada de hoteles de renombre mundial como el "Waldorf Astoria Tokyo Nihonbashi" (apertura prevista en 2026) también aumenta el poder de atracción. Combina el valor de marca que proviene desde la era Edo con la comodidad moderna, siendo una zona donde el valor de los activos difícilmente disminuye.
Potencial futuro: La finalización del soterramiento de la autopista Shuto hacia 2035 mejorará espectacularmente el valor paisajístico a lo largo del río Nihonbashi. Dado que el plan a muy largo plazo se extiende hasta la segunda mitad de la década de 2030, se puede esperar una revalorización gradual.
¿Qué tipo de hub internacional se convertirá el área de Toranomon y Azabudai?
El área de Toranomon y Azabudai está evolucionando rápidamente como una "ciudad compacta" internacional donde se fusionan negocios, diplomacia y cultura, gracias a la apertura de Azabudai Hills.
Proyectos principales:
- Azabudai Hills: Inaugurado en 2023. Tres torres incluyendo la Torre Mori JP de 330 m de altura. Aproximadamente 1.400 viviendas, oficinas, hotel, escuela internacional y una plaza de aproximadamente 6.000 m²
- Expansión del área de Toranomon Hills: Business Tower (2020), Residential Tower (2022), Station Tower (2023, con conexión directa a nueva estación de metro)
Idoneidad para la inversión: Se prevé que los niveles de alquiler de oficinas se mantengan entre los más altos de la ciudad, siendo atractivos como inmuebles rentables. Las residencias de lujo dentro de Azabudai Hills son populares entre personas adineradas y expatriados extranjeros como el espacio residencial más exclusivo del centro de Tokio, y se considera que mantendrán un alto valor patrimonial a largo plazo.
Potencial futuro: También están previstas la reurbanización de Toranomon 2-chome (torres de aproximadamente 265 m de altura, etc.) y el desarrollo del área de Atago, por lo que el desarrollo de toda la zona continuará. Se espera la formación de un nuevo eje urbano que va desde Shimbashi hasta Toranomon, Azabudai y Roppongi.
¿Qué oportunidades ofrece la reurbanización del área de Shibuya a los inversores?
Shibuya está evolucionando hacia una zona con buenas rentabilidades esperadas para la inversión inmobiliaria como centro de concentración de empresas de TI y creativas, gracias a la reurbanización continua que se ha extendido por más de 10 años.
Proyectos principales:
- Shibuya Scramble Square: Finalización prevista del edificio central y del ala oeste (Fase II) para el año fiscal 2027
- Shibuya Sakura Stage: Finalizado en 2023. Oficinas, comercio, apartamentos de servicio e instalaciones médicas internacionales
- Reurbanización del distrito frente a la estación de Dogenzaka 1-chome: Rascacielos de oficinas, comercio y hotel con finalización prevista para 2027
Idoneidad para la inversión: Existe una amplia demanda de inquilinos desde grandes empresas hasta startups, y la rentabilidad esperada de la inversión en edificios de oficinas es favorable. Dado que las nuevas instalaciones comerciales están atrayendo a una gran cantidad de visitantes, el valor de los inmuebles comerciales también es estable. La mejora del entorno de seguridad derivada de la reurbanización también está aumentando el deseo de residencia.
Potencial futuro: Los principales proyectos se completarán en su mayor parte antes de 2027, y Shibuya alcanzará su forma definitiva con un nuevo paisaje urbano y funciones. Se prevé que los fondos de inversión nacionales e internacionales continúen fluyendo, manteniendo a largo plazo un alto poder de atracción y valor inmobiliario.
¿Qué oportunidades de inversión existen en la reurbanización del área de Shinjuku?
Shinjuku avanza en su reconstrucción como hub de negocios de primer nivel mundial mediante un plan de reurbanización a muy largo plazo que se extenderá hasta alrededor de 2040. Si bien los precios inmobiliarios están subiendo incorporando las expectativas futuras, aún queda margen de crecimiento considerando el potencial tras la finalización de la reurbanización.
Proyectos principales:
- Reurbanización del distrito de la salida oeste de la estación de Shinjuku: Reurbanización del entorno del antiguo edificio de los grandes almacenes Odakyu. Edificios de gran altura de 48 plantas sobre rasante, etc. (finalización prevista hacia 2030)
- Plan del Gran Terminal de Shinjuku: Reconstrucción del edificio de la estación JR Shinjuku y remodelación de la plaza frente a la estación (hasta mediados de la década de 2030)
- Tokyu Kabukicho Tower: Inaugurado en abril de 2023. Complejo de entretenimiento de 48 plantas sobre rasante
Idoneidad para la inversión: Es la estación terminal más grande del mundo con aproximadamente 3,5 millones de pasajeros diarios, lo que hace que la captación de inquilinos para inmuebles comerciales sea extremadamente favorable. Si los nuevos edificios con instalaciones de última generación son suministrados por la reurbanización, el dinamismo del mercado de oficinas continuará.
Potencial futuro: Hacia mediados de la década de 2030, Shinjuku cambiará radicalmente su aspecto como "Gran Terminal". Al ser un plan a largo plazo, el impacto en el mercado inmobiliario será gradual y sostenido.
¿Cómo avanza el plan del "Segundo Roppongi Hills" en el área de Roppongi?
En Roppongi está en curso el plan del Segundo Roppongi Hills de Mori Building (superficie total de suelo de aproximadamente 1.080.000 m²), y alrededor de 2030 nacerá un distrito con el skyline de rascacielos más impresionante de Tokio.
