In Tokio schreiten derzeit großflächige Stadtneuerschließungsprojekte voran, die als „einmal in 100 Jahren" bezeichnet werden. An verschiedenen Orten in der Stadt werden Infrastrukturverbesserungen, neue Gewerbeeinrichtungen und Projekte zur Verbesserung der Verkehrsanbindung vorangetrieben, die das Erscheinungsbild und die Funktionen der Stadt stark verändern. Im Folgenden werden aktuell laufende oder geplante wichtige Neuerschließungsgebiete hinsichtlich ihrer Investitions- und Wohneignung sowie Zukunftsperspektiven erläutert.
Was ändert sich durch die Neuerschließung im Yaesuguchi/Tokio-Bahnhof-Bereich?
Auf der Yaesuguchi-Seite des Bahnhofs Tokio laufen mehrere Großprojekte einschließlich der Fertigstellung des TOKYO TORCH (Torch Tower) im Jahr 2028, die den Bereich für mehr als 10 Jahre weiterentwickeln werden.
Wichtige Projekte:
- TOKYO TORCH Plan (Tokiwabashi-Viertel-Neuerschließung): Enthält den ca. 385 m hohen Wolkenkratzer „Torch Tower" mit geplanter Fertigstellung 2028. Einrichtung eines internationalen Hotels und eines 7.000 m² großen Platzes
- Neuerschließung des Gebiets Yaesuguchi 1-chome East B: Der 51-stöckige Wolkenkratzer „TOFROM YAESU TOWER" wurde am 28. Februar 2026 fertiggestellt. Ausgestattet mit großem Saal und Theater
- Neuerschließung des mittleren Gebiets Yaesuguchi 2-chome: Geplante Fertigstellung 2028. Großes Büro- und Gewerbegebäude sowie unterirdisches Busterminal
Investitionseignung: Der Standort vor dem Bahnhof Tokio belegt den Vermögenswert. Günstig für Gewerbeimmobilieninvestitionen in der Umgebung aufgrund geringer Leerstandsrisiken bei hoher Büronachfrage und zunehmendem Trubel durch neue große Gewerbeeinrichtungen.
Zukunftsperspektiven: Die Eröffnung der Linearbahn (Maglev) stärkt die Nord-Süd-Achse zwischen den Bahnhöfen Tokio und Shinagawa, und für das Yaesuguchi/Nihonbashi-Gebiet werden Wertsteigerungen erwartet. Da die Tokioter Metropolregierung das Gebiet als „internationalen Geschäftsstützpunkt" unterstützt, sind die Zukunftsperspektiven äußerst positiv.
Warum erregt die Neuerschließung des Nihonbashi-Gebiets Aufmerksamkeit?
In Nihonbashi schreitet eine nationale Langzeit-Neuerschließung in Verbindung mit der Untererdung der Tokio-Schnellstraße voran, und es entwickelt sich zum führenden Gebiet Tokios, in dem Geschichte und Zukunft verschmelzen.
Wichtige Projekte:
- Nihonbashi-Erneuerungsplan (3. Phase): Geführt von Mitsui Fudosan. Großflächige Entwicklung in Verbindung mit der Untererdung der Schnellstraße
- Nihonbashi 1-chome mittleres Gebiet: 52-stöckiger Wolkenkratzer im Bau (geplante Fertigstellung 2025–26)
- Nihonbashi 1-chome östliches Gebiet: Zwei Wolkenkratzer bis Mitte der 2030er Jahre stufenweise geplant
Investitionseignung: Ein Markt mit stabiler Leerstandsquote durch Konzentration von Finanzinstituten und großen Unternehmen. Steigende Anziehungskraft durch Einzug weltbekannter Hotels wie das „Waldorf Astoria Tokyo Nihonbashi" (geplante Eröffnung 2026). Ein Gebiet mit schwer rückgängig machbarem Vermögenswert, das Markenstärke aus der Edo-Zeit mit moderner Praktikabilität verbindet.
Zukunftsperspektiven: Die Fertigstellung der Schnellstraßenuntererdung um 2035 verbessert den Landschaftswert entlang des Nihonbashi-Flusses erheblich. Da der sehr langfristige Plan bis in die späten 2030er Jahre reicht, ist eine schrittweise Wertsteigerung zu erwarten.
Zu welchem internationalen Stützpunkt wird das Toranomon/Azabudai-Gebiet?
Das Toranomon/Azabudai-Gebiet entwickelt sich durch die Eröffnung von Azabudai Hills schnell zu einer internationalen „Compact City", in der Geschäfts-, Diplomatie- und Kulturbereiche verschmelzen.
