In Tokio schreiten derzeit großflächige Stadtneuerschließungsprojekte voran, die als „einmal in 100 Jahren" bezeichnet werden. An verschiedenen Orten in der Stadt werden Infrastrukturverbesserungen, neue Gewerbeeinrichtungen und Projekte zur Verbesserung der Verkehrsanbindung vorangetrieben, die das Erscheinungsbild und die Funktionen der Stadt stark verändern. Im Folgenden werden aktuell laufende oder geplante wichtige Neuerschließungsgebiete hinsichtlich ihrer Investitions- und Wohneignung sowie Zukunftsperspektiven erläutert.
Was ändert sich durch die Neuerschließung im Yaesuguchi/Tokio-Bahnhof-Bereich?
Auf der Yaesuguchi-Seite des Bahnhofs Tokio laufen mehrere Großprojekte einschließlich der Fertigstellung des TOKYO TORCH (Torch Tower) im Jahr 2028, die den Bereich für mehr als 10 Jahre weiterentwickeln werden.
Wichtige Projekte:
- TOKYO TORCH Plan (Tokiwabashi-Viertel-Neuerschließung): Enthält den 390 m hohen Wolkenkratzer „Torch Tower" mit geplanter Fertigstellung 2028. Einrichtung eines internationalen Hotels und eines 7.000 m² großen Platzes
- Neuerschließung des Gebiets Yaesuguchi 1-chome East B: 51-stöckiger Wolkenkratzer im Bau (geplante Fertigstellung 2025). Ausgestattet mit großem Saal und Theater
- Neuerschließung des mittleren Gebiets Yaesuguchi 2-chome: Geplante Fertigstellung 2028. Großes Büro- und Gewerbegebäude sowie unterirdisches Busterminal
Investitionseignung: Der Standort vor dem Bahnhof Tokio belegt den Vermögenswert. Günstig für Gewerbeimmobilieninvestitionen in der Umgebung aufgrund geringer Leerstandsrisiken bei hoher Büronachfrage und zunehmendem Trubel durch neue große Gewerbeeinrichtungen.
Zukunftsperspektiven: Die Eröffnung der Linearbahn (Maglev) stärkt die Nord-Süd-Achse zwischen den Bahnhöfen Tokio und Shinagawa, und für das Yaesuguchi/Nihonbashi-Gebiet werden Wertsteigerungen erwartet. Da die Tokioter Metropolregierung das Gebiet als „internationalen Geschäftsstützpunkt" unterstützt, sind die Zukunftsperspektiven äußerst positiv.
Warum erregt die Neuerschließung des Nihonbashi-Gebiets Aufmerksamkeit?
In Nihonbashi schreitet eine nationale Langzeit-Neuerschließung in Verbindung mit der Untererdung der Tokio-Schnellstraße voran, und es entwickelt sich zum führenden Gebiet Tokios, in dem Geschichte und Zukunft verschmelzen.
Wichtige Projekte:
- Nihonbashi-Erneuerungsplan (3. Phase): Geführt von Mitsui Fudosan. Großflächige Entwicklung in Verbindung mit der Untererdung der Schnellstraße
- Nihonbashi 1-chome mittleres Gebiet: 52-stöckiger Wolkenkratzer im Bau (geplante Fertigstellung 2025–26)
- Nihonbashi 1-chome östliches Gebiet: Zwei Wolkenkratzer bis Mitte der 2030er Jahre stufenweise geplant
Investitionseignung: Ein Markt mit stabiler Leerstandsquote durch Konzentration von Finanzinstituten und großen Unternehmen. Steigende Anziehungskraft durch Einzug weltbekannter Hotels wie das „Waldorf Astoria Tokyo Nihonbashi" (geplante Eröffnung 2026). Ein Gebiet mit schwer rückgängig machbarem Vermögenswert, das Markenstärke aus der Edo-Zeit mit moderner Praktikabilität verbindet.