Proyectos principales:
- Reurbanización del distrito Oeste de Roppongi 5-chome: Torres gemelas de rascacielos de 66 y 70 plantas sobre rasante (inicio de obras en 2025, finalización prevista en 2030). La superficie total de suelo de aproximadamente 1.080.000 m² supera la escala del primer Roppongi Hills (aproximadamente 790.000 m²)
Idoneidad para la inversión: Roppongi es una zona donde los precios inmobiliarios se mantienen establemente elevados, con una demanda persistente de oficinas por parte de empresas extranjeras y de TI. Dada la escasez de suelo, los precios de transacción en los alrededores ya muestran una tendencia al alza como "prima de reurbanización". A largo plazo, también existe una alta probabilidad de ser evaluado como un "activo prime" con reconocimiento internacional.
¿Por qué el área de Shinagawa y Takanawa Gateway tiene un alto potencial futuro?
El área de Shinagawa es un nodo de transporte nacional que se convertirá en la estación de origen del Shinkansen Lineal Central, y como caso único de desarrollo urbano integrado con una nueva estación, es una zona donde se puede esperar plusvalías mediante la adquisición anticipada antes de que se complete la reurbanización.
Proyectos principales:
- Reurbanización del distrito de la salida oeste de la estación de Shinagawa: Reurbanización por JR East y Keikyu Corporation. Desarrollo gradual desde 2025 hasta 2036
- Takanawa Gateway City: Formación de un distrito con oficinas, viviendas, instalaciones comerciales y culturales en el solar del antiguo depósito de vehículos. Posicionado como "Global Gateway Shinagawa"
Idoneidad para la inversión: En los alrededores de Takanawa Gateway existen planes para atraer empresas extranjeras y desarrollar hubs de apoyo a startups, y se prevé un aumento en los niveles de alquiler tras la finalización. La comodidad sin par de la conexión directa con la nueva estación de la Línea Yamanote también se anticipa que atraerá a una gran cantidad de potenciales residentes. Es una zona donde existe la oportunidad de obtener plusvalías mediante la adquisición anticipada de propiedades antes de que se complete la reurbanización.
Potencial futuro: Con la apertura del Shinkansen Lineal Central en 2027, se convertirá en un terminal al que acudirá gente de todo Japón y del mundo. Dentro del marco de las regulaciones de gestión de alquileres en Japón, se prevé que el precio del suelo y los alquileres en Shinagawa sigan una tendencia al alza.
¿Cuáles son las características de la reurbanización del área de Nakano y la zona de la bahía?
La zona de Nakano, con un potencial próximo al de los 5 distritos centrales, y el área de Harumi y la bahía, donde nacerá la ciudad nueva más grande de Tokio, también ofrecen respectivamente diferentes oportunidades de inversión.
Alrededores de la estación de Nakano: Se prevé la construcción de un rascacielos complejo de usos mixtos de 61 plantas y aproximadamente 230 m de altura en el solar del antiguo Nakano Sun Plaza (objetivo de finalización en el año fiscal 2028). Con una sensación de precio asequible en comparación con la cercanía a Shinjuku, es una zona donde los condominios de reurbanización tienden a revalorizarse.
Área de Harumi y la bahía: HARUMI FLAG (5.632 viviendas en total, población planificada de aproximadamente 12.000 personas) está atrayendo atención como la ciudad nueva más grande de Tokio. La demanda fue abrumadora, con una proporción media de adjudicación en la primera ronda de sorteo de más de 10 a 1. La mejora de la proximidad al centro de la ciudad gracias al BRT de conexión directa con el centro urbano y la apertura del Anillo 2 apunta a consolidarse como nuevo destino residencial para las generaciones jóvenes.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuál es la zona de reurbanización con mayor idoneidad para la inversión en Tokio?
Depende del objetivo de inversión. Para quienes buscan ingresos estables, los alrededores de la estación de Tokio y Toranomon son prometedores; para quienes apuntan a plusvalías, Shinagawa y Takanawa Gateway; y para quienes esperan un crecimiento a medio y largo plazo, Nihonbashi es una opción favorable.
P. ¿Cuál es el mejor momento para comprar inmuebles en zonas de reurbanización?
Generalmente, el período más asequible es tras el anuncio del plan de reurbanización y antes del inicio de las obras. A medida que se acerca la finalización, la "prima de reurbanización" se refleja en los precios, por lo que la recopilación temprana de información y la toma de decisiones son fundamentales.
P. ¿Qué puntos hay que considerar al elegir una zona de reurbanización con fines residenciales?
Es importante evaluar de forma integral el grado de mejora de la conectividad de transporte, la riqueza de instalaciones comerciales, las mejoras en la preparación ante desastres y los planes de dotación de espacios verdes e instalaciones públicas. En particular, la apertura de nuevas estaciones y grandes instalaciones comerciales influye significativamente en la satisfacción residencial.
P. ¿El aumento de la oferta derivado de la reurbanización supone un riesgo para el mercado de oficinas?
Si bien se teme un aumento temporal de la tasa de vacantes debido al boom de finalización de oficinas entre 2023 y 2025, la demanda de edificios con las últimas especificaciones es persistente, y se prevé que la sustitución por propiedades de alta calidad aumente la competitividad general del mercado de oficinas de Tokio.
P. ¿Existen riesgos en la inversión en condominios en la zona de la bahía?
El riesgo de licuefacción del suelo y las medidas contra marejadas ciclónicas son desafíos propios de los terrenos ganados al mar, pero el Gobierno Metropolitano de Tokio está avanzando en la construcción de diques de alta especificación. Debido a la gran cantidad de unidades ofertadas, es necesario prestar atención al equilibrio entre oferta y demanda a corto plazo, pero a largo plazo se prevé que el valor de los activos se estabilice conforme la población aumente y el barrio madure.