Wichtige Projekte:
- Azabudai Hills: Eröffnung 2023. Drei Türme einschließlich des 330 m hohen Mori JP Tower. Ca. 1.400 Wohneinheiten, Büros, Hotel, internationale Schule, ca. 6.000 m² Platz
- Erweiterung des Toranomon Hills-Gebiets: Business Tower (2020), Residential Tower (2022), Station Tower (2023, direkt mit der neuen U-Bahn-Station verbunden)
Investitionseignung: Das Büromietpreisniveau wird voraussichtlich auf Spitzenniveau in Tokio bleiben, was es als Investitionsimmobilie attraktiv macht. Die Luxuswohnungen in Azabudai Hills sind als höchster Wohnraum der Innenstadt bei wohlhabenden Personen und ausländischen Unternehmensmitarbeitern beliebt und werden als nachhaltig wertvolle Anlage betrachtet.
Zukunftsperspektiven: Geplante Neuerschließungen wie ein ca. 265 m hohes Gebäude in Toranomon 2-chome und Entwicklungen im Atago-Gebiet setzen die Fortentwicklung des gesamten Gebiets fort. Die Bildung einer neuen innerstädtischen Achse von Shimbashi über Toranomon, Azabudai bis Roppongi wird erwartet.
Welche Möglichkeiten bietet die Neuerschließung des Shibuya-Gebiets Investoren?
Durch eine über mehr als 10 Jahre andauernde kontinuierliche Neuerschließung hat sich Shibuya zu einem Gebiet entwickelt, das IT- und Kreativunternehmen konzentriert und eine gute Investitionsrenditeerwartung bietet.
Wichtige Projekte:
- Shibuya Scramble Square: Phase II mit mittlerem und westlichem Gebäude bis 2027 geplant
- Shibuya Sakura Stage: Fertigstellung 2023. Büro, Gewerbe, Service-Apartment, internationale medizinische Einrichtung
- Neuerschließung des Dogenzaka 1-chome Bahnhofsvorplatzes: Geplant für 2027. Büro, Gewerbe, Hotelwolkenkratzer
Investitionseignung: Breite Mieternachfrage von Großunternehmen bis hin zu Start-ups, gute Investitionsrenditeerwartung für Bürogebäude. Der Vermögenswert von Gewerbeimmobilien bleibt stabil durch den guten Publikumsverkehr in neuen Gewerbeeinrichtungen. Die Wohnneigung steigt auch durch Verbesserung der Sicherheitslage durch Neuerschließung.
Zukunftsperspektiven: Die wichtigsten Projekte werden bis 2027 weitgehend fertiggestellt, wodurch ein Shibuya mit neuem Stadtbild und -funktionen entsteht. Kontinuierlicher Zufluss von in- und ausländischen Investitionsgeldern und langfristige Aufrechterhaltung hoher Anziehungskraft und Immobilienwerte werden erwartet.
Welche Investitionsmöglichkeiten bieten sich bei der Shinjuku-Neuerschließung?
Shinjuku befindet sich durch einen Langzeitumgestaltungsplan bis ca. 2040 im Prozess der Neustrukturierung zum weltklassigen Geschäftsstützpunkt. Die Immobilienpreise steigen bereits mit der Einpreisung der Zukunft, aber im Hinblick auf das Potenzial nach Abschluss der Neuerschließung verbleibt weiteres Steigerungspotenzial.
Wichtige Projekte:
- Neuerschließung des Shinjuku-Westeingangsgebiets: Neuerschließung rund um das alte Odakyu-Kaufhausgebäude. 48-stöckiges Hochhaus (geplante Fertigstellung ca. 2030)
- Shinjuku Grand Terminal Konzept: JR Shinjuku-Bahnhofsgebäude-Umbau und Bahnhofsvorplatz-Neugestaltung (bis Mitte 2030er Jahre)
- Tokyu Kabukicho Tower: Eröffnung April 2023. 48-stöckiges Entertainment-Komplex
Investitionseignung: Als weltgrößter Bahnhofskomplex mit täglich ca. 3,5 Mio. Ein- und Aussteigern ist die Gewerbeimmobilienvermietung äußerst vorteilhaft. Wenn neue Gebäude mit modernsten Einrichtungen durch Neuerschließung angeboten werden, wird der Büroimmoobilienmarkt weiterhin florieren.
