Em fevereiro de 2025, o mercado de apartamentos usados na Grande Tóquio passou por uma grande mudança. O número de contratos fechados aumentou abruptamente em +23,9% em comparação com o mesmo mês do ano anterior, superando 4.000 por mês pela primeira vez em cerca de quatro anos, enquanto os preços continuaram em uma faixa historicamente alta. Neste artigo, analisamos de múltiplas perspectivas as flutuações de oferta e demanda causadas pela mudança na política de juros, as diferenças de temperatura por região, e ainda a correlação com o mercado de escritórios e as reurbanizações.
Por que o número de contratos fechados aumentou abruptamente em fevereiro de 2025? A realidade da alta atividade impulsionada pelo aumento de juros
Em conclusão, a decisão do Banco do Japão de elevar os juros adicionalmente estimulou as ações tanto de vendedores quanto de compradores, levando ao aumento abrupto no número de contratos fechados. O gatilho direto foi o aumento da taxa de política monetária no final de janeiro de 2025 (de 0,25% para 0,5%).
Em fevereiro de 2025, o número de contratos fechados de apartamentos usados na Grande Tóquio (Tóquio, Kanagawa, Chiba, Saitama) aumentou abruptamente em +23,9% em comparação com o mesmo mês do ano anterior, atingindo um nível superior a 4.000 por mês pela primeira vez em cerca de quatro anos. Isso representa o nível mais alto desde março de 2021 (4.228 unidades), o auge após a pandemia, superando também os 3.810 do mês de março do ano passado, que era o pico habitual. Os contratos fechados continuaram acima do ano anterior por quatro meses consecutivos, com a atividade do mercado tornando-se evidente.
Com o aumento das taxas variáveis a partir de abril considerado certo, os compradores decidiram comprar antecipadamente para evitar o aumento futuro do ônus hipotecário, e os vendedores também entraram no mercado querendo vender enquanto os preços estavam altos e os juros baixos. Esse impacto impulsionado pelo fator de juros se estendeu não apenas aos apartamentos usados, mas também às casas usadas, com o número de contratos fechados de casas usadas em fevereiro também aumentando significativamente em +44,8% em comparação com o ano anterior.
Em termos de preços, o preço unitário dos contratos (preço por metro quadrado) aumentou +4,8% na média da Grande Tóquio em comparação com o mesmo mês do ano anterior, superando o ano anterior por 58 meses consecutivos desde maio de 2020. O preço médio de contrato por unidade de apartamentos usados em toda a Grande Tóquio também subiu +2,6% em comparação com o mesmo mês do ano anterior, superando o ano anterior por três meses consecutivos. A razão pela qual a taxa de aumento do preço médio é menor do que o preço unitário é que a área útil média diminuiu -2,1% em comparação com o ano anterior, sugerindo que está aumentando o número de compradores que escolhem apartamentos menores para se ajustar ao orçamento.
Em janeiro de 2025, o preço unitário por metro quadrado dos contratos em toda a Grande Tóquio (cerca de 819.000 ienes/m²) superou o nível do período da bolha em novembro de 1990 (cerca de 801.000 ienes/m²), destacando a alta prolongada dos preços. Embora fevereiro tenha mantido essa tendência de alta, o preço unitário dos contratos apresentou uma ligeira correção em relação ao mês anterior. De acordo com os dados por 18 áreas do East Japan Real Estate Information Network, em fevereiro, em 14 das 18 áreas, o preço unitário dos contratos ficou negativo em relação ao mês anterior, com muitas regiões tendo uma pequena pausa na tendência de alta mensal que durou cerca de meio ano.
Por que a escassez de estoque de apartamentos usados continua? O problema estrutural do lado da oferta
Em conclusão, a contenção de vendas pelos proprietários está se prolongando, com o número de novos registros abaixo do ano anterior por 11 meses consecutivos. O número de estoques também está abaixo do ano anterior por 9 meses consecutivos, com a relação oferta-demanda continuando tensa.
