A fraude imobiliária conhecida como "jimeshi" (地面師詐欺) — em que golpistas se passam por proprietários de imóveis — é um dos maiores riscos nas transações imobiliárias, capaz de lesionar até grandes empresas em dezenas de bilhões de ienes. Os "jimeshi" são grupos de golpistas que se fazem passar pelo proprietário de um imóvel para fraudar o pagamento da compra e venda.
Neste artigo, explicamos as táticas sofisticadas dos jimeshi com casos reais e apresentamos medidas concretas para não ser enganado. Use como referência para realizar transações imobiliárias seguras.
O que são os jimeshi? Explicação do mecanismo da fraude imobiliária
Os jimeshi são golpistas que se passam pelo proprietário de um imóvel, vendem-no a um comprador interessado e desviam o pagamento. Sua característica é realizar o golpe com divisão organizada de papéis.
Táticas de personificação
Os grupos de jimeshi armam o golpe com múltiplas pessoas em papéis diferentes — o proprietário, o representante, o escrivão judicial, entre outros. Miram imóveis como prédios, estacionamentos e terrenos baldios onde o proprietário não está presente no local, pesquisam as informações no registro de imóveis e falsificam documentos de identificação para se passar pelo dono.
Por que fraudes são fáceis de concretizar em transações imobiliárias?
Dois problemas estruturais facilitam as fraudes nas transações imobiliárias.
- Sofisticação da tecnologia de falsificação de documentos: O avanço tecnológico de impressoras 3D tornou a falsificação de carteiras de motorista, passaportes e certidões de registro de selo tão elaborada que até escrivães judiciais têm dificuldade de detectar
- Relação de poder favorável ao vendedor: Os compradores temem desagradar o vendedor e tendem a fazer verificações de identidade insuficientes. Além disso, os jimeshi fogem aproveitando o intervalo de tempo entre a transferência do pagamento e a conclusão do registro
O dinheiro lesado dificilmente é recuperado
Mesmo que o criminoso seja preso, a polícia não pode forçar a devolução do dinheiro. É possível entrar com uma "ação de restituição por enriquecimento ilícito" na esfera civil, mas se o lado do criminoso não tiver capacidade de pagamento, a recuperação é praticamente impossível.
Casos reais de fraude jimeshi
Os danos causados pelos jimeshi atingem até grandes empresas. Vamos entender a realidade das táticas por meio de casos representativos.
Caso de ¥6,3 bilhões sofrido por grande empresa imobiliária
Ocorrido em 2017 em uma transação de terreno de cerca de 600 tsubo em Gotanda, Tóquio. ¥6,3 bilhões pagos como sinal foram desviados. Documentos falsificados como passaporte e certidão de registro de selo foram usados, mas nenhum dos envolvidos na transação — corretor, escrivão judicial, advogado — conseguiu detectar a fraude.
Caso de ¥1,26 bilhão sofrido por grande rede hoteleira
Disputando um estacionamento de cerca de 120 tsubo em Akasaka, aproximadamente ¥1,26 bilhão foi lesado. O criminoso foi preso, mas mesmo vencendo a ação de indenização, o pagamento não foi recuperado.
Caso de personificação de expatriado taiwanês
Um caso sofisticado em que o golpista se passou pelo representante do proprietário e realizou os procedimentos em um escritório de advocacia existente. Cerca de ¥650 milhões foram lesados, e o caso só foi descoberto quando se informou no cartório de imóveis que a transferência de registro não podia ser feita.
Vítimas dos jimeshi não são apenas grandes empresas
A fraude jimeshi pode acontecer com compradores comuns de imóveis. Os impactos quando ocorre um dano são abrangentes.
- Comprador: Perde todo o capital para compra do terreno e fica impossibilitado de pagar o financiamento. Há casos de falência
- Escrivão judicial: Não consegue cumprir o encargo de concluir o registro e corre risco de receber ação de indenização por danos
- Proprietário legítimo: Se o nome foi alterado sem autorização, é necessário muito esforço e trabalho para recuperá-lo
É possível identificar os jimeshi?