Zukunftsperspektiven: Bis Mitte der 2030er Jahre wird Shinjuku als „Grand Terminal" stark transformiert. Da es sich um einen Langzeitplan handelt, sind die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt schrittweise und nachhaltig.
Wie schreitet der Plan für das „Zweite Roppongi Hills" im Roppongi-Gebiet voran?
In Roppongi schreitet der Plan von Mori Building für ein zweites Roppongi Hills (ca. 1,08 Mio. m² Gesamtnutzfläche) voran; nach dem überarbeiteten Zeitplan entsteht im Geschäftsjahr 2032 ein Stadtblock mit dem höchsten Wolkenkratzer-Horizont Tokios.
Wichtige Projekte:
- Neuerschließung des westlichen Gebiets Roppongi 5-chome: Zwei Supertürme mit 66 und 70 Stockwerken. Wegen stark gestiegener Baukosten wurde der Plan überarbeitet: Für das Geschäftsjahr 2026 sind die Änderung des Bebauungsplans und die Genehmigung der Neuerschließungsgenossenschaft, für das Geschäftsjahr 2027 die Genehmigung des Plans zur Umwandlung der Rechte und der Baubeginn sowie für das Geschäftsjahr 2032 die Gesamtfertigstellung vorgesehen. Ca. 1,08 Mio. m² Gesamtnutzfläche übertrifft das ursprüngliche Roppongi Hills (ca. 790.000 m²)
Investitionseignung: Roppongi ist ein Gebiet mit hohen und stabilen Immobilienpreisen, und die Büronachfrage ausländischer und IT-Unternehmen ist stark. Die Seltenheit des Landes führt dazu, dass die Transaktionspreise in der Umgebung bereits als „Neuerschließungsprämie" steigen. Es besteht die Möglichkeit, langfristig als international anerkanntes „Prime Asset" bewertet zu werden.
Warum sind die Zukunftsperspektiven des Shinagawa/Takanawa Gateway-Gebiets so gut?
Das Shinagawa-Gebiet soll als Anfangsbahnhof der Linearbahn (Maglev) zum nationalen Verkehrsknotenpunkt werden und ist ein einzigartiger Fall einer integrierten Stadtentwicklung mit dem neuen Bahnhof. Der Eröffnungstermin der Linearbahn steht jedoch nicht fest; die Begründung für Wertsteigerungen sollte daher nicht auf der Linearbahn liegen, sondern auf der aktuellen tatsächlichen Nachfrage – dem Ausbau des Westeingangsgebiets am Bahnhof Shinagawa und dem laufenden Betrieb der Takanawa Gateway City.
Wichtige Projekte:
- Neuerschließung des Westeingangsgebiets Shinagawa Bahnhof: Neuerschließung durch JR East und Keikyu. Stufenweise Entwicklung von 2025 bis 2036
- Takanawa Gateway City: Auf dem Gelände des ehemaligen Fahrzeugdepots Stadtblock mit Büros, Wohnungen, Gewerbe- und Kultureinrichtungen. Erste Teileröffnung am 27. März 2025, feierliche Eröffnung am 28. März 2026
Investitionseignung: Die Takanawa Gateway City hat im März 2026 ihre feierliche Eröffnung gefeiert; die Funktionen als Stützpunkt zur Anwerbung ausländischer Unternehmen und zur Förderung von Start-ups sind damit in Betrieb gegangen. Aufgrund der einzigartigen Bequemlichkeit einer direkten Verbindung zum neuen Bahnhof der Yamanote-Linie dürfte auch die Wohnnachfrage robust bleiben. Da die Eröffnung des Viertels jedoch bereits erfolgt ist, ist die Phase vorbei, in der allein Erwartungen einen Kauf tragen; künftig sollte in diesem Gebiet nach dem Fortschritt des bis 2036 laufenden Ausbaus des Westeingangsgebiets am Bahnhof Shinagawa sowie nach der tatsächlichen Entwicklung von Mieten und Auslastung entschieden werden.
Zukunftsperspektiven: Zur Linearbahn (Maglev) gibt JR Central als voraussichtlichen Zeitpunkt für den Abschluss der Bauarbeiten zwischen Shinagawa und Nagoya „2027 oder später" an; der Eröffnungstermin steht damit nicht fest. Geht die Linearbahn in Betrieb, wird Shinagawa zu einem Knotenpunkt, zu dem Menschen aus ganz Japan und der Welt kommen; da der Zeitpunkt jedoch nicht absehbar ist, sind Grundstückspreise und Mieten in Shinagawa realistischerweise am Ausbau des Westeingangsgebiets am Bahnhof und am Betrieb der Takanawa Gateway City zu messen.
