Os preços imobiliários nas 23 regiões de Tóquio dispararam nos últimos anos, com a proliferação de "Okushon (apartamentos com preço superior a 100 milhões de ienes)". Por trás disso estão fatores econômicos como as taxas de juros baixas e a desvalorização do iene, além de compras de imóveis por parte de ricos do exterior. Neste artigo, explicamos de forma simples ao público geral a realidade desse aumento de preços imobiliários e o impacto dos investidores estrangeiros. Analisamos com dados desde o estado atual da valorização até as disparidades regionais, as tendências dos investidores estrangeiros (especialmente chineses) e os desafios de transparência nas transações imobiliárias.
Por que os preços imobiliários nas 23 regiões de Tóquio aumentaram tanto?
Os preços imobiliários nas 23 regiões de Tóquio atingiram níveis recordes. O preço médio de apartamentos novos na região da capital em 2023 foi de 81,01 milhões de ienes, superando amplamente o recorde do período da bolha (1990) de 61,23 milhões de ienes, registrando um aumento de aproximadamente 28,8% em relação ao ano anterior. As 23 regiões de Tóquio em particular ultrapassaram pela primeira vez a "marca de 100 milhões de ienes" com uma média de 114,83 milhões de ienes (alta de +39,4% em relação ao ano anterior), dominando as áreas vizinhas com uma valorização esmagadora.
Consultando os dados publicados anualmente pelo Instituto de Pesquisa Econômica Imobiliária, o preço médio de apartamentos novos na região da capital tem se mantido em trajetória ascendente desde por volta de 2013. O nível que estava na faixa de 40 a 45 milhões de ienes na época quase dobrou em apenas 10 anos. Por trás dessa valorização, os seguintes fatores atuam de forma combinada:
- Prolongamento das taxas de juros ultrabaixas: A taxa de política monetária do Japão era de apenas 0,5% até o final de 2023, muito distante dos principais países. As taxas de hipoteca também se mantiveram baixas em torno de 1 a 2%, com a barreira de compra por financiamento mais baixa do que na Europa e nos EUA. Nos Estados Unidos e no Reino Unido, as taxas de hipoteca às vezes chegam a 6-7%, tornando o ambiente de baixas taxas de juros do Japão muito atrativo para investidores domésticos e estrangeiros. Esse ambiente financeiro sustentou o fluxo de capital para imóveis.
- Desvalorização histórica do iene: A taxa de câmbio recentemente caiu para cerca de 150 ienes por dólar, mantendo o nível mais baixo desde 1990. Como resultado, os imóveis japoneses parecem "30% mais baratos para comprar" do ponto de vista externo (sensação de desvalorização real pela diferença cambial), e a compra de imóveis por ricos estrangeiros se expandiu de turismo para residenciais e de investimento. Por exemplo, comparado ao período quando estava em torno de 105 ienes por dólar em 2020, o mesmo orçamento em dólares permite acesso a imóveis com mais de 40% a mais de área e qualidade em termos de iene.
- Recuperação e aumento da demanda de inbound: Com o fim da pandemia, os turistas aumentaram no Japão e a presença dos visitantes estrangeiros (inbound) cresceu. Os preços de terrenos comerciais no centro em 2024 mostraram alta de +7,0% em relação ao ano anterior no preço anunciado, com o distrito de Taito (área de Asakusa) em +9,1% particularmente alto, analisando-se que a ativação comercial pelo aumento de visitantes impulsionou os preços de terrenos. Em termos imobiliários, também aumentaram casos de estrangeiros comprando imóveis com o objetivo de "ter uma base de permanência no Japão" ou "operar como aluguel de curto prazo ou hotel".
- Aumento dos custos de construção e materiais: A perturbação das cadeias de fornecimento globais, a valorização dos preços de matérias-primas e a escassez de mão de obra no setor de construção se combinaram, aumentando significativamente os custos de construção de apartamentos. As incorporadoras foram forçadas a repassar o aumento de custos para os preços de venda, o que estruturalmente impulsionou os preços de novos apartamentos. Observando o deflator de custos de obras de construção do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, o índice de custos de obras de construção residencial subiu acentuadamente desde 2020, estruturando uma situação onde os preços dificilmente cairão muito mesmo que a demanda diminua.