Infelizmente, não existe um método infalível que garanta total segurança. No entanto, mantendo a atenção e agindo com calma, é possível reduzir significativamente o risco de danos.
Cuidado com quem pressiona a transação
Os jimeshi têm tendência de pressionar os compradores para não lhes dar tempo de pensar. Por mais atraente que seja o imóvel, se sentir qualquer estranheza, pare e julgue com calma.
Consulte um especialista terceiro
É importante não recorrer ao especialista indicado pela contraparte, mas contratar um advogado ou escrivão judicial de sua própria confiança para verificar o conteúdo da transação com um olhar externo.
5 medidas de defesa para não ser enganado pelos jimeshi
Não existe uma medida perfeita, mas praticar os 5 pontos a seguir pode reduzir o risco de ser vítima de fraude.
1. Contratar um escrivão judicial de confiança
Escolher um escrivão judicial com ampla experiência e histórico de transações é o primeiro passo para evitar riscos. Nas fraudes jimeshi, a contraparte frequentemente providencia o escrivão, por isso contrate um escrivão de sua confiança.
2. Verificar rigorosamente os documentos de identificação do vendedor
Antes do pagamento do sinal, solicite a apresentação de documentos de identificação como carteira de motorista e passaporte. É desejável ter um advogado presente para confirmar se há falsificação. Se houver recusa em apresentar, pode ser necessário decidir pela interrupção da transação.
3. Visitar o endereço constante na certidão de registro
Antes do pagamento do valor, visite e confirme pessoalmente o endereço registrado do proprietário. Os jimeshi tendem a escolher imóveis cujos proprietários estão em locais distantes, mas casos em que alugam uma nova casa para fingir que moram lá são extremamente raros.
4. Utilizar a solicitação de prevenção de registro irregular
Se a certidão de direitos ou o selo oficial foram roubados, faça uma "solicitação de prevenção de registro irregular" no cartório de imóveis. Se um registro irregular for realizado dentro de 3 meses da solicitação, o cartório enviará uma notificação.
5. Gerenciar rigorosamente as informações de identificação do registro
Se as informações de identificação do registro de 12 dígitos vazarem, realize imediatamente o procedimento de invalidação. É regra fundamental não entregar irresponsavelmente a terceiros a certidão de direitos, o selo oficial e as informações necessárias para o registro.
Outras táticas de fraude imobiliária além dos jimeshi
Além dos jimeshi, existem diversas táticas de fraude nas transações imobiliárias.
- Venda ocultando a inedificabilidade do terreno: Vender terrenos como áreas agrícolas ou zonas de controle de urbanização onde a construção é legalmente proibida, ou terrenos com solo ruim e alto custo de preparação, ocultando as condições
- Negócio de terrenos incultos (planos urbanísticos fictícios): Inventar planos de desenvolvimento fictícios e vender acima do valor de mercado alegando falsamente valorização futura. Danos secundários também ocorrem
Perguntas frequentes (FAQ)
P. O que são os jimeshi?
Os jimeshi são golpistas (ou grupos) que se passam pelo proprietário de um imóvel para fraudar o pagamento da compra e venda. Usam documentos de identificação falsificados e cometem crimes de forma organizada.
P. Se for enganado pelos jimeshi, é possível recuperar o dinheiro?
É extremamente difícil de recuperar. Mesmo que o criminoso seja preso, a polícia não tem poder de forçar a devolução, e mesmo que se vença o processo civil, se o criminoso não tiver capacidade de pagamento, não é possível recuperar.
P. Existe um método perfeito para prevenir a fraude jimeshi?
Não existe um método perfeito. No entanto, medidas como contratar um escrivão judicial de confiança, rigorosa verificação de identidade e manter a calma mesmo quando pressionado a fechar a transação podem reduzir significativamente o risco.
P. Pessoas comuns também são alvo dos jimeshi?
Sim. Não apenas grandes empresas, mas transações imobiliárias individuais também sofrem danos dos jimeshi. Ao comprar um imóvel, certifique-se sempre de passar por especialistas de confiança.