Zukunftsperspektiven: Die Fertigstellung der Schnellstraßenuntererdung um 2035 verbessert den Landschaftswert entlang des Nihonbashi-Flusses erheblich. Da der sehr langfristige Plan bis in die späten 2030er Jahre reicht, ist eine schrittweise Wertsteigerung zu erwarten.
Zu welchem internationalen Stützpunkt wird das Toranomon/Azabudai-Gebiet?
Das Toranomon/Azabudai-Gebiet entwickelt sich durch die Eröffnung von Azabudai Hills schnell zu einer internationalen „Compact City", in der Geschäfts-, Diplomatie- und Kulturbereiche verschmelzen.
Wichtige Projekte:
- Azabudai Hills: Eröffnung 2023. Drei Türme einschließlich des 330 m hohen Mori JP Tower. Ca. 1.400 Wohneinheiten, Büros, Hotel, internationale Schule, ca. 6.000 m² Platz
- Erweiterung des Toranomon Hills-Gebiets: Business Tower (2020), Residential Tower (2022), Station Tower (2023, direkt mit der neuen U-Bahn-Station verbunden)
Investitionseignung: Das Büromietpreisniveau wird voraussichtlich auf Spitzenniveau in Tokio bleiben, was es als Investitionsimmobilie attraktiv macht. Die Luxuswohnungen in Azabudai Hills sind als höchster Wohnraum der Innenstadt bei wohlhabenden Personen und ausländischen Unternehmensmitarbeitern beliebt und werden als nachhaltig wertvolle Anlage betrachtet.
Zukunftsperspektiven: Geplante Neuerschließungen wie ein ca. 265 m hohes Gebäude in Toranomon 2-chome und Entwicklungen im Atago-Gebiet setzen die Fortentwicklung des gesamten Gebiets fort. Die Bildung einer neuen innerstädtischen Achse von Shimbashi über Toranomon, Azabudai bis Roppongi wird erwartet.
Welche Möglichkeiten bietet die Neuerschließung des Shibuya-Gebiets Investoren?
Durch eine über mehr als 10 Jahre andauernde kontinuierliche Neuerschließung hat sich Shibuya zu einem Gebiet entwickelt, das IT- und Kreativunternehmen konzentriert und eine gute Investitionsrenditeerwartung bietet.
Wichtige Projekte:
- Shibuya Scramble Square: Phase II mit mittlerem und westlichem Gebäude bis 2027 geplant
- Shibuya Sakura Stage: Fertigstellung 2023. Büro, Gewerbe, Service-Apartment, internationale medizinische Einrichtung
- Neuerschließung des Dogenzaka 1-chome Bahnhofsvorplatzes: Geplant für 2027. Büro, Gewerbe, Hotelwolkenkratzer
Investitionseignung: Breite Mieternachfrage von Großunternehmen bis hin zu Start-ups, gute Investitionsrenditeerwartung für Bürogebäude. Der Vermögenswert von Gewerbeimmobilien bleibt stabil durch den guten Publikumsverkehr in neuen Gewerbeeinrichtungen. Die Wohnneigung steigt auch durch Verbesserung der Sicherheitslage durch Neuerschließung.
Zukunftsperspektiven: Die wichtigsten Projekte werden bis 2027 weitgehend fertiggestellt, wodurch ein Shibuya mit neuem Stadtbild und -funktionen entsteht. Kontinuierlicher Zufluss von in- und ausländischen Investitionsgeldern und langfristige Aufrechterhaltung hoher Anziehungskraft und Immobilienwerte werden erwartet.
Welche Investitionsmöglichkeiten bieten sich bei der Shinjuku-Neuerschließung?
Shinjuku befindet sich durch einen Langzeitumgestaltungsplan bis ca. 2040 im Prozess der Neustrukturierung zum weltklassigen Geschäftsstützpunkt. Die Immobilienpreise steigen bereits mit der Einpreisung der Zukunft, aber im Hinblick auf das Potenzial nach Abschluss der Neuerschließung verbleibt weiteres Steigerungspotenzial.