Com a combinação desses fatores, chegou-se a um período de altos preços onde se diz que "agora é a melhor oportunidade de venda imobiliária em 40 anos". Os índices de preços de apartamentos usados no centro também continuam subindo, e com a escassez de novos fornecimentos, a tendência de valorização é evidente em todo o setor imobiliário, incluindo usados. Do lado da oferta, além da disponibilidade limitada de terrenos para desenvolvimento no centro, a ampliação dos projetos de redevelopment (que aumenta o valor agregado por unidade - instalações compartilhadas e qualidade de equipamentos) também é um fator que eleva o preço médio. Além disso, com a regulamentação de horas extras no setor de construção (o chamado "Problema de 2024") aplicada em abril de 2024, prevê-se um prolongamento dos prazos de obra e mais aumentos de custos, e espera-se que a desaceleração no ritmo de fornecimento de novos apartamentos e a pressão de valorização continuem por algum tempo.
O impacto dos investidores estrangeiros no mercado imobiliário de Tóquio
A presença dos investidores estrangeiros é inegável como um dos fatores do aumento dos preços imobiliários. Com a entrada de capital estrangeiro no mercado imobiliário japonês, a demanda é impulsionada, acelerando especialmente a valorização de imóveis de alto valor.
No mercado imobiliário global, Tóquio tem sido considerada relativamente mais barata por metro quadrado em comparação com cidades internacionais como Londres, Nova York, Singapura e Hong Kong. Além disso, os imóveis japoneses têm propriedade bem protegida legalmente, e com alta estabilidade política e econômica, parecem atraentes para investidores estrangeiros como destino de diversificação de risco. Então, em que medida os estrangeiros estão realmente comprando imóveis japoneses?
- Proporção de compras estrangeiras em imóveis de alto valor: Segundo a "Pesquisa de Incorporadoras do 2º Semestre de 2024" do Banco Trust Mitsubishi UFJ, cerca de 20 a 40% dos compradores de novos apartamentos nos 3 distritos centrais de Chiyoda, Minato e Shibuya eram estrangeiros. 30,8% das incorporadoras responderam "20% ou mais e menos de 30%", e igualmente 30,8% responderam "30% ou mais e menos de 40%", com respostas de "mais de 50% estrangeiros" chegando a 7,7%. Ou seja, no mercado de Okushon do centro, estrangeiros representam vários dezenas de por cento. Além disso, limitando-se aos arranha-céus com preço superior a 100 milhões de ienes na área costeira do distrito de Chuo de Tóquio (Kachidoki, Harumi, Tsukishima), há também um resultado de pesquisa mostrando que 29,9% das transferências de propriedade no último ano foram de estrangeiros. A tendência de maior proporção de estrangeiros em faixas de alto valor é claramente visível.
- Explosão nas consultas de estrangeiros: Segundo intermediários imobiliários especializados em inbound, "as consultas de estrangeiros sobre imóveis em 2023 dobraram em relação ao ano anterior". Especialmente as consultas da China são muitas, com o interesse de compra crescendo principalmente entre chineses, atraídos pelo sentimento de "os imóveis japoneses parecem 30% mais baratos com o iene fraco" e "no Japão a propriedade dos imóveis é devidamente garantida". Esse movimento se espalha por redes sociais e sites de informações imobiliárias em chinês, e diz-se que nas comunidades de ricos dentro da China é compartilhado o reconhecimento de que "agora é a hora de comprar imóveis em Tóquio".
- Impacto no número de transações: Embora dados precisos de transações por nacionalidade não sejam capturados oficialmente, pesquisas privadas relatam que "investidores estrangeiros representam cerca de 25% dos investimentos imobiliários principais do Japão de 1 bilhão de ienes ou mais". Ou seja, em transações de grande escala (edifícios de escritórios, grandes instalações comerciais, etc.), 1 em 4 envolve capital estrangeiro. Não só apartamentos de alto valor no centro, mas o capital de investimento estrangeiro também movimenta o mercado em imóveis comerciais como hotéis e escritórios. Note-se que no Japão praticamente não existem regulamentações para compras imobiliárias por estrangeiros, portanto, ao contrário de Singapura e Austrália onde há imposto extra de carimbo para estrangeiros ou restrições de compra, as barreiras de entrada para investidores estrangeiros são baixas, o que também é um dos fatores que favorece o fluxo de entrada.
