O mercado de apartamentos usados na Grande Tóquio (Tóquio, Saitama, Chiba, Kanagawa) em março de 2025 está passando por uma grande mudança. De acordo com os dados mais recentes divulgados pelo East Japan Real Estate Information Network (REINS), o número de contratos fechados superou significativamente o mesmo mês do ano anterior, com a atividade do mercado tornando-se evidente. Por outro lado, as tendências de preços mostram diferenças entre áreas, com movimentos diferentes no centro e nos subúrbios. Neste artigo, transmitiremos de forma compreensível a evolução por região do número de contratos fechados, as mudanças no preço unitário dos contratos e nos estoques e seus fatores de fundo, a análise das áreas de atenção centradas nos três bairros centrais, e ainda a comparação das características por área.
Como evoluiu o número de contratos fechados por região em março de 2025?
Em conclusão, registrou-se um grande aumento de 4.991 unidades (anterior +31,0%) em toda a Grande Tóquio, com todos os aumentos de área superando o ano anterior.
O fator sazonal de ser o período de demanda antes do novo ano fiscal também foi um vento favorável, e o crescimento mensal de fevereiro para março também é notável. Olhando para o aumento/diminuição do número de contratos fechados em comparação com o mesmo mês do ano anterior por região, há um grande aumento em todas as áreas da Grande Tóquio.
- A província de Tóquio (total de todas as áreas) ficou em cerca de 2.661 unidades, com aumento de cerca de +29% em relação ao ano anterior. Em particular, as 23 áreas de Tóquio ficaram em 2.217 unidades (+28,4%), superando o ano anterior por 3 meses consecutivos, e a região de Tama também aumentou significativamente com 444 unidades (+30,6%), com aumentos por 5 meses consecutivos.
- A prefeitura de Saitama ficou em 573 unidades (+30,2%), com grandes aumentos por 6 meses consecutivos.
- A prefeitura de Chiba ficou em 560 unidades (+28,2%), superando o ano anterior por 17 meses consecutivos.
- A prefeitura de Kanagawa ficou em cerca de 1.197 unidades (cerca de +37%). Em particular, as regiões fora de Yokohama e Kawasaki (área de Shonan, central da prefeitura, etc.) mostraram um crescimento dramático com 354 unidades (+51,3%).
O mercado de apartamentos usados da Grande Tóquio, que desacelerou temporariamente por volta do outono do ano passado, continuou desde novembro de 2024, com o número de transações aumentando ainda mais rapidamente no presente ano. Pode-se ler que as necessidades de compra estão aumentando amplamente, incluindo os subúrbios, e não apenas o retorno ao centro.
Como o preço unitário dos contratos e o número de estoques estão mudando? Quais são os fatores de fundo?
Em conclusão, enquanto o preço unitário por metro quadrado dos contratos continua a tendência de aumento histórico de positivo em relação ao ano anterior por 59 meses consecutivos, o número de estoques diminuiu por 11 meses consecutivos, com a relação oferta-demanda tensa.
Tendências mais recentes de preços e estoques
O preço médio de contrato por unidade de apartamentos usados da Grande Tóquio está em cerca de 49,45 milhões de ienes em março de 2025, subindo +2,6% em comparação com o mesmo mês do ano anterior (5 meses consecutivos). O preço unitário médio por metro quadrado dos contratos também subiu +4,1% em relação ao ano anterior para 790.100 ienes/m², continuando a tendência de aumento recorde de superar o mesmo mês do ano anterior por 59 meses consecutivos desde maio de 2020.
Por outro lado, o número de novos registros ficou em 16.844 unidades, com -0,01% em comparação com o mesmo mês do ano anterior (13 meses consecutivos abaixo do ano anterior), e o número de estoques ficou em 43.941 unidades, diminuindo -5,2% em relação ao ano anterior (11 meses consecutivos negativos), com a oferta de imóveis para venda continuando a diminuir.
O preço unitário por metro quadrado dos novos registros registrou um aumento abrupto de +22,2% em comparação com o mesmo mês do ano anterior, para uma média de 902.100 ienes/m². O preço unitário por metro quadrado dos estoques também subiu +17,7% em relação ao ano anterior para 847.500 ienes/m². O preço dos imóveis colocados à venda está aumentando abruptamente, e essa situação também está sendo refletida nos preços dos imóveis que permanecem como estoques.
Contexto: ambiente de juros e tendências de oferta de novos imóveis
Por trás do aumento de preços e da diminuição de estoques, atuam de forma complexa a demanda de última hora antes do aumento de juros, a diminuição da oferta de novos apartamentos (o número de unidades novas lançadas na Grande Tóquio em 2024 foi de 23.003 unidades, o menor desde o início da pesquisa), e a expansão da entrada de investidores estrangeiros devido à fraqueza do iene. Pode-se dizer que a tensão estrutural da relação oferta-demanda está sustentando o mercado atual em grande parte.
Por que o mercado de apartamentos usados nos três bairros centrais tem um alto preço único?
Em conclusão, as áreas centrais centradas em Chiyoda, Chuo e Minato estão mostrando um aumento de preços em outra dimensão comparado com outras áreas, devido à demanda de ricos domésticos e estrangeiros e à extrema escassez de oferta.