Wichtige Projekte:
- Neuerschließung des Shinjuku-Westeingangsgebiets: Neuerschließung rund um das alte Odakyu-Kaufhausgebäude. 48-stöckiges Hochhaus (geplante Fertigstellung ca. 2030)
- Shinjuku Grand Terminal Konzept: JR Shinjuku-Bahnhofsgebäude-Umbau und Bahnhofsvorplatz-Neugestaltung (bis Mitte 2030er Jahre)
- Tokyu Kabukicho Tower: Eröffnung April 2023. 48-stöckiges Entertainment-Komplex
Investitionseignung: Als weltgrößter Bahnhofskomplex mit täglich ca. 3,5 Mio. Ein- und Aussteigern ist die Gewerbeimmobilienvermietung äußerst vorteilhaft. Wenn neue Gebäude mit modernsten Einrichtungen durch Neuerschließung angeboten werden, wird der Büroimmoobilienmarkt weiterhin florieren.
Zukunftsperspektiven: Bis Mitte der 2030er Jahre wird Shinjuku als „Grand Terminal" stark transformiert. Da es sich um einen Langzeitplan handelt, sind die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt schrittweise und nachhaltig.
Wie schreitet der Plan für das „Zweite Roppongi Hills" im Roppongi-Gebiet voran?
In Roppongi schreitet der Plan von Mori Building für ein zweites Roppongi Hills (ca. 1,08 Mio. m² Gesamtnutzfläche) voran, und um 2030 entsteht ein Stadtblock mit dem höchsten Wolkenkratzer-Horizont Tokios.
Wichtige Projekte:
- Neuerschließung des westlichen Gebiets Roppongi 5-chome: Zwei Supertürme mit 66 und 70 Stockwerken (geplanter Baubeginn 2025, Fertigstellung 2030). Ca. 1,08 Mio. m² Gesamtnutzfläche übertrifft das ursprüngliche Roppongi Hills (ca. 790.000 m²)
Investitionseignung: Roppongi ist ein Gebiet mit hohen und stabilen Immobilienpreisen, und die Büronachfrage ausländischer und IT-Unternehmen ist stark. Die Seltenheit des Landes führt dazu, dass die Transaktionspreise in der Umgebung bereits als „Neuerschließungsprämie" steigen. Es besteht die Möglichkeit, langfristig als international anerkanntes „Prime Asset" bewertet zu werden.
Warum sind die Zukunftsperspektiven des Shinagawa/Takanawa Gateway-Gebiets so gut?
Das Shinagawa-Gebiet wird der nationale Verkehrsknotenpunkt als Anfangsbahnhof der Linearbahn (Maglev) und ist als einzigartiger Fall einer integrierten Stadtentwicklung mit dem neuen Bahnhof ein Gebiet, in dem Wertsteigerungen durch frühzeitigen Erwerb vor Fertigstellung der Neuerschließung erwartet werden können.
Wichtige Projekte:
- Neuerschließung des Westeingangsgebiets Shinagawa Bahnhof: Neuerschließung durch JR East und Keikyu. Stufenweise Entwicklung von 2025 bis 2036
- Takanawa Gateway City: Auf dem Gelände des ehemaligen Fahrzeugdepots Stadtblock mit Büros, Wohnungen, Gewerbe- und Kultureinrichtungen. Positioniert als „Global Gateway Shinagawa"
Investitionseignung: Im Bereich um Takanawa Gateway gibt es Pläne zur Anwerbung ausländischer Unternehmen und Stützpunkte zur Förderung von Start-ups, und eine Erhöhung des Mietpreisniveaus nach Fertigstellung wird erwartet. Aufgrund der einzigartigen Bequemlichkeit einer direkten Verbindung zum neuen Bahnhof der Yamanote-Linie wird auch ein Andrang von Wohnsuchenden erwartet. Ein Gebiet, in dem die Möglichkeit besteht, durch frühzeitigen Erwerb von Objekten vor der Fertigstellung der Neuerschließung Wertsteigerungen zu erzielen.