Com base nesses dados, fica claro que investidores estrangeiros entraram bastante profundamente no mercado imobiliário japonês, especialmente no mercado de imóveis de alto valor em Tóquio. Como resultado, surgiram visões extremas como "no futuro próximo, o centro de Tóquio será uma cidade onde não vivem japoneses", e a presença estrangeira aumentou. No entanto, o fluxo de investidores estrangeiros também tem aspectos positivos de aumentar a liquidez do mercado e ativar o desenvolvimento imobiliário. O problema está em os benefícios se concentrarem em ricos e incorporadoras, representando um aumento de ônus para compradores gerais de moradia na forma de valorização de preços.
Tendências dos investidores chineses: quem compra imóveis em Tóquio e por quê
Entre os investidores estrangeiros, o movimento dos ricos chineses é especialmente notado. De fato, especialistas apontam que "muitos dos compradores estrangeiros de novos apartamentos no centro mencionados anteriormente são provavelmente chineses". Então, que tipo de pessoas são os investidores chineses e com que objetivo compram imóveis japoneses?
- Tipos de compradores: Os investidores chineses apresentam principalmente dois padrões. Um é de pessoas que estudaram ou trabalharam no Japão, obtiveram sucesso e têm capacidade financeira para comprar imóveis de alto valor. O outro é de super-ricos que se mudaram da China para o Japão por ocasião da pandemia. Os últimos são ultra-ricos que vivem confortavelmente mesmo com intérpretes, e há casos em que compram imóveis japoneses com o objetivo de preservar patrimônio ou como segunda residência. Em anos recentes, o mercado imobiliário doméstico da China está em fase de ajuste, e o movimento de diversificar investimentos para imóveis estrangeiros como hedge de risco de ativos domésticos está se acelerando.
- Áreas e imóveis populares: As preferências dos ricos chineses são as áreas centrais e costeiras de Tóquio. Por exemplo, áreas com forte imagem de bairros residenciais de luxo como Azabu-juban e Roppongi são muito populares, com casos de gastar centenas de milhões de ienes nos andares superiores de arranha-céus com vista para a Torre de Tóquio. Os arranha-céus da área costeira de Tóquio também são populares como "símbolo dos vencedores", e conforme mencionado, a proporção de compradores estrangeiros ao redor de Harumi e Kachidoki chega a cerca de 30%. Recentemente, o interesse se expandiu para imóveis de redevelopment na área de Toranomon-Azabudai e imóveis na área de Shinagawa-Takanawa em antecipação à abertura do Maglev Central Shinkansen.
- Objetivo da compra: O objetivo de investimento é central, mas o conteúdo é variado. Além da detenção de longo prazo visando ganho de capital em antecipação à valorização, há casos de compra para residência própria ou familiar, ou como local de destino para futura emigração. Também há muitos que escolhem o Japão como destino de diversificação de patrimônio pelo senso de segurança do aspecto institucional de que "na China, mesmo que você compre um imóvel, o direito de uso do terreno expira em 70 anos, mas no Japão a propriedade é garantida permanentemente". Além disso, a alta avaliação da segurança, nível médico e ambiente educacional japoneses também levam a encarar os imóveis de Tóquio como "ativos seguros". As compras imobiliárias associadas à chamada "emigração por educação" com o objetivo de educação dos filhos também estão em tendência de aumento.
Esses movimentos de investidores chineses estão se espalhando não apenas em Tóquio, mas em todo o Japão. As compras imobiliárias em resorts como Niseko em Hokkaido, que antes eram tema, persistem, e recentemente há testemunhos em Otaru, Hokkaido, de que "o número de contratos aumentou 10 vezes em comparação com alguns anos atrás". A situação atual é que ricos asiáticos incluindo chineses têm forte interesse em imóveis em todo o Japão. Movimentos semelhantes são relatados no centro de Kyoto e Osaka, e em cidades turísticas com forte demanda de inbound, as aquisições de imóveis para fins de operação de alojamento também aumentaram. Compras de ricos de Taiwan, Hong Kong e Coreia do Sul também estão em tendência de aumento, e o reconhecimento dos imóveis japoneses como "ativo seguro da Ásia Oriental" está se expandindo.