Enquanto a demanda cresce, os indicadores do lado da oferta continuam estagnados. O número de novos registros (número de imóveis para venda recém-registrados no mercado) continua diminuindo em comparação com o mesmo mês do ano anterior, tendo sido negativo por 11 meses consecutivos em janeiro de 2025 (-6,5%). Em segundo plano, há o fato de que a contenção de vendas continuou durante o período de alta de preços nos últimos anos. Muitos proprietários estavam adiando as vendas por razões como "o destino de compra após a venda está caro" ou "não quero perder o empréstimo imobiliário de baixo juro atual", e os novos anúncios de venda estavam diminuindo.
Como resultado, o número de estoques (número total de apartamentos usados no mercado) também continuou diminuindo, tendo sido negativo por 9 meses consecutivos em janeiro (-4,2%). Para os compradores, continua uma situação em que as opções são limitadas, e essa restrição de oferta também está se tornando um fator de sustentação dos preços.
No entanto, em fevereiro, como alguns vendedores decidiram vender antes do aumento de juros, a queda nos novos registros pode ter diminuído ligeiramente. No entanto, a escassez fundamental de oferta não será resolvida imediatamente. Se o nível geral de estoques no mercado permanecer baixo, a situação em que "se um imóvel aparecer, é vendido imediatamente" continuará, e a importância de uma gestão de aluguel sem estresse também está aumentando.
Que diferenças estão surgindo no mercado de apartamentos usados entre o centro e os subúrbios?
Em conclusão, enquanto o aumento de preços nos três bairros centrais (Chiyoda, Chuo, Minato) está limitando a camada de compradores e o número de transações está estagnando, nas áreas suburbanas, o número de transações aumentou significativamente.
Olhando o mercado de apartamentos usados por região, mesmo dentro da Grande Tóquio, podem-se ver diferenças de temperatura por área. O preço médio nas 23 áreas de Tóquio (cerca de 62,9 milhões de ienes) chega ao triplo do preço médio nas outras regiões de Chiba (cerca de 20,61 milhões de ienes), mostrando que há uma grande diferença de preço entre o centro e os subúrbios.
Enquanto os preços no centro de Tóquio continuam subindo, há indicações de que especialmente nos três bairros centrais, onde se concentram imóveis de alto valor, continua a queda em relação ao ano anterior. Como os preços dos imóveis nas áreas centrais subiram demais, a camada de compradores está sendo limitada a ricos e alguns investidores, e o crescimento do número de transações está atingindo um teto. O preço médio nas 23 áreas de Tóquio continuou subindo a um ritmo superior a 2% ao mês desde a segunda metade de 2024, tendo subido mais de 15% só nos últimos seis meses em fevereiro de 2025.
A compra por investidores estrangeiros com base na fraqueza do iene também é notável nas áreas centrais. Nos últimos cinco anos, o yuan chinês subiu cerca de 35% e o dólar de Singapura cerca de 30% em relação ao iene, tornando os imóveis de Tóquio mais baratos para os estrangeiros. Também é necessário estar atento à influência dos investidores estrangeiros no mercado imobiliário de Tóquio.
Por outro lado, em Saitama, centrada em Saitama City, o número de transações é robusto, com a recuperação da demanda nas cidades suburbanas tornando-se evidente. Em Chiba também, o número de contratos fechados continua forte, tendo superado o ano anterior por 16 meses consecutivos desde novembro de 2023. Nas áreas urbanas de Kanagawa, como Yokohama e Kawasaki, o preço unitário por metro quadrado dos contratos manteve um aumento de vários por cento em relação ao ano anterior, com o número de transações e os preços ambos sólidos. Em geral, a estrutura de "o centro mantém preços altos mas as transações estão estagnando, os subúrbios têm transações ativas mas os preços estão estagnados ou parcialmente caindo" estava aparecendo em fevereiro.
Como o mercado de escritórios e as reurbanizações afetam o mercado de apartamentos usados?
Em conclusão, estão se sucedendo o fornecimento em massa de escritórios no centro de Tóquio e o cancelamento de planos de reurbanização, e há possibilidade de que a mudança estrutural em todo o mercado imobiliário também se propague para o mercado habitacional.