O preço unitário por metro quadrado dos contratos nas 23 áreas de Tóquio ficou em 1.217.800 ienes/m² (anterior +11,2%) com uma taxa de aumento de dois dígitos, mantendo 59 meses consecutivos de positivo em relação ao ano anterior. Por outro lado, como em outras áreas (Saitama, Chiba, Kanagawa) também estão surgindo regiões que ficam negativas, parece que apenas o centro de Tóquio tem um alto preço único.
Nas áreas centrais, transações de imóveis de alto valor acima de 100 milhões de ienes tornaram-se comuns, e além da demanda residencial, o movimento de comprar imóveis como portfólio de ativos é forte, com casos notáveis de colocar à venda com preços agressivos com expectativa de valorização. Embora pareça à primeira vista que toda a Grande Tóquio está superaquecida, é necessário notar que o impacto de áreas limitadas como o centro de Tóquio é grande.
Que diferenças existem nas características das áreas norte, sul, Tama, Sobu, Kawasaki e Shonan?
Em conclusão, as características do mercado de cada área são muito diferentes, com uma polarização avançando onde quanto mais perto do centro, mais alto é o preço, mas nas áreas suburbanas, os preços estão se ajustando enquanto as transações são ativas.
- Área norte (prefeitura de Saitama): Embora o preço unitário médio dos contratos tenha se ajustado ligeiramente para 420.900 ienes/m² (-4,8% em relação ao ano anterior), o número de contratos fechados aumentou significativamente com +30,2%. Parece que as transações cresceram justamente porque os preços se acalmaram.
- Área leste (prefeitura de Chiba, ao longo da linha Sobu): Embora o preço unitário médio dos contratos tenha caído para 372.600 ienes/m² (-7,5% em relação ao ano anterior), o número de contratos fechados aumentou +28,2% e supera o ano anterior por 17 meses consecutivos.
- Área oeste (região de Tama): O preço unitário médio dos contratos ficou em 580.700 ienes/m² (+5,2% em relação ao ano anterior), o único positivo em relação ao ano anterior fora das 23 áreas. É sustentado por uma demanda de residência própria sólida.
- Área sul (Yokohama City, central da prefeitura): O preço unitário médio dos contratos na área de Yokohama e Kawasaki ficou em 616.400 ienes/m² (-4,3% em relação ao ano anterior). Embora o número de transações seja forte com aumento de +33,2%, os preços estão em fase de ajuste.
- Área de Shonan: O superaquecimento nas áreas suburbanas e de resort que se tornaram populares durante a pandemia está se acalmando, e o ajuste de preços também está avançando.
Em resumo, as tendências são "o centro de Tóquio tem a maior atividade tanto em preços quanto em transações", "as áreas vizinhas têm transações em aumento, mas a tendência de preços adequados está se fortalecendo", e "o superaquecimento nas áreas suburbanas está se acalmando e o ajuste de preços está avançando". A compreensão das regulamentações na gestão de aluguéis também é indispensável para a operação imobiliária em cada área.
O que acontecerá com o mercado de apartamentos usados da Grande Tóquio no futuro?
Em conclusão, a perspectiva é que a estrutura de força no centro e ajuste nos subúrbios continuará por enquanto, mas uma fase de queda abrupta de preços é difícil de imaginar.
A curto prazo, prevê-se que a situação de transações ativas e diminuição de estoques continuará por enquanto. Como a política monetária do Banco do Japão ainda é acomodatícia e as taxas de empréstimos variáveis estão sendo mantidas em nível extremamente baixo, a probabilidade de que o desejo de compra esfrie abruptamente é baixa.
- Para aqueles que estão considerando vender: O preço unitário dos contratos está na faixa de preço historicamente alta, e a demanda dos compradores também é forte, então se o preço for definido corretamente, pode-se esperar um mercado onde seja possível vender a preços altos. Recomendamos solicitar a um especialista uma avaliação de preços de acordo com a situação real do mercado.
- Para aqueles que estão considerando comprar: Dependendo da área e do imóvel, também estão começando a surgir possibilidades de negociação. Com base na perspectiva de alta futura de juros, um plano financeiro que leve em conta o futuro aumento de juros é importante. Vamos também considerar a operação utilizando sistemas de gestão de aluguel sem estresse.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual foi o número de contratos fechados de apartamentos usados da Grande Tóquio em março de 2025?
O total da Grande Tóquio ficou em 4.991 unidades, registrando um grande aumento de +31,0% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Todas as áreas mostraram taxas de aumento de 20% a mais de 50%.
Os preços de apartamentos usados vão cair no futuro?
Enquanto a diminuição da oferta de novos apartamentos e a escassez de estoques continuarem, uma queda abrupta de preços é difícil de imaginar. No entanto, o ajuste de preços começou nas áreas suburbanas, e dependendo da área, possibilidades de negociação estão surgindo.
Onde devo comprar, no centro ou nos subúrbios?
Se prioriza a estabilidade do valor do ativo, deve-se notar os imóveis do centro e perto de estações; se visa rentabilidade ou potencial de valorização, também deve-se prestar atenção às áreas vizinhas e suburbanas. A escolha com base no seu orçamento, estilo de vida e objetivos de investimento é importante.