Valorização imobiliária notável nos 6 distritos centrais: contexto e estrutura
A valorização dos preços imobiliários é especialmente notável nos 6 distritos centrais (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya, Bunkyo). Os preços de terrenos e imóveis no centro superam outros em crescimento, e por trás disso estão não apenas a demanda estrangeira mencionada anteriormente, mas a concentração de capital de ricos domésticos e estrangeiros.
Os 6 distritos centrais são o centro político, econômico e cultural do Japão, com projetos de redevelopment sempre em andamento. Projetos que elevam o valor de toda a área, como as Colinas Toranomon-Azabudai, Tokyo Midtown Yaesu e o grande redevelopment ao redor da estação Shibuya, estão sendo concluídos e progredindo sequencialmente. A perspectiva futura dessas áreas cria um ciclo virtuoso que atrai ainda mais investidores domésticos e estrangeiros.
- Realidade dos preços de novos apartamentos no centro: O preço médio de apartamentos novos nos 3 distritos centrais (Chiyoda, Minato, Shibuya) atingiu cerca de 228,6 milhões de ienes na mediana, chegando a um nível que está ficando inacessível mesmo para os chamados "power couples" (casais de dupla renda de alta renda). Embora o aumento dos custos de construção seja um fator, analisa-se que "pode-se perceber que os estrangeiros estão impulsionando a popularidade", com preços que não podem ser explicados apenas pela demanda doméstica. De fato, para as incorporadoras no centro, tornou-se um mercado onde compradores estrangeiros existem naturalmente.
- Valorização dos preços de terrenos no centro: Segundo o preço anunciado de 2024, os terrenos residenciais nas 23 regiões de Tóquio subiram +5,4% em relação ao ano anterior, com a média dos 5 distritos centrais em +6,9%, mostrando um ritmo de valorização ainda maior. O distrito de Chiyoda aumentou +7,5% nos terrenos residenciais, Chuo +7,5%, Bunkyo +7,4%, com a amplitude de valorização se expandindo em vários distritos centrais. Também nos terrenos comerciais, a média dos 5 distritos centrais foi +6,8% (Chiyoda +7,5%), sustentada pelo aumento da demanda de escritórios pela recuperação da demanda inbound e redevelopment. Com baixas taxas de juros reduzindo os custos de financiamento, o capital de investimento doméstico e estrangeiro está sendo concentrado em terrenos e imóveis do centro, impulsionando os preços de terrenos.
- Iene fraco e demanda de ricos internacionais: Imóveis de alto valor no centro são "ativos de primeira classe relativamente baratos" para ricos estrangeiros. Diz-se que com o iene fraco atual, mesmo pagando 30% acima do mercado ainda venderia, e para estrangeiros, preços muito altos para japoneses parecem adequados ou até baratos. De fato, apartamentos na área dentro da Yamanote-sen em Tóquio que valiam 50 a 60 milhões de ienes há 10 a 20 anos agora subiram para cerca de 100 milhões de ienes. Mesmo assim, há apontamentos de que ainda poderiam ser vendidos por preços mais altos para ricos globais, e os imóveis de primeira linha de Tóquio ainda são atraentes para o capital global. Múltiplos relatórios de comparação internacional existem indicando que mesmo no centro de Tóquio ainda há sensação de desconto em comparação com localizações equivalentes em Londres, Hong Kong e Singapura.
Desta forma, a "internacionalização" do lado da demanda avançou no centro, com formação de preços impensável apenas com oferta e demanda japonesa. Como resultado de se ter tornado um mercado para super-ricos, "Okushon" é a norma, e em alguns casos surgem residências ultra-luxuosas na escala de dezenas de bilhões de ienes (por exemplo: reporta-se que o preço máximo nas Colinas Azabudai é superior a 20 bilhões de ienes). Pode-se dizer que o centro de primeira linha está cada vez mais se tornando um lugar para ricos selecionados.