Em fevereiro de 2025, a taxa de vacância de grandes edifícios nas cinco áreas centrais de Tóquio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya) foi de 3,58%, subindo +0,22 pontos percentuais em relação ao mês anterior. A médio e longo prazo, aponta-se a possibilidade de que a taxa de vacância suba para a faixa de 6% com o fornecimento em massa por volta de 2025.
Sinais de mudança também estão aparecendo nas tendências de reurbanização urbana. O plano de reurbanização do Nakano Sun Plaza foi efetivamente cancelado em março de 2025 devido ao aumento dos custos do projeto (cerca do dobro do plano original). O plano de reconstrução do TOC Building em Gotanda também parou devido ao aumento dos custos de construção.
No entanto, a sucessão de cancelamentos de reurbanização em si também tem o aspecto de cumprir o papel de ajuste de oferta. Há também a possibilidade de que o movimento de converter escritórios excedentes para uso habitacional ou outros usos se intensifique daqui para frente. A palavra-chave para a futura direção da reforma urbana e da oferta e demanda de edifícios parece ser a "mudança de ênfase em novas construções para utilização de estoques". Também está ganhando atenção o futuro da manutenção de edifícios utilizando IA e IoT.
Quais são os pontos que os investidores e aqueles que estão considerando comprar devem verificar agora?
Em conclusão, com a adição da nova variável do aumento de juros, a identificação das características da área e do preço adequado está se tornando mais importante do que nunca.
O mercado de apartamentos usados na Grande Tóquio em fevereiro de 2025 se moveu significativamente desencadeado pela mudança na política de juros. Olhando por região, enquanto o centro de Tóquio mostra estagnação no crescimento do volume de transações, os subúrbios são sustentados por uma demanda sólida. Se você prioriza a estabilidade do valor do ativo, os imóveis no centro, perto de estações e de alta qualidade ainda são fortes, mas se você visa potencial de valorização ou rentabilidade, olhar para áreas suburbanas que provavelmente crescerão no futuro também é uma opção.
Se as taxas de hipoteca subirem, o orçamento dos compradores será pressionado, mas isso também criará mais oportunidades para negociação de preços. Para aqueles que estão considerando comprar, é essencial manter um olho nas cotações de mercado ao redor e nas tendências futuras de juros, e cultivar o olho para julgar se o preço é adequado. O mercado imobiliário da Grande Tóquio continua sendo um mercado de alto potencial visto a longo prazo.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quanto aumentou o número de contratos fechados de apartamentos usados na Grande Tóquio em fevereiro de 2025?
Houve um aumento abrupto de +23,9% em comparação com o mesmo mês do ano anterior, atingindo um nível superior a 4.000 por mês pela primeira vez em cerca de quatro anos. A principal causa foi a demanda de última hora desencadeada pela decisão de aumento adicional de juros do Banco do Japão.
Como os preços de apartamentos usados se comparam com o período da bolha?
Em janeiro de 2025, o preço unitário por metro quadrado dos contratos em toda a Grande Tóquio (cerca de 819.000 ienes/m²) superou o nível do pico do período da bolha em novembro de 1990 (cerca de 801.000 ienes/m²). Fevereiro também manteve a mesma faixa de preço alta.
Como serão os preços de apartamentos usados no futuro?
Se o aumento de juros se intensificar, o orçamento dos compradores será restringido, mas enquanto a escassez de estoques continuar, uma queda abrupta de preços é difícil de imaginar. Prevê-se uma polarização em que o centro de Tóquio mantém preços altos e os subúrbios avançam gradualmente para um ajuste.
O que devo ter em mente ao comprar um apartamento usado?
É importante um plano financeiro que leve em conta o futuro aumento de juros. Também recomendamos dar prioridade ao valor essencial do imóvel, como o potencial futuro da localização, as condições de gestão e a solidez do fundo de reserva para reparos, e decidir após pesquisar suficientemente as cotações ao redor.