Zukunftsperspektiven: Mit der Eröffnung der Linearbahn (Maglev) im Jahr 2027 wird es zu einem Knotenpunkt, zu dem Menschen aus ganz Japan und der Welt kommen. Es wird erwartet, dass Grundstückspreise und Mieten in Shinagawa weiter steigen.
Welche Besonderheiten hat die Neuerschließung im Nakano/Wangan-Gebiet?
Nakano, das über ein Potenzial knapp hinter den 5 innerstädtischen Bezirken verfügt, und das Waterfront-Gebiet Harumi/Wangan, wo Tokios größte Neusiedlung entsteht, bieten jeweils unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten.
Nakano Bahnhofsumgebung: Auf dem Gelände des ehemaligen Nakano Sunplaza ist ein ca. 61-stöckiger, ca. 230 m hoher Komplex-Wolkenkratzer geplant (Ziel-Fertigstellung 2028). Ein Gebiet nahe Shinjuku, das noch günstiger erscheint, und Neuerschließungswohnungen mit Wertsteigerungspotenzial.
Harumi/Wangan-Gebiet: HARUMI FLAG (insgesamt 5.632 Einheiten, geplante Bevölkerung ca. 12.000 Personen) erregt als Tokios größte Neusiedlung Aufmerksamkeit. Die Erstverlostung von Verkaufseinheiten hatte ein durchschnittliches Verhältnis von über 10:1, was auf eine hohe Nachfrage hinweist. Bessere Stadtanbindung durch BRT und Ring 2 lässt eine Etablierung als neue Wohnzuflussstätte für junge Menschen erwarten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F: Welches Neuerschließungsgebiet in Tokio ist am besten für Investitionen geeignet?
Das hängt vom Investitionszweck ab. Für stabile Erträge ist der Bereich um den Bahnhof Tokio und Toranomon vielversprechend, für Wertsteigerungen Shinagawa/Takanawa Gateway, und für mittelfristiges Wachstum Nihonbashi.
F: Wann ist der beste Zeitpunkt zum Kauf von Immobilien in Neuerschließungsgebieten?
Generell gilt die Phase nach der Ankündigung des Neuerschließungsplans, aber vor dem Baubeginn, als am günstigsten. Je näher die Fertigstellung rückt, desto mehr spiegelt sich die „Neuerschließungsprämie" im Preis wider, daher sind frühzeitige Informationssammlung und Entscheidungen wichtig.
F: Was sind die Punkte bei der Auswahl eines Neuerschließungsgebiets für Wohnzwecke?
Es ist wichtig, den Grad der Verbesserung der Verkehrsanbindung, den Ausbau der Gewerbeeinrichtungen, die Verbesserung der Katastrophenresistenz und den Bebauungsplan mit Grünanlagen und öffentlichen Einrichtungen umfassend zu bewerten. Insbesondere neue Bahnhofseröffnungen und die Eröffnung großer Gewerbeeinrichtungen beeinflussen die Wohnzufriedenheit stark.
F: Birgt das durch die Neuerschließung bedingte erhöhte Angebot Risiken für den Büromarkt?
Während die Bürofertigstellungswelle 2023–2025 eine vorübergehende Leerstandserhöhung befürchten lässt, ist die Nachfrage nach Gebäuden mit neuester Ausstattung stark, und es wird erwartet, dass der Wechsel zu höherwertigen Gebäuden die Wettbewerbsfähigkeit des gesamten Tokioter Büroimmoibilienmarkts steigert.
F: Gibt es Risiken bei Wohnungsinvestitionen im Wangan-Gebiet?
Verflüssigungsrisiken und Maßnahmen gegen Sturmfluten auf dem Schwemmland sind eine Herausforderung, aber die Tokioter Metropolregierung verbessert die Deiche. Da viele Einheiten angeboten werden, ist Aufmerksamkeit für das kurzfristige Angebots-Nachfrage-Gleichgewicht erforderlich, aber langfristig wird erwartet, dass der Vermögenswert mit der Bevölkerungszunahme und dem Heranreifen des Stadtgebiets stabil bleibt.