Tendência de preços de terrenos e apartamentos: a valorização dos imóveis de Tóquio em números
Aqui, vamos verificar novamente a tendência recente de preços de terrenos e novos apartamentos com dados. Seguindo os números, o alcance e a velocidade da valorização se tornam mais concretos.
- Tendência de valorização do preço anunciado: Os preços de terrenos estão subindo em todo o país após o COVID, mas a taxa de valorização na região de Tóquio (capital) é notável. Na pesquisa de preços de terrenos de prefeituras (preço de referência) de 2024, os terrenos residenciais da região de Tóquio subiram +3,6% e os terrenos comerciais +4,8%, com valorização contínua pelo 3º ano consecutivo. No preço anunciado, os terrenos residenciais das 23 regiões de Tóquio subiram +5,4% e os comerciais +7,0% (ambos em relação ao ano anterior) com média de todos os usos em +4,8%, com a amplitude de valorização expandindo em relação ao ano anterior. O ponto de maior preço de terrenos residenciais em Tóquio foi na Rua Akasaka 1, distrito de Minato (5,35 milhões de ienes por metro quadrado), com taxa de valorização +4,5%. Os preços de terrenos, após uma pausa temporária na pandemia, retornaram claramente a uma tendência de valorização.
- Disparada dos preços de novos apartamentos: Como mencionado anteriormente, o preço médio de novos apartamentos na região da capital ultrapassou o recorde histórico na faixa de 80 milhões de ienes em 2023. Especialmente nas 23 regiões de Tóquio, os imóveis "abaixo de 50 milhões de ienes" que representavam quase 50% das unidades vendidas em 2013 diminuíram para cerca de 10% em 2023. Em contrapartida, a proporção de imóveis acima de 100 milhões de ienes (Okushon) saltou de 5,2% (2013) para 33,3% (2023), com o status de que apenas faixas de alto valor estão sendo fornecidas. De fato, o preço médio de novos nas 23 regiões foi +39,4% em comparação com 2022, ultrapassando 100 milhões de ienes, com a "Okushonização" evidente. Em 2024, essa tendência continuou, com o preço médio de novos em toda a área das 23 regiões de Tóquio atingindo aproximadamente 118,62 milhões de ienes recentemente (preço médio por tsubo de aproximadamente 5,7 milhões de ienes/tsubo). Isso testemunha que os "apartamentos comuns" estão quase desaparecendo das 23 regiões de Tóquio.
- Propagação para o mercado de apartamentos usados: A valorização de preços de novos também está afetando o mercado de usados. Os preços de transação de apartamentos usados na região da capital continuam subindo consistentemente desde 2012, com valorizações significativas nos últimos anos não apenas nas áreas centrais, mas também nos subúrbios. Por exemplo, em Tóquio fora das 23 regiões e na Prefeitura de Kanagawa, a faixa de preço "70 a 100 milhões de ienes" se tornou a mais comum com a valorização avançando. O fato de a tendência de valorização de preços continuar em todo o setor imobiliário incluindo usados é um dos fatores que levam os consumidores em geral a terem dificuldades na aquisição de casa própria. Os dados do Mecanismo de Circulação Imobiliária do Japão Oriental (Reins) também mostram que o preço médio de transação de apartamentos usados na região da capital continua sendo atualizado anualmente, revelando uma situação onde mesmo desistindo de novos e mudando para usados, não há como escapar da valorização de preços.
Como os dados acima mostram, a valorização dos preços imobiliários de Tóquio está em um momento histórico que supera o período da bolha. Diz-se que "a casa própria é uma compra de uma vez na vida", mas a barreira para isso está aumentando cada vez mais, com faixas de preço inacessíveis para famílias de renda média aumentando. Também em termos da taxa de pagamento do empréstimo hipotecário (proporção do pagamento em relação à renda anual), não é incomum que imóveis no centro exijam empréstimos de mais de 10 vezes a renda anual, tornando a referência convencional de "5 a 7 vezes a renda anual" inaplicável. As pesquisas domésticas do Ministério de Assuntos Internos e Comunicações também revelam a realidade do aumento do ônus de moradia nas finanças domésticas, com preocupações especialmente com a queda na taxa de propriedade de residências das gerações jovens. Ao considerar a compra de uma residência, é extremamente importante para evitar falhas um plano de financiamento abrangente que inclua não apenas o preço do imóvel, mas também os custos recorrentes como taxas de administração, fundo de reserva para reparos e imposto predial.