Welche Besonderheiten hat die Neuerschließung im Nakano/Wangan-Gebiet?
Nakano, das über ein Potenzial knapp hinter den 5 innerstädtischen Bezirken verfügt, und das Waterfront-Gebiet Harumi/Wangan, wo Tokios größte Neusiedlung entsteht, bieten jeweils unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten.
Nakano Bahnhofsumgebung: Die Neuerschließung auf dem Gelände des ehemaligen Nakano Sunplaza wurde zurückgestellt: Wegen stark gestiegener Projektkosten wurde die Grundsatzvereinbarung mit dem vorgesehenen Projektträger 2025 aufgehoben, und der Plan ist damit hinfällig. Der Bezirk Nakano überarbeitet den Neuordnungsplan derzeit unter anderem mit der Ausrichtung auf eine Mehrzweckhalle für 3.000 bis 5.000 Personen; vorgesehen ist, den Plan zwischen Februar und März 2027 zu ändern, im Geschäftsjahr 2027 erneut private Projektträger auszuschreiben und eine Fertigstellung im Geschäftsjahr 2034 anzustreben. Dass das Gebiet nahe Shinjuku liegt und preislich günstiger erscheint, gilt weiterhin; da jedoch weder Größe noch Zeitpunkt des Gebäudes feststehen, sollte man derzeit keine Wertsteigerung auf Grundlage des Plans für das Gelände einkalkulieren.
Harumi/Wangan-Gebiet: HARUMI FLAG (insgesamt 5.632 Einheiten, geplante Bevölkerung ca. 12.000 Personen) erregt als Tokios größte Neusiedlung Aufmerksamkeit. Die Erstverlostung von Verkaufseinheiten hatte ein durchschnittliches Verhältnis von über 10:1, was auf eine hohe Nachfrage hinweist. Bessere Stadtanbindung durch BRT und Ring 2 lässt eine Etablierung als neue Wohnzuflussstätte für junge Menschen erwarten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F: Welches Neuerschließungsgebiet in Tokio ist am besten für Investitionen geeignet?
Das hängt vom Investitionszweck ab. Für stabile Erträge ist der Bereich um den Bahnhof Tokio und Toranomon vielversprechend, für Wertsteigerungen Shinagawa/Takanawa Gateway, und für mittelfristiges Wachstum Nihonbashi.
F: Wann ist der beste Zeitpunkt zum Kauf von Immobilien in Neuerschließungsgebieten?
Generell gilt die Phase nach der Ankündigung des Neuerschließungsplans, aber vor dem Baubeginn, als am günstigsten. Je näher die Fertigstellung rückt, desto mehr spiegelt sich die „Neuerschließungsprämie" im Preis wider, daher sind frühzeitige Informationssammlung und Entscheidungen wichtig.
F: Was sind die Punkte bei der Auswahl eines Neuerschließungsgebiets für Wohnzwecke?
Es ist wichtig, den Grad der Verbesserung der Verkehrsanbindung, den Ausbau der Gewerbeeinrichtungen, die Verbesserung der Katastrophenresistenz und den Bebauungsplan mit Grünanlagen und öffentlichen Einrichtungen umfassend zu bewerten. Insbesondere neue Bahnhofseröffnungen und die Eröffnung großer Gewerbeeinrichtungen beeinflussen die Wohnzufriedenheit stark.
F: Birgt das durch die Neuerschließung bedingte erhöhte Angebot Risiken für den Büromarkt?
Während die Bürofertigstellungswelle 2023–2025 eine vorübergehende Leerstandserhöhung befürchten lässt, ist die Nachfrage nach Gebäuden mit neuester Ausstattung stark, und es wird erwartet, dass der Wechsel zu höherwertigen Gebäuden die Wettbewerbsfähigkeit des gesamten Tokioter Büroimmoibilienmarkts steigert.
F: Gibt es Risiken bei Wohnungsinvestitionen im Wangan-Gebiet?
Verflüssigungsrisiken und Maßnahmen gegen Sturmfluten auf dem Schwemmland sind eine Herausforderung, aber die Tokioter Metropolregierung verbessert die Deiche. Da viele Einheiten angeboten werden, ist Aufmerksamkeit für das kurzfristige Angebots-Nachfrage-Gleichgewicht erforderlich, aber langfristig wird erwartet, dass der Vermögenswert mit der Bevölkerungszunahme und dem Heranreifen des Stadtgebiets stabil bleibt.