As 23 regiões de Tóquio e a região metropolitana: a crescente disparidade de preços imobiliários entre áreas
Mesmo dentro das 23 regiões de Tóquio há diferenças de preço por região, mas a disparidade entre as 23 regiões e as prefeituras próximas (Saitama, Chiba, Kanagawa, etc.) também se tornou um grande problema. Com a valorização no centro, a disparidade entre áreas com subúrbios e prefeituras vizinhas está em tendência de expansão.
- Diferença de preços entre Tóquio e prefeituras próximas: Como mencionado anteriormente, o preço médio de novos apartamentos nas 23 regiões de Tóquio em 2023 foi de aproximadamente 115 milhões de ienes. Por outro lado, a Prefeitura de Saitama ficou em média de 48,7 milhões de ienes (-7,5% em relação ao ano anterior), e Chiba em 47,86 milhões de ienes (+4,0%), permanecendo em níveis abaixo da metade das 23 regiões. Kanagawa também ficou em cerca de 60,69 milhões de ienes (+12,2%), com um "senso de valor" em comparação com Tóquio. Ou seja, entre as 23 regiões de Tóquio e as prefeituras suburbanas há uma diferença de dezenas de milhões de ienes, com as áreas disponíveis variando muito conforme o poder econômico. De fato, em Saitama e Chiba, os imóveis na "faixa dos 40 milhões de ienes" são a corrente principal, com o mercado de natureza completamente diferente das 23 regiões.
- Êxodo de demanda para subúrbios e propagação de preços: Famílias e camadas médias expulsas pela valorização das áreas centrais e do sul da cidade estão se transferindo para áreas próximas ao centro mais acessíveis até os subúrbios. Segundo pesquisa da LIFULL HOME'S, no primeiro semestre de 2024, os preços de novos nas áreas ao redor das 23 regiões como distritos de Kita, Nakano e Taito aumentaram amplamente (alta de +50 a 160% ou mais em relação ao ano anterior). Isso mostra que a valorização está se espalhando do centro para a periferia, com o lançamento de Okushon em áreas como Akabane e Jujo (distrito de Kita). Como resultado, famílias médias são forçadas a se afastar do centro, e a tendência de "separação residência-trabalho" está se fortalecendo. Esse deslocamento de demanda para subúrbios também está relacionado a problemas sociais como o aumento do tempo de deslocamento e a redução da área de vida de famílias com filhos.
- Perspectivas futuras da disparidade entre áreas: Em 2024, enquanto os preços das 23 regiões de Tóquio mostraram uma ligeira estabilização, a taxa de crescimento das prefeituras vizinhas como Chiba acelerou. Nos dados de janeiro a outubro de 2024, a média das 23 regiões caiu ligeiramente -1,7% em relação ao ano anterior, enquanto a Prefeitura de Chiba disparou +20,1%. A Prefeitura de Saitama também subiu +6,2% e Tóquio fora das 23 regiões +7,3%, com a onda de valorização se espalhando para os subúrbios. No entanto, a diferença em valores absolutos ainda é grande, com quase o dobro de diferença entre o preço médio das 23 regiões (cerca de 113 milhões de ienes) e Chiba (cerca de 57,46 milhões de ienes). A visão geral é que o "prêmio do centro" será mantido por algum tempo e as disparidades entre áreas não serão facilmente eliminadas. Por outro lado, se as opções de lugar de moradia se expandirem com a melhoria da conveniência dos subúrbios (extensão ferroviária ou redevelopment em frente a estações) e a disseminação do trabalho remoto, também há apontamentos sobre a possibilidade de corrigir a concentração excessiva no centro.
De qualquer forma, se a polarização de preços de terrenos e imóveis avançar, há preocupação com a fixação de disparidade no valor imobiliário futuro. Também do ponto de vista de formação de patrimônio, é fácil que a diferença entre "aqueles que podem comprar no centro" e "aqueles que têm dificuldades mesmo nos subúrbios" se amplie, e o setor imobiliário pode se tornar uma das causas da expansão das disparidades. Por isso, o Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo também começou a prestar atenção ao equilíbrio regional e às medidas de apoio à aquisição de habitação. A expansão do sistema Flat35 da Japan Housing Finance Agency e os subsídios de apoio à aquisição de habitação exclusivos de municípios também estão atraindo atenção como medidas de resposta a esses problemas de disparidade. Além disso, ao longo de linhas de novo trem como a linha Tsukuba Express e a linha Sotetsu-Tokyu Direct, onde a abertura de novas linhas e novas estações é esperada para aumentar o valor dos ativos no futuro, as opções de compra residencial estratégica também estão se expandindo em áreas um pouco afastadas do centro.
Investimento imobiliário no Japão: diversas estratégias de investimento, de quartos estúdio a imóveis de luxo
O investimento imobiliário doméstico no Japão tem várias abordagens, e o estilo também varia dependendo do perfil do investidor (estrangeiro ou japonês, rico ou geral). Aqui, explicamos as formas de investimento representativas, riscos e as diferenças nos estilos de investimento entre investidores estrangeiros e japoneses.
- Investimento em apartamento studio: Popular entre investidores assalariados japoneses, é a abordagem de comprar pequenos apartamentos (estúdio) em áreas urbanas e operá-los como locações. Com pouco capital próprio, é fácil de obter financiamento e de começar, mas o risco de vacância tende a ter impacto direto (como só se possui 1 unidade, a renda de aluguel vai a zero quando fica vaga), a taxa de rendimento aparente também é baixa em torno de 5%, e há riscos de taxas de administração, custos de manutenção e aumento da taxa de juros do empréstimo. Além disso, os studios novos tendem a depreciar logo após a compra ao serem tratados como usados (há também possibilidade de problemas com contratos de subarrendamento), necessitando de julgamento cuidadoso. Mesmo assim, devido ao efeito fiscal e à praticidade, tem popularidade persistente, e se estabeleceu como uma introdução ao investimento imobiliário individual japonês.
- Investimento em prédio inteiro de apartamento ou condomínio: Investidores com certa força financeira (como senhorios ricos) compram prédios inteiros de condomínios ou apartamentos e operam múltiplas unidades em conjunto. Isso permite diversificação do risco de vacância com múltiplos inquilinos, e há o benefício de possuir o terreno junto, tornando o valor do ativo sólido. No entanto, como o preço do imóvel fica alto (chegando a centenas de milhões de ienes), a barreira é alta, e a responsabilidade de gestão aumenta com os custos de reforma em grande escala devido ao envelhecimento do imóvel. Investidores individuais japoneses às vezes incorporam como pessoa jurídica para fazer investimentos em prédio inteiro, e há tendência de ricos se deslocarem para compras de prédio inteiro.
- Investimento em imóveis de luxo e comerciais: Super-ricos e investidores institucionais investem em apartamentos de luxo no centro, edifícios de escritórios, instalações comerciais, etc. Os ricos estrangeiros mencionados anteriormente também pertencem a esta categoria, adquirindo imóveis de centenas de milhões a dezenas de bilhões de ienes em dinheiro ou com financiamento. Ricos japoneses (como médicos que abrem consultórios ou empresários, por exemplo) também às vezes compram imóveis no centro como parte do portfólio de ativos, mas a característica dos investidores estrangeiros é serem mais agressivos em compras à vista e em pagar valores altos. Eles priorizam a manutenção do valor do ativo não necessariamente com alta taxa de rendimento, valorizando o senso de desconto em comparação com seus países e a atratividade como ativo seguro. Nos últimos anos, também aumentaram investidores institucionais estrangeiros que participam do mercado imobiliário japonês na forma de investimento indireto por meio de REIT (fundos de investimento imobiliário) ou participação em fundos imobiliários.
Vamos também observar as diferenças entre investidores estrangeiros e japoneses. Em geral, os japoneses tendem a considerar a "casa própria" como residência final e continuar morando, com tendência de separar claramente imóveis de investimento e residência própria. Por outro lado, a ideia de construir patrimônio enquanto se muda é comum no exterior, especialmente nos países ocidentais, sem resistência a vender a própria residência se as condições forem boas para fixar lucros e trocar por outro imóvel. No Japão, essa formação de patrimônio por mudança não está muito disseminada, e é apontado que muitos não se movem pelo "mito da casa própria".
Além disso, os investidores individuais japoneses, como mencionado anteriormente, principalmente operam em longo prazo usando financiamento para comprar imóveis de renda, pagando o empréstimo com a renda de aluguel enquanto visam a aposentadoria futura. Em contraste, investidores estrangeiros, especialmente ricos chineses, frequentemente posicionam os imóveis japoneses visando ganho de valorização no curto a médio-longo prazo, ou como local de diversificação de ativos. Enquanto investidores japoneses olham também para imóveis regionais e usados valorizando a taxa de rendimento, estrangeiros tendem a valorizar a "alta qualidade de ativo" como imóveis novos de marca e localização central. Além disso, enquanto japoneses usam empréstimos, ricos estrangeiros têm alta proporção de compras à vista (embora recentemente também aumentem estrangeiros recebendo financiamento de bancos japoneses, com pesquisa indicando que 54% dos compradores estrangeiros de arranha-céus costeiros usam empréstimos de instituições financeiras domésticas), e isso também lhes dá vantagem nas negociações de preço.
De qualquer forma, o mercado de investimento imobiliário japonês coexiste com investidores domésticos e estrangeiros, cada um adquirindo imóveis com estratégias diferentes. Enquanto isso traz profundidade ao mercado geral, ao mesmo tempo afeta localmente a formação de preços e traz mudanças na acessibilidade para japoneses, algo que precisa ser considerado. Ao considerar investimento imobiliário, é extremamente importante para evitar falhas consultar um agente imobiliário confiável, julgar não apenas pela taxa de rendimento aparente, mas pela taxa de rendimento real (base de rendimento líquido após dedução de taxas de administração, custos de manutenção e impostos) e considerar antecipadamente a estratégia de saída (preço esperado de venda e liquidez).
Conclusão: em um período de valorização imobiliária, é necessário um julgamento calmo
O mercado imobiliário das 23 regiões de Tóquio está em um período histórico de alta, com o influxo de investidores estrangeiros e capital de ricos impulsionando os preços. Para os consumidores em geral, os imóveis no centro que parecem "fora do alcance" estão aumentando, mas por outro lado, se ampliar as opções para subúrbios e usados, existem moradias acessíveis. O importante é compreender corretamente essas mudanças estruturais do mercado e julgar com calma baseando-se em dados.
Em vez de ser influenciado por notícias sobre compras imobiliárias por estrangeiros, identifique a área e o imóvel adequados para você com base nas proporções reais de transação e características das áreas. Como apresentado neste artigo, consultando estatísticas públicas e relatórios de pesquisa confiáveis, a realidade do mercado se torna visível. Como os imóveis são compras caras, é importante se preparar com informação. Quando julgamentos especializados forem necessários, considere também a utilização de consultoria imobiliária.
Além disso, para avaliar as tendências futuras do mercado, é necessário prestar atenção também ao rumo da política monetária do Banco do Japão. Se as taxas de juros entrarem em alta genuína, há possibilidade de ajuste de preços com redução da demanda pelo aumento do ônus de hipoteca. Por outro lado, enquanto o iene fraco continuar, a demanda de investimento do exterior também deverá permanecer sólida. É importante considerar vários cenários enquanto identifica o timing e as condições ideais para você.
Felizmente, o mercado imobiliário japonês ainda está no processo de melhoria da transparência, mas está avançando na organização de regras de transação e melhoria do ambiente informacional. Com conhecimento adequado e informações mais recentes, mesmo em um período de valorização de preços, será possível fazer escolhas satisfatórias. Esperamos que a compreensão da valorização dos preços imobiliários nas 23 regiões de Tóquio e do impacto dos investidores estrangeiros seja útil para o seu plano de casa própria e formação de patrimônio.
